（工商管理专业论文）成华区房地产业可持续发展战略研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 页 摘要 本文是作者在参与项目“成华区产业和城镇发展规划”的部分工作认识与 总结，其目的是就如何科学、合理开发房地产业、带动成华区城区经济可持续 发展，提出一些建议，以期能为相关部门决策提供参考。 本文共分5 章。 第1 章绪论，介绍了本文的立题背景与研究目的、写作思路。 第2 章分析了成华区房地产业的现状，着重剖析了成华区房地产业发展的 影响因素以及面临的问题。为制定合理、科学的发展战略提供前期准备。 第3 章首先概述了可持续发展的一般观点，接着分析了成华区房地产需求 的结构以及开发与规划，然后提出成华区城市功能完善的要求，深入分析了房 地产经营的模式以及宏观调控对促进城区经济可持续发展的作用。 第4 章从成华区辖区四个街道办事处各自的情况出发，具体分析了各办 事处辖区内房地产业发展战略及实旆，为整个成华区范围内实施房地产业可持 续发展战略提供借鉴。 最后，详细探索了成华区房地产业的发展如何带动城区经济可持续发展的 战略，具体分析了该辖区房地产业发展对其宏观经济的预期效应。 关键词房地产可持续发展战略 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 a b s t r a c t t h i sp a p e ri sa u t h o r sc o g n i t i o n sa b o u tt h ep r o j e c t d e v e l o p m e n ta n dl a y o u to f i n d u s t r ya n dt o w ni nc h e n gh u a ，i t sm o t i v ei st op r o v i d es o m es u g g e s t i o n sa b o u t h o wt oo p e no u tt h er e a le s t a t ef o rt h er e l a t i v eg o v e r n m e n t sw h i c hr e f e r e n c e st o m a k ed e c i s i o n s t h i sp a p e rc o n t a i n sf n ec h a p t e r s c h a p t e r1i n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d s ，t h ea i ma n dt h es t r u c t u r eo f t h i sp a p e r c h a p t e r2a n a l y z e dt h ea c t u a l i t yo fr e a le s t a t ei nc h e n gh u a , e s p e c i a l l y ，t a k e a p a r tt h ef a c t o r sa n dt h eo b s t a c l e sf a c e d 砸t l lb yr e d le s t a t ei nc h e n gh u a c h a p t e r3s u m m a r i z e dt h eg e n e r a lt h e o r yo fp e r s i s t e n c ed e v e l o p m e n t , a n d a n a l y z e dt h ed e m a n ds t r u c t u r e ，t h ed e v e l o p m e n ta n dt h el a y o u tf o rr e a le s t a t e a n d p u tf o r w a r dt h er e q u i r e m e n tf o rc o r l s u m r n a t et h ec i t yf u n c t i o no fc h e n gh u a ，a n d w e n td e e pi n t oa n a l y s i st h ee f f e c t so nt h ec i t yz o n ee c o n o m yf r o mt h eo p e r a t i o n p a t t e r na n d t h em a c r oc o n t r o l l i n g ， c h a p t e r4c o n c r e t e l ya n a l y z e dt h es t r a t e g i e sa n di m p l e m e n t sa b o u tf o u rs t r e e t o f f i c e so fc h e n gh u az o n e t h i sp r o v i d e ds o m eu s ef o rr e f e r e n c e sf o rt h ew h o l e c h e n gh u a r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t f i n a l l y , t h i sp a p e re x p l o r eh o wd o e st h ec h e n gh u a r e a le s t a t et od r i v et h ee i t y z o n ee c o n o m yd e v e l o p i n g ，a n da n a l y z e dt h ef u t u r ee f f e c to nt h em a c r oe c o n o m y f r o mt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n ts u s t a i n a b i l i t y , s t r a t e g y 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 选题背景 第1 章绪论 十六大描绘了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为我们指明了新世纪头二十 年强国富民的奋斗目标，也为房地产业的发展注入了强心剂。“小康不小康，关 键看住房”。为了实现全面进入小康社会这一伟大目标，成华区乃至成都市需要 加快产业调整的步伐，大力发展第三产业，而房地产业直接关系着人们的居住 生活问题，应当与城区的产业结构调整相结合，做好城市规划与发展，实现城 区经济的可持续发展。 本文是作者在参与项目“成华区产业和城镇发展规划”的部分工作认识与 总结，其目的是就如何科学、合理开发房地产业、带动成华区城区经济可持续 发展，提出一些建议，以期能为相关部门决策提供参考。 1 2 立题意义 小城镇是一定区域内的政治、经济和文化中心，它既是农村社会经济发展 到一定阶段的产物，也是实现农村现代化的重要载体。当前，我国农业进入了 新的发展阶段，对农业和农村经济结构进行战略性调整，全面提高农业和农村 经济的整体素质和效益，增加农民收入是当前我国农业和农村工作的中心任务。 发展小城镇，对解决现阶段农村一系列深层次矛盾，优化农业和农村经济结构， 增加农民收入具有十分重要的作用。 但是，当前我国小城镇建设中还存在一些问题，严重阻碍了其快速、持续 健康的发展，这主要表现在体制以及建设理念两个方面。在体制方面，首先是 投融资体制问题。我国大约有9 0 的小城镇是在1 9 7 8 年改革开放后建立、发 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 展起来的，现行小城镇基础设施建设、投融资体制也主要形成于这一时期。该 体制的主要特征是，国家利用集中的社会财力，充当基础设施的投融资主体， 这样的投融资体制在定程度上适应了当时的经济环境。但由于该体制对政府 依赖和自我循环的封闭性也带来一些问题，集中表现在小城镇基础设施数量、 质量受政府财力所限，不能同步于经济发展。随着市场经济的逐步确立，由此 而引发的体制性问题越来越弱化其在推进小城镇建设过程中功能的发挥。这些 问题集中体现在投资主体较单一，地方政府财力不足，筹资渠道狭窄，投融资 比例不够合理等方面。 本文旨在深入分析成华区辖区的城乡一体化建设中起重要作用的房地产业 的发展战略，深入分析辖区房地产业的现状，发展障碍，提出带动城区经济可 持续发展的政策建议。 i 3 论文框架 第l 章绪论。 第2 章分析了成华区房地产业的现状，着重剖析了成华区房地产业发展的 影响因素以及面临的问题。为制定合理、科学的发展战略提供前期准备。 第3 章首先概述了可持续发展的一般观点，接着分析了成华区房地产需求 的结构以及开发与规划，然后提出成华区城市功能完善的要求，深入分析了房 地产经营的模式以及宏观调控对促进城区经济可持续发展的作用。 第4 章从成华区辖区四个街道办事处各自的情况出发，具体分析了各办 事处辖区内房地产业发展战略及实施，为整个成华区范围内实施房地产业可持 续发展战略提供借鉴。 最后，详细探索了成华区房地产业的发展如何带动城区经济可持续发展的 战略，具体分析了该辖区房地产业发展对其宏观经济的预期效应。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 第2 章成华区房地产业的现状分析 2 。1 成华区基本概况 成华区位于成都市城区东北部，成都平原东部。主导风为东南风，气候涅 和。主体位于府南河以外，外环路以内。东与龙泉驿相连，南与锦江区连界， 西与金牛、青羊区接壤，北与新都为邻。扼守成都东、北之门户，地理位置优 越( 见图1 ) 。 成华区内道路四通八达。成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕大件路的 起点均在成华区。一、二、三环和外环路逐级向外拓展。青龙场立交桥和双桥 子立交桥的建成极大地改善了东北部进出口的交通状况。成渝铁路、达成铁路、 成南高速公路、成渝高速公路、老成渝公路等一系列呈扇形向外辐射的交通干 线叠加，形成发达的对外交通系统。 在旅游资源方面，成华区有景色秀美的府河、闻名中外的大熊猫繁育基地， 有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园，还有“川西第一禅林”昭觉 寺及五代后蜀皇帝孟知样墓等主要历史文化、休闲娱乐场所。 成华区农作物资源也颇丰富。由于土壤肥沃，农作物品种全、产量高，所 以，成华区是成都市蔬菜、肉蛋、奶、鱼、鲜活副食的重要生产基地。 成华区的自然条件方面：区内土地相对贫瘠，耕地质量相对较低，地价较 低，地层稳定，其土地资源适合开发非农业产业。区域稳定性较好，第四纪地 基条件良好，具备较好的工程地质条件，可以成为成都未来开发与建设的主要 区域，为地区基础设施建设和建筑业、房地产开发创造了良好的地理条件；同 时，成华区地处成都上风区，交通便捷，旅游和农作物资源较为丰富，是人们 理想的旅游观光、休闲娱乐的居住场所。 成华区作为成都市的东部门户，是成都作为西部科技中心、商贸中心、金 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 融中心和交通、通信枢纽，向东辐射与集聚的窗口，尤其是在西部大开发战略 实施中，成都作为西部地区特大中心城市，要构建西部战略高地，率先基本实 现现代化，成华区的城区经济建设直接关系到成都市城市功能的完善和区域经 济的发展，关系到成都市在西部大开发中“三个中心，两枢纽”地位的巩固和 拓展。 2 2 成华区房地产业现状 成华区位于成都市东北，全区幅员面积约l l o 6 6 平方公里，历来就是城市 重点发展区域。从五十年代开始，陆续建设了以电子、机械为主的4 0 0 多家大 中型国营企业，厂区用地总量达1 6 4 5 平方公里，成为著名的东郊工业区。随 着成都市东郊工业结构调整的推进和沙河综合治理的实施，成华区范围内将有 1 1 6 户企业在3 - - 5 年内进行搬迁改造。驻区国有企业搬迁后的腾空土地将占整 个成华区建成区的1 4 左右，开发潜力巨大，经济发展格局将产生历史性的变 化，成华区将逐渐成为城市建设的重点和投资者关注的热点。 2 2 1 房地产业的现状 由成华区的建筑业统计数据可看出，1 9 9 8 年至2 0 0 2 年，金区建筑业总产 值分别为4 4 0 5 3 、5 0 9 4 6 、4 4 3 9 3 、6 8 4 8 4 万元、1 0 6 4 8 1 万元，同期利税总额分 别为2 7 1 4 、3 0 5 1 、4 9 1 4 、5 7 3 8 万元，较1 9 9 0 年的3 7 6 万元年均增长率各为2 8 0 、2 6 2 、2 9 - 3 、2 8 1 ，基本上保持了较稳定的增幅。同期房屋竣工面积 各为3 9 、4 6 、5 3 、6 6 万平方米，一直呈逐步增长的趋势。 成华区房地产业方面，1 9 9 7 至2 0 0 1 年全区房地产总投资额、总收入、施 工面积、竣工面积等情况见表2 所示。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 表l 成华区房地产业发展近况 房地产总投资额 房地产总收入 施工厩积竣工面积 ( 万元) ( 万元) ( 平方米)( 平方米) 1 9 9 7 正3 3 1 1 7 1 9 2 3 5 4 0 2 4 2 6 1 9 5 2 7 6 1 9 9 8 篮4 5 5 5 82 2 5 7 93 9 4 7 9 61 2 4 5 9 9 1 9 9 9 芷3 0 6 3 42 8 4 5 73 6 2 7 0 01 8 9 6 0 0 2 0 0 0 芷2 9 4 7 52 7 6 8 43 5 4 7 1 21 7 0 5 5 7 2 0 0 1 芷3 4 3 0 73 1 7 4 03 6 2 4 4 21 7 1 2 9 9 2 0 0 2 芷4 0 0 7 32 8 5 5 95 7 9 5 0 02 0 1 1 0 0 由表1 可以看出，随着成都市房地产业的逐步升温，成华区的房地产业也 日益活跃起来，成为成华区龙头企业之一。 2 0 0 1 年，成华区委、区政府确立了积极培养和发展现代物流、i t 产业、商 贸服务、房地产、生态旅游观光的经济发展思路。这些产业的发展会与房地产 业产生联动效应，尤其商贸服务和生态旅游观光产业的发展将会大大加速成华 区房地产业的发展。随着成都市向东向南的城市发展战略的实旋，大都市格局 的逐渐形成，以及投资达数百亿的沙河综合整治工程和旧城改造工程的全面推 开，将展现出成华区房地产业更加广阔的发展空间。成华区作为成都市未来的 科技、商贸、金融及交通枢纽，凭借其突出的地区区域优势和良好的投资环境， 将会吸引国内外众多的房地产投资开发商，日益成为房地产投资开发的热土。 2 2 2 成华区房地产业发展的制约因素 成华区是城市老工业区，现有工业企业较多。工业区的用地布局、交通运 输及生产条件的特殊性，阻碍了城市基础设施的配套建设，也大大阻碍了成华 区房地产业的发展。在成都居民的印象里，城东是最不适于居住的区域。因此 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 房地产业是成华区目前发展较慢的行业。长期以来，众多的工业企业驻扎区内， 污染严重，在1 6 平方公里的工业区域内，严重的废气、废水、噪音污染使成都 东郊生态环境恶化。城区面貌陈旧，区域社会事业发展严重滞后，土地价值也 远低于中心城区平均水平。到2 0 0 0 年，该区域内的土地不过5 0 1 0 0 万元，亩， 与城南、城西1 5 0 2 5 0 万元亩的土地很难相提并论，所以，成华区是成都市 房地产开发不成熟的区域。由表2 所示统计数据可以看出，近几年来，成华区 房地产的投资额与成都市各区相比都稍逊一筹；房地产投资额占固定资产总投 资额的百分比也大大低于其他各区和成都市总的平均水平。 表2成都市主要城区房地产投资近况单位：亿元 成都 锦江 青羊金牛武侯成华 固定资产投资总额( 1 )4 1 9 0 92 3 7 3 5 2 1 l3 4 2 63 2 6 43 0 6 4 1 9 9 9 证房地产投资额( 2 )9 3 9 77 2 12 1 6 51 3 9 61 3 0 24 9 6 ( 2 ) ( 1 ) ( 峋 2 2 43 0 44 1 5 54 0 73 9 91 6 2 固定资产投资总额( 1 )4 7 5 93 2 46 3 45 3 94 7 24 5 2 0 0 0 矩 房地产投资额( 2 ) 1 2 9 1 89 1 93 5 4 82 7 8 22 1 8 39 4 3 ( 2 ) “1 ) ( ) 2 7 12 8 46 05 1 64 6 32 0 9 固定资产投资总额( 1 )5 8 2 2 13 9 5 56 2 5 05 4 o5 8 0 24 5 0 3 2 0 0 1 年房地产投资额( 2 ) 11 7 0 7 6 ( 2 ) ( 1 ) ( ) 2 9 3 固定资产投资总额( 1 )7 0 2 1 5 5 5 4 77 9 9 87 8 0 37 7 1 65 2 6 8 2 0 0 2 芷 房地产投资额( 2 )2 0 3 3 1 1 6 1 83 4 7 93 7 4 73 6 6 78 2 8 ( 2 ) ，( 1 ) ( 呦 2 9 02 9 24 3 54 8 o4 7 51 5 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 2 2 3 基础设施配套现状 长期以来基础设施建设薄弱，一直是困扰成华区经济发展的瓶颈。就成华 区道路建设而言，尚未形成通达的道路网络，使投资者的投资回报率较低。从 而导致成华区商气、人气较低，制约了房地产业的发展。另外，成华区虽然道 路网较为完善，但部分道路是为工业服务面建。这些道路路幅窄，线性差，不 适于日常居住、旅游、交通用：区内铁路线密集，部分企业内部有铁路专用线， 这就导致了成华区内：1 ) 、断头路较多：2 ) 、交通瓶颈多。致使交通拥堵，公 交车难以准点到达，给广大居民带来极大的不便。 住宅方面，各企业的生活区大多是五、六十年代建成的，住房配套设施不 完备，如无厨房、厕所等，加上年久失修，很多已成危房。现在由于人口增长 等原因，私搭乱建的违章的建筑较多，公共通道、消防通道被挤占现象普遍存 在，火灾隐患严重。 配套设施方面，由于一些企业经营不景气，这些企业办的医院、学校基础 条件差，质量低下，设备陈溜，技术力量相对较弱。综上所述，交通拥堵，体 闲娱乐、商贸服务、文化体育医疗产业的发展不发达，这些因素都严重地牵制 了成华区房地产业的发展。 2 2 4 影响城市功能的主要负面因素 目前成华区房地产开发存在的影响城市功能的主要问题：条块分割，各 自为政。房地产开发商将土地分块开发，区内商住楼密集，服务配套设施不完 善，功能不齐全，未形成统一的规划，整体协调性差，不利于房地产业的长期 发展；由于土地政策的限制，以拍卖方式获取土地使用权，导致房地产开发 成本高，开发商为了快速收回成本及获利，大量开发商住楼。从地域空间等方 面影响了其他相关产业的发展；由于旧城改造，东郊工业区结构调整，厂矿 企业搬迁，大量旧城区居民和搬迁职工需要安置，这些搬迁安置房的开发建设 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 的档次不高，服务配套设施不完善，功能不齐全，居住环境不好，整体质量不 高，影响了整个成华区的城市功能。 2 3 成华区房地产业发展面临的问题 2 3 1 房地产开发自身存在的问题 l 、成华区内房地产企业规模小，竞争力不强 目前成华区内各房地产公司条块分割较为严重，造成很大的资源和空间浪 费。如：有的房地产公司主要从事民用住宅的开发，有的主要从事商贸用房的 开发，而有的主要从事房地产服务业。他们在擅长的领域内有比较优势，并且 负责从征地到销售等一系列环节，即采用所谓的纵向一体化战略。实际上，每 项业务活动都要自己从事，势必要面临每一个领域的竞争对手，反而易使企业 陷入困境。如果整个房地产行业不景气，采取“纵向一体化”战略的企业不仅在 最终用户市场遭受损失，而且在各个纵向发展的市场上也会遭受损失，因为最 终用户市场不景气，必然连带着纵向市场的萎缩。因此，这种“纵向一体化” 的战略己很难在当今市场竞争条件下获得所期望的利润，更加难于与实力雄厚 的企业相竞争。 2 、与市其它城区的行业竞争 目前，成华区的经济在成都五个主城区中，发展速度已经呈现落后于其它 城区的倾向，房地产业也处于相对的劣势，基本上没有上档次、上规模的房地 产开发知名企业，还处于发展初期，而其他如：锦江区、武侯区等城区的房地 产业发展都有了一定规模，基本进入了稳定发展的阶段。在未来与其他区域竞 争中，成华区如果没有大手笔和大动作，与其他城区的差距将会进一步拉大， 这是我们必须正视的问题。成华区在全社会固定资产投资总额和社会消费品零 售总额两项指标在成都市处于较低的水平。作为一个老工业基地，我区在成都 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 市的分阶段分区域发展中承担了较多的发展成本，所得政策及资金方面的扶持 明显不及其它几个区，因此，城市基础设施配套建设严重滞后，产业结构较低， 尚未形成发达的城乡连接道路网络，过去的建设欠账太多，包袱较重，故在筹 资上困难较大。这一切已严重制约了成华区经济的发展和房地产业的发展。 3 、更新改造投入形势依然严峻 东郊工业区调整和沙河整治，搬迁企业将实施以低投入( 包括技改投入) ， 还未纳入搬迁企业由于东调战略的事实也在等待、观望，加之整个经济依然处 于需求法理的阶段，尤其是工业品价格指数呈下降趋势，制约了企业更新改造 投入的积极性。另一方面，目前，区域内国有企业大多已有几十年历史，行业 老化，人才、技术、资金等生产要素相对匮乏，无法为其提供创新支持，而区 属内中小企业的发展长期受资金短缺“瓶颈”的制约，对技改投入力不从心。 这就会影响污染的整治，环境的改善，进而影响到投资者的投资热情。 4 、基础设施建设相对滞后 成华区是成都市的老工业区，城市基础设施配套设施严重滞后，欠帐过多。 目前基础设施较其它区县存在一定的差距，对项目引进有不利影响，给区域内 投资增长带来了一定的负面影响，也严重影响了房产业的发展。 5 、企业搬迁影响 根据对搬迁国企调查的情况，搬迁企业大约有三分之二的职工不能随厂搬 迁，需要进入新企业就业。这部分职工留在我区，如果不能及时解决其就业问 题，他们对住房的更新要求会有所降低，对我区消费能力的提升将产生一定的 负面影响，甚至部分职工会影响整个旧城改造和房地产开发的进程。 2 1 3 2 房地产业对城区经济发展的影响 房地产是人类赖以生存的物质基础，也是人们进行生产和生活等活动的场 西南交通大学硕士研究生学位论文第l o 页 所。房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业相 互集中联系的重要枢纽，在城市经济发展中起着核心作用。它作为社会生产和 生活的基本载体以及区域经济发展的动力来源，不但直接影响到人居环境的改 善和人民生活水平的提高，而且影响到社会工业化、城市化的进行。是为实现 某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。特别是世界经济的重组和我国加 入w t o 后的今天，房地产业将会成为我国新的经济增长点。 首先，城区经济发展为房地产运行提供了空间和资源利用的前提条件和持 续发展的源泉。城区经济的发展必然带来发展规模的扩大，这必将促使作为“后 勤保障”的房地产开发，为产业发展提供必要的基础设施条件。其次，城区经 济发展为房地产运行结构演化提供了保障和指向。经济持续发展带来市场消费 需求的多元化和需求层次的提高，以及服务领域的扩延和结构提升。再次，成 华区与成都市各片区体系的形成和发展，必然加速城市化的推进步伐，城乡经 济的统筹和工业布局协调，城市化的发展和小城镇的有序建设，都将为成华区 房地产的发展提供更为宽阔的空间。 然而，近年来，由于对房地产高速增长的目标过分追求，在房地产开发中 存在着大量短期行为，对生态环境及区域经济的健康稳定发展造成不良影响； 由于当前城市土地的使用及管理存在着行政划拨及有偿出让双轨制，缺乏科学 的管理和长期的规划，致使房地产的开发失控，发展无序，总量性、结构性供 求失衡：房屋的设计：布局不合理，科技含量低等一系列问题，造成了资源的 极大浪费和环境的严重恶化，影响着房地产业的后继发展。 在我国现行土地政策下，成华区工业企业搬迁腾出的土地，都是以拍卖的 方式招商引资，使土地价格较高，造成房地产开发商追求短期利益的行为，大 量开发商业用楼，导致成华区的商住楼开发过剩，同时，缺乏与城区新型工业 园区、都市型工业楼宇、以及第三产业用房建设相配套的大规模的房地产开发 产品，房地产业发展很不平衡，不利于区域房地产业及其相关产业的健康发展， 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 同时，在一定程度上制约了区域经济的可持续发展。 房地产业的发展与许多其他产业息息相关，需要在政府的政策引导下，按 照城区发展规划，与现代物流业、电子信息产业、现代商贸服务业及生态旅游 观光业等相关产业发展相互协调，共同发展，在房地产业自身发展的同时，促 进城区经济的可持续发展。 2 3 - 3 房地产业对完善城市功能的影响 房地产是人们社会生产和生活的基本载体，是人们赖以生存的物质基础， 同时，它也是构成城市的基本物质基础。房地产业的发展水平直接影响着人们 的居住条件和生活环境，它是衡量人们生活水平高低的重要指标之一。城市价 值和城市竞争力直接决定于城市功能，一定的城市功能要求有相应的城市环境， 包括硬件环境和软件环境。房地产业的健康发展对城市功能的实现与完善有着 举足轻重的作用。目前，由于房地产业的发展相对落后，成华区城市功能还有 待完善，主要表现在以下几个方面。 1 、城市环境问题 ( 1 ) 城市规划建设的散乱性与短期化； ( 2 ) 环境污染比较严重： ( 3 ) 社会文明和社会秩序急待改善与提高等等。 2 、产业结构问题 ( 1 ) 工业结构转型比较缓慢，工业产业组织不合理； ( 2 ) 直接满足城区人们消费需求的都市型工业发展缓慢； ( 3 ) 第三产业内部结构水平及其市场化程度相对较低等等。 3 、区域一体化问题 ( 1 ) 成华区各房地产开发企业存在着严重的各自为政、条块分割、产品 整体水平不高现象； 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 2 页 ( 2 ) 成华区的各房产开发商之间未形成较统一的分工协作关系，不利于 城区的整体规划与发展； ( 3 ) 与成都市其他区域的发展需要进一步协调等等。 房地产业发展与城市功能的体现有着密切的联系，只有在“大力加强城市 规划对土地及空间资源调控和建设活动管理的同时，既逐步向综合规划发展， 又及时注重城市实体形象的塑造。”的城市规划发展方向的指导下，结合城市环 境的综合治理，产业结构的调整，区域一体化的建立，促使房地产业持续、健 康的发展，才能从整体上提升城市形象，完善城市功能。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 第3 章成华区房地产业可持续发展战略设计 房地产业已经成为成都国民经济的重要支柱产业，对国民经济的拉动作用 强劲。国家将继续实行扩大内需政策，政府将采取一系列政策措施促进市民增 收，刺激消费，房地产发展空间仍然巨大。成都市政府有关领导已经在各种场 合表示，政府将继续从政策上支持房地产业的发展，并尽可能为本地和外来的 开发商在成都市发展创造条件，提供优质服务。成都房地产的政策环境将得到 进一步的改善。 在成都市区土地存量较多的成华区，随着区政府新规划出台，成华区房产 业迎来了前所未有的开发热。在大规模启动东郊工业结构调整战略后，东郊1 7 万亩工业用地中，6 0 将转变为集居住、商业、旅游、休闲等功能为一体的综 合性用地。在不久前的成华区对外招商引资大会上，成华区又推出了占地3 0 0 0 亩的保和文化居住功能区“东方新城”和占地5 8 0 0 亩的龙潭寺工业园区等招商 大餐。此外，成华区危旧房改造计划也己全面启动，二环路内总面积逾1 0 0 万 平方米的1 5 个地块列入了改造计划，并将在未来3 年内逐步完成。3 5 年内， 随着成华区驻区1 1 6 户的企业的搬迁改造，腾出的土地将占成华区整个建成区 的1 4 左右，且多位黄金口岸，开发潜力巨大。其中将有6 0 一7 0 左右的土 地将用于房地产开发。同时，一批重点实施的市政设施改造和建设项目将极大 地改善东郊的区域形象，为房地产发展提供更为广阔的空间和发展的良机。预 计到2 0 0 5 年增加值达到34 5 亿元，年均增长速度2 6 6 ，其所占比重可达成 华区2 左右。可以想象，未来成华区的房地产将会是一片欣欣向荣的景象! 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 3 i 可持续发展观概述 3 i 1 可持续发展的渊源 可持续发展或许是当今世界出现频率最高的词汇之一，然而，其观念的形 成和定义与内涵的演变是值得任何一个从事可持续发展的研究者去追溯的。 1 、可持续发展观的形成 为世人所公认的事实是，是人们对传统经济发展观的反思催生了可持续发 展思想，其标志性的历史事件有三个( 陈谣邦，1 9 9 6 ，洪银兴，2 0 0 0 ) 。 首先是1 9 7 2 年6 月，联合国在瑞典首都斯德哥尔摩召开的人类环境会议所 通过的联合国人类环境宣言，虽然这次会议没有直接提出可持续发展的的问 题，但会议就人类环境问题提出了7 个共同观点，会议强调的“要确定我们 应当干什么，才能保持地球不仅成为现在适合人类生活的场所，而且将来也适 合子孙后代居住”的理念，隐约闪现出全球关注可持续发展的星星之火，到1 9 8 0 年，世界自然保护联盟发表的世界自然保护战略正式提出了可持续发展的 概念。 其次是1 9 8 7 年，世界环境与发展委员会主席、挪威首相布兰特夫人主持完 成的一份题为我们共同的未来的报告，强调虬”今天的发展使得环境问题 变得越来越恶化，并对人类的持续发展产生严重的消极影响”，该报告明确提出 了可持续发展的思想，并界定了可持续发展的内涵，被认为是人类社会有关环 境与发展思想从一般地考虑环境保护到强调把环境保护与人类发展结合来认识 的“一个重要飞跃”。 最后一个里程碑事件是1 9 9 2 年6 月在巴西的里约热内卢召开的联合国环境 与发展大会通过的里约热内卢环境与发展宣言和全球2 l 世纪议程，经 过2 0 年洗礼，国际关注的热点由单纯地重视环境保护问题转移到了环境与发展 并举的观念，会议还提出了可持续发展的2 7 条基本原则( 陈谣邦，1 9 9 6 ) 。 总之，可持续发展的观念从那时起逐渐被世界普遍接受，有关的理论研究 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 与实践活动在全球拉开了帷幕。 2 、可持续发展的定义 自国际环境和发展委员会在1 9 8 7 年我们共同的未来报告中提出可持续 发展的概念以来，有关其定义的讨论着实形成过一股热潮。但迄今为止，尚未 形成绝对统一的定义。一般地，有关可持续发展的定义大致可以从四个领域出 发进行阐述( 甘师俊，1 9 9 7 ) 。 首先从自然属性来定义的可持续发展，也即生态持续性产生于1 9 9 1 年1 1 月国际生态学联合会和国际生物联合会有关可持续发展问题的专题研讨会的定 义“保护和加强环境系统的生产和更新能力”( m o n h a nm u n a s i n g h ea n dw m t e r s h e a r e r ，1 9 9 t ) 。这个定义主要是从建立一个平衡的生态系统角度来诠释自然 资源的可持续发展性的，本文认为，它体现了可持续发展理念的本能特征如 果把人类认识世界、改造世界的一切活动与目的纳入一个广义的生态圈而论， 这个定义无疑是最具有奠基性的! 其次从社会属性定义的可持续发展为“在生存不超出维持生态系统承载能 力的情况下，提高人类的生活质量”( 世界自然保护同盟等，1 9 9 2 ) 。本文认为， 这个定义主要强调人类来适应其赖以生存的自然承载能力，而缺乏通过人类合 理科学地开发技术，提升自然资源再生能力的明确阐述，忽略了科学技术在可 持续发展中的作用。 第三是从科技属性定义的可持续发展观，从这个角度出发产生的定义主要 强调科技进步的重大作用。如司伯斯定义的“可持续发展就是转向更清洁、更 有效的技术，尽可能接近零排放或密闭式工艺方法，尽可能减少能源和其他自 然资源的消耗”，也有学者认为“可持续发展就是建立极少产生废料和污染物的 工艺或技术系统”( 美国世界资源研究所，1 9 9 3 ) 。然而，本文认为这种定义的 出发点有片面夸大科技进步的作用之嫌，缺乏把人类活动与自然有机地融为一 个系统之中的理念，事实上，当今世界不乏以牺牲自然资源为代价换来的科技 进步的教训! 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 最后是从经济属性定义的可持续发展，从这个角度给出的定义强调可持续 发展的核心是经济发展。巴贝尔认为“在保持自然资源的质量和提供服务的前 提下使经济的净利益增加到最大限度”( b a r b i e f ，e b ，i 9 8 9 ，甘师俊，1 9 9 7 ) 。 本文认为定义中的“净经济利益”最终是人类来确定和享受的，因此，它的最 大贡献在于既强调维护自然资源的再生力，也不牺牲人类的价值享受，这不正 是当今世界追求的人与自然的和谐吗? 3 、可持续发展的内涵 按照国际环境和发展委员会在1 9 8 7 年我们共同的未来报告中提出可持 续发展的定义，可持续发展有两层涵义：一方面发展既满足当代人的需求，又 不损害后代人满足需求的能力，让后代人的利益不受当代人的侵犯。 一般地，可持续性发展的内涵主要有三个原则( 王军，1 9 9 7 ) 。 首先是“公平性原则”，认为可持续性发展强调“人类需求和欲望的满足是 发展的主要目标”。它不仅强调实现本代人之间的横向公平，也要实现世代人之 间的纵向公平，以及公平分配有限资源。尤其是“公平分配资源”，本文正是循 着这一思想，探索国民经济系统中的基础性投资一房地产业的可持续发展。 其次是“可持续性原则”，其核心就是强调人类的经济和社会发展不能超越 资源与环境的承载能力( 世界环境与发展委员会，1 9 8 9 ) 。本文主张房地产业应 当遵循“经济资源”或“资本资源”的可持续性原则，强调房地产业应该与那 些业已进入持续发展轨道的行业加强联合，走“以持续发展带动自身可持续发 展”的战略途径。 最后是“共同性原则”，正如我们共同的未来所言“今天我们最紧 迫的任务也许是要说服各国认识回到多边主义的必要性。”，里约宣言倡导 “致力达成既尊重所有各方的利益，又保护全球环境与发展体系的国际协定， 认识到我们的家园地球的整体性和相互依存性”。 总之，可持续发展就是要讲后劲，要确保发展能够持续发展下去，在保持 资源永续利用的前提下实现经济和社会的发展。它突出资源和环境的永续利用 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 7 页 和发展的持续性。我国是在八届全国人大四次会议审议批准的国民经济和社 会发展“九五”计划和2 0 1 0 年远景目标纲要中提出了实施可持续发展战略的。 它要求我们在制订政策、确定发展计划时，必须使经济建设与资源利用、环境 保护相协调，实现发展的良性循环。 3 1 2 中、西方可持续发展理论的形成 古今中外，有关持续性思想可谓源远流长。 在中国远古时期，有关持续性的论述与主张不胜枚举( 张天飞，1 9 9 5 ) ，早 在春秋战国时期就有体现保护自然资源可持续性的主张，孔子的论语。述而 中主张“钓而不钢，弋不射宿”，表明了“永续利用”的思想；逸周书。文传 解中主张的“山林非时不升斤斧，以成草木之长；川泽非时不入网罟，以成 鱼鳖之长”，管子。地数中主张的“为人君不能谨守起山林泽草莱，不可以 为天下”( 中国环境年鉴编委会，1 9 9 0 ) ，还有被喻为中国乃至世界最早的环境 法律之一的秦朝的田律主张的“春- - 7 1 ，毋敢伐树木山林及雍堤水。不夏 月，毋敢夜草为灰，取生荔”等等。西方一些代表性的主张早见于马尔萨斯 的“资源绝对稀缺论”、李嘉图的“资源相对稀缺论”和穆勒的“静态经济论” 等人的著作之中( 张世秋，1 9 0 6 ) ，他们主张“人类的经济活动存在着生态边界”。 如前文所述，现代可持续发展理论产生于人们对环境问题煦反思。其理论 的提出和被广泛地认同经历了长期的发展与争论，先后被表达为“有机增长”、 “全面发展”、“同步发展”和“协调发展”等概念( 胡涛，1 9 9 5 ) 。 上世纪6 0 7 0 年代，随着“公害”的显现和加剧以及资源短缺危机的冲击， 几乎把全球推向了关于“增长极限”的大辩论。1 9 6 0 年，f o r e s t e r 在美国s c i e n c e 上发表了题为“世界末日：公元2 0 2 6 年1 1 月2 3 日，星期五”的论文( 张世秋， 1 9 9 6 ) ，警告人类把经济、社会与环境割裂开来的盲目开发与利用的危害。1 9 7 2 年，由西方学者组成的“罗马俱乐部”提出了关于世界趋势的研究报告增长 的极限认为：如果目前的人口和资本的快速增长模式继续下去，世界就会面 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 临一场“灾难性的崩溃”。至此，有关持续发展的理论基础“零增长”关初步形 成。8 0 年代初期，以安l 西蒙为代表的“科技作用”学派分别推出他们的观点： 没有增长的极限( 1 9 8 1 ) ，资源丰富的地球( 1 9 8 4 ) ( 刘东辉，1 9 9 4 ) 。而 世界未来学会主席爱德华科尼什认为“我们不能上当，世界的好坏要靠我们 自己的努力”。 从1 9 8 1 年布朗的建设一个可持续发展的社会到1 9 8 7 年在联合国环境 与发展世界委员会会议上发表的我们共同的未来中明确指出可持续发展是 “既满足当代人需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展”， 表明世界各国对可持续发展理论已基本形成，其研究不断深入，并于1 9 9 2 年 正式付诸实施( 张坤民，1 9 9 9 ) 。 在中国，可持续发展经济学也是在近几年才开始兴起的学科，它形成了经济学 同人口、环境、资源、生态等学科之间交叉地带或边缘地带的一个新的分支学 科。而在经济学内部，它又同发展经济学、人口经济学、教育经济学、资源经 济学、技术经济学、区域经济学、产业经济学等学科有许多交叉之处( 洪银兴， 2 0 0 0 ) 。 3 2 成华区房地产需求结构分析 国家房地产景气指数显示，2 0 0 2 年1 至8 月份全国商品房空置面积增幅比 2 0 0 1 年同期增加1 3 2 。全国空置商品房占压资金超过2 5 0 0 亿元，居各行业 不良资产之首。而与此同时，全国城市6 0 的普通居民的人均住宅面积还在1 0 平方米左右，1 0 左右的居民还生存在类似贫民窟的低劣环境下。但据行业人 士透露，今年上半年空置商品房总量虽然下降，但增速维持高位。究其原因， 是房地产结构失衡问题。由此可见，在房地产业快速发展，特别是商住楼过度 开发的情况下，如何保持其合理的结构，是房地产业积极健康发展的一个核心 问题。 房地产产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。在成华区， 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 9 页 未来的主导产业以房地产业、物流业、商贸业为主。这就决定了未来的房产开 发以住宅为主，以商业地产、工业地产、写字楼为辅，做好整体规划，协调发 展。 3 2 1 住宅结构 从全国范围来看，个别地区出现了房地产开发过热的苗头，但四川省建行 经过周密的市场调研认为，四川特别是成都的房地产市场不存在泡沫问题。随 着高新西区开发的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、 城东南成为房地产开发热土，住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未 艾。成都楼市规模总量已空前放大，去年空置房屋面积已有较大增加，达四成 之多，预计2 0 0 3 年的空置房屋面积将进一步增加。由此可以看出，在我市，存 在着住宅产品结构不合理问题。所以，调整住宅产品结构，开发适销对路的住 宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，是保证成华区住宅市场健康繁荣 的重要举措。 统计显示，个人购房已成为成都楼市的消费主体。城市中心区的大规模旧 城改造将使广大拆迁户告别老房子，住上新居。城镇化的推进，将使区县居民 住房条件加速改善。具体到成华区的情况，根据它未来的主导产业，我们首先 分析一下成华区的新居民来源： l 、原来的居民旧城改造后，他们的原住所或单位福利分房被拆迁，急 需购得新住所，从城东收入情况看，他们普遍收入不高，但它们一般工作多年， 有一定的积蓄，加上政府的补贴，一般会有扩大住房的需求。他们的需求面积 主要集中在8 0 1 2 0 平方米之间，户型以三房两厅为主。此类居民占多数。 2 、周围村民根据统筹城乡经济发展，加快城市化进程，农民居住集中 化的发展思路，成华区将有1 0 1 万农民随着城市化的发展入住城市。成都向东 向南扩展后，根据成华区政府精神，周围农村以生态旅游业和生态农业为主要 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 产业，村民们不再以务农为主，大量的农村居民会涌入离他们最近的成华区。 他们也会成为潜在的住房或租房需求户。他们的需求面积一般在4 0 6 0 平方。 户型以一房一厅和两房一厅为主，同时，考虑部分农民进入新兴产业，如果有 较好发展可能，将对高档次的住宅有潜在的需求，相应地需要为他们开发较高 档次的功能完善的居住房屋及适于商业运作的场所。 3 、高校毕业生随着成华区成为都市工业、物流业、和商贸业的中心， 以及成都电子科技大学国家级大学科技园区、理工大学教育功能区的建成，越 来越多的高校毕业生会看中成华区的发展前景，毕业后会到这里寻求他们的发 展空问。他们的发展形势很好，但由于他们经济实力有限，一般会采用分期付 款的方式，购房面积一般会在7 0 1 0 0 平方米之间，房型要求为两房两厅和三 房两厅。 4 、服务性行业营业人员随着工业用地的退出，市政府已经决定将服务 业、商贸业作为成华区今后大力扶持的产业。届时，大量的下岗职工、待业青 年和社会上一些其他人员会到成华区寻求工作。成华区相对低的房价会吸引他 们在这里购置房产。他们的需求面积一般会在6 0 8 0 平方米，房型要求也为两 房两厅和三房两厅。 5 、高层管理人士由于经济实力雄厚，他们会购置较大一些住房，他们 一般会选择地理位置佳、服务、环境优的高档住宅小区甚至是别墅。他们的购 房目的不是单纯的解决住房问题，而是为了追求更高的生活享受。这类小区要 求区内设施齐备、车位充裕、楼间距空间充足，周围商贸配套完备，最好有大 型的购物中心。别墅一般要建在交通方便、周围生态环境好的位置。 6 、一些投资人士市政府已决定成华区作为成都市的副中心，这样就大 大提高了成华区的土地价值。一些投资人士会看中成华区的发展前景，他们会 先购置一些地产，等其升值后再将其售出。他们的