房地产业的产品.ppt

居者无其屋 居者有其屋 居者优其屋 决定于建筑地块 房屋 构筑物 房地产服务 第二章房地产业的产品 本章知识点 建筑地块土地属性特征土地分类城市土地地产概念特征分类房屋构筑物及房地产劳务房屋属性及分类构筑物房产概念特征分类 本章基本概念 房地产的产品概念房地产不动产房产物业土地地产 常识性概念房屋建筑物构筑物住宅办公楼写字楼商业用房别墅公寓二手房空置房经济适用房高层建筑多层建筑低层建筑 一 建筑地块 一 建筑地块概述 建筑地块 与房地产开发建设和经营活动相关的那部分城市土地 按照加工程度不同分为 生地 尚未经过房地产开发的农地和荒地 处女地 是有待加工的房地产原料熟地 经过几通一平的开发或已经拆迁完成 可供直接建设的土地 即建筑地块产品 没有被地上无填充的空地 毛地 城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地 生熟程度介于两者之间 相同 不再是纯粹的自然地 是有机统一体 自然地 地下基础设施 地区环境条件不同 开发程度不同转让价格不同利用价值不同 二 土地1 土地概念及属性 土地 由地球表面上空一定高度 地球表面以及地下一定深度的岩石 土壤 矿藏 水域 植被和气候等组成的自然综合体 地上 气候 地表 除海洋以外 陆地 水面 地下 矿藏地热沼气 二 土地1 土地概念及属性 自然属性 自然物 地球自然演化的产物 经济属性 以自然属性为前提形成的人地关系生产力属性 最基本的生产生活资料 劳动是财富之父 土地是财富之母 生产关系属性 由土地稀缺而产生的土地所有权及各项权利 所有 管制 使用 规划 处置 受益 抵押 租赁 转让等其他属性 国家主权文化 审美情趣 黄土黑土红土文化 北京社稷坛的五色土其它 小结 土地是 纯自然之物 生产劳动的产物和条件 体现人与人之间关系的物的中介 社会所有权和使用权关系的载体 启示 地段不可复制节约用地 提高土地利用率产生级差地租 优质地难求用地养地结合 永续利用 二 土地2 土地特征 自然特征 土地固有 与生俱来 与人类开发没有必然联系 土地位置固定性土地面积有限性土地质量差异性土地功能永久性 耐久性 经济特征 土地经济属性的反映 土地供给稀缺性利用方向变更困难 效用多样性土地报酬递减趋势土地属于不动产 启示 地价看涨规划设计审批要审慎讲究投资效率产权交易管理复杂严格 二 土地3 土地分类 土地用途管制制度 农用土地建设用地未利用土地 二 土地4 城市土地 静态特征位置突出重要交通依赖土地面积影响小变更使用方向难度大 动态特征土地城市化质态低劣化城市土地所有制特征 国有 质量取决于对各种功能的适应程度 二 土地5 地产 土地财产 是土地经济形态 在一定土地所有制关系下作为财产的土地权利形态 土地所有权及相关权力实物形态 具有一定产权的土地价值形态 土地价格 地租 小结 把握一块建筑地块 城市土地需考虑 位置地段 价格 面积 形状 四至 权利利用状况 规划设计 生熟程度 地质水文 气候条件 临界状况 环境配套 交通状况 二 房屋 构筑物及房地产服务 一 房屋 房屋 房屋建筑物与建房地基的统一体 香港 物业与地业的统一 房屋是房地产业的终极产品 建筑物是统一体当中具有决定意义的部分 把握内容 1建筑物必备的四个基本要求2房屋四大构成要素3房屋种类4房屋社会经济功能 一 房屋 1 建筑物必备的四个基本要求 1 功能要求 符合生产生活需要 2 物质技术要求 建材 结构 工艺 3 建筑形象要求 是城市立体形象的外壳 包括内外空间组合 建筑形体 式样 细部处理 装饰 色彩等 4 能供人居住或从事其他活动 与构筑物不同 是政治经济文化的基本场所和生存空间 只要有上盖就算房屋 一 房屋 2 房屋的四大构成要素 1 建筑材料 金属 建筑五金非金属 木材水泥 玻璃 陶瓷塑料 防水 保温隔热 吸声 涂饰 2 建筑地基 建筑地块 宅基地 3 内部设施 民居 水暖 卫生 灯具 电工 电器 煤气 通讯 空调工业用房 生产设备等 4 外部环境 基础设施 地理位置 道桥 文娱 生活服务等综合条件 一 房屋 3房屋种类按照基本使用性质划分为住宅和非住宅 1 住宅按建设标准分 面积 设备 装修 投资 工程质量 环境质量等 1 4类按层数高度 1 3低 4 6多 7 9中高 10层以上24米以上高层 30层以上100米以上超高按承重构件主要材料 钢 钢筋混凝土 砖混砖木 其他 2 非住宅 生产 营业 行政 其他 一 房屋 4房屋社会经济功能住宅 生活资料 满足生存 发展 享受需要社会交往 会客厅 起居室心理功能 归属感 认同感 隐秘 安全 成就 满足感非住宅 工业 生产资金安全商业 资金营运行政 社会治安 管理 保健 人才培养住宅 居住区配套设施功能 二房屋 构筑物及房地产服务 二 构筑物 构筑物 具有一定社会功能的工程实体 是不供人们在其中生产生活的建筑 如 水塔 烟囱 道桥 堤坝 贮油池 蓄水池 贮物仓 划分 单一型构筑物财产 构筑产 不含地基的构筑物财产 复合型构筑物财产 构地产 含构筑物和构筑物地基两部分构成的工程实体 二房屋 构筑物及房地产服务 三 房产 1 房产概念房屋财产 特殊形态房产 1 实物形态 明确产权的房屋 2 权利形态 房屋产权 财产和财富的表现形式 民法中把其作为财产 产权的出让分割继承抵押等成为房产经济活动的重要内容 3 价值形态 房屋价格 租金 二房屋构筑物及房地产服务 三 房产 2房产特征 与其他物质财产相比 注重实际意义 固定性 在空间区域上不可移动 不动产稳定性 使用寿命长 权属变动少 效用多层次增值性 随着使用价值实现和时间的推移 其自身价值具有明显的增值性广泛特殊重要性 生产生活资料 财产和财富象征聚财性 敛财性 房产开发建设是集聚财富的过程3房产分类权属分类 公房私房合资外资宗教未定产权房产等用途分类 住宅生产营业行政等所有制分类 国有共有私有工程实体分类 单一型 房建产 复合型 房地产 小结 把握我一处房屋应该考虑 地段 面积 层数和高度 用途 建筑结构 装修 附属设备 建成时间 维修保养状况 外观与平面格局 产权状况 价格 外部环境 城区规划 房屋作为商品的属性 1 一般属性 具有使用价值和价值二重性 生产生活资料 凝结一般劳动 其价值是由社会必要劳动时间决定的 价值规律是基本经济规律 价格受供求关系影响 房屋商品是商品经济社会分工发展到一定阶段的产物 2 特殊属性 使用价值的特殊性 长期性耐久性 可以将使用价值出租 固定性 不动产 其流通表现为产权的变化 多效多用途 对生产生活有特殊意义 价值的特殊性 价值量大 耗费红劳动和物化劳动多 价格往往高于价值 自身价值以外的成分多 如服务 环境 位置 保值增殖性 产权的特殊性 产权双层结构 建筑物和土地产权 使用权