全面市场调研-来自国家图书馆.doc

市场调查一、市场调查类型调查目的划分1、 应用性市场调查（消费者调查、产品调查）2、 基础性市场调查（营销环境的调查、行业发展调查）一个完整全面的市场调查应该包括宏观的背景情况：如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容；再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区街区取功能分析及重点项目。资料来源划分1、 文案调查（二手资料调查、实地调查）2、 实地调查二、市场调查内容1、房地产市场环境调查宏观环境：政治法律环境、经济环境、社会文化环境、自然环境、技术发展、房地产市场发展态势；微观环境：、竞争楼盘的区位（区域特征：地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等，发展规划：政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整，周边环境：人文环境、生态环境、生活配套，项目状况：地理位置、规划条件、配套状况，交通条件：地块附近的交通工具和交通方式）、竞争楼盘的产品特征、竞争楼盘的配套状况、竞争楼盘的工期安排、竞争楼盘的价格、竞争楼盘的广告、竞争楼盘销售情况、竞争楼盘销售渠道使用情况（租售代理商、其他配销渠道）、开发商（发展商）的实力和经营管理优劣势调查（专业化程度、品牌知名度、商品房质量、成本状况、价格策略、合作单位、业务组合及财务实力、综合管理能力、与当地政府关系）、同类型产品的供给量和市场的销售量，同一区域内房产的月租金及入住率，竞争性新产品的投入时机，对未来竞争情况的分析和估价2、房地产供需的调查、供应调查：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值、需求调查：国内生产总值、人口数-常住人口和现有人口、城市家庭人口-年龄组成、就业人员数量-各行各业、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、城市零售价格指数3、房地产客户需求的调查、城市人口分布状况、区域整体人均收入、人均消费水平、消费群体商品房消费意识及习惯、区域消费群体构成（客户家庭结构、客户家庭月收入状况、客户职业、客户年龄结构）、消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求大致趋势、房地产现实与潜在消费者的数量与结构、消费者的经济来源和经济收入水平、消费者的实际支付能力、消费者对房地产的产品质量、价格、服务等方面的要求和意见4、房地产营销的组合情况的调查社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品的特有属性。（这种挖掘相应地区的潜在环境，形成组合优势,用来提高自身的优势和经济效益）。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。、房地产营销活动的调研a、对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究b、对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与研究c、对竞争者的商品房价格的调查和定位情况的研究d、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究e、对竞争情况的销售渠道使用情况的调查和分析f、对未来竞争情况的分析和估计g、整个城市，尤其是同类型产品的供给量和市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率h、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及发展动向、房地产价格调研a、影响房地产价格变化的因素，特别是政府政策对房地产企业定价的影响b、房地产市场供求情况的变化趋势c、房地产商品价格需求的弹性和供给弹性的大小d、开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响e、国际、国内相关房地产市场的价格f、开发个案所在城市及街区房地产市场的价格g、价格变动后消费者和开发商的反应、房地产促销调研a、房地产广告的时空分布及广告效果测定b、房地产广告媒体的使用情况的调查c、房地产广告预算与代理公司的调查d、人员促销的配备状况e、各种公关活动对租售绩效的影响f、各种营业推广活动的租售绩效、房地产营销渠道调研