C凯通国际城i区凯通朝庭商业定价简案(含芙蓉区街铺租.ppt

凯通国际城I区凯通朝庭 商业租金调查及定价简案 商业布局及调查 商业布局 商圈内专业IT市场处于饱和状态 专业IT市场以解放路 车站路沿线分布 部分延伸至朝阳路 华海3C 合峰 和国储 QQ 赛博 合一 赛格 长沙数码八大市场为核心向周边辐射 几大市场之间竞争激烈 火车站商圈的IT市场已基本处于饱和状态 专业市场与超百对接 朝阳路遭遇业态渗透 项目所处商业业态受到家润多超市影响辐射 4 地项目所处位置为人民路与朝阳路交汇处西北角 在这边IT市场对业态的影响逐渐消失 业态主要受家润多朝阳店超市和家润多百货辐射影响 从朝阳二小开始 业态主要以满足周边居民生活配套临街铺面为主 租金价格也从两头向中间呈阶梯递减自然分布 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 区域商铺租金调查 人民路 结论 人民路曙光路至朝阳路段临街铺面主要以广告制作集中分布 临街租金价格范围90 175元 平米 月 按照租金收益还原法测算价格 人民路曙光路至朝阳路段临街铺面价格为16000 32000元 平米 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 区域商铺租金调查 车站路东 结论 车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面主要经营业态档次较低 有拆迁预期 租金较低 临街租金价格范围20 55元 平米 月 按照租金收益还原法测算价格 车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面价格为4000 10000元 平米 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 区域商铺租金调查 车站路南 结论 车站南路靠格兰康都 书香名邸段临街铺面主要以以满足周边的居民需求为主 临街租金价格范围69 200元 平米 月 按照租金收益还原法测算价格 车站南路靠格兰康都 书香名邸段临街铺面价格为16000 36000元 平米 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 区域商铺租金调查 朝阳路 结论 朝阳路以满足周边的居民需求为主 4 地对面的位置临街租金价格在140元 平米 月 朝阳路靠近解放路 项目对面往解放路 受IT市场影响 逐渐以电脑及电子产品业态分布 租金梯度逐渐升高 临街租金价格在150 200元 平米 月 按照租金收益还原法测算价格 朝阳路人民路到解放路段临街铺面价格为26000 36000元 平米 类比竞争商圈租金调查 袁家岭 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 结论 袁家岭立交桥周边商圈以大型的百货和品牌形象店为主 零星分布了小型生活配套店面 临五一路铺面租金价格在175 298元 平米 月 袁家岭湘域中央项目一楼临五一路铺面的售价为5万元 平米 按照租金收益还原法测算价格 袁家岭立交桥周边商圈临街铺面价格为29800 54000元 平米 类比竞争商圈租金调查 五一商圈 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 结论 五一广场周边商圈以大型的百货和集中式形象店为主 零星分布了小型生活配套店面 临五一路铺面租金价格在175 300元 平米 月 五一大道202项目一楼临五一路铺面的售价为6万元 平米 类比竞争商圈租金调查 南门口商圈 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 结论 南门口商圈周边以特色商品和集中式精品店为主 同时分布了大量生活配套店面 临黄兴路铺面租金价格在400 440元 平米 月 新大陆银座项目一楼临黄兴路铺面的售价为约8万元 平米 按照租金收益还原法测算价格 南门口步行街口临黄兴路铺面价格为54000元 平米 类比竞争商圈租金调查 东塘商圈 将租金按照收益还原法还原价格 设定15年收回成本 计算公式为 15年 12个月 租金 元 月 结论 东塘商圈周边以集中式商业为主 同时分布了大量生活配套店面 华都旁临劳动路铺面租金价格在300元 平米 月 按照租金收益还原法测算价格 华都旁临劳动路铺面价格为54000元 平米 项目概况 项目商铺基本数据 定价策略 定价关键词 潜销 项目不推向市场销售 不做推广 不做蓄客仅针对关系客户销售 资金回笼 项目以资金回笼为导向 不考虑商业培育 不坐等商业升值 价格走势 低开高走 底报差吸引客户 定价方法 最终定价 市场比较法 租金测算法 价格推导 市场比较法 价格推导 租金测算还原法 按15年租金回报的比例测算得出售价为 一楼 27720 41220元 平米 根据市场调查数据加权平均 得出项目商业租金为 一楼 154 229元 平米 根据商业递减价值规律 二楼商业租金约为一楼的45 则