东莞皇庭壹号公馆皇庭壹号公馆价格制定说明.ppt

皇庭壹號公馆价格制定说明 2011年4月22日 一 均价制定 片区别墅竞争环境项目认筹客户调查项目价格精准定位 片区别墅竞争环境 2008 2010年片区别墅供应统计 2008年至今片区内别墅 含类别墅 总供应套数327套 总供应面积133556平米 其中东莞区域共供应155套 惠州区域共供应172套 2008 2010年片区别墅销量统计 2008年至今片区内别墅 含类别墅 销售共258套 合销售面积102687平米 其中东莞区域共销售103套 惠州区域共销售155套 大石龙片区 在售项目未来供应 预计项目周边别墅后续开发总量达到18万 左右 2011年别墅推货量预计达到70000 市场竞争与干扰较大 大石龙片区 潜在地块未来供应 东莞区域内 中信石排项目与新鸿基石龙项目在未来会有一定的别墅产品供应 预计近期会推出共约5 5万 的别墅产品 其中新鸿基地块位处石龙新区东江侧 与本项目位置 资源与档次相近 预计未来会成为本项目的主要竞争对手 应在后期密切关注 惠州区域内 石湾与园州区域近期无别墅地块成交 预计近期无别墅产品供应 大石龙片区 未来需求 根据大石龙片区历年来别墅的供应量与需求量数据可知道 从2008年至今片区内供需比基本维持在1 3左右 静态预计2011年片区内市场供需比为仍将保持在1 3左右 存在9 2万 的别墅需求量 2011年片区别墅竞争环境 供需比静态分析 大石龙片区包括石龙 石排 茶山 石碣 企石 石湾与园州区域 分析总结 据统计 大石龙片区市场于2008 2010年内需求不能完全消化市场供应货量 区域内别墅产品存量较多 存在较大的市场压力 由于大石龙片区内别墅市场在2011年面临新增供应与市场存量的双重压力 别墅市场供需比预计超过1 6 市场形势相对严峻 2011年片区竞争环境小结 2 项目认筹客户调查 认筹客户户型需求一览 首选大独栋的客户5个 占16 首选小独栋的客户11个 占34 首选联排的客户16个 占50 同时从次选房号上 可看出选择大独栋客户对特定户型需求明显 没有填写次选房号 从该数据上来看 相比本项目联排套数占比60 55 而言 客户需求比例相对偏低 独栋需求比例稍高于对应产品比例 价格制定上需在联排上做一定倾斜 大独栋客户房号意向需求一览 5批认筹客户中 4批集中在A2单位 建议在价格制定上对该单位重点提高 同时通过其标杆效应 促进客户选择其他大独栋单位 5批认筹客户中 4批填写房号A2 小独栋客户意向房号需求一览 首选意向房号集中在临水景观单位 次选房号则集中在组团景观好的端头位或有其它景观资源单位 故建议在小独栋价格制定上 对客户选择较多的B29单位重点拉高 作为小独栋标杆单位 同时景观面较好单位适当拉高单价 以促使客户选择向其余单位转移 促进整体出货 联排认筹客户意向房号一览 首选单位基本集中在端头位单位 其中以D901及D1105最多 分别为5 4批 次选房号也基本集中在端头位位置 建议价格制定上 将有样板间展示效果示范的D901单位重点拔高 作为价格标杆 同时适当拉高端头位价格 从价格上促进中间位出货 从而实现整体快速出货 认筹客户意向总价一览 大独栋客户接受总价普遍在1000万以下 仅1批客户选择1000 1200万 由于本项目大独栋产品较少 景观面及综合素质较高 建议整体适当提高 作为价格标杆效应 促进其他货量出货 小独栋客户接受总价7批在600万以下 4批在600 650万之间 建议本项目小独栋总价主力区间保持在600 650之间 以实现均衡出货 联排客户接受总价普遍在200万以下 计15批 只有1批在200 230万之间 说明市场对联排产品价值预期不高 在后期需重点加强引导 同时需要在价格上做出一定倾斜 3 项目价格精准定位 项目定价的预设前提条件 沙河大桥 兴业大道的建成 未来将实现无缝对接石龙镇 享受与石龙成熟生活配套 本项目价格基于项目周边条件成熟后进行定位 定价方法 价格定位 市场比较法 运用地域或档次上类似的项目作为样本 通过对影响房地产价格因素的分析及修正 从而得到评估项目最可能实现的合 价格 区位 项目所处的地理区位以及行政区位 包括土地地价 这是商品房房价的主要构成部分 在项目开发中起主导作用 周边环境 项目所处位置的周边自然环境及人文环境 规模 项目总占地以及建筑密度 建筑形态 布局等 景观 小区内园林风格 绿化程度 景观特色等 周边生活配套 包括购物 学校 医疗等的便捷度 小区配套 会所功能 公共休闲 活动场所等 户型结构 产品特点 外形特征 美观程度 实用程度等 物业管理 品牌知名度 专业的管理模式 服务态度及服务内容等 发展商 发展商的自身实力及社会认同度 投资潜力 本项目及片区未来升值潜力 价格对比因素提取 定价推导说明 区域内在售其已售别墅项目情况一览 片区别墅价格较低 除江滨新城 帝景湾外 惠州区域一线江景独栋别墅售价最高仅8000 9000元 独栋别墅市场比较均价 16477元 平方米 项目独栋市场价格评定 联排别墅市场比较均价 9438元 平方米 项目联排市场价格评定 综合考虑 最终修正价格区间为 项目定价的客观前提基于建筑本体条件的成熟 则 由上测算本项目整体均价在12379 13379元 平方米之间 本项目整体价格制定建议以13000元 平方米进行 二 皇庭壹號公馆价格体系说明 1 价格体系考虑因素大项一览 户型因素 主要考虑项目的产品差异 进行相应权重分配 朝向因素 主要以客厅及主卧朝向做参照 考虑项目的朝向差异进行权重分配 景观因素 主要以客厅及主卧室做主景观面参照 进行相应权重分配 道路因素 主要考虑道路噪音影响 并作相应权重分配 区位因素 主要考虑各户型在小区内所处区域 及客户对该区域的心理价值预期进行相应权重分配 个别调差因素 主要考虑个别户型在某一方面特别突出或极差情况下 做相应权重分配 附加值因素 主要考虑地下室 花园及阁楼赠送面积 并进行相应价值评估 销售现场因素 主要根据以上体系调整出价格之后 参照现场销售员及项目组成员反映 在个别户型价格上进行手动调差 2 价格体系大项细项解析 价格体系大项细项解析 户型因素 调差说明 户型上主要参考各类型产品间差异 做相应权重分配 位置示意 八联排 六联排 六联排 六联排 六联排 四联排 四联排 图中未标示部分 绿色为独栋B户型 蓝色为独栋A户型 四联排 价格体系大项细项解析 朝向因素 调差说明 朝向上主要参考客厅及主卧室采光面 做相应权重分配 位置示意 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅北门南 厅西南门东北 图中未标示部分 为厅南门北单位 价格体系大项细项解析 景观因素 调差说明 景观上主要参考小区内湖面 水系 泳池及公共园林作参照 私家花园不作为景观评分 位置示意 湖 湖 湖 湖 水 水 泳池 图中未标示部分 为无景观单位 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 园林 价格体系大项细项解析 道路因素 调差说明 主要根据外部道路体系 内部道路体系及内外部道路结合部体系 做相应权重分配 在此 因小区整体户数较少 车辆不多 故内部道路体系只考虑主干道交叉处单位及主入口与外部道路交叉处 外部道路影响示意 其中D705单位处于北 东市政路交叉部 临兴业大道 临北面兴业六路 临东面市政规划路 内部道路 临小区主干道交叉处影响示意 内外部道路关系 小区主入口与外部道路交叉部影响示意 价格体系大项细项解析 区位因素 调差说明 主要根据各区域在客户心目中的价值预期因素 做相应权重分配 位置示意 沿水组团核心圈 沿水组团核心圈 沿水组团核心圈 临路低价值圈 临路低价值圈 临路低价值圈 临路低价值圈 如上 未标注部分为中部圈 价格体系大项细项解析 个别调差因素 调差说明 主要根据个别单位在某一方面特别突出 或影响较大做出相应分值的特别增加或相应减少 临湖超大景观面 调差理由 双面水景 位于水系交叉处 调差理由 水系交叉处 景观面较好 联排端头位公共景观绿化带 调差理由 景观面较好 东 西向端头位位置 如上 红色块为西向断头位 蓝色色块为东向端头位调差理由 端头位单位采光面较好 同时西侧单位有西晒因素 故作差异化调差 风水因素 主要考虑路冲影响 调差理由 正对小区路 有一定风水上的心理影响 楼间距增值 如上 绿色块为一级增值区单位 红色块为二级增值区单位 调差理由 一级增值区楼间距超宽 二级增值区相比其他单位相对较宽 故作差异化调差 私密性增值 调差理由 不临小区主干道及市政路 同时 处于入户车行道末端 人流到达性较弱 相对其他单位 私密性更强 外部环境因素 工厂 民房 调差理由 项目东面民房环境 短期内难以有效改变 故做相应调差 价格体系大项细项解析 附加值因素 调差说明 目前 东莞市场地下室及花园面积折算总价 普遍采用的标准多为2500元 平方米 同时阁楼方面因为客户需增加改造投入及装修成本 故作1000元 平方米整体返算总价 价格体系大项细项解析 销售现场因素 综合以上 以13000元 平方米作为目标均价 进行测算 则各单位权重分值 价格表及面价表如下 面价返算说明 面价 底价 签约优惠10 16万 付款优惠0 97 VIP优惠0 98 开盘优惠0 98 10万 20万 优惠折扣说明 1 认筹优惠 开盘当天认筹客户将享受 联排总价减10万 独幢总价减2