收回闲置土地应注意的几个问题.doc

收回闲置土地应注意的几个问题在实际工作中，国土资源部门作出的收回闲置土地使用权的决定，由于适用法律不准确、程序不规范等原因，引起诉讼被法院判决撤销屡见报端。国土资源部门如何收回闲置土地，在收回闲置土地中应注意哪些问题，笔者从土地管理工作角度出发，谈谈个人观点。一、认定闲置土地事实要准确。这是收回闲置土地使用权的前提条件。认定闲置土地，主要依据国土资源部闲置土地处置办法。但目前闲置土地类型很多，情况也很复杂，归结起来闲置土地主要有以下四种类型：1、超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的。2、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。3、已动工开发建设但开发建设的面积不足应动工开发建设总面积的13，或者已投资额占总投资额不足25 ，且未经批准中止开发建设连续满1年的。4法律、行政法规规定的其他情形。但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成施工开发迟延的除外。这个规定弹性很大，给许多闲置土地项目找到规避处置的借口。因此， 收回闲置土地时应全面客观调查、收集证据，注重各种因素的存在，使认定的闲置土地事实准确。二、认定闲置土地方法要适当。目前，在收回闲置土地使用权的程序上，法律法规和规章还没有明确的规定，这就给收回闲置土地工作带来缺少权威性的法律依据，只能靠在工作中不断探索、完善。笔者通过几年的实践认为：1、对土地闲置时间的认定，应注意出让合同有约定的，按照约定时间确定。出让合同没有约定的，则应按照政府批准文件的时问确定。2闲置事实的认定，分两种情况，一是对投资额度的确定，国土资源部门应聘请有价格鉴定资质的单位进行鉴定，并出具鉴定报告。二是对开发面积不足13的认定，应由国土、规划部门联合进行。应根据土地出让时规划部门出具的规划，通过现场测量对比，然后由规划和国土部门共同出具报告，确定其投资建设的面积。3、要正确界定不属于用地单位自身原因造成闲置的违约责任，这对决定是否无偿收回土地使用权有至关重要的作用。从实践中看，主要有三种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置，一种是由于政府规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后，政府改变了对该区域的规划，致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是政府的配套建设没有如期完成。第三种是其他情形(不可抗力)造成项目单位无法如期开工的。三、收回闲置土地的程序要合法。在当前收回闲置土地使用权适用法律程序还不规范的情况下，对于作出收回闲置土地行政处理决定的程序合法性尤为重要。因为收回这种权利会给土地使用权人在经济上造成极大的损失。因此，必须十分慎重，严格按照法律规定的程序办理。1、收回闲置土地，必须经依法批准。法律规定，收回土地使用权必须经原批准用地或有批准权的人民政府批准。实践中，有的国土资源部门对于应当收回土地使用权的，在请示当地政府并得到批准后，便以国土资源管理部门的名义对外下达收回国有土地使用权决定书。这种做法虽然在内容上符合政府收回土地使用权的主体资格，一旦引起诉讼，国土资源部门的主体资格就会受到质疑。我局采取的是在请示市政府得到批准后，以市政府建设用地审批文件形式下达收回国有土地使用权决定书。几年来，我局下达收回国有土地使用权决定书50多件(其中10余件是收回闲置土地)，没有一件引起诉讼。2、作出行政决定前应履行程序。严格按照程序作出行政决定，以确保行政收回决定的合法性，这是收回土地使用权的必不可少的环节，否则，就有可能在此发生诉讼将会导致败诉。几年来，我局在收回闲置土地工作中采取的程序。一是立案调查。组织有关部门对闲置土地进行现场核实调查，查实用地批供手续、核实闲置土地面积和闲置时间，并对被调查人进行询问、了解情况。二是闲置土地认定告知。闲置认定后，向土地使用权人下达闲置土地认定通知书，告知闲置土地的认定理由、处理依据、处理方式以及土地使用权人的权利和义务等。同时下达听证告知书。当事人申请听证的，进入听证程序，组织听证。土地使用权人行使陈述申辩权利的时，做好笔录，并经土地使用权人签证认可。三是拟定闲置土地处置方案。在确认闲置土地认定结论和充分考虑被处置方陈述、申辩意见的基础上拟定闲置土地处置方案，报市政府，以市政府文件形式向土地使用权人下达闲置土地处置意见。四是下达收回国有土地使用权决