开发区改革土地使用制度初探.doc

开发区改革土地使用制度初探 开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%有偿用地所取得的土地收益为开发区的起步发展提供了原始积累但是随着征地费用的不断提高国家调整土地收益分配制度的政策出台以后传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要开发区基础设施建设的规模越来越大资金缺口越来越严重使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面因此如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用实现市场机制与政府宏观调控的有机结合促进资源的集约利用为政府增加财政收入解决建设资金困难显得尤为迫切 土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果是经营城市的必然选择 以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为处于社会公众的监督之下在增加政府土地收益的同时也消除了土地出让中腐败现象发生的可能我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求城市房地产管理法规定：“土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取招标拍卖方式”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发199939号）、国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知国办发（2000）15号和省国土资源厅的有关文件都明确要求商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行许多地方认真贯彻国家的政策要求在土地招标拍卖显化城市土地资产价值促进城市土地集约利用加快建设增加政府财政收入强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验我市在近几年的城市建设中在这方面也有长足的进展为今后xxx开发区的改革指明了方向提供了有力的借鉴 xxx开发区改革土地使用制度的现实条件 一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件就以“经营城市”这一概念来讲xxx开发区的目前情况首先我们认为xxx开发区不是“城市”不具备城市的基本要素就它的产业结构和经济构成来看它是以第二产业为主的工业区与城市的概念差别很大城市人气不足用地结构以工业用地为主占全区总用地面积的90%以上第三产业发展比例较小仅占全区国民经济构成的15%第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主其他用地不具备采取招标拍卖的条件其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的而xxx开发区的核心工作是招商引资提高地价片面追求最高出让金会使我们在本来就比较被动的竞争中处于更加不利的地位目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争xxx开发区在这方面本来就处于劣势如果我们不加选择的改革用地方式提高地价势必会影响开发区的招商引资工作综上所述我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式 明确方向、负重前行为改革用地制度做好积极准备 虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善作为市场机制中的最基本要素之一的土地必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡这是必然的趋势和方向是解决开发区建设资金不足的良好途径是建立社会主义市场经济的客观要求因此我们必须做好积极的准备努力寻求政府与市场的最佳衔接点找准突破口加大工作力度积极推进土地资产的市场化过渡推进国有土地招标拍卖工作我们主要应做好以下几个方面的工作 一是引导产业结构的调整努力发展城市第三产业使xxx开发区向城市化过渡在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上积极鼓励、扶持和引导发展第三产业提高第三产业在国民经济中的比重通过发展第三产业聚拢“人气”提高城市品位积极创造土地增值的空间 二是建设政府土地储备制度强化政府对土地一级市场的宏观调控建立土地收购储备出让机制发挥土地收购储备制度对土地“源头”的控制作用强化政府对土地一级市场的宏观管理通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”实行“政府主导型”的土地储备制度一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起来由政府统一调配；另一方面以储备中心为基地通过政府土地部门一个“口子”向市场供地强化政府在土地供应上的主导地位为实行招标拍卖奠定基础同时政府应加强土地供应的计划性土地管理部门要依据市场需求合理确定年度用地规模改变过去单纯随项目供地的方式形成先由政府编制年度计划由市场主动选择项目的新机制以供应引导和制约需求充分发挥出市场优化配置土地资源的基础