新版《物业承接查验办法》讲座.ppt

物业承接查验办法 讲座 深圳房地产与物业管理进修学院专职教授深圳物业管理研究所副所长 前言 前期物业管理 是指房屋出售之日起至业主 业主大会在与物业服务企业签订 物业服务合同 生效时止 阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段 物业企业如何处理建设单位 房地产开发企业 业主之间的关系 正确评估项目 编制前期各种相关文件 成为物业企业做好前期物业管理工作 减少各种矛盾纠纷 促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素 目前 住房和城乡建设部已制定了 物业承接查验办法 并于2011年1月1日起施行 该办法进一步规范了物业承接查验行为 将有效促进前期物业管理活动的监督管理 为使房地产主管单位 物业企业相关人员进一步了解前期物业管理最新政策 熟悉前期物业管理阶段的工作任务 掌握前期各项工作的业务技能 提升项目前期运作能力 特设置本课程 第一部分解读 物业承接查验办法 物业承接查验制度是 物业管理条例 确定的七大基本制度之一 物业承接查验办法 以下简称 办法 将 条例 的有关规定进行细化 补充和完善 进一步明确了建设单位 物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务 增强了物业承接查验制度的可操作性 本解读分为一个背景 五个明确 一个适用以及若干案例 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系 而影响和谐互信关系的主要因素有两方面 一方面是前期开发的遗留问题 另一方面是后期管理问题 前期矛盾主要来源于权属 质量 责任三个方面 其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间 两面不是人 两头夹击 处于弱势的不公平地位 其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位 而本质则是产权不清晰 或者说是产权移交 主要是共用部分 共用设施设备产权移交不清 2006年 在做原国家建设部有关承接查验课题时 我的设想是基本不撼动原有的制度设计框架 在业主大会成立后 物业服务企业向业主大会移交时 增加建设单位与物业服务企业一同参加移交 然而这一愿望被人曲解和冷落 时过五年 终于被人们所关注与认识 北京市以制定 北京市物业管理办法 为契机 首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担 这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节 既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题 也可以使物业共用部位 共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验 交付应该有两种情况 其一 是产权转移 其二 是委托管理 那么前期物业管理 开发商交付给物业服务企业是前者 还是后者呢 如果是前者 物业服务企业没有接受业主的委托授权 而且还可能得出业主交给业主的悖论 如果是后者 那么物业服务企业 没有权利要开发商交付什么 交付的数量和质量上提出如何要求 在简易交付场合下 往往合同的成立与生效 交付的完成 所有权的转移 风险负担的转移等四个法律现象 是一并发生的 北京市物业管理条例 第八条建设单位承担前期物业服务责任 第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的 建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接 撤出物业管理区域 并移交下列资料 办法 在没有撼动原有的制度框架的前提下 通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任 通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和协助 最大限度地减少开发建设遗留问题 为前期物业管理活动创造有利条件 以促进物业管理行业的健康发展 五个明确 1 明确了物业承接查验的基本条件 办法 通过第十一条详细规定实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计 施工 分户验收和竣工验收等活动 向建设单位提供有关物业管理的建议 第十一条实施承接查验的物业 应当具备以下条件 一 建设工程竣工验收合格 取得规划 消防 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 二 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 三 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 四 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满足使用功能要求 五 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 六 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 七 法律 法规规定的其他条件 为什么要设置七个条件 由于建设单位交予物业服务企业的物业的性质难以确定 是产权转移关系呢 还是委托管理关系呢 为了防止建设单位有什么 交什么 形成后患 此外 办法 第三十八条还规定了 建设单位不得以物业交付期限届满为由 要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业 另一方面 在前期物业管理阶段业主大会缺位的情况下 为保障物业服务企业实施承接查验工作有约可依和有据可查 办法 明确规定建设单位在三个契约性文件中必须约定物业承接查验的相关内容 第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同 应当约定其所交付物业的共用部位 共用设施设备的配置和建设标准 第七条建设单位制定的临时管理规约 应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位 共用设施设备的事项作出约定 第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 应当包含物业承接查验的内容 五个明确 2 明确了物业承接查验协议的核心作用在物业承接查验全过程中 签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节 办法 中关于物业承接查验协议的规定有五个条款之多 凸显其核心作用 办法 明确了物业承接查验协议的内容 效力和违约责任 第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验 与物业服务企业共同确认现场查验的结果 签订物业承接查验协议 第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况 存在问题 解决方法及其时限 双方权利义务 违约责任等事项作出明确约定 第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议 与前期物业服务合同具有同等法律效力 第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续 向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位 共用设施设备 第二十五条物业承接查验协议生效后 当事人一方不履行协议约定的交接义务 导致前期物业服务合同无法履行的 应当承担违约责任 为什么要设置物业承接查验协议 承接查验的前提条件保证了 但承接查验的结果没有保障 最终也会使承接查验功亏一篑 如何使承接查验的结果具有法律效力 在承接查验的法律关系无法理顺的情况下 只有重新建立一个合同关系来达到制约双方的行为 即签订物业承接查验协议 五个明确 3 明确了物业承接查验双方的共同责任 办法 对 条例 第二十八条规定的相关内容进行了必要的补充和完善 条例 第二十八条物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 在物业承接查验的定义中 办法 明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位 第二条本办法所称物业承接查验 是指承接新建物业前 物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定 共同对物业共用部位 共用设施设备进行检查和验收的活动 对于查验记录和交接记录 办法 要求建设单位和物业服务企业共同签字确认 第十九条现场查验应当形成书面记录 查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第二十六条交接工作应当形成书面记录 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 对于恶意串通 弄虚作假 共同侵犯业主利益的行为 办法 规定建设单位和物业服务企业应当共同承担责任 第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通 弄虚作假 在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的 双方应当共同承担赔偿责任 为什么要明确承接查验双方的共同责任 一是物业服务企业在其中属于弱势地位 建设单位说交什么 物业服务企业就接什么 以后出了问题很难追究清是谁的责任 例如消防设施的交接 二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的 如何厘清双方的责任也是一大难题 明确双方的共同责任 是确保承接查验过程中双方相互推诿 相互扯皮或者共同推卸责任的有效法宝 五个明确 4 明确了行政部门对物业承接查验的监管责任制定 办法 的主导思想之一 就是要通过公权力的适度干预 平衡物业承接查验双