佛山中心组团新城区启动区开发经营策划-第一阶段成果汇报.ppt

佛山中心组团新城区启动区开发经营策划第一阶段成果汇报 广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2005 08 佛山市中心组团新城区开发建设有限公司 1 本次策划服务工作阶段的划分及说明 2 研究思路 规划定位 城市空间结构 城市产业发展 功能定位评述 开发策略 开发时序 用地出让方案 开发实施计划安排 投资收益分析 指导 指导 前提 前提 前提 3 汇报内容 功能评述篇开发经营篇投资收益篇 4 第一篇 功能评述篇 5 1 佛山中心组团新城区启动区整体功能定位评述 6 现状 佛山城市空间结构特征 南海顺德强势发展 市区中心地位日益边缘化与广州的对比 显示佛山城市空间结构的不合理 大分散 小聚集各区内中心城区集中式空间发展 市内城镇空间分散拓展在地域面积 人口总量 经济实力方面 南海顺德远超过市区发展 三水高明与市区差距微弱城市空间格局表现为重心分散 中心市区辐射带动能力不强 7 问题 佛山城市空间结构 缺乏核心区 中心市区辐射带动力弱 导致整体竞争力不强重复建设较多 空间集中度不高 不利于土地集约利用各区产业孤立发展 缺乏有机联合和功能衔接 影响产业升级和扩散 资源利用率下降 拉大区间经济差距 行政区经济 特征明显 行政壁垒严重束缚城市发展 市区发展空间受阻 8 优势 佛山城市发展条件分析 区位条件紧邻广州 位于珠三角中心区域水路交通便利 基础设施完善经济实力整体经济水平高经济增速加快产业集群我国产业集中度最高 最有市场竞争力的产业集群基地之一各类工业园遍布 专业镇特色鲜明城市竞争力综合竞争力全国第11位 广东省第3位单项竞争力居全国前列 9 等级规模 珠三角西翼中心城市 大佛山 地域空间重新整合 一环 穿越佛山各产业节点 有效整合产业资源 佛山发展后劲更足功能承载 承东启西 中间站珠三角西岸中心珠三角东西岸合作交流的中间站珠江三角洲向粤西和西江流域辐射和拓展的重要枢纽 目标 佛山城市发展区域定位 10 广佛都市圈将发展成为珠江三角洲的中心 实现地域 规划 资源 交通 市场的一体化佛山是广佛都市圈的副核心 与主核心广州实行整体协调错位发展原则 接受辐射 整体协调 产业互补 错位发展产业分工 产业链上下游分工 现代服务业细分资源利用 依托广州集散能力地域联合 广佛都市圈一体化佛山亟待在城市发展上进行优化调整 以适合广佛都市圈的要求 目标 佛山城市发展区域定位 11 趋势 佛山城市空间结构演变 大集中 小分散 组团式 空间结构组合城市 组团城市改变过去分散蔓延 各自为政的发展模式 经济能量重新汇聚 簇群效应显著 城市空间网络化中心模糊 中心突显佛山城区重新焕发活力 掌握绝对优势 打破原南海 顺德喧宾夺主的现状 重组成为人口最多 实力最强的中心组团结构紊乱 多级格局确立 2 5 城市空间发展格局 形成四级城镇等级体系 层次清晰 职能明确 结构合理 12 中心组团 大佛山 的城市内核 中心组团是佛山未来的政治 经济 文化和服务中心中心组团放射八向发展轴线构成井型框架 辐射周边 联系邻市 13 中心组团与顺德组团的关系 中心组团作为佛山市未来的政治 经济 文化和服务中心 核心地位日益凸现 城市功能愈加强大 区域价值不断提升 应获得最大的投资关注和建设力度 广州中心城区 广州番禺区 南沙区 14 中心组团新城区 新区域 新功能 新形象 中心组团新城区是佛山城区新中心和新城市功能载体 与旧城区相比 新城区将开创更新空间 承担更新功能 展现更新形象 15 中心组团新城区 新区域 城区南拓多个重点工程雄踞东平河两侧 拉开中心城区由东平河北岸向南发展的格局城市重心南移 建设成为佛山市商贸金融 文化教育 休闲娱乐和信息服务中心打造未来中心商务区 16 产业结构特征传统制造业占主导 偏重于产业链的下游加工业四大支柱产业 家用电器 纺织服装 陶瓷及其它建材 金属材料加工及制品产业结构亟需升级佛山高新技术产值占工业总产值的比重目前逐年提升 但发展较快的仍是家电 陶瓷 服装纺织等传统产业产品附加值低技术创新能力弱 缺乏竞争力民营企业管理粗放佛山产业配套现状围绕佛山自身优势制造业发展起来的现代服务业发展落后与贸易相关的服务业 尤其是会展和物流等现代生产性服务业目前发展较快佛山陶瓷博览会 顺德家具博览会 花卉博览会 家电博览会等专业博览会已代表国内同行业展会的最高水准 中心组团新城区 新功能 佛山产业发展现状 17 佛山产业发展方向 在发展现有支柱行业的基础上 开拓发展信息产业 环保产业 物流 信息服务等产业 在广佛经济圈整合中发展为一个 制造业基地 佛山与广州的产业发展关系 1 1 2错位互补广州 第三产业发达 汽车 石化 钢铁 造船等重工业优势明显佛山 制造业特别是家电 建材 服装等轻工业优势明显衔接整合广州商贸物流佛山产品集散广州制造业重工业化佛山材料采购广州产业拓展佛山现有产业创新广州中介服务转移佛山服务支撑 中心组团新城区 新功能 佛山产业发展趋势 18 中心组团新城区 新形象 生态景观 一河两岸营造岭南水乡特色的 滨水园林 生态城市丰富东平河两岸的绿化景观城市意象 节点 轴线 空间节点 标志性建筑物 如东平桥 体育公园 新闻中心 商务大厦轴线 生态自然带 东平河 通道干线空间 中央公园 滨河公园 商务中心区魅力多元 功能 文化 制度 开放功能复合 文化彰显制度创新 科学管理兼收并蓄 开放包容 19 中心组团新城区整体形象定位 城市魅力新都心 产业引擎城市标杆 20 2 佛山中心组团新城区启动区功能体系评述 21 国内外城市主导功能综合区动力源类型总结 国内外城市主导功能综合区的开发建设经验表明 任何新区的开发建设都必须具备强大的动力源 我们将驱动新区发展的动力源总结为以下几种类型 主题功能引擎型会展主题 广州琶洲会展中心区教育培训主题 广州大学城物流主题 北京物流港创意知本助推型生产创意助推 北京中关村文化创意助推 北京 798 艺术区规模商务主导型核心商务 上海浦东新区商务花园 北京丰台总部基地行政头雁牵引型青岛东部新区沈阳浑南新区 22 国内外城市主导功能综合区动力源类型总结 魅力事件营销型昆明园博会博鳌亚洲论坛时尚生活标杆型餐饮休闲文化 上海新天地标志性建筑 巴黎德方斯 新凯旋门 时尚核心 长沙世界之窗影视基地主题娱乐增值型主题公园度假胜地集群产业引导型西安高新区苏州工业园 23 新城区核心动力源适宜性分析 24 新城区核心动力源的选择 基于佛山新城区的规划定位及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经验 我们认为商务办公和行政办公功能将是佛山新城区启动区具有 造血 机能的核心功能 围绕着该核心功能将聚集居住 商业 休闲娱乐 文化教育等配套和衍生功能 从而保持新城区开发建设的持续动力 核心动力源 行政头雁牵引型 规模商务主导型 行政办公 商务办公 核心功能 配套 聚集 25 行政头雁牵引型 青岛东部新区开发 为了开发建设东部新区 并摆脱旧城区办公空间过于狭窄的桎梏 1992年青岛市政府大胆提出了政治中心向东部迁移的设想 1994年 市政府东迁宣告完毕 以此为分水岭 浩浩荡荡的东部开发拉开了徐徐战幕自1992年起 东部新城的地价从每亩4万元飚升到260万元 政府因此获得20多亿元的土地出让金 并引来100多亿元的外来投资 顺利完成了青岛政治 经济 文化中心的东移 26 规模商务主导型 上海浦东新区 金融商务是浦东发展重要的启动引擎之一 1995年6月28日中国人民银行上海分行带头从浦西迁入浦东陆家嘴的银都大厦 标志着浦东陆家嘴金融贸易区的正式启动 在它带动下 中外商业银行以及保险公司纷至沓来 奏响了上海浦东的 开发序曲 上海浦东陆家嘴金融贸易区规划面积仅2 8平方公里 现有高楼近200幢 云集着78家中外金融机构 重点发展金融 证券 保险 信托投资 贸易 商业和信息咨询等行业 是中国现最繁华的中央商务区 27 新城区启动区功能体系构成 28 第二篇 开发经营篇 29 1 佛山中心组团新城区启动区各功能开发强度合理性论证 30 中心组团新城区启动区各功能开发强度 佛山中心组团新城区启动区主要技术经济指标一览 31 新城区商务办公开发强度合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比市场吸纳量新城区自身发展定位 32 区域案例对比 国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比 以新城区启动区约500万的开发量计算 按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断 则新城区启动区商务办公开发量控制在100万平方米左右较为合适 33 新城区商务办公开发强度合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比市场吸纳量新城区自身发展定位 34 世界部分城市商务办公面积规模比较 含已有存量和明确规划面积 世界级经济中心城市全市的商务办公建筑面积一般在2000万平方米以上 而跨区域级国际性城市如北京 上海 广州等则多在1000 1500万平方米左右 商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测 35 2003年佛山与国内主要城市商务办公相关经济指标对比 商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测 36 商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测 从影响商务办公需求的各主要经济指标对比来看 佛山与北京 上海 广州等中心城市有较大差距 根据综合加权指数差值换算且考虑城市区域首位度对商务办公设施聚集产生的 磁石效应 可推算佛山全市商务办公规模应在250万平方米左右 2003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标权重 2003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标加权指数 37 商务办公吸纳量 新城区商务办公规模预测 北京商务办公聚集区聚集程度分析 广州商务办公聚集区聚集程度分析 一般城市商务办公设施聚集规律表明 城市商务办公聚集区规模应占全市总规模的60 以上 以此为标准 推算佛山中心组团及顺德组团商务办公总规模约为150万平方米 38 佛山中心组团新城区启动区约100万的商务办公开发量基本处在合理范围内佛山专业写字楼市场主要集中在禅城区 主要写字楼包括百花广场 东建大厦 发展大厦 永丰大厦 经华大厦 广发大厦 金融广场 创业大厦随着中心组团服务中心地位的日渐突出 并考虑中心组团新城区自身建设的特点 预计中心组团新城区商务办公开发量将占大佛山商务办公聚集区全部开发量的60 以上 总计约100万平方米 商务办公吸纳量 新城区商务办公规模预测 39 新城区商务办公开发强度合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比市场吸纳量新城区自身发展定位 40 区域自身发展定位的要求 新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域 将承载城市发展的新功能 因此 在市场接受的范围内 保持一定的商务办公开发量 一方面能成为区域持续发展的动力源 另一方面能引导城市产业升级 满足城市功能的提升要求 新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域 还需展示佛山城市发展建设的新形象 需要较高的基础设施配套水平和优质的空间景观效果 因此 除局部区域外 整体过高的开发强度将不利于智慧城的形象展示 41 新城区商业开发合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变新城区商业开发形态 42 区域案例对比 以新城区启动区约500万的开发量计算 按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断 新城区启动区约100万平方米的开发量稍显过大 国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比 43 新城区商业开发合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变新城区商业开发形态 44 佛山市区商业聚集格局的演变 佛山商业设施主要集中在禅城区 祖庙商圈是佛山传统的商业中心 但近年来随着城区南拓 城南商圈逐渐显现随着城市重心的进一步南移以及新城区开发建设的不断推进 并且考虑对南部区域的辐射 新城区有可能形成佛山未来新的商业中心 45 新城区商业开发合理性论证思路 国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比佛山市区商业聚集格局演变新城区商业开发形态 46 新城区商业开发形态 新城区商业开发基本上以裙楼商业形式出现 平均层高六层 从开发形态上来看 商业裙楼的开发体量过大 不适宜人的感官尺度 建议可适当减少裙楼商业的开发体量 47 2 佛山中心组团新城区启动区开发周期研判 48 城市主导功能综合区开发周期案例参考 纵观各城市主导功能综合区的开发建设周期 开发量1000万平方米以下的区域其开发建设周期大多介于10 15年 佛山新城区启动区总开发量约500万平方米 预计其开发建设周期约需10年 注 开发建设周期指的是由土地整理开始到核心功能进入实质性开发 资料来源 珠江恒昌策划部 49 3 佛山中心组团新城区启动区整体开发经营策略 50 策略一 引入SOD模式 提升区域价值 SOD Service Oriented Development 模式 政府利用行政垄断权的优势 通过引入政府性或社会性要素来引导新区开发建设的模式政府性要素 政府行政办公设施 相关事业单位办公设施 国有大型企业的自用办公大楼以及政府性职能活动等社会性要素 大型公共服务设施 如文化宫 歌剧院 体育馆 博物馆等 交通枢纽站场 大型公共活动开敞空间以及部分社会性活动等SOD模式对新区开发的重要性在区域开发初期有效聚集人气 具备一定的 造血 功能政府性资源的少量投入能吸纳大量社会资源在新区的聚集有利于提升新区形象和认知度 进而提升区域价值新旧城区利用级差地租的用地置换为新区开发提供资金保障 51 案例 广州珠江新城引入政府性或社会性因素带动区域发展 早在大规模商务办公设施开发之前 珠江新城便率先导入行政办公职能 目前广东检验检疫大楼 省检察院大楼 市检察院大楼 广州海关大楼 市财政局大楼等行政办公楼已建成或在建 有效的带动了珠江新城商务办公气氛的形成2002年 珠江新城规划检讨 中明确建议引入广州歌剧院 广州博物馆 市图书馆和市少年宫等大型公共服务设施 以此提升珠江新城的形象和区域认知度 52 对佛山中心组团新城区开发的借鉴 新城区启动区政府性或社会性要素引入现状在建项目 世纪莲 体育中心 游泳馆 市新闻中心明确建设项目 联通大厦 市公安局办公楼 市检察院办公楼 市疾病预防控制中心意向建设项目 图书中心 邮电大厦 科技馆等建议尽快引入上述项目 并在区域开发初期迅速开发建设 以带动区域价值的提升更多引入国有企业自用型办公大楼 以带动商务办公设施的开发更多引入行政办公职能 尤其是与公众社会生活关系密切的职能部门 以形成强大的吸引点除硬件设施之外 可将更多的政府性或社会性活动引入新城区 53 策略二 引入IOD模式 实现 头雁 效应 IOD Industry Oriented Development 模式 通过相关优势行业资源的聚集和整合实现区域功能的提升和突破在产业发展尚未到达足够高度引发商务办公需求有明显增长之前 IOD模式能有效启动部分商务办公功能 并形成辐射源 拉动整体商务办公需求的抬升 头雁 效应 通过引入行业代表性或引领性企业 吸引其它相关中小企业的聚集 实现区域的功能开发 54 案例 中山写字楼个案分析 中山中银大厦部分客户名录 中银大厦由于东方海外公司的进入 形成 头雁 效应 迅速聚集了大批物流公司 在中银大厦客户构成中 船务公司约占80 资料来源 中银大厦水牌 调查时间 2005 2 55 对佛山新城区的借鉴 在佛山商务办公需求尚未大规模启动之前 佛山新城区可充分利用佛山现有的优势产业基础 如陶瓷 家具 钢材 塑料 小家电等 形成行业办公聚集效应或发挥相关行业龙头企业的带动作用 在新城区开发初期迅速形成有效的商务办公需求 56 策略三 分区开发 自我平衡 分区开发在不同阶段集中开发各个不同片区 有利于在同一时间段内形成集约开发的效果 保证开发一片 成熟一片有利于保持不同开发阶段空间景观的完整性和连续性自我平衡 保证各开发阶段和开发分区功能设置能自我配套 自我完善 保证各开发功能的有效实现 57 案例 广州琶洲会展中心区的开发教训 2002年底琶洲会展中心一期投入使用后 相应的办公和酒店配套设施却未同步建成 致使参加展会的客商还需依赖中心区原有商务配套 一方面对城市交通造成巨大压力 另一方面不利于琶洲人气的集聚和认知度的提高 58 对佛山中心组团新城区开发的借鉴 中央公园一定程度上将启动区划分成东西两大片区 为了保证集约开发的效果 建议两大片区可先后分开集中开发 59 策略四 规避 后奥运现象 维持区域发展动力 后奥运现象 大型城市活动 如奥运会等 举办后 投资锐减 大量体育场馆和设施闲置 一些相关行业出现衰退 城市活动举办区域丧失发展动力1964年东京奥运会 日本经济在 至 年平均增长率高达 但之后日本投资大滑坡 进入了经济长期萧条时期1996年巴塞罗那奥运会之前 房地产过度发展 1986 1993年 巴塞罗那住宅价值增长250 300 致使奥运会之后房地产市场急速下跌 用了6年才扭转跌势2000年悉尼奥运会结束后 大量场馆闲置甚至废弃 甚至部分场馆开始进行拆除2004年雅典奥运会政府专门建设或改建了36座场馆 但现在许多场馆因缺乏维护破败不堪 希腊政府并因此背上了沉重的债务负担 60 案例 北京亚运村板块 500年来 北京旧城8公里长的中轴线北端一直是钟楼 1990年亚运会的举办将这一格局打破 城市中轴线从钟楼向北延伸到三环路的安华立交 以此为中心展开了亚运场馆和亚运村等设施的建设 随后在亚运村周围建设了国际会议中心 五洲大酒店 汇宾大厦 汇园公寓 购物中心 康乐中心和国际小学等 目前该地区已经成为集会议 展览 办公 居住 美食 游乐和购物一体化的现代化城区 长安街 亚运村板块 61 案例 六运会 对广州天河区的带动 1987年 全国第六届运动会在广州天河体育中心成功举行 刚刚建区的天河开始成为世人关注的热土 在 六运会 的带动下 围绕天河体育中心 广州火车站东站 天河购书中心 天河城广场等一大批新的标志性城市设施相继落成 继而商务写字楼逐渐兴起 使天河区在短短的十几年间就成为广州新的标志性中心区 62 规避 后奥运现象 维持区域发展动力的基本条件 区域靠近成熟市区 符合 贴城发展 模式靠近成熟市区 使新区易于承接市区辐射 利于区域尽快成熟场馆的后续有效利用满足场馆自身经营的要求 并维持对区域发展的带动作用其它功能的有效配合 避免区域发展动力的单一化北京2008奥运场馆建设均预留其它功能用地可通过商务办公 商业娱乐 居住 会展 教育培训等功能丰富区域功能设施 保证区域发展动力的多元化其它功能的有效衔接 避免出现开发时序上的 青黄不接 在大型城市活动结束后 应延续区域发展热度 迅速启动其它功能 维持区域发展的动力高起点建设 有效聚集关注度 63 对佛山中心组团新城区开发的借鉴 强化新城区与周边成熟区域尤其是核心功能区之间的联系 有效承接周边区域的辐射和带动省运会结束后 部分核心功能必须进入实质性开发以实现功能上的有效衔接省运会结束后 世纪莲 体育场及游泳馆等比赛场馆必须考虑后续利用问题 继续保持强大的吸引点新城区建设必须高标准 高起点 聚集有效的社会关注 迅速启动区域开发 64 策略五 显化无形资产价值 经营注意力资源 区域无形资产 指依附于有形资产之上的无实物形态的资产 如开发权 使用权 经营权 冠名权 广告权 品牌 特色文化等湖南益阳市出让市区路灯 电线杆上的广告使用权 每年收入近1000万元长沙市拍卖一座立交桥上下的广告权 冠名权 被长沙卷烟厂一次性买断 市政府和企业都获得丰厚的回报青岛市将部分公共设施 如道路 公厕 候车亭 供水厂 公交车等得使用权 经营权或冠名权推向市场 或卖 或租 或抵押 不仅提高了城市公用设施的经营效率 而且有效地盘活了城市资产经营注意力资源 将更多的名牌节庆活动和综合性经济文化活动引入新区 提高新区的受关注程度 最终提升区域价值和认知度 65 策略六 弹性规划 动态调整 弹性规划 在保证大的原则和方向的前提下 区域规划应根据区域开发建设的实际情况在用地功能 强度等方面允许一定范围内的弹性变化动态调整 根据新区经营性用地出让的市场反应 可对原出让计划进行动态调整 以保证新区开发建设的顺利推进 66 案例 广州琶洲会展中心区用地出让 广州琶洲会展中心区土地开发过程中 发现了土地利用效率较低 可出让建筑面积较少 土地开发资金收支平衡压力等问题 政府针对这些问题对规划方案作出了部分调整将某5个分地块整合 把综合医院 行政办公 图书展览等诸多功能调整合并为国际学校 提高了地块的使用效率某原定为旅馆业和商务办公功能的地块因容积率和建筑限高无法满足五星级酒店的基本建设要求 就将地块划分为2块 并调整了开发容积率 67 策略七 用地预留 价值储备 在新区开发的初期 对地块开发条件较成熟或潜在价值较高的区域进行适当预留 以待新区开发成熟之后再行出让 从而实现地块价值利用的最大化案例 上海浦东新区金茂大厦相邻 面积相近的环球金融中心所在地块 因土地熟化和配套大环境的改观 在几年之后的出让价格是当时金茂大厦的十几倍 68 对佛山中心组团新城区的借鉴 储备预留 在新城区启动区开发建设初期 随着主干道骨架 体育中心 中央公园一期和新闻中心的陆续使用 大福路和新城一路沿线及滨河沿线地块开发条件较好或潜在价值较高 建议对以上区域进行预留 以实现价值的最大化 储备预留 储备预留 69 4 佛山中心组团新城区启动区开发阶段的划分及开发时序的设定 70 启动区开发 三步走 划分依据佛山新城区启动区开发周期约10年2006年第十二届省运会的召开新城区启动区基础设施及公共服务设施建设进度国内其它新区开发阶段划分参考 71 启动区开发 三步走 启动期依靠政府对基础设施的投入为该地区的开发建设提供基本条件 并在此基础上重点通过启动点的营造启动区域开发 初步树立区域形象 培育区域土地价值成熟期在启动期开发建设的基础上 通过政府的政策性倾斜和引导市场资金进入 在较易成熟的区域形成大规模开发的局面 使区域朝着规划的目标协调发展完成期经过前七年的开发建设 区域认知度和成熟度已有极大提高 这一时期除了完成区域剩余的开发建设之外 还要完善前两阶段开发建设过程中的遗留问题 72 启动期 基础设施建设 基本完成启动区管线和主次干道工程配合省运会的召开 完成道路的基本骨架完成东平桥建设与旧城区联系的重要通道打通启动区西部交通出口缓解交通压力 强化与启动区南部区域的联系滨江绿化带提升区域形象 启动期基础设施建设图示 73 启动期 配套设施建设 完成体育中心建设配合省运会的召开有效启动区域开发 树立区域形象 提升区域价值完成中央公园一期建设与体育中心配合 丰富区域功能 提升区域形象和认知度 74 启动期 功能开发 体育中心 中央公园 新闻中心 行政办公 高尚住宅 D A B C A 五星级酒店B 自用型办公楼C 商务写字楼D 临时商业配套 75 启动期 功能开发 功能开发说明为了规避 后奥运现象 保持区域发展动力 启动期必须进行适量的功能开发 且功能开发复合 保证启动期功能开发的自我平衡由于区域开发尚处在起步阶段 且佛山纯商务办公市场需求有限 因此启动期纯商务办公用地出让不宜过大启动期应通过引入一定量的行政办公和企业自用型办公设施带动区域的办公氛围 为商务中心区的大规模开发建设蓄势适度引入 住宅先导 策略 在启动期开发一定面积住宅 约200 300亩 一方面能聚集区域人气 提升区域成熟度 另一方面为完善新区配套 且降低区域交通压力五星级酒店能自行配套 对其它功能依赖性不大 且能有效提升区域价值 因此选址商务核心区 形成动力源 以期带动商务核心区的后续发展商业配套设施位于酒店 办公 居住等功能之间 能有效完善区域功能配套 76 成熟期 基础设施及配套设施建设 基础设施完成启动区所有主次干道建设 为区域的全面开发建设提供保障打通启动区东部和南部出口 强化与周边区域联系 并为区域功能的集中开发创造条件配套设施引入图书中心 科技馆等大型公共服务设施 提升区域形象和认知度完善居住区教育 医疗等配套服务功能 77 成熟期 功能开发 行政办公 A B C 高尚住宅 高尚住宅 D A 标志性商务办公B C 商务办公 含自用型办公 D 综合商业 78 成熟期 功能开发 说明 成熟期区域已经具备了大规模开发的条件 按照集约开发的原则 建议成熟期集中开发东区 逐步启动西区 为下一阶段集中开发西区奠定基础完成东区的商务办公 行政办公和居住功能开发 使新城区启动区功能建设全面进入高潮西区可采用适度的 住宅先导 策略 启动部分居住功能 聚集人气 同时开发部分综合商业功能以作配套 79 完成期 基础设施及配套设施建设 基础设施完成区内所有市政基础设施建设配套设施完成区内所有大型公建配套设施的引入和生活配套设施的建设 80 完成期 功能开发 完成期将完成西区商务办公 综合商业及高尚住宅等剩余功能开发 并完善前两阶段遗留问题 使区域逐步由 形态开发 过渡到 功能开发 商务办公 高尚住宅 综合商业 81 新城区启动区开发时序动态示意 82 开发实施进度安排 83 5 佛山中心组团新城区启动区经营性用地出让方案 84 经营性用地出让计划安排建议 85 商务办公用地近期出让分析 出让量 启动期商务办公用地出让量不宜过大开发进度的要求启动期主要通过引入一定量的行政办公和企业自用型办公设施带动区域的办公氛围 为商务中心区的大规模开发建设蓄势市场吸纳量佛山市禅城区1999年至今仅有一宗商务办公用地交易成功 面积约为7 000平方米 且只有一个竞投者参与竞投 以底价成交 市场反应冷淡佛山写字楼市场自98 99年爆发以来随后进入低位徘徊期 且租金低一直是佛山写字楼市场发展的软肋 佛山写字楼平均租金水平仅25元 平方米 月 与广州 深圳等城市有相当距离 投资回报率低 一定程度上限制了写字楼市场的投资需求 86 商务办公用地近期出让分析 需求特征 佛山商务办公市场整体供应特征 佛山商务办公市场份额小 商务办公市场供应主要集中在中心城区 现有商务办公设施主要为百花广场 创业大厦 发展大厦 东建大厦和永丰大厦等写字楼 存量约20万平方米佛山市禅城区1999年至今仅有一宗商务办公用地交易成功 面积约为7 000平方米 且只有一个竞投者参与竞投 以底价成交 市场反应冷淡佛山商务办公市场主要需求特征 按公司地域分外地企业驻佛山分公司或办事处本地服务型企业按行业类别分中介咨询类 如房地产代理 设计 律师顾问等房地产类 装修装饰公司等贸易类 企业采购中心金融类 保险 银行等 87 百花广场部分代表性客户名录 经华大厦部分代表性客户名录 商务办公用地近期出让分析 需求特征 88 初级加工 原材料 深加工 中介咨询 房地产开发及配套 金融服务 中间产品或低附加值最终产品 高附加值最终产品 行业会展 贸易采购 物流配送 佛山加工制造业所处环节 销售 最终用户 商务办公用地近期出让分析 需求特征 89 乐从 陈村 北滘等镇在空间上更接近新城区 与新城区关系更为密切新城区南部各镇钢材 家具 塑料 家电等行业较发达 新城区可充分引导利用南部各镇的产业优势 刺激商务办公需求 商务办公用地近期出让分析 需求特征 90 商务办公 分部型办公 专业性办公 贸易类物流类会展类中介咨询类金融服务类房地产工程类 外地公司驻佛山分公司 办事处本地服务配套型企业和机构 目标行业 目标客户 商务办公用地近期出让分析 需求特征 91 居住用地近期出让分析 出让量 启动期可开发适量住宅开发进度的要求适度引入 住宅先导 策略 在启动期开发一定面积住宅 一方面能聚集区域人气 提升区域成熟度 另一方面为办公功能发展提供配套 且降低区域交通压力自我配套的要求建议出让毛用地面积介于200 300亩之间 以便能在启动期区域配套尚不完善的条件下实现自我配套 92 启动期可开发适量住宅市场吸纳量2003年上半年禅城区住宅市场无论从成交量还是成交价格来看均达到了峰值 随着禅城区土地供应的逐渐减少 2004年成交量有所减少 但成交价格保持平稳发展势头 住宅市场进入稳步发展阶段 居住用地近期出让分析 出让量 93 酒店用地近期出让分析 启动期应开发建设一座五星级酒店开发进度的要求五星级酒店能自行配套 对其它功能依赖性不大 且能有效提升区域价值 因此启动期开发五星级酒店能以期带动商务核心区的后续发展市场需求佛山作为广东省第三大城市 目前仅有一家五星级酒店佛山宾馆 客房数仅400多套 且停车场等配套设施不足 与佛山的经济发展状况和实际需求极不相称佛山星级酒店的全年客房利用率在70 以上 且星级越高 市场反映越好 如佛山宾馆在2004年春交会期间平均房价接近900元 客房出租收入达460多万元与规划中的其它五星级酒店相比 新城区五星级酒店无疑更具标志性和市场号召力 94 经营性用地近期 启动期 出让安排 商务办公 约3 5万平方米 酒店 约1 7万平方米 临时商业 约3万平方米住宅 约20万平方米 体育中心 中央公园 新闻中心 行政办公 高尚住宅 D A B C 95 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 商务办公市场发展趋势 佛山写字楼市场98 99年达到爆发期后 进入稳定发展期 预计3 5年后佛山写字楼市场发展将进入新的高潮阶段近年佛山主要写字楼的出租率普遍在80 以上 与过往写字楼长期平均出租率不足6成相比有明显改观 反映市场需求正逐步放大百花广场 接近100 发展大厦 90 以上永丰大厦 90 以上东建大厦 85 以上 佛山商务办公市场发展态势分析 96 技术研发 初级加工 原材料 深加工 中介咨询 房地产开发及配套 金融服务 中间产品或低附加值最终产品 高附加值最终产品 行业会展 贸易采购 物流配送 佛山加工制造业所处环节 销售 最终用户 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 商务办公需求特征变化 营销管理 97 新城区近期商务办公需求构成佛山现有商务办公需求的延续佛山尚未满足的现有商务办公需求仍将在新城区得以实现旧城区现有商务办公需求的置换由于新城区的标杆性和引领性以及商务办公设施的高标准设计将一定程度上置换旧城区已有部分商务办公需求城市资源整合及产业升级带来的需求增量大佛山资源整合和佛山区域中心地位的确立将进一步刺激佛山商务办公市场需求佛山产业升级将带来更高级别的需求增量 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 商务办公需求特征变化 98 商务办公 总部型办公 分部型办公 专业性办公 营销管理类贸易类物流类中介咨询类金融服务类产业研发类房地产工程类 外地公司驻佛山分公司 办事处外地公司区域性总部佛山本地企业设立的综合性总部或研发 管理 销售等专业性总部本地服务配套型企业和机构 目标行业 目标客户 综合性办公 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 商务办公需求特征变化 99 佛山中心城区中高档住宅成交均价近几年持续上升 均价由1998年的约3000元 平方米上升到今年上半年的约4500元 平方米 且自2003年开始成交量出现了爆发性增长随着中心城区旧城区土地供应的日益紧张 新城区未来居住用地供应将更多的集中在新城区 且新城区良好的规划定位将能更有效的刺激市场需求 预计未来较长一段时期内 新城区住宅市场将稳步上扬 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 住宅市场发展趋势 100 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 区域价值提升的要求 随着区域价值的不断提升 原则上新城区启动区经营性用地出让量应逐年递增预计新城区启动区经营性用地在成熟期的中后期将达到出让高峰市政基础设施及大型公建的后续辐射带动作用日益显现佛山行政区划调整的后续效应逐渐显现 带动佛山宏观经济快速发展随着新城区区域地位的不断提高 新城区在佛山城市发展中的重要性日益显现 聚集效应日渐突出 101 经营性用地中远期 成熟期和完成期 出让安排 1234 5678 910 48万m2 70万m2 36万m2 启动期 成熟期 完成期 出让量 年份 商务办公 5万住宅 20万 102 经营性用地年度出让计划 103 经营性用地出让价格建议 104 出让价格设定的思路 现状地价评估 市场比较法 区域价值提升对新城区地价的影响 禅城整体地价变化对新城区地价的影响 动态地价预测 假设开发法验证 105 现状地价评估 市场比较法 106 动态地价预测 近年全国各大城市土地交易价格指数变化对地价的影响 近年全国各大城市地价平均年增幅主要集中在2 6 之间 由于此类大城市已经历过多年发展 地价增幅日趋平稳 全国各大城市综合土地交易价格指数 上年度为100 0 107 动态地价预测 佛山市禅城区居住用地交易价格变化对地价的影响 1999 2004年佛山市禅城区居住用地成交价格年均增幅约为16 但跳跃性较大 随着国家宏观调控政策的实施 城市地价的变化将日趋平稳 参考全国各大城市的地价的变化情况 结合禅城区的实际情况 保守预测未来一段时期居住用地交易价格年均增幅约在5 8 之间 佛山禅城区近年居住用地交易价格变化情况 佛山禅城区近年居住用地交易价格变化趋势 108 动态地价预测 区域价值提升对地价的影响 中心组团新城区是目前佛山市土地开发的热点区域 随着区域基础设施和配套设施水平的不断改善 区域认知度和价值的不断提升 区域地价应会有明显的提高 参考广州琶洲会展中心区在区域开发前后地价的变化情况 详见下表 同时也考虑到现状地价评估中已透支部分地价上涨因素 保守估计新城区价值提升对自身地价的带动约为年均增幅6 8 之间 广州琶洲会展中心区开发期间地价变化情况 109 新城区启动区地价动态预测 综合城市总体地价提升和新城区自身价值增长对地价的影响 保守预计在未来较长的一段时期内 新城区启动区住宅地价年均增幅约为11 16 取保守值10 相对于住宅而言 佛山商务办公市场的现状供应及需求均相对较弱 价格水平起点较低 但随着区域不断完善 聚集度不断提高 其地价增幅应略高于住宅 在此按年均增幅约为11 110 新城区启动区地价的区位分级 商务一级 商务二级 商务三级 住宅一级 住宅二级 住宅一级 住宅二级 商务二级 商务三级 111 新城区启动区年度土地出让价格 单位 元 平方米 112 新城区启动区各年度土地出让情况一览 单位 面积 平方米 地价 元 平方米 收入 万元 113 假设开发法验证 住宅 假设在开发期内某年度 取2008年 某发展商以上述价格取得相应土地的使用权 从发展商角度衡量上述出让价格制定是否合理住宅该年度住宅的出让地块编号为 E 01 E 04 用地面积约为217 759平方米 容积率2 0 总建筑面积约为435 518平方米 该项目总投资约211 885万元 若住宅按5 500元 平方米均价销售 销售收入约为239 535万元 按此计算 项目税前利润约为32 217万元 税前利润率为16 8 佛山市中心组团住宅成交均价目前约为3 500元 平方米 较好楼盘的销售价格超过了5 500元 平方米 本项目的销售时间在2010年左右 且本项目为一线临江 景观资源丰富 在四年时候达到或超过现状价格是完全可能的 114 假设开发法验证 商务办公 商务办公该年度商务办公的出让地块编号为 A 12 A 13 A 14 用地面积约为62 579平方米 整体容积率3 5 总建筑面积约为220 484平方米 该项目总投资约163 192万元 项目税前利润约为27 385万元 税前利润率为17 6 项目的销售时间在2012年左右 中心组团现阶段写字楼及商业的产品素质 售价及租金水平均较低 有可能出现井喷 且本项目为一线临江 紧靠核心商务区景观资源丰富 在六年时候达到或超过现状价格是完全可能的 115 经营性用地出让规模 116 出让地块规模大小利弊分析 出让地块规模较大利 1 保持区域的整体空间形态2 利于地块规划并营造良好环境3 招入有实力的发展商 保证开发实施效果弊 1 出让门槛较高出让地块规模较小利 1 出让门槛较低 利于迅速出让弊 1 不利于控制整体空间形态2 不利于地块规划并营造良好环境3 管理难度较大4 发展商开发成本高 117 案例 广州珠江新城和琶洲经验 广州珠江新城开发失误的重要原因之一是出让地块面积划分过小 5000 6000平方米 块 不利于项目的开发和规划 因此在新的规划方案中 原有的440多个小地块被归整为约270个完整的地块开发单元 以满足项目开发的用地需求 广州琶洲会展中心区域的出让地块划分则充分吸取了珠江新城的教训 地块规模大多介于50 000 150 000平方米之间 市场反应较好 118 新城区启动区出让地块规模建议 策略重要地块可适当提高出让门槛 以便招入有实力的发展商 保证区域开发效果 非重要地块可适当降低出让门槛 实现充分的市场竞争区位价值较高地段 建议适当减少出让地块面积 以获取更高的地块收益 区位价值较低地段 建议适当增加出让地块面积 以形成较好的开发效果建议规模范围住宅用地 5万 15万平方米为主 其中公寓用地规模可适当减少办公用地 2 5万平方米为主 119 经营性用地出让方式 120 招标与拍卖互动 以竞拍拉动招标 关键地块以招标为主关键地块 价值高 影响大 设计内容复杂利 有利于招入综合素质高的发展商 带动区域开发 控制地块的开发效果 保证区域开发目标的实现弊 存在暗箱操作的风险一般地块以拍卖为主利 1 按市场规律实现土地价值的最大化 操作简便2 避免 暗箱 操作的可能3 竞拍产生效应能有效拉动招标弊 价格是唯一考虑因素 不利于控制地块开发效果 121 书面精细招标 全面衡量竞投者的开发经验和实力 避免招投双方的盲目性 竞投者除提供企业开发业绩 价格等基本资料外 还需提供项目可行性分析 规划方案 动工日期 投入使用日期等资料 以便招标者更全面 综合地考察投标者的水平和对项目的认识 对竞投捆绑出让的地块 还需要考察其各种物业的开发经营业绩 招标者评标时 价格不再是唯一因素 必要时可设定价格上下限 企业开发业绩 规划方案 工期等都是重要的考虑因素 建议公开每一地块评分标准 让竞投者心中有数 避免盲目性 建议进行公开招标 以扩大区域的影响力和认知度 评标时可邀请规划 国土 环保等部门参与 122 联合竞投 联合竞投一方面可使两个或两个以上资金实力较弱的发展商有机会参与房地产开发 另一方面可以实现强强联合 竞投各种功能捆绑出让的地块对于酒店 商务办公 商业等专业要求较高的长期经营物业捆绑出让时 应要求联合竞投对竞投者进行评分时 除考察主力竞投者的各项实力外 对其余参与联合竞投的竞投者也要进行单项考察 123 捆绑出让 将不同功能性质的用地捆绑出让 有助于实现获利前景不被广泛认同或盈利周期较长的的功能地块的顺利出让 如酒店等经营性用地可与商务办公或居住用地捆绑出让捆绑出让的注意事项 捆绑出让会造成新的圈地较难控制捆绑功能与被捆绑功能的同时开工和建设若发展商实力不强 极有可能进入土地二级市场寻求出路 捆绑出让 124 土地出租 区域开发初期 可考虑以少量土地出租方式 聚集人气 提高区域认知度 期满后再公开出让 也可以作为捆绑出让的附加条件 以弥补前期经营的亏损 出租功能 建议为餐饮 休闲娱乐或主题商业 一方面此类功能可以吸引较多人气 另一方面获利前景较为乐观出租期限 建议以十年左右为宜案例 广州珠江新城 顺德新城区在区域开发初期 为了聚集人气 将部分土地出租经营 主要经营内容为主题商业和餐饮娱乐 取得了较好的效果 125 发展商获得出让的土地即为可开发土地 不需自建配套设施 配套设施由政府统一建设利 1 减轻发展商建设和经营负担 符合发展商的需求2 保证配套设施按时投入使用3 保证新区开发功能的顺利实现弊 1 土地一级开发商的的资金压力有所增加 净用地出让 126 6 佛山中心组团新城区启动区开发经营其它相关建议 127 小区级 街坊级地块出让 在条件允许的情况下 小区级或街坊级地块出让将比大宗土地出让获得更大的收益小区级或街坊级地块出让前可以更明确地块的用地性质 建筑面积和容积率 各项配套设施完善到位 项目开发的市场前景可以较为准确的预测 在降低开发商开发风险的同时也提升了地块的价值对小幅地块的公开招标或拍卖 可以促使数量较多的开发商参与竞争 促使地块产生最大的收益 128 引入项目管理模式 在重要地块出让前 让土地一级开发商或独立市场机构参与地块的评估 策划工作 再组织专家评审 优化 然后向社会公示 结合社会各界意见 最终订出地块的开发建设方案 避免投资风险大 市场前景不好的项目推出后造成的一系列负面影响 使一级市场推出的地块更加符合市场和城市建设发展的需求案例 广州土地开发中心最新规定任何储备用地推出前都必须进行策划和评估 并组建了前期研究部 目前已经对琶洲 金沙洲 广州氮肥厂等地块开展了可行性研究和经营策划工作 129 调控全市土地供应 新城区集中放量 中心组团新城区是佛山市开发建设的重点区域 应该努力形成集约开发的效应 在市场需求有限的情况下 政府应集中资源重点开发 避免多点开花 引导人力 物力 财力特别是社会投资移向新城区 防止投资分散 保证新城区开发迅速取得成效案例 2002年 广州珠江新城规划检讨 中指出 在珠江新城的早期开发中 由于政府没能有效控制全市的土地供应 在开发珠江新城的同时全市土地供应多点开发 没有在珠江新城形成集约开发的效果 致使珠江新城的开发建设一度停滞不前 130 7 佛山中心组团新城区启动区开发经营相关专项研究 131 专项研究一 启动期五星级酒店用地开发 132 五星级酒店用地开发的基本要求 新城区五星级酒店必须在2006年省运会开幕前动工建设高标准引入国际性知名酒店管理集团 打造新城区标志性项目尽量争取不与其它用地捆绑出让尽量争取以平均综合地价水平 70 80万 亩 以上价格出让 133 五星级酒店用地开发 功能定位 酒店功能定位分类 新城区五星级酒店功能定位 以商务 政务功能为主 兼顾康乐休闲功能 结合新城区的功能定位及规划布局特点 建议新城区五星级酒店主要针对中高级行政人员 中高端商务客 新闻媒体从业人员 城市中高端消费人群等 134 五星级酒店用地开发 选址 从项目的联动效应来看 五星级酒店应选择相对成熟的中央公园东侧 一方面有利于其开发启动 另一方面能有效完善东侧区域的配套要求五星级酒店自我配套完善 对其它功能依赖度小 且能有效带动区域发展 因此 建议五星级酒店选址商务核心区内 既有良好的自然景观条件 又能有效带动商务核心区的发展商务核心区内各出让地块之间并无明显差别 可根据客户的具体要求灵活选择 建议选择右图所示位置 135 五星级酒店用地开发 开发指标 用地规模 建议范围1 3万平方米一般五星级酒店占地面积介于6 000 60 000平方米之间 其中商务中心区五星级酒店占地面积一般不超过3万平方米 新城区五星级酒店位于商务中心区 从其所处的区域特征 规划设计要求及功能定位角度出发 建议新城区五星级酒店用地规模为1 3万平方米之间容积率 建议范围4 0 5 0之间一般五星级酒店的建筑面积介于6 10万平方米 新城区酒店占地面积为1 3万平方米 因此建议容积率选择在4 0 5 0之间 部分区域近期酒店用地出让情况一览 136 五星级酒店用地开发 配套要求 对客服务功能 客房 餐饮 娱乐 会议等非对客服务部门办公 人力资源部 采购部员工后勤服务 员工宿舍 员工食堂 制服房 员工活动中心 培训教室地下空间 停车库 车务部 工程部 洗衣房 房务部 仓库 保安部 注