2015年房地产估价师知识点总结.房地产基本制度与政策笔记.doc

第一章房地产业大纲要求1.熟悉房地产业的基本概念；2.熟悉房地产业的作用；3.熟悉房地产业的细分；4.了解房地产业的历史沿革；5.了解城镇住房制度改革；6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架；7.掌握土地所有制；8.掌握土地管理的基本制度；9.了解城镇土地使用制度改革；10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；11.掌握我国房地产法律体系；12.掌握房地产相关法律；13.掌握房地产行政法规；14.掌握房地产部门规章。历年考情：节名2003200420052006200720082009201020112012第一节房地产业概述0.50.50.5第二节住房制度概述0.53.53.532.50.5第三节土地制度概述1223.541123.5第四节房地产法制建设0.50.50.5合计1.56.55.56.571.501.53.03.5第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念（考点）1.房地产业的含义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2.房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系：业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。3.两个基本概念城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。二、房地产业的作用（考点）（1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。（2）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。（3）可以改善人民的住房条件和生活环境。（4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。更多内容请与qq：67460666索取（5）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。（6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。（7）可以增加政府财政收入。三、房地产业的细分（考点）房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。【2010年真题】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（）【答案】【解析】房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材p2。【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。【答案】【解析】房地产中介服务业可以分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。参见教材p2。房地产开发经营业：房地产开发商主要是组织者和决策者，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产咨询业：主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业：房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。更多内容请与qq：67460666索取房地产经纪业：是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。物业管理业：是劳动密集和知识密集的行业。四、房地产业的历史沿革房地产业在中国是一个既古老又新兴的产业，其发展大体上可以分为下列五个时期：（1）1949年以前。以土地和房产的私有制为基础的。（2）19491955年。（3）19561965年。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。（4）19661978年。住房问题成为严重的社会问题之一。（5）1978年以后。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月12日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2003 18号），指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。【例题】在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场、确立房地产市场地位，宣告中国社会主义房地产市场诞生的文件是（）。a.中共十三大沿着有中国特色社会主义道路前进报告b.中共十四大加快改革开放和现代化建设步伐，夺取有中国特色社会主义事业的更大胜利报告c.中共十五大高举邓小平理论伟大旗帜，把建设有中国特色社会主义事业全面推向二十一世纪报告d.中共十六大全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面报告【答案】a【解析】中共十三大沿着有中国特色社会主义道路前进报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。参见教材p4。更多内容请与qq：67460666索取第二节城镇住房制度概述我国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。一、城镇住房制度改革（考点、难点、重点）我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年6月，中共中央、国务院批转了全国基本建设工作会议汇报提纲，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1979年开始实行向居民全价售房的试点。1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案（国发1988 11号）。标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年6月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发1991 30号），其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，提出了部分产权理论。1991年11月，国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，这标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。更多内容请与qq：67460666索取1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，上海市住房制度改革实施方案正式出台实施，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。【例题】在全国率先建立住房公积金的城市是（）。a.北京市b.天津市c.上海市d.重庆市【答案】c【解析】上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。参见教材p6。（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定（国发1994 43号，以下简称决定）。决定确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。决定要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与决定的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。更多内容请与qq：67460666索取1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发1998 23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。由于实施上述政策，使全国住房制度改革取得突破性的进展，同时，也因此形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。【2010年真题】国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。a.1997年下半年b.1998年上半年c.1998年下半年d.1999年【答案】c【解析】国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。参见教材p7。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：（1）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。项目内容出售价格政府指导价，按保本微利原则确定经适房的成本（七项）征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，原则上控制在2%以下贷款利息更多内容请与qq：67460666索取税金取费标准企业管理费控制在2%以下，以前四项成本为基数开发利润控制在3%以下【例题】新建的经济适用住房出售价格实行（）。a.政府定价b.市场定价c.政府指导价d.企业自主定价【答案】c【解析】新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价。参见教材p7。【例题】经济适用住房开发利润控制在（）。a.3%b.3%以上c.3%以下d.以上都不对【答案】c【解析】经济适用住房开发利润控制在3%以下。参见教材p7。（2）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。项目内容来源腾退的旧公有住房中调剂解决由政府或单位出资兴建分配方式原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%租金标准实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成租赁住房补贴标准按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算，具体标准由市（县）人民政府制定更多内容请与qq：67460666索取【2006年真题】下列关于廉租住房的表述中，正确的是（）。a.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭b.廉租住房免征房产税c.廉租住房的供应以实物配租为主d.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%【答案】d【解析】参见教材p7。【2006年真题】廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（）构成。a.维修费b.折旧费c.税金d.投资利息e.管理费【答案】ae【解析】参见教材p7。【例题】最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。【答案】【解析】参见教材p7。【2009年真题】廉租住房租金由（）构成。a.维修费和管理费b.维修费和利润c.维修费、管理费和利润d.维修费、利润和税金【答案】a 更多内容请与qq：67460666索取【解析】廉租房租金由维修费和管理费二项因素构成。参见教材p7。中低收人家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场价。（3）发放住房补贴。停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。二、现行城镇住房政策（考点、重点）2011年，“十二五”规划纲要提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的的住房供需格局，实现广大群众住有所居”。构建“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。（一）住房供应政策1.商品性住房商品性住房通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭，实行社会化生产、市场化供应。国家综合运用规划、土地、税收、信贷等手段，引导商品住房建设与消费，努力实现总量平衡、结构合理、价格稳定。2.保障性住房保障性住房等享受政策支持的住房：包括廉租住房、经济适用住房、棚改安置住房、公共租赁住房、限价商品住房。更多内容请与qq：67460666索取廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。【例题】我国廉租住房的房源包括（）。a.新建b.购置c.改建d.租赁e.房地产企业建设【答案】abcd【解析】廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。参见教材p9。廉租住房保障资金来源：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。【2007年真题】廉租住房保障资金的来源有（）。a.财政预算资金b.房屋维修资金c.土地出让净收益d.住房公积金增值收益e.廉租住房预售资金【答案】acd【解析】参见教材p9。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。更多内容请与qq：67460666索取【2009年真题】廉价住房保障资金的来源有（）等。a.地方财政预算安排b.中央财政专项补助c.住房公积金增值收益d.土地出让净收益e.住宅专项维修资金【答案】abcd【解析】记清五类来源。参见教材p9。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。【2009年真题】经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）【答案】【解析】土地以划拨方式供应，是经济适用房价格低的重要原因之一。参见教材p9。【2011年真题】经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）【答案】【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。参见教材p9。【例题】经济适用住房单套建筑面积控制在（）左右。a.40平方米b.50平方米c.60平方米d.70平方米【答案】c【解析】经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。参见教材p9。棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。更多内容请与qq：67460666索取对城市和国有工矿棚户区改造项目，实行免征城市基础设施配套费等优惠政策。公共租赁住房的供应对象是城镇中等偏下收入住房困难家庭。对于有条件地区，可以将新就业职工和有稳定职业且在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁房源：新建、改建、收购和在市场上长期租赁住房。限价商品住房面向有本地户籍中等及以下收入住房困难家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。（二）相关配套政策1.财政政策。中央财政对中西部地区廉租房、对各地公共租赁房及棚户区改造住房建设给予资金支持。对保障性住房建设，减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。2.金融政策。住房消费主要包括个人住房商业贷款、住房公积金贷款。利率不同。3.土地政策。商品住房用地采用“招拍挂”方式出让。保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。第三节土地制度概述一、土地所有制二、土地管理的基本制度三、城镇土地使用制度改革四、现行城镇土地使用制度的基本框架一、土地所有制土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”（一）国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 更多内容请与qq：67460666索取【2008年真题】国有土地所有权由（）代表国家行使。a.国务院b.国务院土地行政主管部门c.市、县人民政府d.市、县人民政府土地行政主管部门【答案】a【解析】国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。参见教材p10。宪法、物权法、土地管理法都明确规定：城市市区的土地属于国家所有。国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。宪法规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”合法取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途。如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。更多内容请与qq：67460666索取建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（二）集体土地农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。土地管理法规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组经营、管理。”宪法规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”【2006年真题】土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。a.国家b.所在的村民小组c.农民个人d.农民集体【答案】d【解析】属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。参见教材p11。二、土地管理的基本制度（一）国家实行土地登记制度根据土地管理法和土地登记办法，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。更多内容请与qq：67460666索取【2010年真题】国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。【答案】错误【解析】土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。参见教材p12。【例题】国家依法进行登记的土地权利包括（）。a.集体土地所有权b.集体土地使用权c.国有土地所有权d.国有土地使用权e.土地他项权利【答案】abde【解析】国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。参见教材p12。属于国有土地的，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定；属于农民集体所有土地的，核发集体土地所有证，确认集体土地所有权；使用集体土地的，核发集体土地使用证，确认集体土地使用权；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括：抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。【例题】土地他项权利包括（）。a.建设用地使用权b.土地抵押权c.土地承租权d.空间权e.法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利【答案】bce【解析】包括：抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。参见教材p12。土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。更多内容请与qq：67460666索取【例题】土地登记以（）为单位组织进行。a.乡镇b.县级行政区c.街道d.市级行政区【答案】b【解析】土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。参见教材p12。土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。【例题】土地登记以（）为基本单元。a.街道b.地块c.宗地d.现状【答案】c【解析】土地登记以宗地为基本单元。参见教材p12。（二）国家实行土地有偿有限期使用制度除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。土地管理法规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 更多内容请与qq：67460666索取（三）国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。【2012年真题】我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。a.住宅用地b.商业用地c.工业用地d.农用地【答案】d【解析】土地用途管制核心是将土地划分为农用地、建设用地和未利用地三大类，不同用途之间，尤其是农用地不能随意改变为建设用地。参见教材p13。【2006年真题】国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（）【答案】错误【解析】土地用途管制核心是将土地划分为农用地、建设用地和未利用地三大类，不同用途之间，尤其是农用地不能随意改变为建设用地。参见教材p13。（四）国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地，包括：新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。三、城镇土地使用制度改革在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。更多内容请与qq：67460666索取【2010年真题】中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。【答案】正确【解析】在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。参见教材p13。传统的城市土地使用制度存在着许多弊端：不利于土地的合理利用；不利于正确评价企业的绩效；有违按劳分配原则；不利于城市建设；产生不正之风。我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程。这个发展过程突出表现在下列五个方面：征收土地使用费；开展土地使用权有偿出让和转让；制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；修改宪法和土地管理法；制定全国性的土地使用权出让和转让条例。（1）征收土地使用费。征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。1988年9月27日，国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，规定自1988年11月1日起施行。该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（2）开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行士地使用权抵押。【例题】在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（）。a.上海b.深圳c.厦门d.珠海【答案】b【解析】参见教材p13。（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规。1987年11月29日，上海市人民政府首先发布了上海市土地使用权有偿转让办法。（4）修改宪法和土地管理法。1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，删去了宪法第十条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1988年12月29日，土地管理法也作了相应的修改。更多内容请与qq：67460666索取2004年3月14日，十届人大第二次会议通过了宪法修正案，将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定，区分了“征收”和“征用”。（5）制定全国性土地使用权出让和转让条例。1990年5月19日，国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。1994年7月5日全国人大常委会通过了城市房地产管理法，该法明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。并对土地使用权的出让和转让做了进一步的补充完善。土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。我国土地征收的前提是为公共利益。土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处：都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处：征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，是有条件的使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。更多内容请与qq：67460666索取宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地进行征收。土地征收就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是有条件的土地使用权改变。【2006年真题】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（）并给予朴偿。a.征收 b.征用c.征收或者征用 d.征购【答案】c【解析】参见教材p19。【2008年真题】国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（）【答案】正确【解析】参见教材p19。【2007年真题】下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。a.征收或者征用都是为了公共利益需要b.征收或者征用都要依法给予补偿c.征收是国家行为，征用是企业行为d.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变e.征收是强制性的，征用是非强制性的【答案】abd【解析】参见教材p19