华澳信托长信36号江苏交工应收款投资集合资金信托计划.ppt

华澳 长信36号应收款投资集合资金信托计划详介 2012年5月 目录 2 01 信托项目概述 交易结构 5 项目概述 6 项目概述 主要风险控制措施 7 应收款的数额及支付期限经镇江交投及江苏交工集团书面确认 镇江交投应将到期应收款直接支付至信托财产专户 镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保 并办理强制执行公证手续 江苏交工集团承担应收款余额回购义务 江苏交工集团在华澳信托指定的银行开立监管账户 华澳信托有权对资金用途进行监管 如江苏交工集团未按约定使用信托资金 则华澳信托有权拒绝划款 华澳信托有权按季度对镇江交投及江苏交工集团的经营及财务状况进行检查 镇江交投及江苏交工集团应予配合 并按季度提供财务报表 每自然年度终止后四个月内 均应提供上一年度审计报告 聘请专业评估机构对国有土地使用权进行估价 以使得抵押率不超过50 镇江市国土局及财政局就抵押物的处置及出让金划付出具书面文件 以确保我公司抵押权的实现 提前终止权 如镇江交投未按期支付任何一期应收款 华澳信托有权立即处置担保物 并要求江苏交工集团立即支付全部应收款余额回购款项 项目优势及投资理由 8 江苏交工集团为江苏省内实力较强的施工类企业 改制前为江苏省交通厅下属的国有独资公司 经营期限已有25年 资产及经营状况良好 该公司所承接的项目均为政府或政府下属企业作为发包方的项目 经营稳健 所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100 2012年 该公司通过应收款转让的方式与我司合作发行了 长信9号集合资金信托计划 均按照合同约定用款及履行相关义务 本信托项下应收款的债务人镇江交投为镇江市三大平台公司之一 在镇江市城市交通基础设施建设中具有较为重要的地位 受到政府有力的支持 且具备较强的融资能力 公司于2010年发行企业债10亿元 于2012年发行企业债18亿元 主体评级及债项评级均为AA级 信用状况良好 具备较强的偿债能力 2012年 该公司作为 长信9号集合资金信托计划 项下应收款的债务人 均按期 足额履行了应收款偿付义务 公司负责镇江市城市交通基础建设的投融资及建设任务 在镇江市国资企业中地位突出 政府支持力度较大 通过投资城建项目积累了大量具有地理优势的土地储备 为公司未来业务的发展创造了有力条件 镇江市位于中国经济发展最快 最具活力的长江三角洲 是长江第三大港口城市 地处长江与京杭大运河交汇处 全市总面积3874平方公里 2012年全市财政总收入 公共预算收入总量分别达到530亿元 215亿元 公共预算收入增幅达18 5 分别高于全省 苏南平均4 7和7 9个百分点 列全省第2位 公共预算收入中 税收收入总量达174亿元 增长 项目优势及投资理由 19 4 分别超过全省 苏南平均3 4和9 2个百分点 税收占比达80 8 列全省第6位 在经济发展的同时 镇江市加大了对基础设施 支柱产业的投资建设力度 2011年度完成固定资产投资1225亿元 近年来镇江市总体经济实力和财政实力不断增强 加之城市化进程的加快 为镇江交投提供了良好的发展环境 还款来源丰富 明确 充足 本信托项下第一还款来源为应收款的偿付 镇江交投日常经营收入 再融资收入及资产变现收入等 第二还款来源为江苏交工集团应履行的应收款余额回购义务 补充还款来源为抵押地块的处置收益 本信托担保方式多样且足值 风险可控 设置用款监管账户 以确保信托资金用于镇江市官塘新城路网工程的建设 避免因工期延误对应收款的偿付可能造成的障碍 在镇江交投未依约履行应收款偿付义务的情况下 我司有权要求江苏交工集团按照未付余额对应的信托资金数额履行回购义务 由镇江市国土资源局及财政局就抵押物的处置及出让款的划付向我司出具书面确认函 以确保我司抵押权的实现 9 02 交易对手介绍 江苏交工集团基本情况 11 江苏交工集团财务情况 12 江苏交工集团财务情况 资产负债结构分析截至2012年12月31日 江苏交工集团的资产总额为331686万元 负债总额为229221万元 所有者权益为91779万元 从资产结构来看 流动资产占比较高 2010 2012年 流动资产占总资产的比例分别为82 6 86 2 89 2 主要为货币资金及应收账款 公司整体负债规模较小 并保持较小的增长幅度 近三年资产负债率均保持在70 以下 从负债结构看 流动负债占比较高 2010 2012年 流动负债占总负债的比例分别为88 3 95 6 99 5 主要为短期借款和应付账款 长期负债较少 主要为专项应付款 为企业改制时提留费用及职工住房公积金 综合来看 公司的资产及负债规模均保持着较为稳定的规模及增长速度 以流动资产为主的资产结构与负债结构也较为匹配 13 江苏交工集团财务情况 14 盈利能力分析 从报表可见 江苏交工集团近三年实现的主营业务收入分别为493670万元 505062万元和512227万元 主要来源于工程施工收入 公司主营业务突出 收入规模较大 且逐年稳步增长 江苏交工集团近三年的利润总额分别为10528万元 11993万元及12140万元 保持着较为稳健的增长态势 鉴于江苏交工集团原为省交通厅所属的施工企业 虽已改制为民营企业 但与江苏省及地方各级交通管理部门及政府融资平台均保持了长期 良好的合作关系 随着江苏省及各地区对城市交通基础设施建设需求的不断增长 公司未来的营业收入仍将保持稳定的增长态势 根据初步测算 2013年初仅在建未完工的项目合同金额总计达864088万元 具有良好的收入预期 江苏交工集团财务情况 15 总体来看 江苏交工集团的现金流量较为充沛 特别是经营活动产生的现金流量较大 公司具备较强的偿债能力 加之未来投资的逐步回收 也为其履行本信托项下义务提供了更为可靠的保障 镇江交投基本情况 16 镇江交投财务情况 17 近几年 由于城市交通道路建设投入的增加和政府的项目配置土地注入 公司资产总额保持持续增长 截至2012年12月31日 镇江交投的资产总额为392 94亿元 所有者权益为172 08亿元 总体来看 公司资产规模较大 资本实力雄厚 负债规模较为合理 具备较强的偿债能力 镇江交投财务情况 18 盈利能力分析 公司近三年来经营业绩良好 主营业务收入逐年上升 2010 2012年实现的主营业务收入分别为98907万元 113575万元和122733万元 主要来源于交通综合开发经营收入 具体指修建道路资产沿线土地开发收入 广告收入 管线收入及咨询服务收入 政府补贴收入也是镇江交投重要的收入之一 主要是政府对公司代建项目的补贴 2010 2012年政府补贴收入分别为24837万元 15965万元及10307万元 补贴收入占公司利润总额的比例分别为47 65 68 78 及26 7 可见 镇江交投主营业务板块清晰 已经建立了比较成熟的运营模式 在完成政府代建项目的同时 公司经营收入主要来源于收储土地的出让和二级开发收入 盈利能力较强 未来随着政府配置土地的陆续到位及路网交通改造的逐步完成 公司未来土地开发业务盈利能力有望得到进一步提高 镇江交投财务情况 19 经营活动产生的现金流量 2010 2012年 公司经营活动产生的现金流量净额分别为 3409万元 8216万元和 92592万元 投资活动产生的现金流量 2010 2012年 镇江交投投资活动现金净流量额体现为负值 主要是由于近几年镇江市城市建设步伐加快 加上拆迁安置成本上升较快 且投资项目具有回收期限较长的特性 可以看到 随着投资收益逐步回笼 投资活动产生的现金流量净额负值呈现逐年减少的趋势 筹资活动产生的现金流量分析镇江交投2010 2012年现金流量金额分别为167406万元 21238万元及450559万元 筹资规模基本稳定 公司筹资活动的现金流量净额在2010年度大幅度增加 主要由于公司加大筹资活动力度 03 资金使用用途 应收款基本情况 本信托项下信托资金用于受让江苏交工集团对镇江交投持有的应收款应收款的形成2012年9月15日 镇江交投 作为发包人 与江苏交工集团 作为承包人 签署 镇江市官塘新城路网工程施工项目A2标段合同书 以下简称 施工合同 就官塘新城路网工程的施工达成如下协议 镇江市官塘新城路网工程招标设三个标段 A1标段 A2标段和A3标段 其中A2标段为周湾路和四平山路 含官附路 周湾路北起宝平路路口南侧 南至沿江公路 路线全长5 147公里 设计标准为城市主干路 招标内容为路基 路面 桥涵及雨污水等工程的施工 合同总价为人民币肆亿捌仟玖佰伍拾万零捌仟肆佰玖拾柒元 RMB489 508 497元 合同期内单价不调整 承包人应按照监理人指示开工 工期为24个月 工程款支付 工程累计完成工程量达到5 000万元以后开始支付 每月按照完成工作量的60 付款 剩余工程款在交工验收2年内等额支付 本信托项下拟转让的债权即为江苏交工集团依据上述施工合同所享有的应收款债权 合同约定的债权总额为人民币489 508 497元 信托计划期限内 该笔应收款债权将分期实现 目前 该项目已完成工作量已累计达到5000万元 满足支付工程款的前提条件 04 回款来源分析 还款来源 主要资金来源本项目回款主要资金来源于镇江交投支付的应收款主要资金来源分析须重点关注镇江交投的经营及财务状况鉴于镇江交投为镇江市下属三大平台公司之一 受到政府较大支持 因此需关注镇江市的财政收入情况补充资金来源江苏交工集团承担的应收款余额回购义务因此须关注江苏交工集团的经营和财务状况抵押物变现收入镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保因此有必要对抵押物的价值及变现的操作流程进行分析 23 镇江交投未来收益预测 鉴于镇江交投为应收款的实际债务人 在本信托项下为第一还款义务人 因此有必要对其偿债能力进行分析 24 镇江交投未来收益预测 预测依据上述交通综合开发经营收入 即土地出让收入 测算依据为镇江交投2013 2015年度地块上市计划 见下表 25 截至2011年底 公司土地存量达到9801 54亩 累计上市出让土地2968 41亩 累计实现土地出让金54 28亿元 镇江市政府还将在2013 2017年给公司配置土地4288亩 可以说 未来两年公司的供地规模仍会稳步上升 根据镇江交投提供的 存量土地上市计划 2013 2015年镇江交投依法持有的地块上市收入预计为90 1亿元 净收益预计为41 7亿元 镇江交投未来收益预测 代建收入测算依据为镇江交投在建的镇江市官塘新城路网工程可取得的收入 政府补贴收入为依据2009 2011年三年补贴收入的平均值测算得出 除2011年度外 镇江交投自政府取得的补贴收入均呈现大幅上升的趋势 因此采用此种平均值为较保守的测算方式 筹资活动现金流入为依据2009 2011年三年筹资规模的平均值测算得出 镇江交投2012年新增金融机构负债及企业债额度较2011年大幅上升 其目前的融资渠道较多 成本也呈现下降态势 因此采用此种平均值为较保守的测算方式 其他收入主要指租金 广告 咨询等收入 土地成本按照土地出让价格的24 确定 参考镇江市土地开发的通常成本 代建项目成本按照2009 2011年主营业务成本的平均值75 进行测算 贷款及债券偿还额度均为依据截至2012年12月31日的债务情况进行的测算 可见 采用上述较为保守的方式测算出未来3年企业的净现金流量分别为10 7亿元 12 8亿元及41 6亿元 现金流水平较为充沛 具有较强的偿付能力 26 镇江市财政收入情况 27 截至2012年12月末 镇江市全市累计财政总收入530 86亿元 同比增长36 2 其中 地方财政一般预算收入完成215 48亿元 同比增长58 7 2012年全市累计财政总支出426 51亿元 2012年公共预算收入中 税收收入总量分别超过全省 苏南平均3 4和9 2个百分点 列全省第6位 总体来看 受益于镇江市地区经济的良好发展 镇江市财政实力得到增强 财政收入结构逐步优化 财政收支平衡情况较好 为地方经济的发展提供了很强的保障 江苏交工集团未来收益预测 鉴于江苏交工集团承担应收款余额回购义务 因此有必要对其偿债能力进行分析 经分析江苏交工集团近三年的资产 负债及利润状况 可以看到江苏交工集团的负债规模较小 且绝大部分为短期借款 因此仅对其营业收入情况进行预测 28 预测依据 营业收入主要包括工程施工收入 按照过去三年增长趋势分析 2009年增长率为36 2010年增长率为28 2011年增长率为2 3 2012年增长率为1 4 鉴于近几年国家货币政策趋紧 考虑到公司2013年初未完工程量可收取的工程款总计达864088万元 则按照5 的增长率测算出上述规模 江苏交工集团作为本信托项下余额补足方 其主营业务收入规模较大 且处于持续 稳定的增长态势 公司负债规模较小 对其履行本信托项下义务影响较小 故未作预测 从其营业收入及净利润测算来看 江苏交工集团主营业务突出 经营稳定 为其承担本信托项下相关债务提供了良好的保障 05 抵押物情况 30 抵押物价值 抵押物基本信息地块一 南徐大道10号地 31 抵押物价值 地块二 南门汽车站地