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浙江工业大学l i i j j 学位论义 杭州经济适用住房定价机制研究 杭州经济适用住房定价机制研究 摘要 经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格， 具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房政策是我国解决中低收入阶层住房 问题的主要方式。该政策自1 9 9 8 年实施以来，对满足中低收入家庭的住房需求有 重要的作用，但存在的问题也很多。尤其是价格问题，其价格水平韵高低关乎关 系低收入人群的切身利益、也关系到政府承受能力。 本文f 是在这样的背景条件下通过研究国内对经济适用住房的定价方法，结 合目自，j 杭州市经济适用住房的定价机制缺陷及现存的问题，利用理论分析和实证 分析相结合的方法，对经济适用住房定价方法进行优化，进而形成科学合理的定 价模型。其研究目的是全面剖析杭州市经济适用住房定价制度存在的问题，提出 优化方案，完善杭州市经济适用住房制度，促进经济适用住房的健康持续发展。 具体面苦，本文首先对杭州市经济适用住房政策的演变过程展散了梳理，其 次研究了目前杭州市经济适用住房定价过程中存在的一些问题，在这个基础上， 笔者分别从理论和实际两个角度阐述了经济适用住房的定价方法。在理论上，笔 者从成本和需求角度对经济适用住房的影响因素、定价机制展开了分析。在实际 操作中，笔者采用了问卷调查的方式，在充分考虑经济适用住房的受众和供应商 的利益的基础上，分别计算经济适用住房的需求价格和供给价格，进而给出合理 的政府补贴方式。 关键词：经济适用住房价格构成定价模型定价机制 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制移 究 p r i c i n gs y s t e ms t u d y o fe c o n o m i c a lh o u s i n g i nh a n g z h o u a b s t r a c t a f f o r d a b l eh o u s i n gi st h a tt h eg o v e r n m e n tp r o v i d e st ol i m i tt h ec o n s t r u c t i o n s t a n d a r d s ，t h es e l l i n gp r i c e i t sa i mi sp r o t e c t i n gt h en a t u r eo fc o m m o d i t yh o u s i n g a f r o r d a b l eh o u s i n gp o l i c yi st h em a i nw a yt os o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m so fl o w a n d m i d d l e i n c o m ec l a s si nc h i n a s i n c et h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ep o l i c y i n19 9 8 ，i t p l a y sa ni m p o r t a n tr o l et om e e tt h eh o u s i n gn e e d so fl o w - i n c o m ef a m i l i e s ，b u tt h e r e a r ea l s om a n yp r o b l e m s e s p e c i a l l yt h ep r i c e ，t h ep r i c el e v e lo f t h ev i t a li n t e r e s t s b e t w e e nl o w i n c o m ep e o p l e ，i sa l s or e l a t e dt ot h eg o v e r n m e n t sc a p a c i t y a f f o r d a b l eh o u s i n gi nc h i n ai s s t i l li ni t si n i t i a le x p l o r a t o r ys t a g e t h e r ea r e m a j l yp r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ，b u ti nv i e wo f t h ep a r t i c u l a r i t yo fc h i n a s n a t i o n a lc o n d i t i o n s ，a f f o r d a b l eh o u s i n g i s i m p o r t a n t t ot h e s t a b i l i t y o fi t s i m p l e m e n t a t i o no n t h ep r o t e c t i o no fs o c i e t ya n dp e o p l el i v i n g i t sp u r p o s e 1 sa c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so ft h eh a n g z h o ue c o n o m i ca n da p p l y i n g t ot h ep r o b l e m so f h o u s i n gp r i c i n gs y s t e m w h i c hp r o p o s e do p t i m i z a t i o np r o g r a m t o l m p r o v et h e h a n g z h o u a f f o r d a b l eh o u s i n gs y s t e m ，a n dp r o m o t eh e a l t h y a n ds u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o fa f f o r d a b l eh o u s i n g a tf i r s t ，t h e s i st e l l st h ee v o l u t i o no fe x h i b i t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n gp o l i c y i n t h e o r y , t h ea u t h o rt a l k sa b o u tt h ea f f o r d a b l eh o u s i n g f r o mt h ec o s ta n dd e m a n df a c t o r s i na c t u a lo p e r a t i o n ，w eu s e daq u e s t i o n n a i r et og i v e f u l lc o n s i d e r a t i o n a tl a s t ， a c c o r d i n g t ot h em o d e l ，w eg i v es o m ea d v i c e s 浙江工业大学硕士学位论义 杭州i 经济适用住房定价机制研究 k e yw o r d s ：e c o n o m i c a l h o u s i n g ；p r i c es t r u c t u r e ；p r i c i n gm o d e ；p r i c i n g m e c h a n i s m 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制研究 1 导论 1 1 选题背景和研究意义 1 1 1 选题背景 入之于世，“衣食住行”四大要素缺一不可。在“衣食”逐步得到满足之后， “住”的梦想被提上议程。所谓“居者有其屋”，历来是人们长期追求的梦想， 同样也是各国各级政府努力实现的目标。住宅问题之于社会，它不仅仅是简单的 经济问题，更是重大的社会与政治问题。换句话说，一个国家居民居住水平的高 低，在一定程度上反映了这个国家经济发展水平和社会文明程度。 我国的房地产业最早可以追溯到1 9 7 8 年改革开放的开始，也就是邓小平同 志在1 9 7 8 、1 9 7 9 年先后提出可以允许私人建房，城市居民可以自购自建，要联 系房价调整房租等建议( 张帆，2 0 0 8 ) 。在1 9 7 8 年之前的2 0 多年当中，我国是 没有真正意思上的房地产，当时的住房由国家统一建设并分配给职工。自1 9 7 8 年至今，房地产业发展可分为两个阶段：第一阶段是1 9 7 8 1 9 9 1 年的初步形成阶 段。严格意义上来说，该阶段的房地产只能算是“产品房”，是处于没有真正意 义上面向个人售房的阶段。第二阶段是1 9 9 2 至今的发展阶段。这个阶段中国的 房地产业经历了快速增长，虽然期i 白j 遭受多次的调整，但整体上来说，处于稳步 发展的阶段。两个阶段的分界点在于1 9 9 1 年，国务院先后批复了2 4 个省、自治 区、直辖市的房改总体方案，从而房改开始在全国范围内全面推丌。 保障性住房则是从1 9 9 5 年开始的。当时实施的“安居工程”是保障性住房 的雏形。“十一五”期问，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房 保障制度初步形成。五年问，全国1 1 4 0 万户城镇低收入家庭和3 6 0 力户中等偏 下收入家庭住房困难问题得到解决。而作为保障性住房中重要组成部分的经济适 用住房，最早见于1 9 9 1 年国务院颁布的关于继续积极稳妥地进行城镇制度改 革的通知，该文件明确提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和 住房困难户的住房问题”，首次完整的表述了经济适用住房概念。随后，经济适 用住房的建设在全国各地逐步全面铺开，但是力度不大。 总体来说，虽然商品房建设不断推进，供给量不断增长，但由于收入差距逐 渐扩大及个人财富的缓慢增长，使得对商品房的有效需求未能及时跟上飞速上涨 的商品房的房价。也就是说，目6 ，j 商品房的受众只能是社会中收入相对较高的人 群。至此，一大现实问题摆在各级政府的面前，谁来解决中低收入人群的住房问 浙江工业大学硕士学位论文 杭州i 经济适用住房定价柑【制研究 题。从社会公平角度来说，针对中低收入阶层的保障性住房的建设也必不可少。 经济适用住房作为保障性住房的重要组成部分，它的建设同样必不可少。 就目前的情况来看，经济适用住房存在不少问题，例如建设方面与相应受众 的对接还没有到位、资格审查不到位、定价不合理等问题。同时，学界的学者也 将主要的目光关注于经济适用住房的现状并指出存在经济适用住房存在的问题， 然后给出相对应的建议。即使是对经济适用住房价格的研究，也只是停留在价格 现状的表面，基本没有在打破原有定价机制的基础上给政府一个或多个更多的定 价的方式或者模式。 从杭州市的现实情况看，杭州市有多处经济适用住房地块，例如嘉绿苑、三 旱亭、北景园、九堡、丁桥、杨家村、三墩等。这些项目虽丌发时| 、白j 不同、地理 位置不同，采用的建设标准也不同，但销售价格却极为接近，导致不同地段的多 个经济适用住房项目同时公开销售时，购买者纷纷弃购地理位置较差的经济适用 住房，选择地理位置较好的住房。就目前的经济适用住房价格来看，为了保障中 低收入阶层的承受能力，政府已经以较低的价格作为经济适用住房的基准价格， 从而保障中低收入阶层的承受能力，大量弃购现象的出现造成资源的大量浪费。 故针对这一情况，政府对经济适用住房定价机制的调整也势在必行。 1 , i 2 研究意义 ( 一) 理论意义 首先，经济适用住房定价机制的研究是价格理论再一次应用到现实问题中 去。对定价机制的研究涉及的范围极为广泛，只要是商品，就必然存在交换，也 必然会涉及定价，故价格理论几乎可运用到所有行业的所有商品上去。经济适用 住房定价机制的研究仅是其中之一。但经济适用住房定价机制与一般商品定价机 制又存在着不同之处。经济适用住房的特点在于其涉及社会保障范畴，价格的制 定不能简单的按照供需二分法来解决，因为经济适用住房的建设要平衡“实现社 会公平，保障中低收入人群”和“实现保本微利原则”这两个目标，故在理论层 面来说，对经济适用住房定价机制的研究拓宽了价格理论的使用范围。 其次，经济适用住房定价机制的研究有助于弥补了对经济适用住房研究中不 足。学界对经济适用住房的研究范围虽较为广泛，但还是停留在经济适用住房的 存废之争、经济适用住房的现状、经济适用住房的政策漏洞、项目监控等方面的 内容。本文对目前定价机制的研究以及在打破原有定价机制下建立新的定价机制 便是在一种突破，是对学界对经济适用住房研究领域空白部分的填补。 ( 二) 现实意义 首先，保障性住房是维护社会公平，促进社会和谐，实现可持续发展的基础， 也是平衡保障房公平与效率的有效工具。而经济适用住房是保障性住房的重要组 ， 浙江工业大学硕士学位论文杭州经济适用住房定价机制研究 成部分。从目前的现状来看，经济适用住房的建设是在一定程度上解决了中低收 入家庭的住房问题，虽然供给量与有效需求的对接上仍存在一些问题，但经济适 用住房的建设的确是建设和谐社会，保障中低收入人群的有效工具。在国务院发 布的进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，更是明确了经济 适用住房的重要地位和任务。 其次，经济适用住房定价机制的研究能很好的指导现有模式下的经济适用住 房价格的制定，特别是对杭州市经济适用住房的定价问题。本文通过对杭州市经 济适用住房定价机制的研究在指出目前杭州市经济适用住房价格制定上存在的 一些问题，并在此基础上寻求更为优化的定价模式，实现政府投资的有效运用。 在“十一五”期间，杭州市政府为近6 万户符合经济适用住房申购条件的困难家 庭解决了住房问题，2 0 1 1 年经济适用住房新开工1 0 0 0 0 套，按每套平均面积6 0 平方米计算，每平方米成本3 0 0 0 元计算，总投资达1 8 亿元。如此一笔巨大的政 府投资，如何做到既能提高居民的满意度，又能保证政府投资资金的公f 及高效 的使用，合理定价是关键。 总体来说，我国经济适用住房还处于初期探索阶段，其理论支撑和实际操作 方面都未能成熟，在发展过程中，也出现了诸多问题，但鉴于我国国情的特殊性， 经济适用住房又是我国现阶段必不可少的产物，它的实施对保障社会的稳定、人 们的安居乐业具有重要的影响。本文正是在这样的背景条件下通过研究国内对经 济适用住房的定价方法，结合目前杭州市经济适用住房的定价机制缺陷及现存的 问题，利用理论分析和实证分析相结合的方法，对经济适用住房定价方法进行优 化，进而形成科学合理的定价模型。其研究目的是全面剖析杭州市经济适用住房 定价制度存在的问题，提出优化方案，完善杭州市经济适用住房制度，促进经济 适用住房的健康持续发展。 1 2 研究目标和研究内容 1 2 1 研究目标与方法 本文的总目标：通过对杭州市经济适用住房政策的讨论，进而分析杭州市经 济适用住房的现状，在此基础上，通过对杭州市经济适用住房定价机制的理论分 析，得出影响经济适用住房定价的主要影响因素，利用问卷分析的方式，通过因 子分析的方法，测算以及改进杭州市的经济适用住房的定价，寻找更为优化的定 价途径。 本文在分析过程中所用方法如下： 逻辑分析及模型分析相结合，理论分析及问卷分析相结合的多样式分析方 浙江工业大学硕士学位论文 杭州i 经济适用住房定价! i l 制研究 法。 1 2 ，2 技术路线 1 2 3 研究内容 图1 1 研究技术路线 全文共分为六章，具体内容安排如下： 第一章导论。介绍论文的背景及意义，研究目标及研究内容，最后是本文的 创新及不足。 第二章为相关概念界定及文献综述。该部分介绍经济适用住房的概念及现有 相关文献的综述。 第三章为经济适用住房的政策演变及价格现状。该部分主要介绍经济适用住 房的政策演变过程及目前杭州市经济适用住房的构成、制定及现状。 浙江工业大学硕士学位论文杭州经济适用住房定价机制研究 第四章为经济适用住房的定价机制的设计。在分析影响因素的基础上，对成 本理论及供需理论下的经济适用住房的定价制定进行研究，提出对应定价方法， 构建定价模型，建立定价机制。 第五章是论文最后一章，主要是论文的对策与建议。 1 3 创新与不足 创新点： 1 、对杭州市经济适用住房销售价格现状及问题的研究与分析； 2 、通过发放调查问卷，调查经济适用住房受众的意见，并从需求的角度求 出经济适用住房的价格，综合开发商和经济适用住房受众的利益，从供需两个方 面研究经济适用住房价格，并提供了政府补贴的较为公平的实现办法。 不足点： 经济适用住房建设时间较短，实证分析板块的有力证据较为欠缺。由于条件 所限，被调查者范围有所局限，另外收集到的7 0 0 份问卷中有效调查问卷数量只 有5 4 5 份，数据分析的结果对杭州经济适用住房受众需求价格有一定的参考意 义，但不能准确代表之。 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制研究 2 相关概念界定及文献综述 2 1 经济适用住房的概念界定 2 1 1 经济适用住房的涵义及特点概述 保障性住房的涵盖内容较为广泛，经济适用住房则是其重要组成部分，故针 对本文研究的经济适用住房的涵义、特征及与其他住房的区别进行分析都是十分 有必要的前置工作。 2 0 0 8 年1 2 月2 1 日，2 0 0 2 年底由国家计委和建设部下发的经济适用住房 价格管理办法对经济适用住房的概念作出了说明，其中的第三条指出：“本办 法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政 划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。” 根据2 0 0 4 年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的经 济适用住房管理办法规定：“经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建 设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。” 根据杭州市物价局2 0 0 6 年发布的杭州市经济适用住房价格管理办法第 二条规定指出：“本办法所称的经济适用住房是指建设用地由行政划拨、享受政 府特殊优惠政策、以微利价格公开出售给中低收入家庭具有一定社会保障功能的 普通住宅商品房。” 不管是从国家层面，还是杭州市层面来看，对于经济适用住房的概念中可以 得出经济适用住房的最主要的是三个特点，分别为经济性、适用性和社会保障性 ( 郭江华，2 0 0 6 ) 。 1 、经济性 经济性是指经济适用住房的价格相对商品房价格而言是适中的，符合中低收 入阶层的购买需求。按2 0 0 2 年经济适用住房价格管理办法规定，“经济适用 住房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，税费减半征收，经济适用住房价 格包括开发成本、税金和利润( 3 以内) 三个部分，住房小区内经营性设施的 建设费用、丌发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费等多项费用不 得计入房价”。因此其价格明显低于同地段、同档次的商品房。 2 、适用性 适用性是强调住房设计和建筑标准上的使用效果，而不是降低住房标准。这 也就是说经济适用住房的建设标准必须达到相关的国家规定的要求，能够满足基 本的居住要求。 6 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制研究 3 、社会保障性 经济适用住房的社会保障性是经济适用住房最本质的特征，可以从参与者、 建造成本、销售价格、供应对象四个方面全方位体现其保障性。( 1 ) 从参与者来 说，政府是经济适用住房建设的主导者和重要参与者。经济适用住房是在市场机 制不能有效解决全体居民住房的情况下，政府为了保障中低收入家庭的住房利 益，通过统一规划来组织建设的住房；( 2 ) 从建造成本上来说，经济适用住房享 有不同于一般商品房的优惠条件，如土地实行行政划拨，免交土地出让金，相关 税费减免等；( 3 ) 从销售价格上来说，经济适用住房的定价实行政府指导价，按 保本微利原则确定，使其价格低于同类商品住房的市场价格；( 4 ) 从供应对象上 来说，经济适用住房的受众被限定为符合一定条件的城镇中低收入家庭，而不是 面向所有具有住房消费需求的居民。 由此看出，经济适用住房属于社会保障的范畴，但鉴于其又具有商品的特性， 我们可称之为“准商品性”。准商品性也就是说经济适用住房满足商品必须符合 的“属于劳动产品”、“能够满足社会需要”、“必须通过市场交换”这三个基本要 素。“属于劳动产品”是因为经济适用住房价值也是由社会必要劳动时问决定的， “能够满足社会需要”是因为经济适用住房能满足中低收入人群的居住需求，“必 须通过市场交换”是指经济适用住房的开发建设以及销售必须建立在市场需求的 基础上，人们也必须为经济适用住房的居住权支付相关的费用。与此同时，经济 适用住房又不完全是一般商品，首先，它不具有完全产权。其次，受众被限定为 符合一定条件的城镇中低收入家庭。 2 1 2 经济适用住房与其他住房的区别 目前我国房地产市场主要有三种住房形式，分别为商品房、经济适用住房和 公租房( 含廉租房) 。由于本文研究的对象是经济适用住房的定价机制，故对经 济适用住房与商品房、与公租房之问的概念进行区分是十分有必要的。 1 、经济适用住房与商品房的区别 ( 1 ) 土地的获取方式不同。经济适用住房的建设用地实行行政划拨。商品 房建设用地以公开挂牌出让方式供应，开发商须交纳土地出让金。 ( 2 ) 成本构成不同。经济适用住房的成本中包括征地和拆迁补偿费、勘察 设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费( 含非营业性配套公建费) 、 行政事业性收费、管理费、贷款利息和税金等因素，利润严格控制在3 以内。 商品房则除以上因素外还包括土地出让金、销售费用等因素，且利润不受限制。 ( 3 ) 租售政策不同。经济适用住房只售不租，而商品房不受限制，可根据 市场情况，既可出售也可出租。 ( 4 ) 购买条件和对象不同。经济适用住房的购买对象由政府限定的。而商 7 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制研究 品房的购买条件和对象则不受限制。 ( 5 ) 价格政策不同。经济适用住房由政府制定价格，实现指导价，开发商不 能随意定价调价；商品房价格则完全由市场供需决定，开发商可根据市场情况进 行定价调价。 2 、经济适用住房与公租房的区别 ( 1 ) 供应对象不同。公租房按规定只提供给城市居民最低收入的住房困难 家庭，保障他们住房需要。经济适用住房是针对社会中低收入人群的保障手段。 ( 2 ) 保障程度不同。公租房具有完全社会保障性和社会福利性特点。公租 房是为解保障社会最低收入人群的住房问题，由国家拨款或社会组织筹集资金来 帮助解决，是由政府租金补贴配房或实物配房为主导的方式。经济适用住房需要 中低收入人群支付相关的费用购买爿可获得房产产权及部分地产权，政府遵循的 是保本微利的原则。 ( 3 ) 供应方式不同。公租房的供应方式较为固定，鉴于低收入群体无力购 买商品房或经济适用住房，故只能采用租赁方式。经济适用住房的供应方式虽只 售不租，但其出售方式多样。 由上述的比较看出，目前的住房供应体系要求对不同收入的家庭实行不同的 住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买经 济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房。针对不同收入家 庭实行的城镇住房多层次的住房供应体系适应了社会主义市场经济体制的要求， 是根据目前我国绝大多数城市房价收入比相对较高的现状而提出的政策性措施。 作为宏观政策的把握，只有这样，才能保证“居者有其屋”，刁能保证不同收入 阶层都能各得其所，从而实现住房供应社会化的体系。 表2 1 我国城镇住房供应体系中三种不同类型住房的特点比较 项目商品住房 经济适用住房 廉租住房 购买对象无限制中低收入低收入 政府指导价，以保本微利原则 销售价格市场价实行政府定价 确定 房地产开发企业根据政府的统以政府所属机构和职单 供应主体房地产开发企业 一规划和统筹位为土 房地产开发企业 房地产开发企业根据政府的统 在政府统一规划雨i 统筹安 建设方式根据市场需求组 一规划和统筹安排卜绸织建设排f 组织建设 织建设 在土地、税收、信划拨土地、减免税费、政府 优惠政策划拨土地、减免税费 贷上无优惠 提供资金补贴 完全产权，入市不完全房产权，不完全地产权，一定； h 限内的i l - 有权利和 产权性质 受限制入市受限制使州权，无收豁权和处分权 资料来源：苏伟杭州市经济适刚住房现状分析及产生影响探讨 d 2 0 0 7 ：9 浙江工业大学硕：l 二学位论文 杭州经济适用停房定价机制研究 2 2 文献综述 2 2 1 国外学者关于经济适用住房的研究概况 国外学者将政府直接建设的面向中低收入家庭的住房称为公共住房。m u r r y ( 1 9 8 3 ，1 9 9 9 ) 的两篇论文讨论了美国公共住房建设对私人开发住房的挤出效应。 他发现目标定位在中间收入阶层的公共住房或财政部门给予的补贴都没能真正 实现增加住房供应的目标，实际效果只是替代了私人开发住房。 j a n e t l s m i t h ( 1 9 9 8 ) 对美国低收入租户在公共住房居住比例减少的相关政 策进行了研究，发现对最需要公共住房的人供给十分有限，由此他认为公共住房 无法起到实质性的效果，政府应该退出为低收入者提供公共住房。 s c o t ts u s ( 2 0 0 2 ) 调查了针对低收入家庭的补助政策是否提高了未真f 获得 补助的贫困家庭的租金。研究发现，租金上涨额度远大于获耿补助的额度，表明 通过补助票券对低收入家庭进行援助是一个失败的政策。 此外，美国学者麦克唐纳德( m c d o n a l d ) 提出了住房“过滤模型”( f i l t e r i n g m o d e l ) 。所谓住房“过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住 房，随着时间推移，住房质量发生老化，同时新建住房供应增加，导致房价降低， 这时较高收入的房客为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低的 房客会继续使用该住房的过程。自创立至今，该模型在发达国家己被广泛应用于 住房政策研究，取得了满意的效果。t o d ds i n a i 和j o e lw a l d f o g e 曾依据美国的普 查数据探讨过补贴对增加低收入者住房消费的有效性问题，得出了许多有意义的 结论：在增加低收入者住房福利方面，约有2 3 的补贴是无效的，只是把由市场 供给转化成了由政府供给：一个地区内合格的补贴受益者越少，这种转化就越明 显：相对于以项目为基础的补贴，以租户为基础的补贴对于实现社会保障而言更 有效。 2 2 2 国内学者关于经济适用住房的研究概况 1 、经济适用住房存废之争 ( 1 ) 对经济适用住房主要成效的研究 黄征学( 2 0 0 4 ) 指出实行住房分配制度改革之后，国家为提高居民购买力和 平抑商品房价格，提出面向城镇中低收入家庭提供经济适用住房，该政策旨在促 使占城镇家庭6 0 7 0 的中低收入家庭捌有住房，尽量促进社会公平。 龙奋杰( 2 0 0 5 ) 认为经济适用住房建设的政策目标主要是为了扩大住房供给、 调节房地产投资结构和启动市场有效需求；另外，经济适用住房建设承担了拉动 9 浙江工业大学硕士学位论文 杭州经济适用住房定价机制研究 城市经济增长和与城市普通商品住宅市场保持和谐发展的目标。 李松岩( 2 0 0 6 ) 运用非均衡理论和模型分析方法研究经济适用住房的运行态 势，分析经济适用住房非均衡运行的原因及影响因素，并以北京市经济适用住房 发展为例进行实证研究，得出了经济适用住房制度存在的必要性和长期性。 张兰兰( 2 0 0 9 ) 在西安市经济适用住房价格问题研究一文中从经济适用 住房的内涵出发，用价格歧视理论论证了我国发展经济适用住房的存在的必要 性。再利用价格博弈模型在经济适用住房定价中的应用，着重分析了丌发企业、 政府、消费者三者之f b j 的博弈关系。最后通过实证分析详细论述了丌盘楼价的确 定过程，指出西安市经济适用住房定价偏高。 董翊明等( 2 0 1 1 ) 等基于杭州实证调查数据，利用经济、效益、效率、公 平四组变量构建了“4 e ”模型评价结果，认为整体绩效表现出“经济和效率较 好、公平和效益略显不足”的特征。 ( 2 ) 对经济适用住房问题的研究 孙向红( 2 0 0 3 ) 提出经济适用住房政策设计本身存在缺陷，其中最重要的原 因就是其高昂的运行成本和监督成本。 高晓慧( 2 0 0 3 ) 认为我国目前同步推行经济适用住房政策和货币补贴政策， 是计划机制和市场机制“双轨”并存的反映，大力发展经济适用住房是计划经济 思想的回潮。由此，得出如下结论由于经济适用住房政策实施的效果不理想，政 府应调整相应政策，逐步减少经济适用住房占全社会住房建设量的比重，适当时 机取消经济适用住房的建设。 尚教蔚( 2 0 0 5 ) 认为经济适用房政策实施的时f 刚越长，成本越大，对房地产 市场建设( 价格双轨) 越不利，应该退出。 孙克敏( 2 0 0 6 ) 认为我国的经济适用住房在实践中遭遇到今天的困境具有必 然性，他详细分析了内地现行经济适用住房政策存在的三大弊端( 1 给弄虚作假 行为留下空间2 扩大贫富差距，没有真f 帮助低收入群体3 滋生寻租腐败) ， 认为现行的经济适用住房政策在理论上是错误的，应陔趁早停止这一错误的政 策。 常华堂( 2 0 0 6 ) 从社会政策视角探析了城市弱势群体住房保障问题，指出对 象界定不明、定位过宽，使得经济适用住房对象排队、审核等环节出现“富人套 购”、“投资”等问题，实际既难以操作，更无法实施有效监督。 尚宇梅( 2 0 0 8 ) 用博弈论方法分析经济适用住房存在的问题，认为经济适用 住房政策实施过程中存在地方政府和中央政府的“智猪博弈”、地方政府和开发 企业的“合作博弈”，地方政府没有开发经济适用住房的积极性，在经济适用住 房建设和销售中放任丌发企业行为，因此主张取消经济适用住房，用廉租房取代 经济适用住房。 浙江t 业火学硕j jj 学位论义杭州经济适用件房定价移【制研究 潘爱民( 2 0 0 8 ) 认为造成经济适用房效率低下的原因是：政府干预市场带来 的绝对损失：分配机制的不合理，选址失当、交通不便、配套设施不完善，引起 效率的损失。 茅于轼( 2 0 1 1 ) 认为经济适用房是最大的腐败温床，经济适用房既没效率又不 公平，只有毛病没有好处，认为经济适用房制度扰乱了本应由市场供需关系自发 形成的价格，对经济产生了扭曲影响进而造成了效率损失。 2 、完善经济适用住房政策的研究 徐焕阳( 2 0 0 4 ) 主要分析了杭州市经济适用住房的主要趋势，其认为主要趋 势为供需紧张局面短期内难以缓解、开发城郊化趋势明显、市场竞争加剧等，具 体对策为加大供给、做好城市规划、加大城市基础设施建设等。 谢灵敏、孙秋明( 2 0 0 7 ) 对成都市经济适用住房的研究发现成都市经济适用 住房存在位置偏远、本身条件欠佳及价格不经济等问题，同时指出2 0 0 5 年成都 市经济适用住房的价格与平均家庭年收入比的比值为1 0 0 9 ，高于公认可接受的 3 - 6 倍的合理比值，为此提出改变房源、取消对经济适用住房的划拨土地供应、 不得以市场价上市交易、审核过程应贯穿始终及创新模式五大建议。 李敏洁( 2 0 0 8 ) 采用访谈和问卷调查两种方法对浙江临安市的经济适用住房 进行研究，研究发现存在经济适用住房用于出租、资格认定上的偏差等问题，提 出对城市未来住房保障进行合理规划、加强住房保障制度的严密性、加大投入、 吸纳多方位支援渠道等政策建议。 虞晓芬、潘虹( 2 0 0 8 ) 的研究发现杭州市经济适用住房存在1 经济适用住房 建设力度持续增大；2 经济适用住房价格稳定；3 经济适用住房建设有效配合了 城市建设三大特点，与此同时存在1 选址偏远；2 稀缺性资源闲置：3 面临成本 突破价格的巨大压力；4 开发企业资金沉淀严重；5 形成对二手房的挤出效应； 6 供需错位现象使得经济适用住房小户型积压严重这六大问题，为此提出两套改 革思路，其模式一为全面货币化( “补人头”) ，经济适用住房完全市场化处理： 其模式二为经济适用住房实物补贴与货币化补贴并存( “补人头”和“补砖头” 并行) 。 汪小兰、袁胜平( 2 0 0 9 ) 通过利用国际上比较通用的评价尺度是“房价收入 比”( 居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比) 来分析武汉 市的经济适用住房的情况，发现比例普遍高于正常比例的3 ：1 6 ：1 。 林葱( 2 0 0 9 ) 在公共管理视角下经济适用住房存在问题的研究以杭州 市为例一文中运用公共管理的理论，对经济适用住房发展中存在的问题及政策 本身进行政策分析，针对政策设计和实施中可能存在的漏洞，对经济适用住房政 策重新定位和思考，提出了完善现有经济适用住房政策的设想。 张跃松( 2 0 0 3 ) 建议对居民家庭的住房实际购买力水平需重新加以评估，由 浙江工业大学硕士学位论文杭州经济适用住房定价机制研究 于资本收入占总收入的比重增加，而单凭工资单上的收入难以判断居民家庭的真 实住房购买力水平。 汪淑珍( 2 0 0 5 ) 指出由于补贴对象过于宽泛，家庭年收入5 - 6 万元的上限占 人口总数的6 0 一7 0 ，相对于如此庞大的需求，任何数量的补贴都是有限的， 故应完善经济适用住房的定价机制。 李兴( 2 0 0 6 ) 从新制度经济学的理论方法角度，以我国目前的经济适用住房 政策为对象，用经济学的方法对经济适用住房制度实施中存在的问题及其政策本 身进行分析，以找出政策设计和实施中可能存在的漏洞，实现完善经济适用住房 制度，提高其运行效率的目的。 汪磊( 2 0 0 8 ) 在经济适用住房政策研究一文中分析了经济适用住房的f 外部性、利用博弈论的方法分析了地方政府与中央政府之间的博弈，还分析了经 济适用住房的产业政策。从开发企业和政府两个角度分析了开发企业对于政策的 积极性不高的原因。 贾广葆、马似鹏( 2 0 0 7 ) 在分析了经济适用住房的现状的基础上，通过对“共 有产权”经济适用住房的内涵、法律基础、客户对象的讨论，指出“共有产权” 经济适用住房具有限制炒房等投机行为、完善经济适用住房的退出机制、实现“居 者有其屋”的梦想等优点。 顾正欣、吴翔华、聂琦波( 2 0 1 0 ) 指出对共有产权经济适用住房的定价，可 从房屋的价格构成和中低收入者的可支付能力两方面入手进行分析，并指出应根 据购房者的可支付能力对经济适用住房的价格进行测算，以确保价格合理。 谢佳妮( 2 0 1 0 ) 对于“淮安模式”的分析，即为一种“共有产权”经济适用 住房的设计方式，分析指出其创新之处在于其改变了土地取得方式、房屋建设方 式、房屋价格组成、房源供应方式、政府补贴方式、房屋交易方式等六个方面， 意义深远。 蔡瑜、周婕( 2 0 0 9 ) 运用博弈理论来研究b o t 模式下开发经济适用住房的 特许权期的决策问题。通过对政府和丌发企业之f d j 的博弈分析，建立了经济适用 住房特许权期的决策模型，对博弈的纳什均衡解的性质进行了分析并得到1 如果 建设经济适用住房给政府带来的政策货币收益比较高，则政府更愿意建设经济适 用住房来为中低收入家庭解决住房难问题；2 随着特许权期的增加，丌发企业更 有积极性来增加经济适用住房建设成本的投入，提高经济用房的质量，从而降低 日后管理维护的费用等一系列结论。 张小富、葛新旗( 2 0 1 0 ) 在介绍p p p 模式的基本特点和优势的基础上，结 合我国经济适用住房制度的实施现状及存在的问题，设计了经济适用住房建设 p p p 模式的具体模型，并指出p p p 模式一方面有利于转换政府职能，减轻财政负 担，另一方面可以促进投资主体的多元化。 浙江工业人学硕r j j 学位论文杭州经济适用 丰虏定价机制研究 3 、经济适用住房价格研究 刘行前( 2 0 0 4 ) 对北京、上海等5 城市的居民调查显示，6 0 的人认为经济 适用住房价格过高。其从经济适用住房的概念、特征入手，分析影响经济适用住 房定价的因素，并给出相应的价格定位及应注意的相关问题。 薛文碧( 2 0 0 5 ) 以西安市经济适用住房的发展为背景，通过分析西安经济适 用住房的价格构成的分析，在此基础上建立灰色理论模式，进而预测西安市经济 适用住房价格，预测结果拟合度较高。 王岩( 2 0 0 9 ) 在经济适用住房丌发企业的项目成本控制研究一文中通过 对项目成本概念、构成及影响因素的分析，再加上对经济适用住房的项目成本控 制阶段、项目成本控制内容及项目成本控制环节的讨论，在此基础上指出要建立 经济适用住房项目全过程的成本控制体系。 张英、黄志强( 2 0 1 0 ) 在经济适用住房的价格分析及政策探讨一文中运 用经济学基本原理，对土地价格和房地产价格进行分析论证，得出土地的价格受 引致需求的影响很大，地价与房价相互影响。政府在房地产市场越趋成熟的情况 下，应该充分利用土地资源，以基准价为基础公开出让经济适用住房建设用地， 政府将出让土地的净收益作为对购买经济适用住房的居民的补贴。 白宝平( 2 0 1 0 ) 对经济适用住房价格构成进行研究，把经济适用住房的价格 及消费价格指数同一般居住类住房相比，同时将我国的经济适用住房与美国的 “社会住宅”加以比较，分析现阶段经济适用住房价格构成存在的问题，并提出 了完善我国经济适用住房价格构成制度的几点建议。 李瑛瑛( 2 0 1 1 ) 在论经济适用住房的定价问题一文中分析了经济适用住 房的负担能力测算法、成本测算法和市价比例法三种基本的定法方法，同时讨论 了经济适用住房建设对商品房市场的影响。 2 2 3 国内外研究概况评述 国外对公共住房的研究来看，国外的研究开始较早，主要是从政府补贴，补 贴政策等方面来探讨公共住房，而得出的结论基本是政府应该退出公共住房的建 设或是停止补贴。国外学者指出公共住房只会造成对私人开发住房供给的挤出， 使得社会资源配置效率的低下。 国内对经济适用住房的研究来看，国内的特殊国情与国外多有不同，国内巨 大的人口数量形成了对住房巨大的自然需求，而商品住宅价格的大幅上涨使得保 障性住房的建设势在必行。其中国内学者对于保障性重要组成部分的经济适用住 房的研究主要集中于三个方面，一、经济适用住房的现状及对策研究；二、经济 适用住房的存废之争；三、经济适用住房创新模式的研究。 纵观国内外对于经济适用住房的研究，主要还是停留在应不应该“叫停”经 l3 浙江t 业大学硕l ：学位论文 杭州经济适用停房定价机制研究 济适用住房及在建设过程中出现的问题的研究。虽然各国学者从各个不同的侧面 对经济适用住房进行了分析研究，但研究仅仅存在于表面现象，具体的系统性的 研究还不太多，尤其是对经济适用住房定价机制的研究还属于空白。 浙江工业人学硕j j 学位论义 杭州i 经济适用件房定价秽l 制研究 3 杭州市经济适用住房政策演化过程及价格现状分析 3 1 杭州市经济适用住房政策的演化过程 在对杭州市经济适用住房政策的演变过程展丌讨论之前，需要对国家层面的 经济适用住房政策的演变过程进行梳理，这有助于分析杭州市经济适用住房政策 的演变过程。 早在1 9 9 1 年6 月国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革 的通知( 国发 1 9 9 1 1 3 0 号) 中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无 房户和住房困难户的住房问题”。在1 9 9 4 年7 月1 8 同，国务院在关于深化城 镇住房制度改革的决定中进一步指出“各地人民政府要十分重视经济适用住房 的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”。就在下一年，国务院就提出 国家安居工程实施方案，开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建 设，这就是经济适用住房的前身。 经济适用住房的建设作为国家解决城镇居民住房的主要途径被确定下来是 在1 9 9 8 年。当年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房 建设的通知( 国发 1 9 9 8 1 2 3 号) 。文件进一步明确了“建立和完善以经济适用住 房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家 庭租赁由政府或单位提供的廉租住房：中低收入家庭购买经济适用住房；高收入 家庭购买、租赁市场价商品住房。” 对于经济适用住房价格的管理和确定主要是在2 0 0 2 年发布的经济适用住 房价格管理办法和2 0 0 4 年发布的经济适用住房管理办法两个文件中明确 下来的。 2 0 0 7 年8 月1 3 日，国务院发布的关于解决城市低收入家庭住房困难的若 干意见( 国办发f 2 0 0 7 1 2 4 号) 中明确地指出：“低收入者可以选择政府提供的 廉租房或者领取廉租房补贴解决住房问题；中低收入者则购买有限产权的经济适 用住房；其他收入者则通过市场途径解决住房问题。”明确了经济适用房的适用 群体为中低收入者。 2 0 0 8 年1 2 月2 l 曰国务院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展的 若干意见( 国办发 2 0 0 8 】1 3 l 号) ，文件指出计划用三年时间总投资9 0 0 0 亿元 人民币，在全国新建2 0 0 万套廉租房和4 0 0 万套经济适用住房，并且完成约2 2 0 力户林业、农垦和矿区的棚户区改造，平均每年投资金额高达3 0 0 0 亿元。这一 措施将解决约1 3 0 0 力户低收入家庭住房困难问题。标志着中央政府丌始并大规 模进行保障性住房建设。 浙江工业大学硕l 学位论文 杭州i 绛济适用伟房定价机制研究 对于杭州市来说，杭州市于1 9 9 9 年出台了杭州市安居工程出售和管理实 施意见( 杭房改 1 9 9 9 1 7 号) ，拉开了安居工程建设的序幕。该文件规定杭州市 区范围内具有正式户口的居民，现住房建筑面积未达到一般干部职工家庭7 0 平 方米、科级( 含中级职称) 8 0 平方米、县处级( 含高级职称) 9 0 平方米标准的 “中低收入家庭”，即“房价收入比在四倍以上的职工家庭”，可以申请经济适用 住房。在国家开始安居工程之后的3 年后，杭州市才开始自己的安居工程。这就 是杭州市经济适用住房的前身，此时的经济适用住房带有福利分房的色彩，尚不 具备保障性住房的功能和特点。 2 0 0 1 年，杭州市出台了关于杭州市市区经济适用住房稍售管理的意见( 杭 政办 2 0 0 1 1 2 号) 。该文件对“中低收入家庭”的界定补充了中低收入家庭标准是 依据我市