（工商管理专业论文）某商业房地产项目投资分析.pdf

0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 某商业房地产项目的投资分析 中文摘要 本文针对某商业房地产项目进行投资分析 希望利用自2 0 0 0 年以来国内商业房 地产的 丌发经验的初步总结和对项目开发进程 模式的分析 论证项目的可行性和投 资收益 通过对上海商业房地产宏观市场的发展 商业项目的开发模式 本项目的微 观市场环境 项目的关键成功因子 项目s w o t 分析和财务数据等的综合分析 寻 求合理的建设方案和经营模式 本项目的建设宜采用 零租零售 整租不售的混合经营模式 即 万达模式 作为项目开发的基本策略 以百货 真冰溜冰场等的核心主力店的沉淀物业 带动周 边商铺的销售 实现现金的迅速回流 同时 适当的开发可供出售的公寓式酒店办公 空问 充分利用商业资源的开发导致的地段价值的提升 实现资源效益的最大化 进 而规避开发风险 本项目区域市场承载力较强 有充分的目标对象客源 竞争项目有限 具有良 好的价格期望 因而本项目具有市场可行性 通过关键成功因子分析和s w o t 分析 把原来的非可控的c s f s 转化为可控的c s f s 利用合理的发展策略组合 规避项目 l 发的j x l 险 本项目具有很强的财务可行性 投资总额约为2 5 亿左右 可以获得近1 3 8 亿的 净利润 财务内部收益率可以达到3 2 2 6 本项目销售盈亏平衡点为5 9 2 l 具有 非常强的抗风险的能力 关键词 商业房地产开发模式市场承载力财务分析可行性 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 0 b u s i n e s sr e a le s t a t eo fs h a n g h a ih a sb e e ni m p r o v e dg r e a t l y h e r ei sa n e w p r o j e c ti nq i b a o at o w ni ns o u t h w e s ts h a n g h a i w es t u d yt h ee x p e r i e n c e r e a s o nt h e d e v e l o p m e n ts t r a t a g e m a n a l y z et h ec s f s u s et h ew a yo fs w o t c o m p u t et h ef i n a n c i a l d a t at ot e s t i f yt h ef e a s i b i l i t ya n da v o i dt h er i s ko f t h i sp r o j e c t w a n d am o d e l i sf i tf o rt h i sp r o j e c t u s et h ew a yo fb u i l d i n gd e p a r t m e n ts t o r ea n d s k a t i n gr i n kt oi m p r o v et h es a l eo f t h ec i r c u m j a c e n ts t o r e s a tt h es a n l et i m e p l a nt ob u i l d b e f i t t i n ga p a r t m e n tw h i c hc a nb eu s e da so f f i c e t h r o u g ht h ei n t e g r a t e da n a l y s i s t h et a r g e tc l i e n ti se n o u g h c o m p e t i t i v ep r o j e c ti s f e wa n dt h eg a i ni ss a t i s f a c t o r y s ot h i sp r o j e c ti sf e a s i b l e k e y w o r d s b u s i n e s sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tm o d e l f i n a n c i a la n a l y s i s f e a s i b i l i t y 0 2 2 0 2 5 2 3 6 来录桧某商业房地产项目的投资分析 引言 2 0 0 0 年以前 商业房地产甚至不能成为独立的房地产业的分支 主要以社区配 套商业建筑的形式出现 往往附属于住宅项目的开发 随着宏观经济的发展 特别是 上海商业和房地产业的发展 尤其是购物中心的建设 使商业房地产得以独立成支并 倍受瞩目 并成为房地产发展的又一增长点 商业房地产的发展不仅带动了上海的城 市发展 而且能够加快招商引资的步伐 推动第三产业的发展 同时增加就业机会 并为广大消费者提供更佳的购物休闲生活空问 据调查 去年全年上海共推出商业房 产项目约7 0 个 商业用房总供应量近l o o 万平方米 专家预测 今后两年新上市的 商业用房面积将达到3 0 0 万平方米 2 0 0 0 年 上海的人均g d p 达到3 4 5 4 7 元人民币 超过4 0 0 0 美元大关 见表1 自此以后 上海的商业进入了良性发展阶段 2 0 0 3 年 上海g d p 总值实现6 2 4 0 亿 元 人均g d p 4 6 7 1 8 万元 约为5 6 0 0 美元 宏观经济的发展为城市商业的发展带 来了良好的基础 一般来讲 当一个国家和地区的人均g d p 在4 4 0 0 美元以上 城 市化水平在7 0 以上时 超越商业范畴的广义商业如购物中心 旅游地产 商务地产 物流等综合商业开始涌现 上海的商业逐渐进入健康快速发展阶段 表i上海人均g d p 增长曲线 生e 7 4 0 1 w o 一 嚼7 3 8 2 卅4 秘7 一 懈帮0 8 0 5 一蝴5 辨5 4 2 2 2 7 5 一 孟 州 1 9 9 41 9 9 5 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 数据来源 上海市统计局 同时 商业房地产的发展与城市商业发展息息相关 商业房地产的开发为城市商 业提供了发展的平台 预计上海将用l o 年时间走完欧美发达国家5 0 年的商业历程 目前已基本建成了国际大都市商业框架 实现了从传统商业向现代化商业的转变 一 般来讲 一个国家或地区连锁店 品牌专卖店等现代商业业态的消费品零售总额 在 全社会消费品零售总额中所占比重超过6 0 说明该国从传统商业转变成现代商业 据 o 伽伽渤蚕 渤瑚 0 2 2 0 2 5 2 3 6 来录桧某商业房地产项目的投资分析 麦肯锡咨询公司统计 在上海这一指标已经达到6 5 超过世界通行水平 全国领先 从上世纪9 0 年代至今 上海在实施 一个龙头 四个中心 的跨越式发展战略进程 中 商业成功地完成了转型 从1 9 9 9 年开始 上海城市商业进入稳定发展期 社会消费品零售总额每年均保 持9 的增长率 见表1 1 到2 0 0 3 年 上海的社会消费品零售总额达到2 2 2 0 6 4 亿 元 比2 0 0 2 年增长9 1 其中 吃的商品零售额8 8 7 2 9 亿元 增长7 5 穿的商 品零售额2 8 7 5 9 亿元 增长7 用的商品零售额1 0 2 7 2 7 亿元 增长1 1 1 人均 零售额达到1 6 5 5 0 元 比上年增长8 5 全市的人均营业面积已经超过了l 平方米 表2上海社会零售品销售总额年度统计表 z z z u 函 婴髦 l m 俩竺 譬乡 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 数据来源 上海商业信息中心 上海商业具有总体规模大 增长相对平稳的特点 并已经进入稳定发展期 新 型零售商业业念层出不穷 首先 上海的大型综合性购物中心的建设加快 目前 综 合性购物中心已有8 家 f 在建设和即将建设的将有1 5 家 其次 折扣店 丌始 在上海出现 如龙城 o u t l e t 和 f o x t o w n 再次 连锁商业得以继续快速发展 2 0 0 3 年 上海实现商业增加值3 9 5 5 亿元 比2 0 0 2 年上涨9 购物中心 连锁超市 折扣店等新型商业业态发展迅速 规模效应初步显现 到2 0 0 3 年年来 全市共有连 锁商业业态6 9 种 其中年内新增1 0 种 全市连锁网点达到7 6 0 9 家中 比上年术增 加了l 1 7 7 家 连锁超市门店1 3 9 6 家 便利店4 1 3 7 家 全年连锁商业销售额8 0 0 4 3 亿元 比上年增长2 7 连锁商业已覆盖了6 9 类业种和业态 2 0 0 3 年上海共销售商业房地产项目3 3 个 建筑面积l 0 0 0 平方米以上项目 总供应量达到7 5 2 6 2 8 平方米 新推出的大型商业租赁项目有4 个 建筑面积为 1 6 5 2 6 0 平方米 此外以吸引上海投资客为主的周边城市商业项目有6 个 建筑面积 为1 6 8 3 2 0 0 平方米 总计供应量约为9 1 7 8 8 8 平方米 商业地产开发正从传统区位 上商业发达的 三街 南京路 淮海路 四川路 和 四城 徐家汇商圈 新客 站商圈 豫园商城及浦东新上海商业城 地区向坏线外区域外延 区域商业中心 社 0 o o 0 o 0 娜 啪 蛐 0 2 2 0 2 5 2 3 6 求录松某商业房地产项目的投资分析 区商业开发的体量逐步放大 三街四城区位的总开发面积约占全市总量的1 2 约为 1 2 万平方米 图3 1 商业项目面积分布图数据来源 上海市房地产交易信息中心 但是近几年来 上海商业房地产在迅速发展的背后 依然出现了一些需要解决的 矛盾 市场的巨大需求带来的是丌发的盲目性危机 具体表现如下 一是商业设施与社会消费购买力的不相称 香港l 平方米商业面积有4 万元社会 消费品销售总额支撑 而上海4 平方米商业面积才带来l 万元社会消费品消费总额的 增氏 按照这个购买力计算 如果社会消费品销售总额每年以1 0 的速度增氏 那么 上海现有的存量商业设施在未来5 年内都将超过饱和 然而在未来5 年之内 至少将 有3 0 0 多万平方米的商业面积增长 并且带来现有商业设施投入产出的规模经济效益 问题 二是商业经营格局与社会消费需求的不适应 上海已经进入选择性消费时代 但 从现有的商业经营格局看 综合性 大路货的比较多 而专业性 特色货的却比较少 并且在某些领域 其规模与格局已经明显落后于国内其他一些太中城市 有资料表明 上海城区只有7 大类2 7 条专业街 其中服饰类只有2 条 即七浦路和襄阳路 三是单一商业设施规模与周边商圈购买力的不协调 如大型超市的片面求大 便 利店的盲目设点问题 目前 全国在建立项的购物中心达2 0 0 家左右 总面积约3 0 0 0 万平方米 如果按照每平方米保本销售额8 0 0 0 元计算 也就是说要达到2 4 0 0 多亿 元的零售额 这些购物中心才能保本经营 四是市区与郊区的商业设施稚局不合理 市区6 0 0 多平方公里的商业设施布局缺 乏个性和系统性 商业设施能够配套的社区只有5 0 另外 一些高档商务区 高档 金融区里的商务设施也严重不足 市区商业街大多还是集中在西南方向 东北面成规 模的商业设施布局甚少 没有适应近几年上海人口大量迁移宝山 杨浦等现实需求 以上矛盾 使上海的商业房地产面临考验 2 0 0 4 年5 月至7 月间 温家宝总理 三次亲自批示 关注商业地产的发展 并采取了相应的宏观调控手段 从7 月初开始 国家发改委 银监会 国土资源部 商务部 建设部将联手在全国范围内摸查大型商 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录轮 某商业房地产项目的投资分析 业设施项目 国务院已批复商务部 关于防止大型商业设施盲目投资和重复建设的意 见 同意在全国范围内摸查大型商业设施项目 期间 一切在建项目将停建 银行 停止项目贷款 正在审批的不予审批 所有项目接受重新评估 不合格者将淘汰出局 对不符合商业网点规划和没有市场前景的在建项目 最终可能会要求其改变用途 今年底 我国将出台 城市商业网点的规划管理条例 对城市商业网点规划进 行立法 根据条例规定 今后城市建设3 0 0 0 平方米以上的商业地产设施项目 必须 进行听证 出发展改革 建设规划 工商行政管理 交通环保等部门 生产流通部门 消费者协会的专家及业内人士参与听证 商业网点的所在区 街道也将推选企业和居 民出任代表 丌发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见 方可办理有关建设手 续 而建设1 万平方米以上的商业网点 还必须到国务院有关部门进行听证 同时 今后将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内 在此基础上对商业网点的数 量 布局 结构 以及市场需求情况进行动态的检测 及时向社会发 布信息 引导企 业 银行 个人投资者的决策 商业房地产项目的宏观调控 从长远上有利于全市商业房地产业的健康运行 对 于四大矛盾的缓解和解决 应该在长期上较为利好 目的 市区和郊区商业发展的不 平衡性 给郊区商业的发展提供了广阔的发展空间 某商业房地产项目地处七宝 周 边商业设施较为缺乏 符合上海市商业规划布局的需要 具有较强的可实施性 本文 将对项目的投资进行分析 通过科学的方法 对项目的可行性 经营操作模式 投资 回报 风险规避等进行分析 寻求合理的建设方案和经营模式 从而达到经济效益和 社会效益的最大化 由于近一年来的宏观条件的变化 更需要我们对商业地产进行理 阵分析 以寻找本项目的突破点 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 某商业房地产项目的投资分析 商业房地产的分类和发展 商业房地产 b u s i n e s sr e a le s t a t e 是指在开发商业房地产的过程中 将投资 估算 开发规划 市场定位 业态组合 招商 销售和营运管理等按一定的次序作为 一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务 它包括各种零售 餐饮 娱乐 体闲 等经营用途的商业物业的丌发与经营 商业房地产从广义上来讲包括办公和商业服务 用房的 丌发 从狭义上来讲 仅包括商业服务用房的 丌发 商业服务用房指供对外营业和为人民生活服务的商业 服务业使用的房屋及其附 属用房 如各类商店 商场 菜场 旅馆 宾馆及其所属的办公室 仓库等 随着房地产开发专业细分化趋势 二i 显 商业功能业念的逐步演化 使商业与地产 丌始联动 经济的两个重量级板块逐渐结合 形成经济发展的新生力量 商业房地 产 商业房地产是商业和房地产业的结合体 房地产业是载体 商业是灵魂 商业房地产主要通过物业资源创造价值 借助客户的租 售实现价值 通过具体 的商业经营个体实现商业物业价值的增值 1 1 商业房地产的分类 商业房地产根据其发展可以分为如下几类 临街商铺 社区商业 百货商场 商 业街 购物中心 专业市场 办公楼 酒店等 1 1 1 临街商铺 s t o r e 临街商铺是商业地产的发展的初期阶段 清明上河图 曾翔实地记录了我固古 代商铺 商业街市的发展景况 临街商铺的开发一般在经济水平发展水平较低和商业 发展相对滞后的区域 呈零星开发状念 1 1 2 社区商业 c o m m e r c ei np o p u l a t e da r e a 根据居民对商业配套设施的需求和依赖程度将其划分三种类型 生活配套必需 型 休闲娱乐享受型 普通服务便利型 一般来讲 生活配套必需型主要满足居民日 常生活需要即基本物质生活方面的需求 包括超市 含肉菜市场 中小饮食店 银 行 便利店 药店 美发美容 医疗诊所 沈衣 邮局等 大致占总体比例的4 0 5 0 休闲娱乐享受型主要是足满居民更高的物质方面的需求和精神方面的需求 包括书 店 水族馆 家居精品 宠物店 西餐厅 大型食肆 鲜花店 咖啡屋 健身中心等 大致占总体比例的3 0 3 5 普通服务便利型主要为居民提供大众化的商业服务便利 性需求 相对来说居民对其依赖度较小 包括家电超市 家装公司 建材五金店 冲 晒店 面包房 服装 家政 体育用品 中介等等 大致占总体比例的2 0 2 5 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 粱商业房地产项目的投资分析 城l l i 肼住i 蔓舰划漩汁规范 g bx 一卜祉区商业配套有如下规划要求 表1 1 l 叫1 1 觇儆 肼化i 小区 目l 团 i m 建筑i f l i g i 地i f 建筑l 币i i l lr 地而税 建筑而积十地而积 im i f l i 1 术 r 人 7 0 0 9 1 06 0 0 9 4 04 5 0 5 7 0l o o 6 0 0 1 5 0 3 7 01 0 0 4 0 0 近卟水 以住宅底 i 为f 嵌的i q k i i q k l 发逐渐成为符j i 发 矗f 追逐的热j i i 社区 商j l k 山受剑r 家政策的支持 舀j 新 轮宏脱捌控下 政府j 州嘲表示支持发展社i 商 业 以 f 沁 力科 联 i 人华等人j 1 1 j h 1 i x 的商q k 方i f i f 扶得了良 j l f 的投资 报 j 矗 橄人的提 了钍l i 的j i 住 1 秃 l l j 州祉l x i i 1 k 4 乏舭仪j i 发的成功之作 f c i l 海泰恒房地j 发展有 6 1 公叫 i 发的 j 海1 2 比伦 n i 尜乍i j l 场 i 海 i i l l i 嚣 i k 发 t 4 y l a 4 公卅 i 技的港澳t i l 城等 这些项 i 味小掷址为 f i 的i 菏q k 眦愈服务 f i l 墩f 了向业地j j i 发的成功 1 1 3 百货商场 d e p a r t m e n ts t o r e 丌货i 渐场的发胜 f 衍城i l j 绐济 i 矗l i k r l j 发塍l n j 产 t 址 i 时囡内零岱 l k 的j 力 形态之 h 货 场 舭址 个城i m q m i k j 一心的标址 如由求尔路的 华l 朕 新i i f 群 徐客小的尔力崩眨 人 f f f h i 货 八 i 金荫j 疆 盯货f f j 必i t m l 农斡l j i 嘲 的辉煌 i l l j 洲剐l j i 0 址城1 1 经济实力的缩影 货商场的叫移 从儿干 l 米到儿万i i 米不 等 从历尘l i 米行 i i 货公 d 的物 i k 般 麻 l k 食业r j 投资jj 发 如l 讨文所述的氽 业 j 小l 均仃物q k 的所钉权 然嘶 近年来越束越多的房地产企 l k 投资矬砹西货 j i 把物 i k 租赁戏转i i 给i i 货公 d 进仃绐t 实现优毒挚土 补年lj u 乎业化的匀1 1 分 如成都的 利掷j 场螭休m 蛆给l 资食 i k g l j 螓f r l 即x 河 铜锣湾i i 货扩张速度很快的 个讯 r r 婴的味 1 就址乐柑7 1 发l 向的物 l k 把企q k 的资金 在商 f k 经营卜 毛i i 赁物q k 也址盯 联集 人崩架川 n 太1 i 洋等1 7 i 货向家实现片地快速拓腱的主要手段 1 1 4 商业街 s h o p p i n gs t r e e t l f f i l k t j i f l 9j i 发j 小 处j 政腑搭台 食q k n l 戏 的阶段 z l 内 没仃政府的 宏脱规划发j l 骈l l 政策扶特 仝赴 j u j 介入 j j i i k 街的j l 发 醍难藩始鹭终 i 得成j j n 一l i t l j l t i l l 1 知 i 尔蹄步ij 街f j 建i 5 2 静安区南京西j f l s 1 发 i 湾区濉海尔路的 规划 均j 川叶数年 l 数年 i t i i 业址经历了宏脱经济的起起湛落 至现在虽已 进入了发他的良性阶段 f i 艘体上还化弭 i f 之t i l o 谯这些商业街的j l 发中 汇集了火 b l i 台港澳 尔l 宙i e i i 夺欧荚的商业 房地产企业 礼m 引i 小城i i f 我仃j 电看到了 些i 丫1 个铷f k 实施的商q k 街丌发 盘 无锄仲城房 地产有瞅公i dj l 发的无锡人成巷步行街 k 沙三兆实业j l 发有限公司j l 发的黄兴南路 0 2 2 0 2 5 2 3 6 粜录松某商业房地产项目的投资分析 步行商业街 都是由独立法人企业开发的商业房地产项目 在这些项目中 通常把沿 街独立商铺的出售作为主要经营手段 1 1 5 购物中心 s h o p p i n gc e n t e r 购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体 作为一个整体进行开 发和管理 通常包括一个或多个大型的核心商店 并有众多小商店环绕其中 有庞大 的停车设施 其位置靠近马路 顾客购物来去便利 目前在国内 它大多是有地产商投资丌发 引入大型零售商租赁经营的商业地 产项目 例如世纪会源集团丌发的北京金源m a l l 集购物 餐饮 休闲 娱乐于一 身 这个目前世界最大的商业单体东西横跨6 0 0 米 南北跨度1 2 0 米 总商业面积是 6 8 力 平方米 一期即将开业5 5 万平方米 包括燕莎 贵友2 个百货店 还有5 6 万 平方米的居然之家 1 9 万平方米的易初莲花和汽车展卖中心 7 个电影院 桑拿及 各种大型餐饮设施等 东莞市三元盈晖投资发展有限公司丌发的华南m a l l 中国首 个超大型主题式购物公园 一个集购物 休闲 娱乐 餐饮 旅游 文化于一体的一 站式消费中心 华南m a l l 占地面积4 3 万平方米 建筑面积8 9 万平方米 商业面积 4 0 力 平方米 停车位8 0 0 0 个 总投资2 5 亿元 建成后将成为亚洲乃至世界上最宏 伟 最大规模的m a l l 商业建筑群之一 1 1 6 专业市场 p a r t i c u l a rm a r k e t 专业市场的丌发一直是特色商业发展的重要渠道 这种形式不以普通 大众型的 消费对象为目标客户群体 是市场细分后发展起来的特殊业态 以特定行业 特定的 商户 厂商 经销商 为经营内容和客户群体 一些中小城市的发展甚至以专业市场 的发展 一业兴市 比较有名的是浙江义乌小商品城和浙江永康的中国五金城 义 乌小商品市场营业面积1 5 0 万平方米 经营商位4 力 余个 汇集了2 8 个大类2 0 余万 种商品 r 货物吞吐量近万吨 市场成交额连续1 2 年位居全国各大专业市场榜首 义乌市场己成为国际性小商品集散中心和外商采购小商品重要基地 浙江永康号称中 国五金之都 中国五金城 中国科技五金城 创建于一九九二年底 经过多年的丌发 建设 现己成为全国最大的五金专业市场 截至目前 中国科技五金城已投入建设资 会3 7 亿元 占地5 0 0 多亩 建筑面积3 1 5 余万平方米 店铺摊位置2 3 9 0 家 城内 主要经营日用五金 工具五金 建筑五金及机电产品 金属材料 机械设备 装饰材 料等上万种产品及相关产品 吸引了全国2 0 多个省市自治区和海外客商前来经商贸 易 一些具有特定行业背景的开发商开发专业市场也取得了成功 如由常州红星家具 集团丌发的建材家居连锁企业 红星美凯龙 和上海新七浦投资发展有限公司开发的 上海新七浦服装市场 目前红星家具装饰连锁大市场已达2 5 家 市场经营总面积达 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录检 1 2 0 万平方米 已成为国内外影响深远信誉卓著的现代化家具 建材装饰大市场 上 海新七浦服装市场地下一层 地上五层 各楼层布局合理 格调和谐自然 专业市场的开发需要有雄厚的资源积淀 不论是政府为主导还是以企业为主导 有较强的专业性 唯一性和排他性 1 1 7 写字楼和宾馆 o f f i c ea n dh o t e l 从狭义上讲 写字楼和宾馆不属于商业地产的范畴 但写字楼和宾馆的丌发通常 是能够反映国家和城市经济发展的晴阿表之一 上海写字楼的需求主体包括外企 国 企和民营企业 未来民营企业将成为支撑上海写字楼市场的主力 2 0 0 1 年丌始上海写字楼销售开始进入一个稳定发展期 写字楼出租面积则是从 1 9 9 6 年丌始就一路攀升 1 9 9 6 1 9 9 8 写字楼市场吸纳量为2 1 5 万平方米 1 9 9 9 2 0 q 1 市场吸纳量增加为6 1 3 万平方米 2 0 0 4 年 上海写字楼空置水平己达到历史的低位 下一波写字楼供应高峰预计 至少在2 0 0 5 年之后 这预示着上海写字楼市场步入一个稳定发展的时期 中原地产 的分析报告昨天指出 根据近两年 2 0 0 2 至2 0 0 3 年 内政府批出办公楼土地的体量 来分析 2 0 0 6 至2 0 0 7 年又将是新一轮供应热潮 预计至2 0 0 7 年底 陆家嘴核心区 域将有9 0 月平方米甲级办公楼供应 静安区6 0 万平方米 卢湾区1 5 力 平方米 徐 汇区2 9 力 平方米 黄浦区2 2 万平方米 虹桥8 万平方米 上海甲级办公楼的供应面 积总计将达2 3 0 3 平方米 宾馆 酒店业的发展同时也随着上海国际经济 金融 贸易和航运中心地位的增 强得以进一步发展 宾馆酒店的空置率逐年下降 1 2 上海购物中心的发展和比较 上海购物中心的建设和发展从9 0 年代中期起步 出于国家对外资进入商业 零 售业领域的限制 主要以外资和内资企业合作建设为主 购物中心是一种新型零售业 念 符合城市经济商业的方向 但由于目前建成的购物中心存在着布局不合理 功能 不齐全和规模偏大的问题 使购物中心的建设刚刚兴起就受到国家的重点调控 据上海市商业联合会购物中心专业委员会发布的调查报告 上海已有购物中心 1 4 家 在建的购物中心1 3 家 建筑面积将超过2 0 0 万平方米 j 下在规划立项的购物 中心l l 家 建筑面积将超过1 0 0 万平方米 据预测 至2 0 0 5 年上海市将有2 0 多家 购物中心投入运营 而到2 0 1 0 年 上海市各类购物中心将超过4 0 家 目前 上海的主要购物中心如下表所示 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 某商业房地产项目的投资分析 表1 2 序号名称面积 万m 2 类型区位 l港汇广场7都市型 徐家汇 2梅陇镇广场7都市型 南京西路 3 中信泰富 3都市型 南京西路 4恒隆广场5 都市型南京西路 5 f 大广场 2 4 区域型陆家嘴 6南方商城1 0社区型 闵行 7虹桥上海城8区域型 长宁 8大上海时代广场4都市型 淮海路 9上海百联西郊购物中心l l社区型 剑河路 购物中心的建设极大的改善了城市的面貌 提升了城市商业品质 我们可以看到 南京西路三大购物中心的建设给城市整体形象带来的根本改观 南京西路商圈经过多 年的蛰伏以后 以崭新的面貌赢得了市场的肯定 一直以来 影响上海购物中心发展的主要因素是市民收入 购买力水平 和城市 交通能力 私车和市政交通 现在 上海的人均收入己接近于菲律宾马尼拉 泰国曼谷等东南亚城市 菲律宾 泰国 马来西亚的购物中心发展得既多又好 新的购物中心仍在不断建设中 目前 曼谷有2 0 多家购物中心 马来西亚吉隆坡有2 0 多家购物中心 甚至经济不很发达的 菲律宾马尼拉也有3 0 多家大购物中心 平均3 5 万人口拥有1 家购物中心 因此 上 海具备了丌发购物中心的基本条件 但在丌发规模上需要注意控制 上海私车拥有量虽然低 保有量2 0 万部 拥有率9 9 但并不影响建设购物 中心 但凭借着发达的地铁和公交系统 香港 新加坡两地的购物中心发展也都很成 功 香港 新加坡的购物中心大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈 且一条街 上往往汇集着多家购物中心 只有3 0 0 万人口的新加坡有2 0 多家购物中心 平均 1 5 万人口捐j 有l 家购物中心 借鉴香港 新加坡的经验 内地的部分购物中心也可 选址在邻近地铁站的市中心商圈建设 表1 3 城市总人口人均g d p 美元 购物中心数目万人 购物中心 上海1 3 3 54 5 0 01 4 9 5 新加坡 3 2 6 2 5 8 3 8 2 2 1 5 马尼拉 1 0 5 0l 0 0 6 3 03 5 吉隆坡1 5 03 5 0 9 2 l 7 说明 人均g d p 为2 0 0 1 年度指标 号城市采用的是国家数据 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录蚣某商业房地产项目的投资分析 由此可见 购物中心的丌发是城市商业发展的必然阶段 而上海的经济发展为购 物中心的发展带来了巨大的商机 同时 也引领着城市商业从交易型转化成体验型的 潮流 极大的提高了人民的生活品质 0 2 2 0 2 5 2 3 6 来录捡 某商业房地产项目的投资分析 2 商业房地产项目的开发程序和模式 掌握商业房地产项目的基本规律 寻求合理的开发模式 是任何开发商进行项 目丌发的基本前提 各开发商可能根据自身的经营条件和背景 调整适合自己和项目 发展的模式 2 1 开发程序 购物中心的丌发一般主要经历以下阶段 图2 1 丌发工作必须尊重商业发展的规律 兼顾经济效益和社会效益的统一 2 1 1 项目选址与投资决策 项目的选址必须关注城市的经济发展水平 城市购买力 产业结构 商业发展 前景以及项目周边的相邻关系 区域房价 市场租金水平等方面的因素 寻找合理的 商业组合和丌发方案 进行投资策略可行性分析 制定投资决策 商业房地产的投资行为必须理性 购物中心项目势必是一个中长期的投资行为 一般来讲 投资回报周期在1 2 1 5 年左右 商业房地产在商业成熟以后 价值得以最 大化 2 1 2 商业定位与开发融资计划 商业定位决定着商业项目的成败 是所有工作的重中之重 根据各目标客户细 分市场的分析 确定商业业态 主题特色 购物中心定位的前瞻性和现实性是一个矛 盾 必须进行合理的确定 项目不但要有很好的未来 同时要有现实的生存可能 很 多购物中心项目一味求大 求高品质 而忽视了项目所在地 所在区位的现实 做好 项目的开发计划 融资计划 作好开发成本分析 经营方式和应对策略 各投资条件 下的经营回报率分析 一般来讲 由于购物中心项目丌发 经营周期较长 易受宏观政策 地域经济 发展 城市规划等条件的制约 应有充分的应对策略和风险分析 否则项目将面临巨 大的市场风险 0 2 2 0 2 5 2 3 6 来录松 某商业房地产项目的投资分析 2 1 3 商业规划与建筑设计 根据商业定位 确定项目各业态的面积分配 功能分割 动线规划和建筑选型 以合理的建筑型式凸现商业价值 做好投资成本和建筑商业效果的平衡 建筑设计必须符合开发的商业业态的要求 以合理的规划方案体现商业元素 弘 扬商业文化 建筑方案设计决定着商业房地产项目的外部布局 内部功能 土地的利 用效率 室内空间的利用效率 商铺出售和出租的价格潜力 室内空问的合理动线布 局等 建筑设计方案是商业规划方案的表现 其合理内核是商业规划内容的充分实现 脱离了商业规划的设计 将给项目的运作带来消极效果 而不论该建筑的艺术表现如 何 2 1 4 核心商家招商与租售比的确认 招商工作是商业项目工作的难点 不论丌发商是否有强大的商业资源作为保证 都要面对百货 卖场和各品牌运营 商的强大的讨价还价能力 核心商家的租金水平往往低于购物中心的平均租金水平 同时 对区位 面积和建筑的要求等都近乎苛刻 核心商家是购物中心的中流砥柱和 基本形象 决定着小商家的招商和租金水平 同时 商家能否实现经营目标对丌发商来讲至关重要 是项目成败的关键 一个 好的商业项目的价值 在于商业的价值而非房地产本身的价值 同时 在招商中应该 建立广泛的商业联盟 寻找一定量的商家作为开发的战略伙伴 对于存在销售思想的购物中心丌发商来讲 租售比是购物中心项目的最关键的 丌发系数 决定着项目的开发利润和投资回报周期 同时 也关乎项目未来的商业繁 荣与否 2 1 5 建筑施工 招商执行与销售 建筑施工阶段要注意项目的质量 成本与进度控制 在目前成熟的施工管理体 制上 这一环节通常在可控范围以内 招商执行阶段 主要是指除核心商家以外的各业态的品牌店 专卖店和中小商 家的招商展丌过程 这一阶段是商业运营的盼提和基础 是前期商业定位和规划决策 的执行和检验 决定着项目的初期收益水平 最好在项目丌工前后进行招商 丌业等 待期较短 较易被接受 招商执行方式主要有两种 委托专业招商咨询机构进行项目 招商和开发商自行招商 制定营销策略 开展案场销售 实现利润 2 1 6 工程竣工与开业筹备 完成工程竣工验收手续 商家进场装修 进行开业准备 能否实现顺利开业的 0 2 2 0 2 5 2 3 6 来录松 某商业房地产项目的投资分析 前提是招商的达成率 招商达成率只有达到6 0 以上时 才能较好的规避商业运营风 险 同时 在此阶段做好商业推广工作 为商圈氛围的形成助力 2 1 7 商业经营与物业管理 购物中心通常实行统一管理和分散经营 它体现了现代化商业企业投资者 所有 权 管理者 管理权 经营者 经营权 三者的专业化分工与合作 三权分离的出 现 代表了新型购物中心的管理日趋走向成熟的方向 购物中心的开发商未必是理所 当然的管理主体 这和丌发商的商业背景有直接关系 目前国内市场对购物中心的管理方式有以下几种 a 丌发商自行设立商业公司管理 b 专业顾问管理机构参与合作管理 c 商业顾问公司提供咨询 丌发商进行管理 d 委托商业管理公司管理 e 主要投资商承租经营 不管采用何种方式 检验的唯一标准是能否带来该区域的商业的培育和兴旺 2 2 开发经营模式 商业房地产项目因为丌发商的房地产 商业等方面的能力和综合实力不同 项目 所处的城市 区域 商圈等条件的不同 经营方式各有不同 同时 开发经营模式的 选择 事关丌发商的集团战略 这旱将对常用的几种地产商业经营模式的运作方式及其优缺点进行分析 2 2 1 整租不售 整体租赁 不售产权的运作模式是国外购物中心运作的基本模式之一 国外的商 业房地产丌发商通常是各种投资基会和社保基金 要求项目的稳定的长期回报 因而 整体租赁 获取长期的稳定收益是他们的策略选择 国内有实力的开发商也往往采用 这种方式 一方面不用涉足复杂的商业经营领域即可获得稳定的收益 另一方面商业 物业是公司的固定资产 既能有物业增值的可能 又能进行资产运作 达到一石二鸟 的效果 零售业对资产的流动性要求较高 商业企业一般都是通过租赁的方式取得对物业 的使用权 这形成了整体租赁的需求主体 案例一 上海龙城购物中心 上海金球集团开发的金球购物中心项目 总建筑面积8 5 万平方米 地上4 层 0 2 2 0 2 5 2 3 6 束录松 某商业房地产项目的投资分析 整体租赁给乐客多 n e x t m a l l 集团进行经营 目前 该项目内经营有卖场 折 扣店 购物中心 娱乐城 餐饮街等内容 体现了金球集团的房地产开发和乐客多的 商业经营优势 实现强强联手 在这种经营方式下 开发商往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价引进目前属 于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市 微薄的租金远不能形成对巨额投资成本的 合理回报 但丌发商还是愿意采用这种方式 主要原因在于 首先 配套性和聚集效 应很强的百货商场 大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售 提 升项目的知名度和销售率 其次 依靠成功的商业物业经营 能形成以其为核心的新 商业圈 大幅度提升浚地区的人流量 达到商业物业自身的不断增值 实现长期利润 最大化 最后 能够实现公司的良性资产运作 有利于公司的长期资本运营 同时 经营商为了适应市场需要 常常需要增加或减少营业面积 甚至改变经营 地点 一旦选址不当或者经营不善 通过租赁方式能够降低退出壁垒 减少经营风险 但这种方式也有明显的弊端 大型的超市 百货业经营者租下商业物业后 绝大 多数都要进行二次设计和大规模的改造 同时 整体租赁时丌发商面对的招商对象单 讨价还价的能力较差 一定程度上降低了商业物业的市场价值 同时 众多项目 原有的建筑结构问题 给后期经营带来严重障碍 限制了商业业态的选择 2 2 2 零租不售 这种模式适合资金实力比较雄厚 具备出色的招商能力的开发商 也就是说 开 发商应该具备强大的商业背景和品牌号召力 相对于整租不售 丌发商能够直接面对 经营主体 具备较强的讨价还价能力 一方面能够获取租金的最大化收益 同时还独 占商业物业升值的果实 当然 这对丌发商的综合实力要求较高 案例二 天河城广场 出广东天贸 集团 股份有限公司丌发 天河城广场是目前广东省营业面积最 大的集购物 美食 娱乐 休闲 服务于一体的现代大型购物中心 总投资1 2 亿元 建筑面积1 6 万平方米 营业面积1 0 力i 平方米 地上7 层 地下3 层 每年可坐收 租金数亿 很多经营户求租无门 并且天河城的商业经营成功带动了自身物业 周 边土地 物业的迅速增值 形成了良好的社会效益和经济效益 这种模式 要求开发商的资源整合能力较强 在招商的过程中 形成以核心商 家和丌发商的品牌号召力作为基础的招商条件 同时 商业经营的成功 势必能够 带动散户的强大市场信心 从而带来购物中心的兴旺 应该说 零租不售的丌发模式爿 是购物中心的真正合理的模式 在国内 我们 还缺乏这样的开发商 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松某商业房地产项目的投资分析 2 2 3 万达模式 所谓的万达模式是指零租零售 整租不售两种方式混合经营模式 应该说 这 是具有中国特色的商业中心开发模式 这种模式 能够满足开发商迅速回笼资金的需 要 而项目内整租不售的部分是商业中心经营的精神堡垒和强大的营销手段 案例三 万达购物广场 大连力 达集团在其商业地产的丌发中率先提出了 订单房产 的概念 通过与世 界5 0 0 强零售业连锁公司 著名餐饮公司 家居超市 电子产品连锁经营公司等签订 联合发展协议 在全国各大中城市投资建设 万达购物广场 各地的万达购物广场建 筑面积通常在5 万平方米左右 地下1 层 地上4 层 首层全部为单个面积在3 0 2 0 0 平方米不等的黄金商铺 形成室内精品步行街 产权部分零售并足以抵偿项目总投资 2 3 层为世界5 0 0 强之首 全球零售业第一品牌 沃尔玛超市 4 层为著名建材家 居市场连锁公司一如红星美凯龙 德国欧倍德家具家居广场等 地下l 层是可容纳数 百个车位的停车场 第一个万达购物广场项目于2 0 0 2 年诞生于长春并在一个月内完 成首层商铺的全部销售 均价突破4 万元 平方米 在这种模式下的丌发商首先要有强大的房地产品牌实力 然后与零售业巨头形成 战略联盟 做到强强联手 然后 再以双方的品牌实力 推动产权式物业部分的销售 迅速获取销售部分的超额利润 这种运作模式具有相当的垄断性 进入壁垒较高 也 是房地产企业进军商业地产的良好方式 把自己在房地产方面的专长发挥到极致 对于投资者而吉 力 达购物广场全部位于城市中心的黄金商业口岸 又引进了沃 尔玛等著名商家 人流量得到了保证 并且沃尔玛的品牌认知度 美誉度极高 与其 为邻可以在较短的时间内有效地培植庞大的信息流 人流 物流和资金流 实现商铺 的增值 万达购物广场仅出售一层 其余各层供沃尔玛等国际大公司长期租用 这在 一定程度上降低了投资者的风险 对沃尔玛 欧倍德这样的主力大商家而言 万达根据其不同的商业业态 都有其 专业的人流 物流动线设计和面积 仓储要求 为其量身打造经营场所 共同确定目 标城市 位置 地段 面积 最大限度地满足经营商的需求 降低其经营成本 自然 赢得了长期合作的优先权 而对中小经营商家来说 与沃尔玛 欧倍德这样的主力店 同场经营 客流与销量得到一定的保证 这种 地产巨头加商业巨头 战略伙伴组合的运作模式得到各地政府的大力支持 对当地政府而言 力 达既参与了城市中心区旧城改造 又引进了位居全球5 0 0 强之首 的沃尔玛等著名商家 成为当地的形象工程 同时又带来了长期的税收收益 增加了 当地的就业机会 万达通过订单式的操作从根本上保证了招商的成功 不仅可以最大限度地满足经 营商的需求 降低成本 也大大减少了销售压力 通过一层高价商铺的分零销售 开 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 某商业房地产项目的投资分析 发商基本即可保证回收项目总投资 而2 4 层的营业用房和地下车库作为自有物业 可以依靠成功的商业物业经营 形成以其为核心的新商业圈 大幅度提升该地区的人 流量 达到商业物业自身的不断增值 最终实现长期的利润最大化 当然 力i 达模式也存在其先天缺陷 2 3 楼超市与l 层精品百货的客户群体不 重合 投资者风险较高 一层的售价决定其租金极高 也决定了其经营范围为利润率 较高的精品百货 会银珠宝 高档皮具 服装等 而以月用品为主的大型超市的消费 客户与其完全不重合 万达购物广场把沃尔玛等大型超市作为核心主力店放在2 层和 3 层 希望卖场能够为底层带来巨大的人流 这本身是不切实际的 超市与百货根本 就不是相同的目标客户群体 目前 在沈阳 长春等地的万达购物中心均出现了这样 的问题 沃尔玛 家乐福之类的大型超市只能作为辅助主力店 主要利用其品牌和影 响力来促进一层产权的零售 但不要指望它能够为一层带来大量含金量较高的有效人 流 因此超市并不适合作为核心主力店丌设在万达广场的第2 和第3 层 更适合开设 在力 达广场的地一f 一层 遵循一定的商业规律 可以避免资源的浪费 欧倍德 红星 家居建材广场同样无助于一层精品百货的经营 建材和家俱的销售一般只针对于乔迁 新居的客户 都不是能引发随机购物或经常购买的选购品 对一层精品百货的经营并 无太大的帮助 2 2 4 零售零租 分零租赁经营 零售产权是一般中小型丌发商的常用手法 一般将物业分割成建 筑面积斗 到上百平方米的小型独立商钠 产权和经营权直接分散到客户 滞销商铺则 可作为丌发商自营物业 这种方式有利于资金的迅速回收 但不利于扩大企业资产规 模和统一经营定位 案例四 千代广场 由上海新航星集团开发 占地l o o 亩 总建筑面积近6 0 0 0 0 平方米 是一个集 超级购物广场与休闲娱乐中心为一体的综合商业中心 整个建筑以直径6 4 米的半圆 型下沉式广场为中心 两个大型圆形建筑衬托在两端 宛若双龙戏珠 由两排二 三 层商铺连接 之间有5 5 0 米长的宽阔步行街 空中弧型走廊 中央智能音乐水景 大 型表演下沉式广场精彩点缀 千代广场销售上三个月内一抢而空 而销售后一年内大部分商铺仍未营业 成了 死铺 在这种运作模式下 丌发商处于相对有利的地位 可以凭借项目本身的优势迅 速完成销售并回收巨额资金 从而在项目清盘后全身而退 后续的商业物业管理 开 发商就很少会去考虑了 因为在商铺全部销售之后 所有权与经营权是完全归属业主 的 开发商无权干涉 正因为如此 就会出现了类似罗马假同广场后期经营不力的状 况 从而导致开发商品牌受损 楼盘的品质下降 租金走低 投资者的投资受损 0 2 2 0 2 5 2 3 6 朱录松 某商业房地产项目的投资分析 零售零租的运作模式深受投资者的喜爱 原因在于投资者对实物形态产品的真 实取得和控制 与投资者必须