龙鼎商业第二轮推广改.doc

龙鼎商业第二轮推广方案一、项目市场概况项目市场背景10月国庆营销推广活动已经结束。整个活动期间我部通过短信、横幅、电视游动字幕和发单等方式多渠道多地域对项目进行了宣传推广，整个推广过程共花费广告费用约5.7万元，（预计费用为7.6万元）。从此轮推广反馈情况来看，提高了所售物业的市场知晓度和知名度，但是整体效果没有达到预期，市场反应平淡，客户来电来访量偏低，且未有销售业绩。通过对市场和来电来访客户分析，造成此种局面的原因如下：1、畅园、御园国际名品街： 从二手房市场和电话回访所反馈的信息来看；该街道商业氛围较差，大量铺面空置，现有租户租金较低，回报率低，高投入低回报的现状必将严重打击投资者信心。且二手房市场中不乏该处商业挂售或租赁，在销售价格低于我司的情况下，销售局面也未能打开。由此可见该处商业的销售重点应在于商业氛围的营造，树立投资信心为主。2、龙柏商务会所从二手房市场和电话回访所反馈的信息来看；市场能够接受该物业的销售价格。该物业的主要销售障碍点在于物业陈旧，周边环境脏乱混杂，且因娱乐会所的的存在出入人员构成复杂，从而造成该项目在嘉善本地客户心目中形象和品质低劣。因该项目在硬件可视性佳，装修标准高，装修风格新颖时尚，而作为精装房而言销售价格不高，故下一步重点以嘉善周边城市的年轻客户为目标客户群开展营销工作。3、嘉德花苑、银都佳苑、浙北五金城此三处物业除五金城外都存在周边商业氛围不浓厚，物业单位价格相对较高，投资回报率低。浙北五金城的主要问题在于物业可视性差，面积分割存在局限性。下一步营销推广工作主要为，在物业单位展示销售广告对物业周边进行DM单派发并通过区域范围内的二手中介公司进行营销。嘉德现已交房，因该处物业周边主要为厂区，故在下一轮宣传推广中主要以电话、信函形式以已入住业主为目标客户群体为重点进行宣传推广。4、龙鼎瑞园从市场反馈的信息来看，主要是刚需客户较少并且现有分割面积过大，并且前期龙鼎没有对外做过多的宣传。根据市场来看，先进行招商、招租，其途径寻找投资公司或者管理公司并与其进行接洽。时值十月房交会即将启幕，我部应抓住此良机进行第二轮推广，针对第一次营销推广的反馈情况，对营销工作进行调整，由面及点重点全面突破，具体实施细则如下：二、项目营销细则1、推广主题：饕餮盛宴，聚“惠”放“价”2、推广时间2011年10月18日起3、推广目的第一轮营销推广已对所销售的商业，已在嘉善建立了一定的知晓度，从市场反馈的信息来看，此次第二轮推广的目的主要是促成项目的销售。4、推广主要针对区域经过第一轮以地毯式的宣传来看，项目在嘉善城区被知晓度得到了提高，但是嘉善城区的客户对此所销售的物业敏感度不高。所此此次针队宣传区域主要为嘉善周边乡镇和上海区域部分投资客户。5、推广方式为加强产品形象品质的宣传推广，扩大覆盖面积，增加影响程度。本着节约营销成本的原则，具体营销推广分为如下几步：l DM单派发。进行沿街商铺、住宅小区、开发区、嘉善周边乡镇派发；l 短信方式（分阶段、分项目针对性发放）l 与中介合作，给予中介部分房源，与售楼处同时进行销售l 分销l 招商，返租，零租金l 邮政夹报l 房交会6、准备工作短信：38万条（其中移动26万，电信12万）邮政夹报：3期DM单20000份招商返租条约特价房的申请7、推广内容l 短信 畅园、御园国际名品街：富贾名流争先入驻，龙鼎甄藏稀缺商业单位，聚汇放“价” ！汇集全城商业精华共铸顶级财富！各类商铺单位 元起财富热线段，地段，还是地段！决胜眼光，策动商机助力财富增值，你看到的，是现在，还是三年后！各类商铺单位 元起财富热线鼎辉煌承载十一年，感恩回馈十一月饕餮盛宴，聚“惠”放“价” 各类商铺单位 元起财富热线机。永远只是青睐独具眼光者！利益，永远只属于机会抢先者！龙鼎各类商铺单位聚“惠”放“价” 元起财富热线龙柏商务会所送黄金？送车位？都是小CASS！龙鼎龙柏商务公寓买一送一!精装修、全配套、拎包即住！咨询热线通动脉，城市资本路径成熟商圈，依靠千户社区一线沿街，独立产权公寓金砖装修，引领魅力生活龙柏公寓，嘉善核心区域咨询热线 横幅内容此轮推广中不做考虑，把现有的横幅悬挂位置进行位置调整。 DM单将以上销售物业做统一的DM单。 房交会特价房DM单派发、现场咨询、特价房、易拉宝注：特价房详见附件DM单文字内容：辉煌承载十一年，感恩回馈十一月饕餮盛宴，聚“惠”放“价”为回馈广大客户对龙鼎这十余年来长期的关心与厚爱，特别感恩广大客户现特推出以下优惠活动。不要钱的商铺送给你！房子买一套送一套！特价房限量销售！畅园、御园、龙柏公寓、瑞园、嘉德花苑、银都佳苑、浙北五金城等嘉善城中不同地段、不同物业随你所选，随你所买！ 邮政夹报邮政夹报将DM单进行随报夹送。 DM单派发派发区域：嘉善周边乡镇、项目周边区域！ 招商畅园、御园国际名品街：招租、返租，促进商业氛围的形成后才进行销售。8、费用预算DM单（250克，A