资产评估报告估价技术报告.doc

资产评估报告估价技术报告 资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面是一篇关于资产评估报告估价技术报告范文，欢迎大家参考阅读。 一、个别因素分析 估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为*。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为*。 二、区域因素分析 1.概况 * 2.自然条件 *。 3.对外交通条件 *。 4.基础设施 *。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1.确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 确定客房年总收入 据调查，*县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表： 房间名称数量(套)房价(元)入住率年收入(元) 主楼标准客房4924870%3104836 副楼标准客房812070%245280 主楼单间1325860%734526 副楼单间616060%210240 主楼高级套间288050%321200 副楼套间238050%138700 总统套房2126040%367920 合计82-5122702 客房年收入=房价数量入住率365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)270%+(13+6)160% +(2+2)250%+2240% =96.8人 确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室名称半天价格(元)出租率年收入(元) 大会议室180030%394200 小会议室1xx0%350400 合计-744600 会议室年收入=半天价格2出租率365 会议室年总收入=74.46万元 确定餐饮年总收入 餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则 餐饮年总收入=96.880%100365 =282.66万元 确定估价对象房地产年总收入 估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则 年总收入=512.27+74.46+282.66 =869.39万元 B.确定估价对象年总费用 确定人员工资福利年总费用 估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则 工资福利年总费用=100180012 =216万元 确定餐饮年总成本 餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则 餐饮年总成本=282.6640% =113.06万元 确定消耗品年总成本 消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则 消耗品年总成本=(512.27+74.46)8% =46.94万元 确定年广告宣传费 年广告宣传费按总收入的2%计算，则 年广告宣传费=869.392% =17.39万元 确定年水电供热费 年水电供热按总收入的5%计算，则 年水电供热费=869.395% =43.47万元 确定年维修保养费 年维修保养费按年总收入的3%计算，则 年维修保养费=869.393% =26.08万元 确定年行政管理费 年行政管理费按年总收入的6%计算，则 年综合税收及附加=869.396% =52.16万元 确定年综合税收及附加 年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则 年综合税收及附加=869.3915% =130.41万元 确定估价对象年总费用 估价对象年总费用为以上1-8项之和，则 年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41 =645.51万元 C.确定估价对象年纯收入 年纯收入=年总收入-年总费用 =869.39-645.51 =223.88万元 2.确定资本化率 资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利