伟业前期策划报告（06年）.ppt

伟业顾问2006 4 吉林滨江项目项目前期策划报告 项目背景 用地分析 开发商分析 政策分析 市场研究 市场初步定位 综合分析 经济测算 汇报内容框架 市场分析 项目宏观背景分析 宏观经济发展城市发展规划 吉林市为吉林省经济发展支撑的 两条腿 之一 吉林市位于吉林省中部 总面积27120平方公里 城区面积81 1平方公里 总人口约450万 城区人口约180万 距离北京1100余公里 吉林市是吉林省除省会长春以外的次政治经济中心 工业基础雄厚 长春市除辐射全省外 主要辐射省域的西北部 而吉林市则主要负担带动辐射省域东南部 宏观经济发展 项目宏观背景分析 吉林市国民经济保持较快增长势头 2004年吉林市全年实现生产总值703 7亿元 按可比价格计算 比上年增长13 2004年吉林市人均生产总值达到16239元 按现行汇率折算为1962美元 按可比价格计算比上年增长13 3 项目宏观背景分析 经济的持续较高的增长为吉林城市发展奠定了比较雄厚的物质基础 宏观经济发展 吉林市五大支柱产业为经济快速发展提供了先决条件 项目宏观背景分析 宏观经济发展 可持续效益农业及绿色食品生产和集散中心环境友好型化工产业及绿色化工技术中心绿色汽车工业高新技术产业环保产业生态资源水利生态旅游业 吉林的产业发展进入了新的阶段 将为当地经济腾飞提供强大的支撑 也将为房地产业进一步发展提供坚实的基础 与其他几个城市相比 吉林市的经济指标并不落后 人均GDP在七个对比城市中次于济南 沈阳 呼和浩特 优于石家庄 太原 郑州 人均可支配收入仅次于济南 排名第二 吉林市经济基础雄厚 经济指标相对较高 项目宏观背景分析 宏观经济发展 注 比较体系中的几个城市 除北京外均为中国北方省会城市 在中国城镇体系结构中整体处于二级位置 近年来吉林城市居民收入持续增长 2004年吉林市全年城市居民人均可支配收入8550元 比上年增长11 0 人均消费性支出6540元 增长11 3 城市人均住宅使用面积达14 1平方米 增加0 83平方米 居民可支配收入的持续增长使吉林大批居民开始产生改善住房条件的需求 也推动了房地产市场较快发展 项目宏观背景分析 宏观经济发展 近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快 房地产业开始进入较快发展阶段 2004年吉林全市实现全社会固定资产投资350 1亿元 比上年增长12 5 2004年吉林房地产开发完成投资30 5亿元 吉林市的房地产开发近几年来在国家加大固定资产投资力度 拉动内需 刺激消费的政策支持和引导下 得到了迅速的发展 逐渐发展成为支柱产业 项目宏观背景分析 宏观经济发展 住房分配货币化和住房金融的深入发展 促进了居民住房消费 近年来吉林市住宅销售面积持续保持增长势头 随着经济的进一步发展 居民收入不断提高 以商品住宅为代表的吉林市房地产业将具有广阔的发展空间和前景 项目宏观背景分析 宏观经济发展 项目宏观背景分析 宏观经济发展城市发展规划 吉林市为单中心城市结构 南部是城市发展重心 吉林市区共分为四个行政区 龙潭区位老工业区 传统工业企业聚集 生存居住条件相对较差 船营区为传统城市核心区所在 城市基础设施完善 配套成熟 当前市委 市政府就在此区 丰满区为新兴城区 拥有吉林高新开发区 发展迅速 前景乐观 各项配套设施有待于进一步完善 项目宏观背景分析 城市发展规划 吉林市将近严格控制城市规划区的用地与人口规模 到2030年 吉林市城市建设用地面积达到240平方公里 合理调整城市功能分区 压缩主城区工业用地比例 适度分离各类商业区 居民区 形成城市核心区一个主中心和四个副中心的指状城市组团格局 强化中商 南教 北工 西流 西南住的区域特色 城市发展具有良好的城市规划政策性导引 吉林市区南部将作为城市新的功能重心 发展为文化教育和生态居住区域 城市发展规划 项目宏观背景分析 吉林市将发挥自然条件优势 保护 江城 风貌建设和发展国际花园城市 完善生态景观系统 打造魅力型山水城市 依托一江环城 四山拱卫的自然优势 加强环城山系生态景观规划 不断提高市区绿化水平 建设多层次立体绿地系统 加强城市建筑的统一规划 提高建筑品位和格调 城市发展规划 项目宏观背景分析 政府层面的 城市营销 已经开展 为城市经济的进一步发展特别是房地产市场的发展提供了更为广阔的舞台和想象空间 松花江岸线景观轴 是吉林的城市灵魂 结合 清水绿带 工程 在松花江两岸进行文化景观建设 把松花江城区段建设成吉林市的生态走廊 景观走廊和文化走廊 按沿江的自然地势 合理确立两岸不同区域的开发强度 保护空间轮廓的协调统一 沿江建筑要与自然相协调 在高度 形式 色彩 绿化方面 精心设计 丰富空间轮廓 保护两岸的历史文化遗迹 在重点地段塑造一批具有生态文化内涵和浓郁地方文化特色的景观建筑物和雕塑 充分利用松花江 结合雾淞奇观 组织雾淞 冰雕 雪雕等活动 展现 江城 特色 本项目位置 本项目地处松花江岸线景观轴的重要节点 从城市空间区位的角度具备成为清水绿带上的 明珠 城市发展规划 项目宏观背景分析 丰满区滨江地区将成为吉林市的文化教育与旅游休闲区 建设雾凇走廊观赏区 江南公园渡假休闲区和建华体育文化区 重点发展旅游休闲 商贸服务 文化娱乐产业 新落成的北华大学新校区坐落于江畔南岸 北华大学是省属重点综合性大学 是吉林市的文化教育中心 得天独厚的区域氛围和配套条件将为本项目提供重要的高品质的外部基础 城市发展规划 项目宏观背景分析 2006年吉林市城市建设将以棚户区改造为重点 实施项目6个 投资502520万元 2006年全年将完成棚户区拆迁130万平方米 还要做到如期回迁 重点支持腾空工业集中区工业用地的棚户区改造项目 梯次推进商贸区和平房集聚区的棚户区改造 妥善安排回迁区集中安置用地 2006年房地产将开发130万平方米 年内竣工80万平方米 2006年内将引进5户以上域外知名企业 加快中低价位 中小户型普通商品房建设 努力建立面向不同收入家庭的住房消费供求 城市发展规划 项目宏观背景分析 在开展棚户区改造的同时 2006年吉林市将展开大规模的城市环境建设 建设生态休闲工程56项 计划投资15259万元 配合道路改造对相关街路路灯照明设施进行更新改造 城市绿化新增绿地100公顷 栽植乔灌木120万株 草坪70公顷 攀缘植物60万株 花卉180万株 新增硬覆盖面积50万平方米 百里清水绿带 新增绿化带3处 游泳房2处 续建4个园区 棚户区改造以及城市环境建设都将促进吉林发展为宜居城市 城市发展规划 项目宏观背景分析 吉林市 四路两桥一馆 重点工程全面启动 雾淞中路珲春中街滨江东路丰满坝西景观路雾淞中路与吉林大街立交桥与桃源路立交桥冰上训练中心 重点工程建设进一步改善了吉林城市功能 提升城市档次 各项工程总体上在4月份开工 雾凇中路 珲春中街9月底前竣工 滨江东路8月底前完工 西南环连接线等6条续建路6月底前完工 城市发展规划 项目宏观背景分析 2006年吉林市将新建10条街路 改造60条主次街路 4座桥梁和400条无名小巷 投资710233万元 实施588个项目 新建珲春北街 解放西路 东滩街北段 丰满坝西沿江路 东山街及训练馆场地平整 林荫路 幸福街 西河路 沙河子广场等10条街路 含广场 续建雾凇中路 珲春中街 滨江东路 西南环连接线 珠江路 秀水街 西安路 江湾路 铁西路等9条街路 对光华路等18条主街路 平山街 团结路等42条次街路 龙潭大桥 松江大桥等4座桥梁 中兴街 长春路等14项排水设施进行维修改造 发达的交通路网体系将进一步改善居民出行 促进吉林城市化发展 城市发展规划 项目宏观背景分析 吉林 长春城际快速铁路将缩短吉林与长春两城市之间的距离 将在 十一五 期间实施的吉长高速铁路建设项目 计划投资60亿元 全封闭 对开的高速列车 设计时速为300公里 吉长高速铁路将实现两市之间20分钟通勤 从而消除两个城市之间居民的两地分居的问题 吉长高速铁路将大大增强吉林市聚集人口和承载产业的能力 对两市的经济发展起到极大的促进作用 吉林 长春城际快速铁路的建成将从本质上缩小城市之间的时空距离 进而从本质上改变吉林市的房地产市场 质 量 和格局 城市发展规划 项目宏观背景分析 吉林市将建设成为特大型生态经济城市 根据自然地理 生态功能及经济社会发展基础 将市域范围划分成三大生态经济区北部黑土地资源保护与绿色农牧业经济区中部为生态工业和城郊型生态农业经济区东部 南部为水源地保护与特产经济区北部为黑土地资源保护与绿色农牧业经济区 城市发展规划 项目宏观背景分析 到2030年左右 城区人口规模达到300万人吉林市将建成山青 水碧 天蓝 草绿的生态城市和具有国际影响的旅游和宜居名城 吉林将建设成为特大型生态经济城市 俊美的自然环境 高品位的城市建设将吸引大批区内外的购房者来到吉林栖居 本项目良好的区位将成为置业者的最佳选择 城市发展规划 项目宏观背景分析 小结 吉林市经济发展具有坚强的产业支撑吉林加紧建设特大型生态经济城市 宜居是城市发展的战略目标以棚户区改造为代表的吉林城市建设正加快步伐 清水绿带 工程使松花江岸线景观轴成为吉林市的灵魂吉林松花江南部地区是城市发展的新重心丰满区滨江地区正成为吉林市高品质的文化教育和生态居住区 项目宏观背景分析 项目用地分析 城市尺度分析区域地块尺度分析 吉林市丰满区江南板块 是吉林未来重点发展的城市新区 丰满区 地处北国江城吉林市南部 它是吉林市四个行政区之一 全区总面积1066 7平方公里 辖四乡一镇六个街道和两个经济开发区 江南板块 包括了休闲区 文教区 体育区 高新技术产业开发区等几个主要功能区域 吉林市传统的城市商业中心与行政中心 项目所在的板块是正在快速成长中的区域 发展前景广阔 城市尺度分析 项目用地分析 板块区内交通便捷 该板块与松花江对岸的传统城市中心遥相呼应 东西两侧分别与吉林大桥和江湾大桥相接 西临吉林大街 北临滨江东路 南临华山路 距吉林火车站2 5千米 距飞机场15千米 江湾大桥 吉林高新技术产业开发区 文化教育区 体育中心 吉林大街 吉林大桥 本项目 城市尺度分析 项目用地分析 科教文化区 多众院校提供相对优越的就学环境 科教文化区主要指吉林市恒山西路以南 吉林大街西侧区域北华大学吉林市体育运动学校吉林市第二高级中学松花江中学丰满区英语实验小学新世纪幼儿园阳光实验幼儿园吉林市文化艺术幼儿园 良好的文教体育环境能够充分满足区内居民和外来投资者子女的就学和成长需要 品牌和知名度还有提升空间 体育中心在江南板块东侧4万人体育场 用于田径 足球 大型表演和室外展览 1万人多功能室内体育馆 用于冰上运动 篮球 排球和大型娱乐 3千人游泳馆 包括游泳 水球 跳水 水上芭蕾和娱乐设施配套训练馆新闻 商务中心将促进吉林市竞技体育水平的提高 对拉动城市经济增长起到重要作用 体育中心区 集中建设一批现代化体育活动设施 城市尺度分析 项目用地分析 吉林高新技术产业开发区是江南板块的经济引擎 高新技术产业区位于吉林市深圳街两侧区域 面积大约2平方公里 是吉林重点发展高新技术产业的基地 2003年该区技工贸总收入完成160亿元 工业总产值完成140亿元 GDP完成48亿元 开发区内集中了吉林市大部分高新技术 主要形成几个支柱产业 新材料精细化工汽车关键零部件技术光 机电一体化电子信息生物工程 开发区经济发展为该板块提供了产业支撑 形成了区域自身购买力 有利于从内部带动板块内的房地产市场发展 城市尺度分析 项目用地分析 项目周围的配套与休闲设施完善 休闲 世纪广场水上乐园江南公园 交通 周围有3路 33路 130路 52路 19路等多条公交线路 商业 距华联吉买盛约1公里距江南家私城约1公里距江南菜市场约2公里距江南科贸城约2 3公里 医疗 距离吉林中心医院1 2公里距离吉林市创伤医院约800米465医院近在咫尺 生活便利性和舒适性将在这里得到很好的诠释 城市尺度分析 项目用地分析 项目北临滨江景观带 从这里可俯瞰松花江四季美景 春天 这里百花盛开 百鸟争鸣 夏季 这里碧波流青 山水相映 秋天 东面满山红叶映得江城醉 冬季 这里雪沃千里 雾绕冰横 寒江雪柳 风姿天成 夜晚 这里霓虹华美 长夜未央 独特的景观资源使本项目具有无可比拟的居住与投资价值 城市尺度分析 项目用地分析 注 类似地块在吉林已经罕见 小结 项目所在江南区域是吉林城市发展新区 具有良好发展前景区域板块交通便利 配套发展比较完备 江景绝佳 高度提升了本项目的居住价值区域的发展为本项目带来良好的附加投资价值 城市尺度分析 项目用地分析 项目用地分析 城市尺度分析区域地块尺度分析 项目用地分析 用地经济指标 区域地块尺度 原地块指标控规 由于开发商良好的政府资源 在用地指标上政府完全不作要求 只审方案不审指标 即是说用地的容积率 建筑密度 限高以及绿化率都可以随甲方产品策划方案变动 可以自定指标为项目差异化市场定位提供了非常重要的弹性空间 项目用地分析 地块四至 世纪广场 滨江东路 吉林大桥 华山路 江湾大桥 区域地块尺度 项目用地分析 周边景观配套 华联吉买盛 丰满中医院 江景 江景 四六五空军医院 华山路沿街商铺 区域地块尺度 项目用地分析 区域地块尺度 交通可达性 吉林大桥 江湾大桥为本项目地块联系对岸的两个城市交通枢纽 地块整体被华山路和滨江东路包围 形成流畅的交通环 优秀的交通出行条件为本项目放大辐射市场提供了坚实的基础 项目用地分析 用地规划 原定商业用地 3 8公顷 考虑到目前区域商业需求量还没有这么大 建议部分用作商业和小区会所 其余可作居住用地 1号地 原商住用地 总占地6 7公顷 东西长约600米 南北最大距离约200米 最短处不到100米 地块较为完整 景观好 居主路有一段距离 比较安静 是整个地块中宜居性最好的部分 北部的绿化带对小区的滨江景观有一定的隔离 建议减薄绿化带厚度 或取消隔离带 2号3号地 原定滨江绿地 占地1 3公顷 三角形状 东西长约300米 南北最厚处近90米 土地的利用率较低 建议作一些功能性配套 如文教 体育设施等 4号地 区域地块尺度 开发商和政策分析 开发商分析政策分析 锡华集团创立于1992年 经过十几年的发展 锡华集团目前已成为集教育 房地产 投资等多元化经营的大型集团企业 教育资源开发为集团龙头产业 锡华教育多年来屡次被评为国内最具影响力的教育品牌之一 锡华集团的教育产业已经形成从大学 预科 国际教育 基础教育到学前教育完整的教育体系 锡华集团 集团良好的教育资源与背景将为开发住宅房地产带来价值增值 锡华集团权属公司 北京锡华未来教育实业股份有限公司北京邮电大学世纪学院北京加州大学 河滨 国际教育学院北京市二十一世纪实验学校北京市二十一世纪实验幼儿园北京锡华伟业房地产开发公司北京锡华世纪物业管理有限公司北京锡华通用航空有限责任公司北京锡华俱乐部北京凯富酒店包头凯富酒店有限公司 开发商和政策分析 开发商分析 进入吉林市房地产市场是锡华集团的战略举措 房地产是锡华集团的发展战略中的又一大产业 先后投资 合资兴建了北京中电信息大厦 北京锡华俱乐部 北京海淀区温泉镇回迁小区 包头锡华俱乐部 包头世纪花园小区 福建南平翠城花园小区等 锡华集团在物业及娱乐业亦有所涉足 北京锡华世纪物业公司 包头锡华世纪物业公司 北京凯富酒店 北京锡华俱乐部 包头锡华凯富酒店等 其中包头锡华物业公司是包头唯一具备二级资质物业管理公司 包头锡华世纪花园被评为全国物业示范小区 通过本项目开发 将为集团在吉林市房地产市场打开局面 树立品牌 为后续项目开发奠定良好基础 开发商和政策分析 开发商分析 实现资源整合 董事长张杰庭先生现任全国政协委员 北京市工商联合会副会长 中国青年企业家协会副会长 中国民办教育工作者联谊会副主席 中国APEC常务理事 北京国际奥林匹克委员会委员 集团具有良好的政府资源与社会关系 对本项目开发可以提供相应的平台支持 在吉林市房地产市场确立品牌地位 通过对本项目的开发实践 为后续项目连续开发积累经验 对每个开发的项目进行独立核算 实现赢利 集团对本项目的寄予厚望 开发商和政策分析 开发商分析 小结 锡华集团具有良好的教育资源与政府资源 锡华集团积累了较好的类似二级城市房地产开发经验 锡华集团对进军吉林房地产市场充满信心并寄予厚望 锡华集团希望通过本项目开发实现项目赢利并建立品牌 开发商和政策分析 开发商分析 开发商和政策分析 开发商分析政策分析 国家在宏观上希望房地产市场稳步健康发展 房地产市场发展带动了一大批产业的发展 对国家和地方经济产生巨大的推动作用 因此国家希望房地产发展继续为国民经济作出贡献 国家采取宏观调控政策 意在控制局部地区的房地产过热 引导全国房地产市场向稳定 健康 有序方向发展 吉林市重视房地产市场发展与招商引资 吉林市将房地产开发作为招商引资的重要方向 先后引进了大连万达 河北建龙 长春亚泰 大连富丽华等一批国内知名的大型房地产开发企业 吉林市希望通过引进区外具有实力的房地产开发企业 将新的房地产开发和运营理念带入吉林 在相当长的一段时间内 房地产仍将是国家与地方的支柱产业 政府不过分鼓励其激进发展 但也不会抑制房地产市场正常发展 购房者购买以中华名苑为代表的高档楼盘时尽管需要提交50 的首付资金 但由于吉林存在着具有较强购买力的群体 因而并不影响相关楼盘的销售状况 开发商和政策分析 政策分析 吉林市政府为加快城市建设步伐 积极推进棚户区改造 并出台相应的政策 棚户区改造是吉林市未来几年的城市建设重点方向 一系列优惠政策对于房地产开发企业是难得的机遇 政府对参与棚户区改造的房地产企业实行优惠政策 对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分 经主管税务机关核准 暂不征收营业税 房地产开发企业参与棚户区改造纳税确有困难的 可申请减免土地使用税 对其开发的闲置商品房 售出前免征房产税 对参与棚户区改造的房地产开发企业 以划拨方式从国有土地储备中心取得的土地使用权不征收契税 政府对棚户区改造项目用地实行优惠政策 把棚户区改造项目供地作为国土资源管理工作重点 制定棚户区改造项目用地计划并备案 对涉及棚户区改造的存量土地优先列入土地收购储备计划 支持城市棚户区改造项目建设 居民回迁房和不以赢利为目的的基础设施 公益事业用地均以划拨方式提供 其他用地以招标拍卖挂牌方式出让 开发商和政策分析 政策分析 住宅市场供需分析 供应市场研究潜在市场供应重点个案需求市场研究 吉林市房地产市场目前正处于启动阶段 吉林市所处阶段 吉林市状况 人均GDP2000美元单位集资建房情况减少 公房政策被取代 区域特征逐渐形成 房地产价值与区域价值属性的结合在沿江地带显现明显 其它区域的区域价值未能体现 市场结构简单 以本地开发商为主 规模较小 大量外地开发商关注 部分已经开始介入 新建项目逐步呈现大规模开发的特点 市场定位逐渐出现细分 客户层面开始扩大 部分客户购房基于生存需求 也有大量客户出现换房需求是为了改善居住环境 产品形式单一 同质化现象严重 附加值小 少量有特色产品已开始出现 调研区域确定 住宅市场供需分析 供应市场研究 重点竞争区域本项目为滨江地块 因此本次的重点调研区域就确定在松花江沿岸的滨江区域 非重点竞争区域市区内部板块和江南地区内部板块由于不临江 只作为辅助调研区域 用于对吉林市房地产市场整体状况进行判断 项目地块 市场综合描述 住宅市场供需分析 供应市场研究 紫光秀苑2200 2900 世纪花园2400 3100 万星现代城2100 3000 水韵名城2788 4288 中华名苑4050 4350 五星国际名家2800 4690 紫光名苑2900 3800 万达江畔人家1700 4350 鸿博景园1300 1980 江畔御园980 1800 巨朋大厦3000 湘江名苑1218 1900 伊利雅居园1400 1600 化建 江畔明珠1700 1900 昌茂花园2568 3288 朝阳花园1988 2288 圆乐园1600 1900 伊江丽景1800 3400 德威御园1600 1800 锦绣花园1800 龙鼎花园1700 顺隆阳光翠苑1600 2300 重点竞争项目 高层项目 多层项目 一级竞争区域位于松花江中上游沿江两岸 远离工业区 空气清新 并有着最好的江景资源 该区域靠近市中心商业区 城市配套设施完善 是吉林市目前的高档豪宅热点居住板块 均价在2900 4200元 平米 本项目就位于该区域 二级竞争区域位于松花江上游和中游的沿江侧 但由于该段区域江流呈南北向 使得该地段项目江景资源的利用率变差 距市中心距离较一级区域更远 人气下降 区域均价在2000元左右 三级竞争区域位于松花江下游沿江两侧 属于吉林市的老工业区 虽然有着较多的工厂企业 但由于空气污染和安全的原因 该地区居民开始南迁置房 该区域的均价在1400 1800元左右 供应量分析产品类型分析户型分析价格分析配套及设施分析物业管理 住宅市场供需分析 供应市场研究 住宅市场供需分析 供应市场研究 样板项目框 住宅市场供需分析 供应市场研究 供应量统计 一级竞争区总供应量为41 6万平米 目前已经销售了20 5万平米 剩余的21万有14万平米是水韵名城的二期 预计年底开盘 其余楼盘销售率都在50 以上 特别是中华名苑 开盘2个月销售率就超过50 二级竞争区项目较多 总供应量近160万平米 已销售126万平米 平均销售率79 3 其中万达江畔和昌茂花园两个大盘是分期开发 其销售率是项目整体销售率 可以看出这部分项目基本都是05年后开盘 整体销售速度非常快 反映了吉林房地产市场处于快速发展时期 3级竞争区总供应量仅20万平米 虽然销售不错 但都是03年的早期项目 近年来没有新开楼盘 可以看出江北区域市场不具有竞争力 供应量大 销售速度快 处于房地产的快速上升期 是入市的好时机 住宅市场供需分析 供应市场研究 产品类型 多层比例占31 实际上多层比例更高 市场初级阶段的表现 高层板楼占45 主要分布在沿江地段 满足观景需求 也是初级阶段向 上楼阶段 发展的表现 产权式酒店数量极少 仅北奇广场一个 整体市场缺乏旅游等基础条件 流动人口少 承租户少 缺乏市场基础条件 别墅市场现状供应少 目前客户对这种物业类型缺乏认知 处于发展阶段 板楼远多于塔楼 由于北方居民对于日照的要求 板楼在同等条件下 更受东北地区市场的欢迎 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型分析 一级竞争区域主要以3居室大户型为主 主力户型面积都在135平米以上 以150 160平米为主 二级竞争区域江南板块项目也是以3居室大户型为主 面积在135 180平米 其他的大部分以2居室为主 主力户型面积相差较大 主要在100 130平米左右 三级竞争区域项目较少 2居与3居比例大致相当 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型分析 总体户型比例 总体户型比例来看 2居和3居的比例大致相当 1居和4居比例非常少 这说明吉林市处于房地产初级阶段 投资型和豪华型的户型还没有占据市场份额 从细分市场来看 一级竞争区域3居比例较大 为63 有少量4居以上的户型 而二级竞争区域2居比例稍大 为62 没有4居的户型 我们认为 高端市场已经开始注重户型的完整性和功能性 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型分析 一居 58 68平方米二居 70 130平方米三居 110 180平方米四居以上 167 225平方米 通过调查了解到 投资的客户在吉林市很少 因此一居供应较少 现在市场上供应的一居主要是新建多层住宅顶层退台 当地称为 阁楼 价格一般为3 4层价格的一半左右 1居 58 68平米 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型分析 吉林的两居户型主要在80 110平米之间 普通居民更倾向于购买90 100平米上下的两居 高档项目2居户型较少 户型面积在120 130平米左右 2居 70 130平米 3居 110 180平米 3居户型比较受欢迎 其面积分布也比较大 普通住宅3居面积在110 130平米左右 而高档住宅基本都是140 170平米左右 3居户型中 客户对于主卧的开间大小不太注重 但非常看重客厅的面积大小 另外套房式主卧 带卫生间 衣帽间 开始受到市场欢迎 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型朝向分析 在调研的楼盘项目中我们发现 绝大多数楼盘均为正南正北朝向 且主卧室均朝南 少量户型有起居室为北向 通过与销售员和客户沟通 我们还了解到 当地由于气候原因对于朝向要求较高 主卧必须朝南 客厅尽量为南向 客卧要求不高 例如 水韵名城由于景观原因客厅大多朝北 有少部分客户就不能接受 五星国际名家虽然在吉林形象和口碑都很好 但由于有一侧户型都是东南朝向 因此其销售率不如预期的好 建议本项目主卧朝南 客厅考虑景观原因 主要为北向 但可设置部分南向客厅户型 迎合部分客户的需求 东西向户型不考虑 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型结构分析 从目前市场来看 绝大多数户型结构以平层为主 少数高层项目有顶层复式的户型 水韵名城和隆鑫城市广场有部分错层 跃层户型 这些户型从市场反映来看 接受度还不错 但因为整体供应量不大 因此市场前景还不是非常明朗 叠拼类低密度产品基本没有市场供应 在万星现代城里有3排4层叠拼产品 供应量不大 受到客户的喜爱 目前已经售罄 吉林市供应的户型产品还处于初级阶段 但目前市场已经有了对新的户型结构有需求的客户 本项目可以对这部分需求加以引导 不仅能扩大客户群体 也能提升项目的档次定位 住宅市场供需分析 供应市场研究 户型结构分析 重点竞争项目的几个高层层高都是3米和3 15米 只有水韵名城是2 9米 更高的空间感能够使得大面积的高档住宅更加舒适 二级竞争区域项目有高层也有多层 但层高主要为2 8米 2 9米层高的项目非常少 在整体层高较低的市场环境下 3米以上的层高不仅能提升住宅的居住舒适度 更能提升项目的整体定位档次 考虑到成本原因 建议多层层高在3米以上 高层层高3米左右 住宅市场供需分析 供应市场研究 功能和装修 从调查情况来看 目前市场供应项目的户型设计绝大多数为基本功能类型 而对于可提高居住品质的附属功能空间如独立的洗衣机位 储藏间 衣帽间等很少考虑 建议本项目通过加强附属功能的设计提高居住品质 增强项目的竞争力 目前市场上精装修的项目只有北奇城市广场 它还是产权式酒店 纯住宅项目全部为毛坯房 主要原因还是因为当地市场处于房地产发展初期 消费者对于精装修住宅认可度非常低 而且精装修对于开发商的现场管理和建材采购方面要求也较高 由于吉林房地产市场的初级性 加上开发商初次进入当地市场 建议本项目不做精装修 但应该设置现场样板间 紫光秀苑2200 2900 世纪花园2400 3100 万星现代城2100 3000 水韵名城2788 4288 中华名苑4050 4350 五星国际名家2800 4690 紫光名苑2900 3800 万达江畔人家1700 4350 鸿博景园1300 1980 江畔御园980 1800 巨朋大厦3000 湘江名苑1218 1900 伊利雅居园1400 1600 化建 江畔明珠1700 1900 昌茂花园2568 3288 朝阳花园1988 2288 圆乐园1600 1900 伊江丽景1800 3400 德威御园1600 1800 锦绣花园1800 龙鼎花园1700 顺隆阳光翠苑1600 2300 重点竞争项目 高层项目 多层项目 住宅市场供需分析 供应市场研究 价格分析 一级区域项目不多 但均价目前都在3500元以上 高出其他区域一大截 二级区域项目均价在2000元上下 变动幅度较大 总体来说 沿江高层住宅的均价已经接近2500元 平米 同等区位条件下 高层住宅单价比多层住宅要高出500 800元不等 住宅市场供需分析 供应市场研究 价格分析 目前外围竞争区均价在2000元 平米上下波动 而核心竞争区内的市场均价已经达到3500元 平米 由于吉林市城市规划和经济发展的关系 目前在江南区域沿江两岸 高档观景豪宅板块已经开始成形 这对于本项目来说是一个利好的信息 现在沿江地块已经所剩无几 具有绝佳景观价值和配套环境的地块更是绝迹 因此本项目地块的先天地块优势在观景豪宅板块成形后 显得更加珍贵和稀少 这为本项目的实行独立定价体系创造了良好的条件 周边项目价格的分析 再加上房地产市场的发展以及入市时间的考虑 本项目不做任何策划 顺势开发的预估市场均价也能达到3500元 平米 如果跳出现有市场体系 进行严密的前期产品策划和市场差异化定位 我们预测 项目均价达到3800 4000元 平米是有可能实现的 住宅市场供需分析 供应市场研究 小区配套设施 普通小区主要以远程抄表和宽带接口入户为主 水韵名城还使用了一卡通门禁 小区音乐背景系统 VOD视频点播等 五星国际名家还有卫星电视接收系统 中华名苑则使用了电子磁力门锁 安防系统普通小区使用不多 高档项目则都有可视对讲系统和燃气报警系统 水韵名城使用电子巡更系统 五星国际使用闭路监控系统 高档住宅客户都是有钱人 他们对于智能化和安防要求都比较高 便利性和安全性是他们购房关注的焦点所在 智能化设施 建议本项目在安防系统方面要做到不落后 最好有所创新 以增强项目的竞争力 高档住宅和很多新建项目都使用地热式采暖 这种情况与呼和浩特比较相似 客户认为这是目前的流行趋势 建议本项目也采用地热供暖 暖气都是市政集中供暖 采暖费为2 5元 平米 季 供暖系统 住宅市场供需分析 供应市场研究 小区配套设施 吉林市目前仅有三个项目有会所 万达江畔人家 水韵名城和中华名苑 主要内容是健身房 乒乓球 桌球室 咖啡厅 儿童乐园等 为了提高市场竞争力 便利小区居民的活动 一般高档项目和规模较大的项目均设有会所 而且内容档次相对较高 建议本项目设立小型会所 提高项目档次定位 满足小区居民的需求 主题内容可以健身为主题 会所 住宅市场供需分析 供应市场研究 小区配套设施 车位情况 车位配比最高2 1 从吉林市目前私车保有量来看 这个配比并不低 考虑到本项目规模较大 在车位配比上可略低于市场平均水平 建议本项目车位配比保持在3 1的水平 地上车库的价格在2000 3000元 平米 地下车位在7 10万元 个不等 住宅市场供需分析 供应市场研究 物业管理 目前吉林市住宅项目的物业基本都是由开发商自营管理 吉林市居民已经开始认识到好的物业管理能够给生活带来更多的便利 万达江畔人家能够得到较高的市场认可 其中重要一点就是他完善 快捷 人性化的物业服务 这在吉林市已经是有口皆碑 良好的物业管理对高档项目及高端可户来说非常重要 尤其是物业管理已成为当地衡量楼盘品质的一个重要标准 建议本项目可以引进外部物业管理资源 提升项目品质 住宅市场供需分析 供应市场研究 区域市场小结 供应量大 销售速度快 处于房地产的快速上升期 是入市的好时机 项目档次整体水平不高 同质化较强 本项目充分发挥地段优势条件 形成差异化竞争优势 沿江板块项目的户型面积 在供给和需求两方面都偏 大 为本项目户型设计和项目定位提供了明确的市场空间指引 核心竞争区域市场供应均价为3500元以上 仍有较大的上升空间 本项目预测均价应在3500 4200元之间 竞争项目在社区配套和硬件设施方面整体水平中等偏上 本项目应做到不落后 最好有创新 以增强项目的竞争力和吸引力 住宅市场供需分析 供应市场研究潜在市场供应重点个案需求市场研究 潜在供应分布潜在供应特点重点潜在供应 住宅市场供需分析 潜在供应市场 住宅市场供需分析 潜在供应分布 潜在供应市场 上海中环集团 证大华诚集团 伊利集团 鸿博集团 另外 在调研过程中 我们通过采访得知翰星集团 开发紫光房产系列 有两块沿江地块也在筹备中 具体位置不详 但规模都不大 住宅市场供需分析 潜在供应特点 潜在供应市场 几个已知的潜在项目主要分布在江南区域的沿江两侧 目前这些潜在项目都处于筹备期 还没有正式动工 预计与本项目入市时间会有重叠 中环项目拆迁工作动工较早 但由于资金原因搁置到现在 目前由于资金到位 拆迁工作已经重新开始 不过据现场了解 拆迁工作并不顺利 证大华诚集团的地块位于江流转弯处的一块滩涂地 地块景观条件不错 目前已经有工地标识和围挡了 住宅市场供需分析 重点潜在供应 潜在供应市场 中环集团和证大集团两个项目 中环项目靠近本项目地块 但地块不临江 景观条件不如本项目 且该项目东侧临近吉林市体育中心高架立交桥未完成段 将来施工和通车都会对该项目造成一定的影响 证大项目地块的景观条件较好 但却远离中心区域 缺乏生活配套设施和人气 另外由于该项目属于滩涂地 地质条件可能会对项目有一定影响 不同点 都是异地开发商进入当地市场 有着对房产市场更高层次的理解和把握 都是滨江板块项目 有着较好的景观资源 都位于江南板块 是吉林市新的热点居住区域 相似点 相较两个有着硬伤的重点潜在竞争项目 本项目有着更加突出而平衡的先天优势 这使得本项目在后期的竞争中取得了领先优势 住宅市场供需分析 潜在分析 潜在供应市场 区域潜在项目的本质关系是 竞合 由于共同处于沿江板块 都是异地开发商开发的高档景观住宅项目 几个高档大盘的开发能够迅速打造出 江南滨江高档居住板块 的概念 通过项目开发的合力 营造出区域板块的人气 吸引更大范围的消费者前来购房 本项目是区域板块的 领头羊 中环项目和证大项目由于先天地理条件 都有一定的硬伤 而本项目各方面条件都比较突出 通过缜密的前期项目定位策划 在可预见的将来 必将成为 江南滨江高档居住板块 的领头羊 住宅市场供需分析 供应市场研究潜在市场供应重点个案需求市场研究 住宅市场供需分析 中华名苑 重点个案 位置 松江东路 江城宾馆东侧20米开发商 吉林市吉信地产有限公司物业管理 开发商自己管理规模 总建面5万平米 135户开盘日期 2006年3月建筑形式 1幢24层板楼户型 三居 180 208 218 229 224m2顶层复式 290m2600m2 项目概况 价格 4050 4350元 平米主力总价 85 88万车位价格 8 10万 个 住宅市场供需分析 中华名苑 重点个案 框架剪力墙结构 复合式铝合金门窗地热采暖方式 提高户内面积利用率入口采用电子磁力门锁 密码与磁卡兼用全市独家应用网络电视入户系统50个监控点 24小时闭路电视安防监控功能齐全的会所 包括羽毛球 室内健身等设施独立车库和智能化管理的大型地下停车场 小区配套 住宅市场供需分析 中华名苑 重点个案 户型分析 所有户型的主卧和起居室均为南向 保证了采光和景观资源的最大化利用 户型方正 开间较大 利用落地外飘窗加大采光面 突出观景效果 没有明确的动静分区和干湿分离 使得居住的舒适性下降 户内较多的卫生间都不采光 包括主卫 另外保姆房也是暗房 没有设置功能性房间 如 储藏间 洗衣室等 该项目户型在开间 采光 景观上都比较大气 但是在一些细部处理上却比较粗糙 而这些细部正是功能性和舒适性的体现 住宅市场供需分析 中华名苑 重点个案 销售点评 本项目06年3月末开始预售 期间未作任何户外广告和宣传 但截至4月底 已经销售过半 销售异常火爆 开业后单价小涨过一次 顶层600平米的复式已经出售 据了解 买家为吉林市本地人 本项目由于是高端项目 首付比例要求在50 以上 地上车库只租不卖 地下车位8 10万 个 车位销售情况良好 客户主要为本地人 外地人较少 从该项目销售可以看出 本地高端市场有着较大的潜在需求 吉林市不缺房 但是缺好房 一旦有地理景观条件和规划设计优秀的项目 这种需求就会被激烈的引爆出来 住宅市场供需分析 中华名苑 重点个案 项目借鉴 客户需求上 高端市场还存在着很大的需求 只要产品符合高端客户需求 这种需求能够快速的开辟出市场 中华名苑主体是1栋24层高层建筑 不能很好的形成一个社区空间 除了会所外 没有良好的室外延伸和氛围 这实际上是与其高端定位相冲突的 在户型设计上较多的暗空间以及功能房间的缺失 使得居住的舒适度和人性化显得相对弱化 本项目与之相比 能够形成一个非常完整的社区空间环境 本身的地理位置和景观条件也同样优秀 如果能在户型设计上加以改进和完善 相信本项目会比中华名苑更具市场吸引力 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 位置 东临吉林大街 北临滨江中路开发商 吉林建龙地产公司规划设计 中国建筑科学研究院物业管理 吉林建龙物业公司规模 总建面25万平米 一期开发9万多平米开盘日期 2004年5月建筑形式 1期8栋高层板楼 最高29层户型 三居 135 148 156m2二居 104m2115m2 项目概况 价格 2788元 4488 平米主力总价 29 66万车位价格 7 2万 个 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 2000平米的会所 内设健身房 体操房 乒乓球 台球室 阅览室以及儿童乐园等中空铝塑窗 三防子母门 地热采暖综合布线系统 黑白可视对讲 燃气报警和商铺报警系统 一卡通停车管理 电子寻更系统 小区背景音乐系统 VOD视频点播4 2万平米的商业物业 包括一个主力点和两条主体商业街 多样的配套 包括诊所药店 保健中心 幼儿园 超市 洗衣店等 小区配套 完善的配套设施使得项目深受客户喜爱 也提升了项目的定位档次 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 户型分析 三室二厅二卫错层 156平米 三室二厅二卫平层 148平米 三室二厅二卫平层 137 5平米 北侧临江的户型都是客厅北置 便于观景 而南侧一排户型都是主卧 客厅南向 有比较明显的动静 干湿分区 3居室都是双卫 主卧室带衣帽间 位于北侧的户型主卧开间3 3米 客厅开间4 5米 都不大 影响居住品质 除了衣帽间 其他功能性房间没有 房间进深比较大 在16米左右 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 一期销售 水韵名城2004年5月开盘 开盘价沿江侧起价2688元 平米 南侧2488元 平米 层差50元 层目前06年4月已经涨到沿江侧3188元 平米起价 南侧起价2788元 平米 层差不变刚开盘并不太为市场所认可 直到05年上半年才开始好转并热销 经过2年的销售 10万平米的1期已基本售罄 仅剩下南侧一些3 4层的户型 普遍客户认为 客厅太小 为此 很多客户都在等待水韵名城二期开盘 消费者普遍都非常喜欢水韵的主卧布局 套房带卫生间和衣帽间 购买北侧户型的客户主要是有一定经济实力 非常喜欢滨江住宅环境的客户 购买南侧户型的客户主要是一些非常想定居江南区域 经济能力中等的居民 其中有不少都来自江北区域 商铺层高5米 目前尚未销售 由于地势低洼 预计销售有一定难度 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 客户分析 主要是有固定职业的人群 例如政府公务员 企事业单位等等 做生意经商的客户不多 主要以本地客户为主 有部分来自周边的区县 但外省市的客户很少 对于目前的价格还比较能接受 个人月收入基本在1500元以上 大部分客户都是二次置业 将8 90年代的住房换成新房 改善居住条件 二期情况 二期工程6栋高层 2栋小高层 总建筑面积15万平米左右 目前已经开工 预计年底开始预售 根据客户的反馈 开发商对户型作了调整 以适应市场 沿江侧高层三居以160 170平米为主 并适当增加了客厅面积和主卧开间 二期届时还有少量4居户型供应 主要增加了书房 工人房等功能 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 竞争性分析 水韵名城的定位也是 滨江高层景观豪宅 于本项目定位接近 也是大盘开发 总建面25万平米 虽然二期今年下半年就开盘 但在较长一段时间内都会是本项目的直接竞争对手 整体开发上 水韵将大部分景观豪宅应该做的都做得比较不错 例如 会所 商业配套 内部园林景观 户型等 只是在一些细小的地方还有所欠缺 但不影响其整体品质 水韵名城完全依靠单价的层差来进行客户分类 这虽然保证了有经济实力的人能够买到景观更好的楼层 但在居住空间上却没有达到分层的目的 大家仍然是混居在一起 商业来看 水韵东侧的商业临近世纪公园 没有吉林大街的分隔 较本项目要更好 但其北侧商业因为比滨江公路低5 6米 销售会比较困难 住宅市场供需分析 水韵名城 重点个案 项目借鉴 利用大盘优势营造高档社区氛围 吸引中高端客户 除了单价层差 还可以利用物业类型的不同 来对客户进行分区 大面积户型 套间式主卧受到消费者青睐 功能性房间进入客户选择菜单利用好会所 商业配套 现场销售以及一切资源来提升项目档次定位 吉林消费者目前已经开始对滨江高层住宅认可 并成为市场热点 水韵名城是一个比较成功的滨江景观高层项目 由于开发商建龙集团是北京企业 其开发模式明显带有大城市房产开发的特征 实际上这些也为吉林市民所接受并受到追捧 本项目后发入市 整体定位应当高出一截 才能形成差异化竞争 住宅市场供需分析 万达江畔人家 重点个案 项目概况 位置 东部沿江占地 30万平米建筑面积 42万平米绿化率 51 建筑形式 点塔 多层开盘时间 2002年分期 4期栋数 多层62栋 高层8栋 一期一区 一期二区 三期 二期 住宅市场供需分析 万达江畔人家 重点个案 5栋80 84已入住85 86 87正在建高层定位 香格里拉观景 一层三户入户大堂 140平米卖点 尊贵的入住感受高层80 81 82顶层都是跃层 209 311 269最高价4300 临江位置 其他均价在3000 高层只有三种户型123 151 178平米 江边高塔 先建的83 84号楼中178平米的户型 是四居 后建的80 81 82中178平米的是三居 已入住 待建 户型逐渐向舒适型靠近 住宅市场供需分析 重点个案 多层户型种类 两室二厅一卫平层 78 80平米 两室二厅二卫平层 92 58平米 两室二厅二卫平层 104平米 可以看出面对两种人群的户型分类 紧凑与一般舒适型 有比较明显的动静 干湿分区 紧凑型考虑到了宽敞空间的放大 一般舒适型设置了双卫 并对客厅进行放大 有效的加强了居住的舒适度与展示性 万达江畔人家 一期有16种户型二期 三期有7种户型 二期户型 86 101 115 133 170 180三期完全考虑到了通过销售反映吉林市人的需求 户型 86 101 115 109 133 典型户型分析 多层户型实用 适用 住宅市场供需分析 万达江畔人家 重点个案 推盘与销售情况 一期二区与二期没有太大区别 一期一区与一期二区 涨幅200 300 二期与三期差距较大 价差400 高层售价起价1860 没有等价差 每户价格都不一样 高层最高价4300 其他均价在3000 商业复式 4000多 现在解放大路建的7800 一期一区起价1800 一期二区起价1900 最高价2700 挨着湖边 户型面积140 150 二期均价不高 起价2100 最高价2500多 均价在2300 注 44号楼属于二期三期2400 2900 推得慢 为了涨价 先推四栋 再推六栋 36 37 38 39 45 46不含跃层 只剩7套12 15含有跃层 卖得不好 有10套左右 还剩下3 4套 跃层集中在6 7层 住宅市场供需分析 万达江畔人家 重点个案 客户分析 年龄 30 55岁之间 主力人群为35 45岁社会阶层 私营企业主阶层 经理阶层 外资 内资的职业白领 性别 男性为主面积需求 三房100 130平方米 二房75 100平方米 产品卖点 停车场以地下车库为主 在小区内均衡布置四个100车位的车库 方便住户停车