浅谈降低住房公积金贷款风险的防范措施.doc

浅谈降低住房公积金贷款风险的防范措施住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金,委托商业银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存者发放的优惠贷款。住房公积金贷款是住房公积金使用的中心内容。新颁布实施住房公积金条例规定的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方面的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重，保证国家、单位职工的合理负担，调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。住房公积金个人住房贷款业务是在全面推行建立住房公积金制度，进一步深化城镇住房制度改革的基础上开展并迅速发展起来的，现已成为城镇职工购房解决资金不足问题的主要途径,它以其利率较低的政策优势,灵活的贷款方式,简便的办理程序等受到广大职工的亲睐。甘州区自1993年建立住房公积金制度,于1994年开始办理住房公积金贷款业务，历数十余年，从当时的仅办理个人住房单位担保方式的短期贷款(一年期)发展到现如今的住房公积金质押、工资质押、房产抵押担保三种形式的中长期贷款(1-6年)，贷款额度最高10万元。止2008年12月底，全区共累计发放个人住房贷款16649.79万元，贷款余额8145.85万元，有4847户家庭利用公积金贷款圆了住房梦，充分地发挥了我区住房公积金的社会效益和经济效益。但由于住房公积金贷款发放期限较长，现我区规定最长为6年，借款人群范围较大，涉及全区所有单位职工，而发放贷款的资金全部来源于职工缴存的公积金,如果一旦产生风险,将直接关系到广大住房公积金缴存者的切身利益和公积金中心自身的发展,是一项随时都存在风险，有可能形成呆帐损失的业务。为此，住房公积金管理中心在日常贷款管理工作当中，在大力发放贷款的同时，必须以规避风险为中心，严把贷款审批关,建立内控制度和贷款预警制度,严格审查发放每笔贷款,确保贷款安全运营,按期收回,力争将贷款风险降低防范到最低点。一、加强个人住房贷款的前期审查评估工作个人住房公积金贷款的前期审查评估工作是决定能否向借款人发放贷款的首要的关键工作，借款人贷款资料是否真实合法，借款人的抵押、质押资产情况及个人还款能力，信用程度等需要经过中心贷款办理人员的审查评估核实来确定，如果申请人以自有或他人的房产进行抵押办理贷款，中心还须对所抵押房产进行评估,即对产权的合法性,抵押物的价值进行评估,以确定借款人能否成功办理抵押登记手续及贷款额度。因此，真实、准确、合法的个人贷款资料有助于贷款审批领导做出正确的决策，从而使贷款从一开始就降低到最低风险；反之，若贷款前期审查评估工作没有做好，评估的资产虚高，资料不真实，则导致贷款可能出现极大风险。二、建立个人信用评估制度人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评估制度的建立，目的就是要通过评估掌握借款人的个人真实财产和收入，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人能否准予贷款以及还款能力和还款意愿。但是，目前我国对个人信用评估制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。因此，要尽快建立独立、公正、权威的资信评估中介机构，由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评估结论能够通用。中心申请经评估机构或人民银行批准后可随时上网调阅，并可进行实时跟踪，一旦发现借款人有不良信用记录，随时调整其个人信用等级。同时，要完善建立个人存款实名制和个人财产审报制度，通过这两项制度，可以使各银行和中心掌握个人真实收入，评价个人的还款能力，为中心规避防范个贷风险提供强有力的依据。三、严格执行操作贷款管理办法，完善借款合同文本办法制度是我们做好任何工作的前提和保障，依法行政，按规章制度办事是我们中心每个工作人员的职责，也是管理好住房公积金贷款的重要环节。新修订出台的张掖市住房公积金个人住房贷款办法就是我们办理贷款业务的政策依据和操作规程，为将个贷风险防范降低到最低，就必须严格按办法来运作。一是将贷款对象设定在单位、职工必须是在一定时期内连续正常缴存公积金且规定最低公积金缴存余额及贷款只能用于购买自住住房的范围内；二是将申请贷款金额与缴存人按月正常缴存的住房公积金，借款人实发工资挂钩，体现多缴多贷，与还款能力相结合的原则；三是针对少数人为了贷款而缴存公积金，一旦贷款到手便随意欠缴或停缴公积金的行为采取相应措施，通过这些严格的界定对防范降低贷款风险起到积极的作用。借款合同、抵押合同等文本是借贷双方履行职责的重要法律文本,我们从实践中感受到不断完善借款合同的重要性。公积金贷款是近几年才迅速发展的一项业务，而公积金管理部门精通此项业务的专业人员少之又少。综观各家商业银行，个贷业务也是最近几年才迅速发展的，针对出现的新情况，银行也在不断地修正、完善借款合同文本。所以，根据相关的法律、法规，借鉴商业银行的借款文本并结合公积金贷款的特点对借款合同进行完善，针对每个可产生风险的细处（如对抵押房产遇到拆迁，抵押物密失的及时处置、二手房的使用年限等）加以完善，堵塞漏洞，对规避贷款风险起到重要的作用。四、提高管理人员业务素质，实行亲和化、人性化管理实践证明,公积金贷款是一项政策性、专业性很强 的业务，公积金中心应加强自身队伍建设，在短期内培养出一批有较强职业道德和专业素质的管理人员，适应业务管理的需要。管理人员不但要熟悉贷款政策和整个业务流程，而且要掌握催收贷款的技巧，“法律无情人有情”，对出现的逾期贷款要逐笔进行分析，区别不同的逾期对象，采用不同的方式和态度进行催讨，不能简单地、刻板地将借款人看成我们的管理对象，轻易使用诉讼与处置抵押物手段。住房公积金制度的互助性决定了公积金借款人既是我们的债务人又是我们的债权人，借款人是我们的服务对象，在整个贷款管理过程中实行亲和化、人性化服务，相互沟通、理解，将贷款风险化解在萌芽状态也是规避贷款风险的一种积极做法。1、晓之以理，正面引导。在实际工作中，常常会遇到一些借款人因单位改制而失去工作或家庭突然遭遇变故而形成一时还贷困难，此时，如硬性催收，划扣质押的公积金或工资，可能会激化矛盾，使借款人形成新的经济困难，一时想不通到中心来大吵大闹，影响中心的正常业务工作，为此，按照市中心提出的“无纠纷服务”的理念，转变作风，面对即将产生的逾期贷款，我们这时应仔细分析借款人的心态，一方面耐心细致地做工作，另一方面在不超出法律诉讼的时效期内，适度地给借款人一个延缓时间，并让其及担保人在催收通知书及还款保证书上签字，待其暂度难关后，积极寻求还款来源，从而将贷款本息归还。2、将借款人夫妻双方缴存的公积金作为应急还贷保障资金。考虑到借款人偿还贷款本息是一项长期性的事情，贷款期间，借款人家庭可能会遇到突发性困难，造成期间贷款本息偿还困难，如走法律程序有时显得不全情理，所以可将借款人夫妻缴存的公积金做为应急保障资金，一旦出现上述困难，可以临时书面申请提取公积金用于困难期还贷，避免呆账的发生。同时，借款人家庭缴存的公积金还可以在处置呆账中用于抵冲，减少呆账损失。而且，所有借款人夫妻能用缴存的公积金提前还清贷款或用夫妻双方每月合计缴存的公积金来按月偿还贷款，直至贷款还清为止，也是一件皆大欢喜的好事。此举措可作为规避贷款风险的一种尝试。五、加强中心对个人住房贷款业务档案的电算化管理工作中心应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电算化管理，并强化电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实、不流失，通过电脑的管理，对每月拖欠中心贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。六、强化个人逾期贷款的催收力度针对已经逾期的个人住房贷款，公积金中心应组织力量集中清理，并采取相应措施，该诉讼的及时诉讼，千万不能超过诉讼法律时效，以导致中心行政不作为形为的发生而形成死贷；该按规定程序处置质押及抵押物的，限期落实，并严格按法律程序办理。可以贷新还旧的抓紧办理转贷手续，以确保逾期的个贷全部收清。 住房公积金