河北省霸州市金泽地产霸州温泉.ppt

第1页 金泽地产 霸州温泉别墅项目 二阶段工作汇报伟业顾问2011年6月 报告内容 第2页 一 定位回顾 二 产品深化 三 满足客户需求 四 设计建议 五 操作可行 定位回顾 第3页 一 定位回顾 1 2 核心问题与定位策略 整体定位 项目面临的核心问题 在度假板块形成强竞争环境之中 项目如何提高产品的竞争力 专注于度假别墅产品打造面对激烈的竞争环境 项目的操作难度加大 综合分析 项目定位策略 核心操作策略 在强竞争环境下 保持高品质形象和突出的产品力是项目的竞争力所在高品质 坚持纯别墅社区形象和整体产品的统一性 别墅与类别墅产品产品性价比 保证舒适度基础上 加大附加值 可加建空间 大花园 温泉 酒店服务等 提高性价比 提高竞争力 综合分析 产品策略 产品跟随市场主流 产品力打造差异化 打造本地最高端以合院为主力产品 实用基础上突出度假性 形成项目的特色少量独栋 以起到提升项目整体品质和社区档次作用 奠定霸州当地最高端基调辅以叠拼 丰富产品线 满足快销 项目定位策略 综合分析 客户策略主要面向北京市区客户 争取本地及周边区域客户跟随客群泛化的整体市场变化趋势 吸引北京地区城市中产争取本地及周边区域有更高改善需求的财富人士置业 项目定位策略 综合分析 价格策略控制总价 总价性价比 在确保主流面积不变的基础上 在竞争板块中实现产品的低总价低总价入市 高总价收盘单价以板块为参考 跟随重点项目的价格 项目定位策略 综合分析 第9页 整体定位 霸州最高端国际温泉休闲示范居住区 情境温泉别墅小镇 霸州假日 温泉花园 低总价产品创新 高附加价值 温泉入户四季生态景观水环境专属服务 形象定位 整体定位 3 产品定位 产品形式 经济型独栋 合院 叠拼面积 附加值及配比 独栋 350平米左右 可加建空间 露台 大庭院 引入温泉 温泉入户 入花园 合院 220 300平米 前后花园 温泉入户 入花园叠拼 180 220平米 温泉入户 入花园独栋占10 15 合院占60 80 叠拼占10 25 4 客户定位 独栋客户 北京中高端中产客群合院客户 以北京中高端中产客群为主 辅以本地及周边高端财富人士叠拼客户 北京中产客群 以及本地及周边高端财富人士 整体定位 5 价格定位 总价区间 独栋 350万元 套左右合院 170 220万元 套叠拼 100 130万元 套单价区间 当前价格 8000 9000元 平米 毛坯 联排 玫瑰庄园开盘意向价格 整体定位 研究思路 产品细节建议方向 操作可行 产品设计建议 产品细节要素梳理 规划 产品建议 对细节要素进行客户需求论证 客户需求研究 产品细节建议修正 价格制定 方案比较 经济效益分析 方案选定 市场研究 案例分析 根据市场参照项目研究 以及典型个案产品分析 产品深化 第15页 1 2 3 独栋别墅产品研究 叠拼产品研究 合院产品研究 二 产品深化 第16页 产品深化 第16页 选定廊坊 涿州 固安 白洋淀区域为参照市场 针对这些区域内在售项目的独栋和叠拼进入深入研究 对比参考案例取长补短 把握产品细节的升级方向 打造项目特色与亮点 充分挖掘本案的市场竞争力 本项目 独栋 叠拼产品选定参照市场 廊坊 涿州 固安 白洋淀 第17页 产品深化 物业配比 独栋供应较多 突出产品稀缺性 体现项目档次 较多项目以独栋产品供应为主 永定河孔雀城以叠拼和类独栋的大堡供应为主 产品深化 独栋可实现较高价格 但销售速度较慢 叠拼产品价格最低 去化速度相对较快 可以实现现金流保证 建议本项目以独栋产品提升项目整体品质 控制独栋产品数量 适当补充叠拼产品 满足项目整体容积率 扩大客群基数 物业配比建议 基于销售情况对比 本案应控制独栋数量 以叠拼产品扩大客群基数 第19页 产品深化 面积区间 叠拼180 220平米 独栋350平米左右 叠拼主力户型面积为170 195平米 独栋主力户型面积为250 350平米 建议本项目叠拼产品跟随市场主流户型 适当放大 主力户型为180 220平米 独栋追求舒适度 建议为350平米左右 第20页 产品深化 建筑层数 合理设置层数 地上二至三层 地下一层 市场主流产品地上层数均做到地上2 3层 地下空间普遍利用不足 仅少数项目设计有地下一层 建议本案独栋产品做到地上二至三层 地下一层 形成项目亮点 体现项目性价比 增加附加值 第21页 产品深化 层高 独栋3 3米 叠拼2 9米 独栋层高在3 2 3 3米之间 叠拼层高为2 9米 建议本案产品跟随主流市场 独栋产品层高在3 3米 叠拼层高2 9米 第22页 产品深化 功能空间布局 完善设置楼层功能空间布局 独栋功能齐备 且各层分工明确 动静分开 宜居宜乐多数项目独栋产品未能充分利用地下空间 有地下的项目以娱乐为主 叠拼一层为社交等涉外功能 二层为居住功能 建议本案独栋产品 地下一层以休闲娱乐功能为主 地上一层以社交功能为主 二三层以居住为主 保证私密性 叠拼产品 首层为社交 聚会空间 二层为居住空间 产品深化 地下空间应用 60平米的娱乐空间 建议独栋充分利用地下空间 打造多功能娱乐空间 完善产品功能结构 面积建议在60平米左右 地下一层面积为20 60平米 以停车和娱乐功能为主 澜溪庄园为前二后三形式 庭院层面积在100平米左右 产品深化 为保证产品舒适度 建议本案尽量做大面宽 独栋产品符合大面宽 短进深 舒适度高 叠拼产品同样面宽大 进深短 面宽与进深 大面宽实现产品舒适度 产品深化 停车位 地下车位 形成项目亮点 主流高端独栋市场中 由于容积率低 地表富余空间大 停车方式多采用地上车库 室外停车位设计地下车库的永定河孔雀城大堡 主要是解决容积率高 产品排布密集 地表空间不足的问题 建议本项目采用全地下停车 减少地上交通组织占地面积 形成项目亮点 产品深化 装修 毛坯交房 庭院精装 通常别墅以毛坯形式交房 给业主预留充足的个性装修空间 符合客户需求市场的独栋别墅项目都会提交精装修的庭院 主要是考虑到庭院与整体园林的风格统一 能够营造项目整体氛围 形成直观的特色与销售亮点 建议本项目产品采用毛坯交房 庭院精装 满足业主的个性化家装需求 产品深化 立面 欧式英伦风格 点缀中式元素 欧式建筑风格更能体现异域风情及别样的品质感 受到很多人士的追捧高端别墅均采用进口石材 突入项目风格 体现项目的高品质与稀缺性石材 涂料是多数项目采用的方式 建议本项目选择欧式建筑风格 采用区域市场空白的英伦风格 点缀市场普遍采用的中式元素 运用进口石材 体现项目品质 产品深化 园林风格与主题 欧式园林 异域风情 市场主流园林风格以欧式和中式为代表 其中托斯卡纳风格的欧式园林较为常见 园林景观中融入水系 雕塑及原生态植物 与产品建筑相互呼应 形成整体风格 确立高端品质 建议本项目采用接受度较高的异域欧式园林风格 以精致的道路植被绿化 水系 景观小品为主题特色 烘托项目高端品质 产品深化 安防和设备设施 完备的安防系统 全面的设备设施 提升项目整体品质 别墅安防系统主要包括 保安监控系统 可视对讲系统 巡更系统 消防系统项目均满足基本的水电暖 通讯 电视系统 建议本项目产品建立完备的安防系统 同时引入中高端进口品牌设备 采用除尘 新风等新技术提高项目附加值 产品深化 庭院及加建空间 空间赠送 提高产品附加值 别墅项目在大面积庭院赠送的基础上 均会有加建空间 区间10 60 主力区间为20 30 叠拼产品也有加建空间 但面积相对较小 建议本项目独栋产品庭院200平米 加建空间为20 30平米 用于露台及阳台 叠拼产品庭院100平米 加建空间10 20平米 用于露台及阳台 第31页 产品深化 温泉利用 阅湖泊景湾提供温泉入户 在卫生间及花园提供温泉出水口 由客户依据自身需求自行打造 建议本案温泉入户 在卫生间和花园提供温泉出水口 由客户自行打造 第32页 产品深化 户型产品建议 独栋 第33页 产品深化 户型产品建议 叠拼 第34页 产品深化 项目亮点建议 第35页 产品深化 合院产品深入研究 合院产品在北京市场中少见 选取市场中的个案项目对合院产品进行深入研究 产品深化 第36页 物业地址 开发商 总户数 容积率 物业类别 车位比 绿化率 产品配比 占地面积 建筑面积 独栋别墅 合院别墅 嘉定丰翔路3109弄 宝华集团 上海恒吉投资有限公司 0 45 92户 独栋20户 合院72户 40 1 2 61102平方米 27969平方米 均价 未定 独栋占比22 合院占比78 宝华栎庭 第37页 园林风格 中式风格园林设计 错落于别墅之间 一处一景 建筑风格 建筑灵感来自于赖特典型的草原风格 花园式住宅理念 园林与建筑风格 产品深化 第38页 面积区间 总层数 地下室面积 庭院面积 地下室功能 总套数 车位 72套 274 320平方米 地下一层地上二层 100 400平方米 休闲 娱乐 1 2 100平方米左右 赠送 地下室 露台 院墅是独栋别墅的集成组合 实现较高容积率下的别墅品质感 院墅产品 产品深化 院墅结构 独栋品质下 土地空间利用最大化 第39页 产品深化 院墅产品以4户为基本组团 每个组团中形成一个围和的内庭院此类布局可以提高土地使用效率 提升容积率各户的局部次要空间相连 在居住使用过程中相对独立 可以享受到独栋别墅的品质感 1 2 3 4 内庭院 基本组团 第40页 单套地上建筑面积 274 22平方米房型类型 合院A1 地下室 100平米左右休闲娱乐空间 地下车库 一层 161平米社交空间 居住功能 二层 112平米居住空间 起居空间 主卧套 院墅户型 庭院 产品深化 单套地上建筑面积 316 82平方米房型类型 合院A2 第41页 地下室 100平米左右休闲娱乐空间 地下车库 一层 201平米社交空间 居住空间布局 二层 115平米居住功能 起居功能空间 下沉式庭院 起居室 院墅户型 超大庭院 产品深化 第42页 单套地上建筑面积 304 32平方米房型类型 合院B1 主卧套 院墅户型 地下室 100平米左右休闲娱乐空间 地下车库 一层 192平米社交空间 居住空间布局 二层 112平米居住功能 起居功能空间 产品深化 第43页 单套地上建筑面积 292平方米房型类型 合院B2 下沉式庭院 院墅户型 超大庭院 地下室 100平米左右休闲娱乐空间 地下车库 一层 180平米社交空间 居住空间布局 二层 112平米居住功能 起居功能空间 产品深化 户型产品亮点 第44页 产品深化 合院产品组合 合院户型分别由A1 A2 B1 B2四个户型组成 业主可以依据自己的需求进行选择 地下室 空间面积为基底面积的50 休闲 娱乐 健身功能齐全 地下双停车位 实用性强 首层 动静分区明确 会客与居住功能兼备二层 以居住功能为主 兼备家庭活动空间主卧套功能齐全设计较大的露台庭院 布局较大的庭院空间 庭院设计多元化 前 后庭院 下沉庭院 步入式庭院等多种类型组合 产品深化 第45页 与本案的结合点 特色的合院产品 增加容积率的同时品质感未下降 合院产品类型稀缺 具有较大的独特性及吸引力 开敞空间类型多样化 前庭院 后庭院 步入式庭院 下沉式庭院 露台等多种空间设计有机组合 营造别致的户外庭院生活适当控制户型面积区间 根据本地市场类独栋产品 联排 供应特征 需要对合院的产品面积做适当缩小 220 300平米 以满足本地度假市场需求 产品深化 第46页 户型产品建议 满足需求 第47页 客户深访 三 满足客户需求 客户需求 第48页 调查方法邀约 问访调查数量问访客户47组 有效问访客户40组 甄别条件能够准确积极配合问访活动具有中高端产品购买力人群经介绍对本项目有初步认知问题设置 客户购买特征客户产品偏好客户基础信息分析方法 本次访谈只为本项目后期定性服务 与产品数量等量化性结论无关 第49页 主体特征 北京客户居多 年龄结构以20 45岁的青 中年客群为主力客户 客户需求 客户年龄以20 30岁居多 此类人群多为在北京工作的外地人 收入较高 但负担不起北京的房价 故在北京周边选择舒适度高的项目产品 31 50岁之间的多为事业已经有了一定程度的发展 在北京基本上已经有了自己的住房 在外面为自己或是老人选择一套环境较好的别墅自住 其余客户多以给自己自住或是给后辈留些家产投资为主 第50页 主体特征 行业特征 客户需求 客户群体分布比较均匀 国家机关和社会团体较多 占比将近五分之一 房地产从业者因自身从事这一行业 对其比较了解 占比也较高 社会服务行业人群基数较大 目前收入水平也较高 因此关注房产者较多 客户以国家机关 社会团体 房地产从业者和社会服务行业人群为主 第51页 客户需求 主体特征 职务特征 职务分布主要是以私营企业主为主 一般收入都较高 追求生活品质 占比较高的行业主要还是以高层及管理者为主 收入丰厚 重视居住环境 客户以私营业主和企业管理层为主 收入较高 追求生活品质 重视居住环境 第52页 客户需求 主体特征 收入特征 以年收入10万 30万之间的为中产阶级为主 满足了自己的生活基本需求以后 想要追求更高品质的生活 其余客户则收入较高 因目前通货膨胀较快 故购置房产 自主与投资兼顾 以中产阶级客户为主 在满足基本生活需求后 追求更高品质的生活 第53页 客户需求 购买特征 霸州开发区的认知及购买兴趣 霸州开发区认知度低 但较多客户对当地高性价比的别墅产品存在购买兴趣 第54页 温泉使用形式90 客户认为温泉入户为最佳使用形式 室内室外皆有温泉 才能发挥温泉的最大价值 客户需求 购买特征 温泉使用形式及价格波动接受度 因温泉而增加销售价格的接受度如果因温泉入户而增加成本进而提高销售价格 一半以上的客户认为还是要是具体情况才能决定 其余客户则认为不应该提高销售价格 绝大多数客户喜好温泉入户 但对于因温泉而增加销售价格却少有客户认同 第55页 客户需求 购买特征 置业用途及产品形式偏好 80 的客户主要是以居住为主要目的 可以兼顾投资 只有极个别客户认为霸州凭借其文化及温泉等优势 发展潜力较大而选择投资 50 客户喜欢独栋类产品 认为其居住舒适度为最好 近一半客户能够接受组团形式的产品 但最好还是以套数少的产品为主 能够接受叠拼别墅的人只占一少部分 客户以自住为主要目的 偏好独栋产品 组团形式的产品有相对较高的认可度 叠拼产品认可度相对较低 第56页 客户需求 购买特征 面积与总价需求 55 的人认为面积不宜过大 200 300平之间 能满足自己一家人的居住需求即可 因为不常住 过大的话物业费过高 而且打理起来也很麻烦 面积相对较小 总价相对价低的紧凑型别墅产品认可度最高 受访者一般认为总价不应超过300万 因为考虑到霸州市的地理位置及市场趋势 总价过高的话很多人承担起来有困难 600万元以上总价无客户接受 第57页 客户需求 90 的受访者都希望有地下室 并且希望能够达到半地下的效果 保证采光与通风效果 地下室最好能有明确的功能分区 台球室 温泉室 影音室 这样才能保证地下室的使用率最大化 地下室采光方式都倾向于下沉式的庭院 这样能保证地下室最大采光 需要地下空间 对于地下功能空间的合理分区较为关注 喜好下沉式庭院采光 购买特征 地下空间 第58页 客户需求 购买特征 庭院及车位 80 200平米的庭院 南庭院面积稍大 1 1以上的地下车库 人车分流的社区交通布置 能够更好的满足客户需求 第59页 客户需求 产品细节偏好 装修 70 客户认为最好能够提供精装修 因为可以免去后期的很多事情 在霸州精装修别墅 材料的种类及品质都无法保证 一半以上的客户还是比较喜欢欧式豪华风格 因为目前别墅市场主要以此类风格为主 一般客户都能接受此种风格 越来越多的客户接受拎包入住的别墅产品 对于本案来说 精装修缺乏实操性 需要谨慎对待 装修风格偏好欧式豪华特色 第60页 客户需求 产品细节偏好 立面 近60 的客户选择石材 因为比较有质感 搭配出来的整体效果非常好 如果项目外立面选用能提升品质的石材 但可能造成售价的增加 大部分受访者认为要看实际情况而定 持反对态度者居多 偏好石材外立面 但客户不能接受由于使用石材而增加价格的情况 第61页 客户需求 产品细节偏好 特色功能空间 对别墅里的特色功能空间要求比较多 主要还是集中于书房 影音室 健身房以及储藏室等几方面 追求功能的实用性 选择能够经常用到的特色空间 对于实用功能较强的书房 影音室 健身房以及储藏室需求度较高 注 多选题 第62页 客户需求 产品细节偏好 园林 园林风格分布较为均匀 36 的客户倾向于中式园林 因为比较贴近自己的生活 31 的客户能够接受欧式风格 认为比较适合目前的潮流 欧式与中式园林最受认可 水系和绿植是最受客户喜爱的元素 园林元素方面60 的客户倾向于水系景观 喜欢亲水生活 有水的社区品质高 而且环境优美 植被需求也占到了四分之一 这部分客户都认为选择别墅就是选择绿色 选择自然 第63页 产品细节偏好 社区环境 配套及物业 对于配套的注重都比较均衡 相比较来说 对于教育配套看的不是比重很高 最关心的还是医疗与商业配套 客户需求 社区环境90 以上客户对周边邻居的素质还是非常关注的 不希望自己居住在一个没有素质的小区 物业服务物业方面希望能够享受到高品质的服务 最好能够类似于万科物业 希望物业服务能够公开 透明化 不要巧立名目收取各种费用 客户想拥有一个社区人群素质较高 医疗与商业配套相对完善的居住场所 希望有高品质的物业服务 第64页 客户需求 总结 第65页 产品深化 结合客户需求 进行产品细节修正 形成本案产品建议 第66页 产品建议篇 第67页 目录 1 产品设计原则 2 规划布局建议 4 立面风格建议 3 单体建议 产品建议篇 5 园林景观建议 第68页 第68页 01 产品设计原则 第69页 社区要体现中低密度的整体建筑调性 以叠拼产品为主 配合院墅和独栋别墅产品适当分散社区居住空间 规划 中低密度居住空间 产品类型多样 满足容积率的同时体现居住的舒适感与尊贵性 景观 立面 户型 配套等均需考虑项目品质的打造 从产品硬件和软件上综合提升居住档次 产品 高端形象 通过温泉入户 私家庭院 顶层露台 首层花园 下沉花园等 打造高性价比的产品 设置丰富的配套 满足客户居住 休闲之需 产品 高附加值 规划布局建议 产品设计原则 第70页 第70页 02 规划布局建议 总体布局原则用地价值分析各物业功能布局建议物业户型配比交通组织建议 第71页 规划布局建议 总体布局原则 用地价值最大化 在充分分析现有环境的前提下 对用地价值进行评估 并分配物业类型 做足容积率 使产品价值得到最大化 品质与实用相结合 户型面积要求符合市场需求 中央绿地 组团景观 宅前庭院与入口广场等公共空间尺度宜人 细节设计到位 形象价值最大化 充分发挥临城市道路一侧的展示面价值 从规划 建筑形态 立面上需考虑高端产品形态的打造 社区主入口和商业隔离空间需打造精品化 规模化绿地景观 加强低密社区的感受 第72页 规划布局建议 用地价值分析 海河道 长江道 泰山路 商业用地 用地紧邻海河道 长江道等城市道路 交通可达性较好 因此适合布置较高层数产品以保证住宅区域的私密与品质 同时达到良好的展示性 项目用地内部中心区域 地势平坦视野较为开阔 相对私密与安静 适合布置低密度舒适型产品 项目用地内部核心区域 区域右侧将打造大型绿化景观隔离带 具备良好的景观资源 适合布置大面积稀缺型产品 第73页 规划布局建议 各物业功能布局建议 海河道 长江道 泰山路 商业用地 总体规划布局建议 物业户型配比 第75页 规划布局建议 交通组织建议 主入口设置在海河道和地块西侧规划道路上 停车 全地下停车 叠拼和院墅区均采取组团地下停车方式 独栋别墅区采取独户地下停车方式 叠拼和院墅区户车比不低于1 1 独栋别墅区户车比为1 2 主入口 外部交通 地下停车场入口上覆土植被作为楼间园林景观 内部交通 规划道路 海河道 长江道 泰山路 第76页 第76页 03 单体建议 产品设计原则产品类型梳理产品配置建议产品细节建议 第77页 单体建议 户型设计原则 户型配比满足市场需求 强调附加值 不同类别产品拉开档次 独栋别墅户型强调高度私密性和360度环抱景观 各功能空间细化 满足个性化需求 重要空间的强调 彰显身份 合院别墅户型强调私密空间与半公共空间的恰当融合 各功能部分完善 舒适 地下空间的充分利用 强调附加值 叠拼户型强调各个功能空间均好性 注重社交和休息空间的分离 相对私密的入户方式 强调附加值 作为主力户型 作为次主力户型 作为稀缺户型 通过私家庭院空间 共享合院空间 空中露台 地下空间利用等打造高品质 舒适型产品 第78页 单体建议 产品类型梳理 第79页 单体建议 产品配置建议 第80页 单体建议 产品细节建议 面积区间 300平米左右产品定位 项目的稀缺产品 占总体住宅面积的4 建筑层数 地上2 5层 地下1层布局位置 主要布置地块内部东侧 保证最好的景观资源和私密空间产品特色 360度全方位私家花园 地下赠送下沉庭院 实现地下采光 空中大面积露台赠送 温泉直接入户 独栋别墅 整体描述 第81页 单体建议 产品细节建议 散点式布局 赠送前后私家小院 业主可根据自己喜好灵活布置 两侧布置旁院 并用围栏与道路相隔 创造邻里交流空间 北侧入户花园 南侧入户花园 旁院 旁院 360度景观资 获得更多绿色空间 独栋别墅 布局形态 第82页 单体建议 产品细节建议 地下空间地下车库直接入户 配备电梯直接通达上层空间 强烈的私属感 地下室结合下沉花园有利于充足的采光和通风 并可延伸休闲空间 私家影院 棋牌 健身房等私人高档娱乐休憩空间 足够应付私人聚会 工人房结合采光天井南向布置 提高地下居住空间的品质 地上建筑面积 300 地下建筑面积 80 独栋别墅 户型特点 家庭影音厅 工人房 娱乐健身房 电梯 第83页 单体建议 产品细节建议 地下空间 私人俱乐部及主人雅趣空间 独栋别墅 户型特点 娱乐健身房 下沉阳光花园 下沉庭院温泉池 第84页 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 户型特点 首层空间功能细分 接待区 过渡区 家庭公共区 餐厨操作区 入户门廊 挑空门厅 挑空礼仪会客厅形成纵深礼仪轴线 强调仪式感及尊贵感 北侧餐厅结合露台布置 两面受光 提升就餐环境 首层南向设置老人房 并配备独立卫生间 强调居住舒适感 主要活动空间均拥有双向景观条件 体现尊贵享受 地上建筑面积 300 地下建筑面积 80 第85页 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 户型特点 首层空间 尊贵社交场 强化礼仪轴线纵深和接待空间的层次感 两层挑空的会客厅 餐厅连接室外露台 第86页 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 户型特点 三层空间单独布置主卧和书房空间 体现其尊贵性 北向书房结合超大露台 独立于主卧设置 拥有良好的景观视野 南向奢华主卧套 270度观景 匹配超大卫浴空间 步入式衣橱 且享有三面露台 地上建筑面积 300 地下建筑面积 80 二层平面图 三层平面图 二层空间二层完全居室空间设计 南北布置次主卧和次卧 卧室均为配备独立卫生间和空中露台 享有私密性的同时拥有充足的户外活动空间 第87页 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 户型特点 二 三层空间 舒适与奢华的休憩空间 二层次主卧 主卧卫生间 休息厅 第88页 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 停车方式 第88页 停车方式采用地下私家车库与地面停车位相结合的方式 每户两个以上车位 以满足高端客户的需求 考虑部分加高 加大的室内特殊车位的设计 私家地面车位 地下一层私家车库 第89页 双向采光双层挑空的超级客厅 厅堂空间挑空处理或进行错层处理 以丰富室内空间变化 展现别墅品质 附加值 厅堂挑空 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 附加值 第90页 大面积南向观景露台 附加值 观景露台 单体建议 产品细节建议 独栋别墅 附加值 第91页 加强产品高端的形象和体现项目养生生态宜居的理念 单体建议 产品细节建议 附加值 温泉入户 独栋别墅 附加值 第92页 单体建议 产品细节建议 院墅 整体描述 面积区间 220 300平方米产品定位 项目的次主力产品 占总体住宅面积的29 建筑层数 地上2 5层 地下1层布局位置 主要布置在地块中部 保证惬意的私密空间和开敞的半公共空间产品特色 多户合院设置 公共花园和私人花园入户 体验邻里空间和私属感 地下赠送下沉庭院 实现地下采光 温泉直接入户 泰山路 商业用地 海河道 长江道 第93页 单体建议 产品细节建议 院墅 布局形态 组团式布局 首层可通过合院或私家花园入户 私密空间和公共空间的结合带给业主不一样的居住感受 创意合院 和谐的邻里空间 私家花园 合院 私家花园 私家花园 私家花园 第94页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 地下空间地下车库直接入户 增强私属感 健身房与影音厅错层设计 增强空间提示和丰富空间感受 影音娱乐厅和健身房均结合下沉花园设置 将室外自然环境引入地下空间 提高活动空间舒适性 合理利用灰空间设置吧台区 增添生活情趣 工人房结合小型餐厨房设置 专属服务功能降低对主人空间的干扰 提高私密性 地上建筑面积 280 地下建筑面积 80 储藏间 工人房 影音娱乐厅 健身房 下沉庭院 下沉庭院 吧台 车库 第95页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 地下空间 私人俱乐部及主人雅趣空间 第96页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 首层空间前 后双庭院入户 丰富户外活动空间 首层强调功能单一性 仅布置起居 就餐空间 细化室内空间功能 独立阳光间给业主提供遮风避雨的观景休闲空间 北侧设置中 西厨 并结合布置小型就餐区 增添烹调乐趣 起居厅和餐厅均南向布置 拥有270度景观视野 体现尊贵享受 地上建筑面积 280 地下建筑面积 80 阳光间 起居厅 餐厅 中 西厨房 第97页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 首层空间 强调起居 就餐空间的生活乐趣 第98页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 三层空间单独布置超豪华主卧 体现其尊贵性 奢华主卧套 匹配超大卫浴空间 步入式衣橱间 南北双侧观景阳台 且结合北侧超大露台 形成360度景观视野 地上建筑面积 280 地下建筑面积 80 二层空间二层完全居室空间设计 布置次主卧和次卧 次主卧设独立卫生间和观景阳台 与次卧之间通过休息厅连接 提高私密性 休息厅结合室外露台设置 有效延伸休憩空间 主卧室 次主卧 次卧 次卧 露台 休息厅 第99页 单体建议 产品细节建议 院墅 户型特点 二 三层空间 舒适与奢华的休憩空间 第100页 单体建议 产品细节建议 第100页 停车方式采用组团式地下停车 确保每户均能直接停车入户 增强私密性 体验独栋住户感受 每户两个车位 以满足高端客户的需求 地下停车直接入户 院墅 停车方式 组团地下停车库入口 第101页 加强产品高端的形象和体现项目养生生态宜居的理念 单体建议 产品细节建议 附加值 温泉入户 院墅 附加值 第102页 单体建议 产品细节建议 产品定位 项目的主力产品 占总体住宅面积的67 建筑层数 地上6层布局位置 沿地块西侧 南侧及北侧的外围布置 具有良好的对外展示性产品特色 赠送私家入户花园 大面积空中花园 叠拼 整体描述 泰山路 商业用地 海河道 长江道 第103页 单体建议 产品细节建议 叠拼 布局形态 组团式布局 均质景观资源 270度视野空间 南 电梯 第104页 单体建议 产品细节建议 叠拼 户型特点 一 二层跃层户型赠送大面积私家庭院 庭院直接入户 活动空间与休息空间分层设置 降低干扰性 中厨 西厨 餐厅设置 丰富生活方式 主人房间和客卧分层设置 保证私密性 建筑面积 210 第105页 单体建议 产品细节建议 叠拼 户型特点 建筑面积 190 五 六层跃层户型顶层赠送大面积露台 首层仅设置办公 餐饮 娱乐空间 动静区域分层设置 避免干扰 起居室和主卧均南向设置 完整主卧套系 顶层露台 第106页 单体建议 产品细节建议 叠拼 户型特点 首层空间 强调起居 就餐空间的生活乐趣 第107页 单体建议 产品细节建议 叠拼 户型特点 二层空间 舒适的休憩空间 第108页 单体建议 产品细节建议 叠拼 停车方式 停车方式采用集中地下停车 达到人车分流 每户一个以上车位 满足客户的基本需求 第109页 单体建议 产品细节建议 叠拼 附加值 入户花园 赠送大面积入户花园 将庭院空间引入室内 第110页 单体建议 产品细节建议 叠拼 附加值 文化生活 引入半居概念 打造书房 收藏 茶室等多功能空间 强调学习氛围和书文化主题的营造 第111页 第111页 04 立面风格建议 英伦风格意大利风格 第112页 英伦风格 以自然 优雅 含蓄 高贵为特点 体现绅士风度与贵族气质 英伦风格 意大利风格各有自己的特色 都适合塑造好的居住氛围 意大利风格 兼具风情感与细节的设计感 使产品呈现田园气质 立面风格建议 立面风格的选择 第113页 一般是以下几种设计元素的结合 1 底部好手工的砖砌墙 2 木质的屋顶板3 多重人字形坡屋顶 立面风格建议 英伦风格 第114页 一般外立面材质为暖色系 如砖红色 有木质白色条状饰条 或者石灰岩细节 立面风格建议 英伦风格 第115页 手工感红砖立面 相框墙 尖拱入口 英式坡屋顶 外墙门窗多采用实木材质 为呈现原味英伦效果仔细选材 更经得起近距离的反复的品味 立面风格建议 英伦风格 第116页 更好的诠释现代与古典 拱廊 坡屋顶 老虎窗 局部文化 以古典元素 现代形式 演绎意大利浪漫生活 意大利风格 立面风格建议 第117页 立面中添加浮雕 多层级线脚 铁艺栏杆 局部装饰 精致细节提升产品价值感 打造精致豪宅 意大利风格 立面风格建议 第118页 灵活设计大面积阳台露台 拱廊 提供室内外交流 观景空间 意大利风格 立面风格建议 第119页 不论最终选择哪种风格 别墅产品立面应尽可能放大开窗 同时考虑落地门窗的设计 并通过双层真空窗满足保温 立面风格建议 立面的设计原则 第120页 第120页 05 园林景观建议 园林景观设计原则园林景观打造 第121页 多重景观体系打造注重项目入口和主干道的景观打造 使其具有强烈指引性和小区归属感 在独栋别墅区两侧布置中央景观带 空间上隔离其它产品 增强别墅区舒适感 组团内部设置组团共享景观和宅间小品景观 体现景观亲切感 不同产品或组团间可通过景观带进行适当分隔 重点考虑独栋别墅和院墅的庭院景观设计 体现景观私属感 细节处理树种选配 栽种等 均能体现园林档次及人性化设计 打造静态和动态多重水系 增添小区活力 园林景观建议 园林景观设计原则 第122页 别具一格的社区门户 园林景观建议 小区入口需表现出独特的提示性和展示性 可采用密集型种植高大植物体现原始生态景观空间感 也可采取花卉 草丛 灌木结合硬质铺地和水景 突出空间的柔和感与低密感 第123页 内部交通指引社区归家之路 园林景观建议 小区内主道路和组团道路景观突出整体性 建议搭配高大乔木 缩小道路尺度感 同时空间上分隔不同组团 体现差异性 宅间小路结合微坡地景观 采用乔木 灌木 花草藤蔓多重园艺手法 实现围合效应 突出精致与温馨 组团道路 宅间小路 小区主道路 第124页 中央景观隔离带体现大尺度空间 园林景观建议 独栋别墅与其它产品间 设置大型景观带进行区隔 可打造大面积水系景观 营造动静变化的景观感受 景观带可与人行步道相结合 恰当打造如沿水驳岸 亲水平台 跌水瀑布等涉入式小品景观 突出人对自然景观的参与性 第125页 组团园林体现共享景观 园林景观建议 叠拼组团区充分利用楼间距打造自然水景 用同一种符号将不同的场景统一起来 可以形成项目极强的整体感 各院墅组团设置共享绿地 植物 铺装相结合 提供邻里交流空间 第126页 景观小品 聚集人气 休憩之所 园林景观建议 独具匠心的景观小品起到丰富社区道路与公共空间的作用 是点缀活跃社区环境的重要元素 为业主提供休憩 玩耍 沉思的空间 第127页 宅前绿化 引导静谧生活 园林景观建议 以铺地 种植与小型水池等元素为主 打造富有细节的入户空间