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文档简介

房地产资产评估报告的分析总结方法 一、成本法 1、成本应为社会平均成本,即客观成本 2、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋) 3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明 4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确 5、入股的估价应说明入股后的用途 6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% 7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中 8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 9、用成本计算而非成本价 10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 二、综合察看 1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。 2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 3、估价时点是否准确 4、修正年限是否正确 5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 6、对采用的方法是否有合理的说明和理由 7、任何一项数据都应有依据，必要时说明 8、注意利息的计算方式，期限 9、报告有效期应以报告完成之日为准 10、现实用途和法定用途相符 11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法 12、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算) 13、要察看估价类型,对照规范对此要求 14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的 16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况 17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等 18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复 19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确 三、假设法 1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71) 2、察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
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