重庆大舜佳城北碚项目前期策划报告_80页.doc

大舜佳城大舜佳城 北碚项目前期策划报告北碚项目前期策划报告 目目 录录 第一章第一章 北碚区宏观调查北碚区宏观调查 6 一 一 北碚城市解读北碚城市解读 6 1 1 北碚地理区域概况北碚地理区域概况 6 2 2 北碚环境质量概况北碚环境质量概况 7 3 3 北碚自然资源概况北碚自然资源概况 7 4 4 北碚人口概况北碚人口概况 8 二 二 北碚总体规划调查北碚总体规划调查 9 1 1 城市规划城市规划 9 2 2 交通规划交通规划 11 三 三 北碚商贸 教育调查北碚商贸 教育调查 12 1 1 教育概况教育概况 12 2 2 商贸概况商贸概况 13 四 四 北碚经济调查及发展规划分析调查北碚经济调查及发展规划分析调查 13 1 1 北碚区北碚区 GDPGDP 及人均及人均 GDPGDP 值值 13 2 2 北碚三大产业结构北碚三大产业结构 14 3 3 固定资产投资固定资产投资 14 4 4 人口总量及结构人口总量及结构 15 5 5 居民收支水平居民收支水平 15 6 6 个人贷款情况个人贷款情况 16 第二章第二章 北碚房地产市场分析调查北碚房地产市场分析调查 17 一 一 北碚房地产市场宏观调研北碚房地产市场宏观调研 17 1 1 20102010 年新政回顾年新政回顾 17 2 2 北碚房地产市场发展进程调查北碚房地产市场发展进程调查 28 3 3 北碚房地产各项关键指标分析调查北碚房地产各项关键指标分析调查 29 4 4 区域商品房成交分析区域商品房成交分析 31 5 5 区域土地市场分析区域土地市场分析 34 二 二 北碚房地产住宅微观调研北碚房地产住宅微观调研 34 1 1 典型项目区位分布情况调研典型项目区位分布情况调研 35 2 2 典型项目概况典型项目概况 35 3 3 典型项目个案分析典型项目个案分析 36 三 三 北碚房地产市场总结北碚房地产市场总结 46 第三章第三章 北碚房地产商业调查研究北碚房地产商业调查研究 48 一 一 北碚城市商贸结构调查北碚城市商贸结构调查 48 1 1 规划目标规划目标 48 2 2 商贸规划商贸规划 48 3 3 北碚分区商业规划示意图北碚分区商业规划示意图 48 二 二 北碚商业整体分析调查北碚商业整体分析调查 48 1 1 商业相对落后商业相对落后 48 2 2 新城商业发展加速新城商业发展加速 49 3 3 整体商业放量过大 市场消化需要很长的周期 整体商业放量过大 市场消化需要很长的周期 49 三 三 北碚商业发展的机遇与方向分析北碚商业发展的机遇与方向分析 49 第四章第四章 北碚消费者客群调研北碚消费者客群调研 50 一 一 北碚预购房客群分析北碚预购房客群分析 50 1 1 访谈者背景分析访谈者背景分析 50 2 2 客户群体分析客户群体分析 50 3 3 购房者对政策调控的看法购房者对政策调控的看法 51 二 二 消费者需求调研消费者需求调研 51 1 1 小区形态小区形态 51 2 2 购房用途购房用途 52 3 3 物业形态需求物业形态需求 52 4 4 置业区域置业区域 52 5 5 户型选择户型选择 53 6 6 价格预期价格预期 53 7 7 购买因素购买因素 53 第五章第五章 项目地块及周边区域调研项目地块及周边区域调研 54 一 一 项目指标项目指标 54 二 二 项目四至调查项目四至调查 55 三 三 项目地形地貌分析项目地形地貌分析 55 1 1 地块区域概括地块区域概括 55 2 2 地形地貌分析地形地貌分析 56 3 3 土质情况分析土质情况分析 56 四 四 项目周边配套调查项目周边配套调查 57 1 1 商业配套商业配套 57 2 2 医疗配套医疗配套 57 3 3 教育配套教育配套 58 4 4 行政配套行政配套 58 5 5 交通配套交通配套 58 五 五 新城区域规划调查新城区域规划调查 59 1 1 新城区域概况新城区域概况 59 2 2 新城功能定位新城功能定位 59 3 3 新城交通规划新城交通规划 60 第六章第六章 项目定位项目定位 60 一 一 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 60 1 1 SWOTSWOT 分析分析 60 2 2 SWOTSWOT 交叉策略交叉策略 61 二 二 项目自身价值分析项目自身价值分析 62 1 1 项目总体定位项目总体定位 62 2 2 项目价值挖掘项目价值挖掘 62 三 三 项目市场定位项目市场定位 63 1 1 区域市场特征区域市场特征 63 2 2 本项市场定位本项市场定位 63 四 四 目标客群定位目标客群定位 63 1 1 区域客户特征区域客户特征 63 2 2 本项目客户定位本项目客户定位 64 五 五 项目产品定位项目产品定位 65 1 1 区域产品特征区域产品特征 65 2 2 项目产品定位项目产品定位 65 六 六 项目形象定位项目形象定位 65 1 1 区域竞争项目特征区域竞争项目特征 65 2 2 本项形象定位本项形象定位 66 七 七 价格定位价格定位 66 1 1 区域项目价格特征区域项目价格特征 66 2 2 本项目价格定位本项目价格定位 67 第七章第七章 项目规划设计建议项目规划设计建议 67 一 一 整体规划建议整体规划建议 68 1 1 建议依据 建议依据 68 2 2 规划原则建议 规划原则建议 68 3 3 整体布局建议 整体布局建议 68 二 二 建筑结构风格设计建议建筑结构风格设计建议 69 1 1 建筑结构风格建议 建筑结构风格建议 69 2 2 建筑立面风格建议 建筑立面风格建议 69 三 三 户型设计建议户型设计建议 70 1 1 设计依据 设计依据 70 2 2 户型布局 户型布局 70 3 3 户型设计建议 户型设计建议 70 4 4 示意图 示意图 71 四 四 景观设计建议景观设计建议 71 1 1 设计依据 设计依据 71 2 2 景观风格建议 景观风格建议 71 第八章第八章 营销策略营销策略 71 一 一 案名建议案名建议 71 1 1 案名出发点案名出发点 71 2 2 案名诉求点案名诉求点 72 3 3 案名思考案名思考 72 4 4 案名建议案名建议 72 二 二 本项目推广战略部署本项目推广战略部署 72 1 1 项目开发期建议项目开发期建议 72 2 2 本项目推广战略部署本项目推广战略部署 73 三 三 项目包装建议项目包装建议 75 1 1 选址建议选址建议 75 2 2 售楼部设计建议售楼部设计建议 76 3 3 样板示范区域设计样板示范区域设计 76 第九章第九章 项目经济效益评价项目经济效益评价 76 一 一 北碚地块项目技术经济指标预测北碚地块项目技术经济指标预测 77 二 二 北碚项目投资估算北碚项目投资估算 容积率容积率 2 2 77 三 三 北碚项目建筑规划设想北碚项目建筑规划设想 78 四 四 北碚项目建筑户型及面积配置表北碚项目建筑户型及面积配置表 79 五 五 北碚项目各物业销售预测北碚项目各物业销售预测 79 六 六 北碚项目地价动态单因素分析北碚项目地价动态单因素分析 80 七 七 北碚项目地价动态双因素分析北碚项目地价动态双因素分析 80 第一章第一章 北碚区宏观调查北碚区宏观调查 一 一 北碚城市解读北碚城市解读 一个人文传承的宜居之城 城市副中心绮丽的的梦境居所 城市后花 园 缙云山 高等学府 陪都文化的起源 北温泉 金刀峡 等等 都是这个城 市的标志 这些只是我们对这个城市的感言 那么就让我从一个面去认识那 个璀璨的光点 1 1 北碚地理区域概况北碚地理区域概况 北 碚 位 于 东 经 106 18 14 106 56 53 北纬 29 39 10 10 3 53 东接渝北区 南连接沙坪坝区 西界璧山县 北邻合川市 全区幅员面积 755 平方公里 城区建成面积 16 平方公里 辖 5 个街道 14 个镇 北碚是全国首批可持续发展先进示范区 全国首批风景名胜区 重庆直 辖 市的第一个 山水园林城区 西部地区第一个 国家园林城区 国家 园林绿化先进城区 2003 年以来先后荣获中国人居环境范例奖 国家卫 生区 全国绿化模范城市 国家环保模范城区 全国生态示范区等称号 并 被联合国人居环境署授予 迪拜改善人居环境良好范例奖 2 2 北碚环境质量概况北碚环境质量概况 1 环境 空气质量 北碚区环境空气质量在主城九区排名第一 API 指数为 64 满足优良天 数 338 天 占全年总天数的 92 3 环境空气质量日报统计表明 北碚区日空气质量属于 级 优 级 良 和 级 轻微污染 的天数分别有 130 天 208 天和 28 天 2 水环境质量 嘉陵江 北温泉断面水质经过监测 水质保持稳定 各项指标均到达 地 表水环境质量标准 GB3838 2002 类标准 3 声环境质量 城区声环境质量保持稳定 环境噪声和道路交通噪声状况均较好 声源 构 成仍以社会生活噪声 交通噪声和工业噪声为主 3 3 北碚自然资源概况北碚自然资源概况 1 土地资源 区内多山地丘陵 平坝较少 水系丰富 全区是 六分丘陵 三分山地 一分平坝 的自然特征 2 矿产资源 区内矿产资源储藏十分丰富 有煤 磷铁 硫铁 石灰石 石膏 天青 石 方解石 白云石 矽石 石英砂 耐火粘土等 另外还有砂岩 河沙 卵 石 等 特别是非金属矿 品位高 储量大 其中 石灰石 20 亿吨 石膏 10 亿吨 煤上亿吨 3 水资源 北碚地处嘉陵江下游 嘉陵江由北而南纵贯全境 区域内除嘉陵江外 还 有黑水滩河 后河 璧北河 梁滩河 马鞍溪 明家溪 车盘溪 底洞沟 马桑溪 山王沟等大小河流 20 余条 4 植物资源 境内自然条件复杂 植被层次丰富 种类繁多 天然生长的森林植被有 7 个植被型 维管束植物有 198 科 776 属 1422 种 5 动物资源 北碚区共记载陆生野生动物 234 种 隶属于 26 目 63 科 159 属 4 北碚人口概况北碚人口概况 北碚总人口 65 万人 人口密度 842 人 平方公里 其中非农人口 28 49 万人 以汉族为主 另有回族 满族 土家族 苗族 白族 蒙古族等少 数 民族二千余人 二 二 北碚总体规划调查北碚总体规划调查 1 1 城市规划城市规划 1 蔡家组团版块 同兴工业园区和高端物业区 蔡家组团其幅员面积 75 平方公里 规划建设面积 48 平方公里 人口 50 万人 区域地势平坦开阔 环境宜人 集聚大批大型知名企业和重点骨干企 业的人才开发建设 成为北碚重要的同兴工业园区和高端物业区之一 蔡家组团距江北国际机场 15 公里 寸滩港口 18 公里 龙头寺火车站 18 公里 距市中心 20 公里 组团境内有 1 条黄金水道 嘉陵江纵贯南北 2 条 轻轨 6 号线和 6 号支线从组团中心穿过 是重庆内陆开放性经济试验区 随着嘉悦大桥的通车 区域土地增值巨大 集聚众多知名开发商在此拿 地 带动版块房地产业的快速发展 促使房价快速上涨 无疑成为未来几年北碚 房地产开发热区 2 城南新区 北碚未来宜居区 城南新区是北碚政府机构林立区 如北碚市政府 北碚市规划局 北碚 市土地管理所等 该区域商务配套不完善 仅有海宇五星级温泉酒店 公共配套较丰富 包括如缙云广场 缙云步梯 朝阳小学 中医院 移 动公司综合楼 渝运集团北碚汽车客运站 规划中的轻轨六号线 商业配套较齐全 如三川农贸超市 嘉陵风情步行街 且均已开始投入 使用 嘉陵风情步行街将打造成为重庆第八商圈 该区域无疑成为北碚未来宜居区 间接带动区域房市供需量 3 十里温泉城 北碚的又一旅游景点 总占地面积 12 平方公里 总投资 12 亿元 拥有多家假日酒店 10 余 个 自然 温泉井 点缀其间 预计 2010 年建成 建成后每年可接待游客 180 200 万人次 年收入可 望达到 54000 60000 万元人民币 十里温泉城的建成 对区域旅游地产是一个利好的机会 预计未来北碚 会 兴起一股大规模旅游休闲房地产开发热 2 2 交通规划交通规划 打造环线交通 建设畅通北碚 北碚环线交通的打造有效的解决了交通的便捷与流畅性 对区域的发展 起 着重要作用 对外辐射力进一步加强 目前绕城高速北碚 西彭段已通车 大大缩短新城区与各区域间的距离 且路况良好 加大了沿线路段来北碚购房的吸引力 1 嘉悦大桥通车 拉近北碚与主城距离 嘉悦大桥东接渝北区悦来镇 西接北碚区蔡家岗 是连接重庆市中环快 速 干道的关键节点 可直接高效的链接北碚和渝北区 北部新区 渝中区等主 城区域 拉近了北碚与主城区的距离 随着嘉悦大桥的通车 蔡家组团地块大大增值 成为不少知名开发商拿 地 热点 包括首钢在内 但鉴于目前版块的距离及周边配套 中高端物业如别 墅 洋房或将是该版块近期内开发的主要物业形态 三 三 北碚商贸 教育调查北碚商贸 教育调查 1 1 教育概况教育概况 北碚政府历来高度重视教育 百姓崇尚教育 使北碚教育两次荣获全国 两基工作先进地区 称号 先后评为 重庆市首批素质教育实验区 国 家级基础教育课改实验区 中小学德育示范区 和 全国幼儿教育先进 区 全区有各级各类学校 198 所 其中 高等院校 4 所 中等专业校 5 所 中学 含职业中学 30 所 小学 109 所 幼儿园 48 所 教师进修学校 特 殊教育学校各 1 所 普教系统有教职员工 5044 人 在校学生约 8 万人 高 教系统有教职员工 6633 人 其中有教授 研究员 副教授 副研究员 级以上职称 1646 人 在校学生约 9 万余人 北碚教育大 中 小 幼各层次均有在全市乃至全国处于一流办学水平 的 学校 堪称重庆市优质教育的富集地 2 2 商贸概况商贸概况 1 重庆北碚区去年商贸流通产业继续保持快速增长势头 实现社会消费品 零售总额 43 81 亿元 同比增长 18 4 2 商贸流通经济运行呈现以下四个特点 一是限额以上商贸企业的带动作用更加明显 重点商贸企业以其规模 品 牌和服务优势成为流通产业的重要支撑力量 限额以上商贸企业实现社零总 额 15 15 亿元 同比增长 25 5 二是 假日经济 拉动作用强劲 黄金周助推消费市场持续增长 重点 企 业实现商品销售 1 17 亿元 较上年同期增加 0 29 亿元 增幅为 32 96 三是农村市场形成新的增长点 农村消费环境随着 双建工程 的稳步推进 明显改善 活跃了农村消费市场 增加了商品销售 四是城乡商业业态更加优化 餐饮 足浴保健等服务产业的发展增加了 社 零总额 四 四 北碚经济调查及发展规划分析调查北碚经济调查及发展规划分析调查 1 1 北碚区北碚区 GDPGDP 及人均及人均 GDPGDP 值值 经济指标经济指标数据数据同比增长同比增长 GDP 值192 36 亿元23 4 人均 GDP26525 元14 5 2005 2009年年北北碚碚GDP值值及及增增幅幅 0 2000000 4000000 10 0 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 GDP 万元 增幅 GDP 万元 8014619179821102166 1558622 1923600 增幅 1 0 14 5 20 1 41 4 23 4 2005年2006年2007年2008年2009年 北碚 GDP 至 06 年来 处于快速的发展状态 尤其是 08 年突破了 150 亿元 同比增幅达到 41 4 09 年达到 192 36 亿元 北碚 09 年人均 GDP 为 26525 元 同比增加 14 5 2 2 北碚三大产业结构北碚三大产业结构 项目项目数据数据占总占总 GDPGDP 比例比例增长增长对全区经济贡献率对全区经济贡献率对全区经济拉动对全区经济拉动 第一产业8 4 亿元4 37 4 5 1 1 0 2 第二产业117 06 亿元60 86 19 1 63 7 10 8 第三产业66 89 亿元34 78 15 4 35 2 6 不管从增长幅度还是所占比重分析 第二产业都占绝对优势 09 年达到 117 06 亿元 占总 GDP 的 60 86 从对全区经济的贡献率和经济的拉动来分析 第二产业贡献仍最突出 分 别为 63 7 和 10 8 说明北碚正处于经济发展阶段 对房地产业的发展较为利好 3 3 固定资产投资固定资产投资 投资类型投资类型20092009 年年20102010 年年 1 81 8 月月 数据 亿元 数据 亿元 同比增长同比增长 数据 亿元 数据 亿元 同比增长同比增长 固定资产投资 206 12 44 1 169 0444 7 建设与改造投资 168 58 47 6 143 4455 5 城镇投资 196 29 48 6 156 2042 2 其中 工业投资 80 22 52 7 58 1829 6 其中 房地产开发投 资 37 54 30 5 25 604 1 第一产业投资 10 23 1500 0 第二产业投资 81 29 54 5 第三产业投资 114 6 27 7 09 年固定资产投资为 206 12 亿元 同比增长 44 1 其中城镇投资 为 196 29 亿元 同比增长 48 6 2010 年 1 8 月固定资产投资 169 04 亿 元 增长 44 7 其中城镇投资为 156 2 亿元 同比增长 42 2 其中 09 年房地产开发投资为 37 54 亿元 同比增长 30 5 占固定资 产投资的比重 18 2 2010 年 1 8 月房地产开发投资为 25 6 亿元 同比 增 长 4 1 占固定资产投资比重的 15 1 从产业来看 北碚政府正加大第三产业的投资力度 09 年第三产业投资 为 114 6 亿元 4 4 人口总量及结构人口总量及结构 0 50 100 60 0 62 0 64 0 66 0 68 0 70 0 72 0 74 0 76 0 常住人口 万人 城镇人口 万人 城镇化率 常住人口 万人 67 3568 6570 0171 973 14 城镇人口 万人 44 2 46 1 48 4 51 2 53 8 城镇化率65 7 67 2 69 2 71 2 73 5 2005年2006年2007年2008年2009年 北碚近几年常住人口和城镇人口均缓慢增加 到 09 年城镇化率为 73 5 说明区域正处于融入主城区阶段 城市发展空间潜力较大 促使区域房 市 供需量 5 5 居民收支水平居民收支水平 居民消费收支居民消费收支 0909 年数据 元 年数据 元 同比增幅同比增幅 人均可支配收入171849 45 城市居民收支 人均消费性支出126989 2 人均纯收入617911 74 农村居民收支 人均生活消费支出511610 1 北碚城市居民人均收入和支出同比上涨速度基本持平 说明区域仍以 量 入为出 的消费模式为主 农村居民人均收入和支出涨幅均大于城市居民 6 6 个人贷款情况个人贷款情况 个人贷款个人贷款 0909 年数据 万元 年数据 万元 同比增幅同比增幅 个人贷款 49267326 7 个人消费贷款 710704 3 个人住房贷款 41011134 5 北碚个人贷款为 49 3 亿元 同比增长 26 7 其中个人住房贷款占 83 2 为 41 亿元 同比增幅较快 为 34 5 个人消费为 7 1 亿元 同 比增长 4 3 个百分点 个人住房贷款是伴随着购房量的增加而增加的 所以其直接反映居民的 购 房热情 第二章第二章 北碚房地产市场分析调查北碚房地产市场分析调查 一 一 北碚房地产市场宏观调研北碚房地产市场宏观调研 1 1 20102010 年新政回顾年新政回顾 1 2010 年 1 月 政策初见端倪 2009 年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实 关于租售比 投资 比 例 房价收入比 房价与 GDP 涨幅的对比数据讨论 房价暴涨的北京 上 海 深圳三地楼市泡沫程度加剧言论 全民陷入了新一年房地产政策的讨论 是遏制 还是平稳 刚刚开春 10 天 国务院就以 国十一条 正式奠定了为 2010 年的房 市 确定了基调 一方面支持住房的自住和改善需求 一方面抑制投资性购房 一月新政一览表 时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用 1 10 国务院 办公厅 关于促进房地 产市场平稳健康 发展的通知 国十一条 三 加大差别化信贷政策执行 力度 二套房贷款首付款比 例不得低于40 五 加强 房地产信贷风险管理 防止 境外热钱冲击我国市场 七 进一步加强土地供应管理和 商品房销售管理 从严控制 商品住房项目单宗土地出让 面积 八 加强市场监测 九 力争到2012年末 基本 解决1540万户低收入住房困 难家庭的住房问题 一 有利 于平抑房价 二 有利 于遏制投机 性需求 三 有利于市场 监督 四 有利于加快 推进保障性 安居工程建 设 1 10 国土资 源部 国土资源部发言从严控制商品住房项目单宗 土地出让面积 合理确定商 品住房项目预售许可的最低 规模 不得分层 分单元办 理预售许可 已取得预售许 可的房地产开发企业 要在 规定时间内一次性公开全部 房源 严格按照申报价格 明码标价对外销售 规范市场持 续 1 18 央行央行发言提高大型金融机构存款准备 金率0 5个百分点 货币流通调 整 1 21 国土资 源部 国土资源部关 于改进报国务院 批准城市建设用 地申报与实施工 作的通知 申报住宅用地的 经济适用住 房 廉租住房和中低价位 中小套型普通商品住房用地 占住宅用地的比例不得低于 70 增加保障性 住房供给 虽然有二套房贷款首付款比例不得低于 40 的规定 但是大部分仍然属 于指导性政策 政策集中在中央督察专项治理 热点敏感问题如房地产交易秩序整顿 土 地出让制度完善 保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等 推出了一系列更加优惠的保障性住房措施 提出了力争到 2012 年末 基 本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题的目标 公布了 2010 年新贷款政策 对比 2009 稳中有升 审批虽然收紧 但仍显 利好 2 2010 年 2 月 政策扑朔迷离 经过一月份的政策调控以后 进入二月 伴随着传统节日的到来 以及 两 会召开在即 国家的政策明显放缓了调控的节奏 走向扑朔迷离 一边是引发政策的大猜想 是否政府调控就此止步 一边是全国房地产 一 片 小阳春 景象 累计成交量增幅为 18 房地产投资 3144 亿元 同比增 长 31 1 符合预期 投资增速比 09 年全年提升 15 个百分点 比去年同期提 升 30 个百分点 而各地的均价也持续走高 二月新政一览表 时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用 2 11 央行央行货币报告2010年广义货币供应 量将增长17 较宽的货币政策 2 11 央行央行发言上调金融机构存款准备 金率0 5个百分点 货币流通调整 除了地方 京十一条 并没有全国性的政策出台 国家持续推进 国十一条 的落实 住建部联合国土部 发改委等九部 委 地方政府进行督察 一方面检查各地方政府对 国十一条 及相关调控政策 的落实情况 另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备 影响 体现在存款准备金的调整 3 2010 年 3 月 政策重磅出击 被视作政策走向 风向标 的第十一届全国人民代表大会第三次会议在 3 月 7 日召开 房价 成为各界讨论的热点话题 对房地产市场的调控 政策主要围绕三个方面 1 扩大保障性住房政策 2 加快物业税征收 3 收紧房地产信贷 三天以后 久悬未落的 另外一只靴子 正式落地 国十九条 出台 措词严厉 剑指行业规范 各部位闻风而动 纷纷出台政策 央企退市 审批监管 等 三月新政一览表 时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用 3 7 第十一届 全国人民 代表大会 第三次会 议 2010年政府工作 报告 一 是继续大规模实 施保障性安居工程 中 央财政拟安排保障性住 房专项补助资金632亿元 比上年增加81亿元 建 设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280 万套 扩大农村危房改 造试点范围 二 是 继续支持居民自住性住 3 10 国土资源 部 关于加强房地产 用地供应和监管 有关问题的通知 国十九条 一 科学编制住房特 别是保障性住房用地供 应计划 确保保障性住 房 棚户改造和自住性 中小套型商品房建房用 地 确保上述用地不低 于住房建设用地供应总 量的70 要严格控制 大套型住房建设用地 严禁向别墅供地 三 确保保障性住房用地供 应 四 严格规范商 品房用地出让行为 严 格土地出让条件 严格 规范土地出让底价 土 地出让最低价不得低于 出让地块所在地级别基 准地价的70 竞买保 证金不得低于出让最低 价的20 一 严禁 向别墅供地 二 竞买 保证金提至 20 三 开发商须报 开工时间 3 12 国土资源 部 将于今年3月至7月在全 国开展对房地产用地突 出问题的专项检查 本次 调查重点针对擅自改变 房地产用地用途 违规 供应土地建设别墅以及 囤地炒地等问题 行业规范严 格化 3 18 国资委国资委新闻发布 会 国资委要求78户不以房 地产为主业的中央企业 并公布16家以房地产为 主要业务的企业名单 一线城市的 土地市场将 被央企主导 更多开发商 要加快进行调整重组 在 完成企业自有土地开发 和已实施项目等阶段性 工作後要退出房地产业 务 并在15个工作日内制 订有序退出的方案 将被迫转战 二 三线城 市 行业整 合将加剧 3 22 国土资源 部 国土资源部会议在今年住房和保障性住 房用地供应计划没有编 制公布前 各地不得出让 住房用地 土地供应向 保障房倾斜 3 22 国土资源 部 国土资源部会议在房价上涨过快的一线 城市和部分二三线城市 试点推广 综合评标 一限多竞 等招拍挂 制度完善改革措施 政策向二三 线城市扩展 措词严厉 态度明确 央企退市 凸显决心 严格规范商品房用地出让行为 严格土地出让条件 严格规范土地出让 底价 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70 竞买保证金不得低于出让最低价的 20 行业规范严格化 加强专项检查力度 政策向二三线城市扩展 4 2010 年 4 月 政策连下冰雹 如果说当央企退市要求发出以后 央企凭拿地王 还在怀疑政府的决心 和 力度 如果说前期的政策更多只是指导 那么四月的时候 政府用最强的力 度 密集的政策将 遏制 房地产过热 回归 理性 的决心表露无疑 从温家宝主持召开国务院会议 国四条 到仅仅只隔了一天的 新国四 条 再到 新国十条 从国务院到九部委联动 首付政策 贷款政 策 销售政策 保障房供应 直到第三套房可停贷 两周之内 房地 产行业连下冰雹 密集度和力度实属少见 四月新政一览表 时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用 4 2 财政部财政部通知财政部下发通知称 对两个或两 个以上个人共同购买90平方米 及以下普通住房 其中一人或多 人已有购房记录的 该套房产的 共同购买人均不适用首次购买 普通住房的契税优惠政策 抑制投资的 政策 4 7 发改委国家发改委 2010经济社会 发展工作重点 进一步加强房地产市场调控 增 加普通商品住房的有效供给 支 持普通自住和改善性住房消费 大力整顿房地产市场秩序 供给政策调 整 4 11 银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之 前提交贷款情况的评估报告 并 称房地产风险敞口大 要严控炒 房行为 银监会表示 银行不应对 投机投资购房贷款 如无法判断 则应大幅提高贷款的首付款比 例和利率水平 银监会对房 地产收紧 4 14 国务院国务院常务会 议 国四条 二 要继续支持居民自住和改善 型住房消费 抑制投资投机性 购房 加大差别化信贷政策执 行力度 切实防范住房按揭贷 款风险 四 要继续大规模推进 保障性安居工程建设 力争到 2012年末 基本解决1540万 户低收入住房困难家庭的住房 问题 继续支持居 民自住和改 善型住房消 费 抑制投 资投机性购 房 加大差 别化信贷政 策执行力度 4 15 国务院国务院常务会 议 新国四 条 一 对购买首套自住房且套 型建筑面积在90平方米以上的 家庭 贷款首付款比例不得低 于30 二 对贷款购买第 二套住房的家庭 贷款首付款 比例不得低于50 贷款利率 不得低于基准利率的1 1倍 三 对贷款购买第三套及以 上住房的 大幅度提高首付款 比例和利率水平 四 地方 政府可根据实际 在一定时期 差别化的信 贷和税收政 策直指投机 炒房等不合 理的住房需 求 内采取临时性措施 严格限制 各种名目的炒房和投机性购房 4 15 国土资 源部 国土资源部发 言 公布2010年住房供地计划 今 年拟计划供应住房用地总量为 180 000公顷 高于去年的 76461公顷同比增长逾130 超过去年全国实际住房用地总 量 保障性住房 棚户区改造及 中小套型商品房用地计划供应 量将占住房用地计划供应总量 的70 以上 增加供应 4 17 国务院 关于坚决遏 制部分城市房 价过快上涨的 通知 新 国十条 三 实行更为严格的差别化 住房信贷政策 对购买首套自 住房且套型建筑面积在90平方 米以上的家庭 下同 贷款 首付款比例不得低于30 对 贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款比例不得低于 50 贷款利率不得低于基准 利率的1 1倍 对贷款购买第三 套及以上住房 贷款首付款比 例和贷款利率应大幅度提高 要严格限制各种名目的炒房和 投机性购房 六 调整住房 供应结构 明确保障性住房 中小套型普通商品住房的建设 数量和比例 保障性住房 棚 户区改造和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地 供应总量的70 并优先保证 供应 七 确保完成2010年建设保 障性住房300万套 各类棚户 区改造住房280万套的工作任 务 一 停发第三 套房贷款 二 遏制外地炒 房者 三 物业 税渐行渐近 四 问责制强 化执行力 4 18 国务院国务院商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根 据风险状况 暂停发放购买第三 套及以上住房贷款 对不能提供 一年以上当地纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款 强调第三套 房的贷款发 放 4 19 住建部 关于进一步 加强房地产市 场监管完善商 品住房预售制 度有关问题的 通知 今后未取得预售许可的商品住 房项目 房地产开发企业不得 以认购 预订 排号 发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相 收取定金 预定款等性质的费 用 房地产开发企业应将取得预售 许可的商品住房项目在10日内 一次性公开全部准售房源及每 套房屋价格 并严格按照预售 方案申报价格 明码标价对外 销售 规范市场正 常持续 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求 为 1998 年 房改以来 最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明 的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况 采取 临时性措施 在一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强化执行力 地方政府可根据实际 在一定时期内采取临 时 性措施 严格限制各种名目的炒房和投机性购房 银监会对房地产收紧 5 9 29 楼市第二轮调控政 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 内容 内容 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不 能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发 放购房贷款 各商业银行要加强对消费性贷款的管理 禁止用于购买住 房 要求解读 要求解读 限制三套房的住房借款 全面打击了投资客 更重要的是打击了其对市 的 信心与投资预期 调节 引导住房需求 稳定房价预期 各商业银行要加强对消费性借款的管理 禁止用于购买住房 这条将比 较 有力地堵住那些通过消费借款买房的所谓 灰色通道 但同时对居民的改 善 型需求也将会有影响 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行严肃处理则是有力保障各商业 银行对政策严格执行的力度 首购房客户首付首购房客户首付 3 3 成及以上 二套房首付不低于成及以上 二套房首付不低于 5 5 成 利率不低于基准成 利率不低于基准 利率的利率的 1 11 1 倍 倍 内容 内容 对贷款购买商品房 首付款比例调整到 30 及以上 对借款购买 第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于 50 贷款利率不低于基 准 利率 1 1 倍的规定 要点解析 要点解析 以往新政均以打击投资客 投机客为主 保护刚性需求 首次置业客户 而此次新政对首购客户要求首付 3 成以上 降低了首购客户的整体购房成本 但是将带来较重的心理影响 观望情绪会更浓 这是自楼市调控以来的第一条以刚需置业者为调控对象的政策 从表面 上 看 调高首套房首付比例对于投机投资者无任何影响 却给刚需置业者带来 了巨大的购买压力 万其是像深圳这类房价高的一线城市 首套房首付比例 的提高将使得部分经济实力不强的刚性需求者被推迟进入商品市场 甚至被 排除在商品房市场之外 因此 本次调控不仅意在进一步遏制投机需求 同 时也在于抑制部分经济实力不强而过早置业的刚性需求 将投机需求与部分 刚性需求挤出商品房市场 首次明确推进房产税改革 首次明确推进房产税改革 内容 内容 加快推进房产税改革试点工作 并逐步扩大到全国 从 2010 年 10 月 1 日起 对个人购买普通住房 且为家庭唯一住房 则减半征收契税 对个人购买 90 平米以下的普通住房 且该住房属于家庭唯一住房 减按 1 征收契税 家族成员范围包括房人 配偶以及未成年子女 要点解读 要点解读 在对首次借款购房的首付款比例调整到 30 及以上的同时 大幅度地把 个人购买叭一住房的契税减半 并对是购 90 平方米以下的契税降低到 1 体现了适当收紧信贷政策 而保持积极财政政策不变 反映了调控政策的灵 活性和针对性 既对首次购房支付能力影响不大 也符合国家宏观调控总的 政策方向 新政公布之前 曾有部委人士表示 此次政策或将涉及房产税新政 但 发 现 此次并未明确房产税试点情况 房产税政策可能会由试点城市公布自己 的具体政策 而不是由部委文件统一公布 房产税一旦开征 其规模将达到 7000 亿元 不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充 同时一旦开 征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革 如果没有出 现彻底的改革 则会引起民心动荡 带来更深层次 更复杂的社会问题 部分城市在一定时间内限购房套数 部分城市在一定时间内限购房套数 内容 内容 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一事实上时间内限 定 居民家庭购买套数 要点解读 要点解读 限购措施主要针对投资性需求 短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑 制作用 并缓解市场的 恐慌性心理 由于限购政策并未触及对购房者已有住房数目的清算 因此 限购令不 涉 及已保有住房 从 一定时间内 这个关键词来看 可以理解为临时性 暂时性的 而 各 地出台限购的细则也明确了这一点 囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款 囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款 内容 内容 对房地产开发企业土地闲置 改变土地用途和性质 拖延开竣工 时 间 捂盘销售等违法违规行为 要继续加大曝光和处罚力度 对有上述违法 违规记录的房地产开发企业 要暂停其发行股票 公司俩券和新购置土地 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期 要点解读 要点解读 一方面通过增加土地源头供给 另一方面通过严孩 捂地囤地 挤出 存 量土地 从而增加土地供应 但其真正目的都是增加市场上住房的供应量 从而抑制房价的上涨 在房地产发展过程中 如何处理违法违规的事情 非常重要 这并不仅 仅 关系着某一个问题能否得到公平公正的处理 而且还会在社会上起到一种示 范效应 引发连锁反应 因此 虽然政策出台 但如何处理具体执行起来比 较困难 2 2 北碚房地产市场发展进程调查北碚房地产市场发展进程调查 1 萌芽阶段 1998 年 2001 年 作为重庆的后花园 北碚的房地产发展相对于重庆核心主城区的房地产 发 展状况来讲起步较晚 1998 年全国住房制度改革之后 北碚的房地产发展 较缓慢 而且进入北碚区城区的品牌房地产开发企业较少 没有很好的带动 整个北碚的房地产市场的开发 从 1998 年到 2001 年 北碚所建的商品房 大多都是中低档住房 在这个阶段 北碚的商品房开发量增长速度放慢 房 地产的发展比较平稳 特点比较单一 没有突出特色的楼盘 开发和营销思 路比较幼稚 并且在此之间 虽然国家住房制度改革 规定实行货币分房制 度 但北碚的政府部门 事业单位等方面 还是继续以某些原因而修建单位 职工集资住房 这也在一定程度上造成了北碚房地产市场发展缓慢的原因之 一 2 起步阶段 2001 年 2003 年 2000 年全国品牌开发商华新国际进入北碚 在北碚童家溪开发了首个 品 质楼盘水天花园 还有别墅中安 翡翠湖的进入 带动了北碚童家溪房地产 的发展 也为整个北碚房地产开发拉开了序幕 3 高速发展阶段 2003 年至今 2002 年底 重庆海宇置业集团与北碚区政府达成了联合开发北碚新城 的 协议 承担了北碚新城中心片区 1 5 平方公里土地的整体开发 总投资 20 亿元 2005 年 重庆海宇置业集团倾情打造的海宇 重庆花园城七星闪耀 向 重庆楼市联袂推出七大中高档楼盘 状元府第 缙水楼台 天赐苑 文笔山 庄 缙云华府 嘉茵苑 逸景苑 这是海宇集团继在北碚新城建设缙云广场 海宇温泉大酒店 朝阳小学 农贸超市后 于 2005 年推出的亮点楼盘 它 标志着海宇集团精心打造的北碚新城中心片区 已经开始走向成熟 伴随着 新区的开发热潮 北京众长的北温泉九号 1 期 上市公司华立集团的华 立 北 泉花园等中高档楼盘相继开发完成 以及即将面市的北温泉九号 2 期森邻海 海宇 西湖山水 与重庆主城区与北碚的交通 瓶颈 即将打破 借助蔡家 片区纳入 两江新区 以及 宜居重庆 之势 北碚打造 生态之城 将 会吸引更多开发商的目光 迎来新一轮的开发高潮 3 3 北碚房地产各项关键指标分析调查北碚房地产各项关键指标分析调查 1 北碚房地产宏观供求分析 房地产开发投资 2010 年 1 8 月年房地产开发增长缓慢 0 100000 200000 300000 400000 20 0 20 40 60 80 房地产开发投资 万元 131646120144204489287729375400255948 同比增幅15 9 70 41 30 4 2005年2006年2007年2008年2009年2010年1 8 北碚至 2007 年来房地产开发投资逐年呈上涨趋势 到 2009 年达到 37 54 亿元 从同比增长幅度分析 在 2007 年投资大幅增长达 70 以来 随后逐年减少 但均大于 30 2009 年同比增长 30 2010 年 1 8 月房地产投资 25 6 亿元 同比增长为 4 1 在房市整体 环境较不稳定的情况下 北碚开发商投资较为谨慎 2 房屋建筑施工面积 2010 年 1 8 月施工增长明显 0 100 200 300 400 500 30 20 10 0 10 20 30 40 50 房屋建筑施工面积 万方 190263315378373415 同比增幅 23 38 20 20 1 25 2005年2006年2007年2008年2009年 2010年1 8月 北碚近四年房屋建筑施工面积呈现平稳上升趋势 但 09 年略显下滑 为 373 万方 同比下降 1 个百分点 2010 年 1 8 月建筑施工面积达 415 万方 同比上涨 25 由于上半年 房地产市场行情较好 开发商信心增加 但 2010 年 10 月初国家政策调控 再次严厉出台 后期开发商有可能放缓施工进度 3 房屋竣工面积 2010 年 1 8 月同比下降 29 0 50 100 150 200 250 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 60 房屋竣工面积 万方 9412118219114833 同比增幅 5 29 50 5 23 29 2005年2006年2007年2008年2009年2010年1 8 北碚 05 09 年房屋竣工面积图线基本和建筑施工面积趋势一致 但 2010 年 1 8 月竣工面积仅 33 万方 占施工面积仅 8 4 商品房销售面积 09 年突破 100 万方大关 0 50 100 150 40 20 0 20 40 60 80 100 120 商品房销售面积 万方 77 954 987 363 2101 943 7 同比增幅108 30 59 28 61 4 2005年2006年2007年2008年2009年2010年1 8 北碚商品房销售面积图像呈现 锯齿 形状 09 年突破 100 万方大关 创历史新高 同比增长 61 原因是 楼市经过 08 年低迷的压抑之后 09 年在各种政策刺激下 出现购买市场疯狂火爆 2010 年 1 8 月商品房销售面积为 43 7 万方 同比增长 4 从竣工面 积与销售面积对比分析来看 销售面积比竣工面积多出 10 万方 出现供小 于求的态势 这也是造成目前北碚区房价快递增长的重要原因 4 4 区域商品房成交分析区域商品房成交分析 1 北碚 2010 年总体成交分析 年限成交套数 成交建面 成交金额 万元 建面成交均价 元 均价增幅 2010 年 1 10 月 3688339415165690488243 4 09 年586349301316021134046 5 2010 年 1 10 月成交量价均上涨迅猛 北碚 2010 年 1 10 月住宅成交套数为 3688 套 成交建筑面积达到 33 9 万方 成交金额为 16 57 亿元 建面成交均价为 4881 元 比 09 年增 加 了 43 4 个百分点 2 20 01 10 0年年1 1 1 10 0月月主主城城各各区区成成交交套套数数 3688 6499 7253 7357 12308 19798 21337 24064 29391 30352 36293 02000040000 北碚区 大渡口区 高新区 渝中区 巴南区 江北区 九龙坡区 北部新区 渝北区 南岸区 沙坪坝区 沙坪坝区 南岸区 渝北区 北部新区 九龙坡区 江北区 巴南区 渝中区 高新区 大渡口区 北碚区 2 20 01 10 0年年1 1 1 10 0月月主主城城各各区区成成交交建建筑筑面面积积 33 94 60 55 64 22 74 56 112 82 189 24 200 17 242 72 251 31 263 56 345 34 0100200300400 北碚区 高新区 大渡口区 渝中区 巴南区 江北区 九龙坡区 北部新区 渝北区 南岸区 沙坪坝区 沙坪坝区 南岸区 渝北区 北部新区 九龙坡区 江北区 巴南区 渝中区 大渡口区 高新区 北碚区 2010 年 1 10 月北碚成交量主城区垫底 2010 年 1 10 月北碚成交套数为 3688 套 成交建筑面积为 33 94 万 方 相比第一位的沙坪坝两者均少了近 9 倍 其主城区排名均最后 说明北碚还未真正的融入主城区 其交通的瓶颈以及与主城的距离仍是 主 要阻碍因素 2 20 01 10 0年年1 1 1 1