房地产开发贷款审查意见表.doc

房地产开发贷款审查意见表赣州中亿百联 日期：2015/1/12申请人行业归属房地产隶属集团公司名称全称赣州市呈祥实业发展有限公司信用评级自动评级 级，审核评级 级企业性质国营 集体 股份制民营三资 其他申报业务申报类型首笔 新增 调整其他授信内容等业务种类申请币种金额4000万申请期限12个月利率/费率20%担保方式网签预售保证人全称保证人信用评级自动评级 级，审核评级 级审查意见：一、授信及银企往来情况1.赣州呈祥实业发展有限公司，经查企业征信报告，该公司未与金融机构发生信贷关系。公司法人金勤敏个人信用报告显示，2014年11月3日与九江银行南昌分行借贷70万元，2015年10月27日到期，2012年4月24日为金通担保289万元，截止到2014年11月10日，担保余额280万元。法人金勤敏共累计负债350万元，无逾期记录，整体信用状况良好。 2.本次申请融资金额4000万元，主要用于工程款支付和附属设施建设费用，还款来源主要是来自商品房销售收入。二、申请人简况及股东背景1.赣州呈详发展有限公司成立于2013年3月6日，属于房地产开发暂定资质企业（证书编号：赣建房开字5420号），注册登记号：360700210044258，注册资金800万元，股东：金勤敏（自然人）出资400万，占股比例50%，深圳市赣春宁实业发展有限公司（注册号：440306108511863）出资400万，占股比例50%。赣州呈祥发展有限公司股东之间属于共有法人，经国家工商信息登记部查证，深圳市赣春宁实业发展有限公司金勤敏占股90%也属于最大股东，两者之间并无主体业务上的关联。2.金勤敏，男，出生于1969年，之前一直从事建筑工程行业，2011年10月17日在赣州购得章江新区债转股的D10地块后，在2013年3月6日成立了赣州呈详实业发展有限公司，开发D10地块项目。3.项目“呈祥.中央首府”规划占地面积16732.20，总建筑面积：66886.37其中包括沿群楼2层商场及一栋三层独立商场。该项目预计一期完成（1#楼26层，2#楼22层，3#楼23层，4#楼26层），2015年底完工，现4栋楼层已经完工60%，总体施工进度良好，在2015年1月可开始预售，预计销售总价可达5亿。三、公司的经营状况和财务数据1呈祥.中央首府自2013年9月开始施工，现已完成60%。2015年低预计全部完工，项目总投资约3.2亿，工程结束后预计回款5亿。楼盘销售收入构成赣州呈祥实业发展有限公司的主要收入来源，也是此次借款的还款来源。2.财务数据：1以下财务数据采集于呈祥实业发展有限公司2014年9月-11月公司财务报表。此报表反应了该企业近期的资产变动情况。该行业是房地产行业，有其行业特性，有些财务指标不具有参考性。资产负债表（并表）单位：万元20014.092004102014.11流动资产：货币资金7255823729.797.23895.075.86短期投资应收票据应收帐款其他应收款12.096.068.1012.096.068.1010.801.068.10预付帐款3.432.011.003.432.011.001.225.828.00存货167.768.470.94167.823.470.94176.706.152.94流动资产合计184.022.098.27184.081.347.27189.632.942.90长期股权投资长期投资合计固定资产：固定资产原价固定资产净值在建工程固定资产合计无形及其他长期资产 资产合计184.022.098.27184.081.347.27189.632.942.90流动负债：短期借款应付票据应付帐款预收帐款其他应付款177.323.218.00177.387.830.80182.963.218.00一年内到期长期负债 流动负债合计177.065.964.83177.176.398.83182.751.786.03长期负债长期借款长期应付款长期负债合计 负债合计177.065.964.83177.176.398.83182.751.786.03资产负债率少数股东权益所有者权益：实收资本8.000.000.008.000.000.008.000.000.00资本公积盈余公积未分配利润-1.043.866.56-1.095.051.56-1.118.843.13 所有者权益合计6.956.133.446.904.948.446.881.156.87负债及所有者权益合计184.022.098.27184.081.347.27189.632.942.90损益表：单位：万元20014.0920014.102014.11主营业务收入主营业务利润营业利润-484.253.23-535.438.23-559.229.80投资收益利润总额-491.251.47-542.436.47-566.228.04净利润-491.251.47-542.436.47-566.228.04营运能力分析：测算和比较近三年的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、应收及存货增长是否超过销售收入的增长等，纵向或横向比较，分析企业经营能力。20014.920014.1020014.11总资产周转率应收帐款周转率存货周转率短期偿债能力分析。20014.920014.1020014.11资产负债率96.22%96.25%96.37%流动比率1.031.031.03速动比率0.090.090.07盈利能力分析：20014.920014.1020014.11总资产利润率-0.27%-0.30%-0.29%净资产收益率销售利润率成本费用利润率：由于该项目并未开始销售，所以各项运营指标不能反应出该项目的销售状况，但从负债率看，该项目属于房产行业负债高指标，可分析出资金链确实比较紧张。但开始售卖后会保持收支平衡。四、所开发房产项目情况1.“呈祥.中央首府”位于江西省赣州市，漳江新区，项目南临城市主干道兴国路，东接城市主道路瑞金路，北侧为在建的搞层商住楼，西侧靠会昌路，周围设有厚德外国语学校，豪德小学、万盛、九方购物广场、市体育中心、赣州图书馆、中国人民银行。周边社区弃齐全，偏向学区房，地理位置优越，交通便捷，与老城区路程10分钟左右。2.“呈祥.中央首府”规划用地面积25.098亩，南北最长处约118米，东西最长处约173米，地势平坦。项目总面积66886.37，项目较小共一期开发，其中计容积率的建筑面积：51868.82。容积率为3.099，建筑密度为29.50%，机动车位520个（其中地下车上42个地下478个），非机动车位600个，绿化率35.06%。项目建设期为20个月，项目由三大部分组成，高层住宅、商业一二层、公共设施服务。整个小区为4栋高层住宅带低层裙房商业配套组成。 下图有为该项目现状3. 2011年10月27日金勤敏以9305元/购得赣州市D10地块，总价1.55亿。（即呈详.中央首府项目所在地）。项目总投资3.2亿，计划2014年3月投入1.8亿，2014年12月投入5000万元，2015年5月投入3000万元，2015年10月投入4000万元，2015年12月投入2056万元。4.呈祥实业发展有限公司在2011年10月27日购买了赣州D10地块（赣市章-国用2013第0132号）用地，公司在2014年1月3日取得了建设工程规划许可证（建字第-房屋建360701291400002号），在2014年5月9日取得了建设工程施工许可证（编该项目是合法合规的，无法律瑕疵。5.根据赣州市城市发展规划，赣州市地处江西省改革开放的前沿，是赣南地区的政治、经济、文化和交通中心。随着国家战略重点的转移，赣州市将利用优越的区位条件，深厚的文化底蕴，高速发展的经济，良好的生态环境发展成为区域性贸易、交通、信息、科教和旅游中心，成为赣粤闽边际地区的中心城市。赣州市政府提出了“对接长珠闽，建设新赣州”的战略目标，按照“生态优先”和与人为本“的原则规划、建设和管理城市，把赣州市建设成文化内涵丰富，生态环境优美、等最适合人们居住和创业发展的现代化大城市，成为赣粤闽通的区域性现在化中心城市。围绕建设边际地区中心城市目标，赣州市中心区实施南移东扩战略，城区环境和面貌寄到改观。4年来，累计投入城市基础建设资金10亿元，新增建成区7平方公里，滨江大道、黄金广场、市政中心、体育中心等一批现代化标志项目相继建成，章江新区位于赣州市河套老城南部。根据新城市规划，赣州城区将分成六大片区（河套老城区、章江新区、开发区片区、水东片区、峰山片区、赣南大道片区）。其中章江新区是赣州城市未来发展的核心区，将规划建设成为集行政、商务、文化、居住等多功能高档综合区，成为赣州CBD。 6根据赣州2005年编制的（赣州市总体发展概念规划）基本确立中心城区到2015年人口约100万。目前中心区人口74.26万，建成面积81.2平方公里。需要进一步开发和使用城市用地，保证居民能正常入住。7.从相关资料了解到自2010年起，赣州土地拍卖市场持续升温，2012年仅赣州中心城区商住用地就成交了14宗，成交面积达2463721.2平方米(约3695.61亩)，较2011年的1310500平方米增长87.99%。据有关统计显示，到2014年2月底，赣州全市商品房库存763万平方米，共94556套。其中住宅库存393万平方米，共31655套;非住宅库存370万平方米，共62901套。赣州中心城区住宅库存面积131.4万平方米，环比下降2.2%，同比增长11.6%;非住宅库存面积132.1万平方米，环比增长4%，同比增长41.6%。住宅库存为11033套，环比下降2.2%，同比增长10.3%;非住宅库存为17697套，环比增长0.6%，同比增长62.5%。另一方面，2014年3月赣州全市新增批准预售商品房面积16.8万平方米，共2035套。其中住宅面积9.8万平方米，共840套;非住宅面积7万平方米，共1195套。赣州中心城区新增批准预售住宅面积3.7万平方米，共380套;新增批准预售非住宅面积3.3万平方米，共401套。在库存尚未消化的情况下，新增预售每月还在增加，市场供给增多，消费者选择面也在扩宽。8. 从上图可以看出，赣州市2014年整体房价处于下跌趋势。受个因素影响。考虑到此项目地理优质的条件，想对比赣州楼盘一般分布为，水西区、水东区、老城区、站北区、章江新区、开发区、分别备案价格：章江新区备案均价格为7163元/，开发区备案均价为5792元/，站北区备案均价为5418元/，河套老城区备案均价为6479元/，水东区备案均价为11350元/，潭口备案均价为4242元/。赣州个楼盘户型均价比较项目名称项目位置建筑类别项目规模容积率绿化率主要户型销售均价（元/）国际时代广场赣州市红旗大道94号高层，小高层45万3.1535%67/73一房88/91二房118/140三房6800锦绣新天地赣州市迎宾大道高层，小高层15万1.8640%94/103二房125三房5100星州弯赣州市开发区华坚路西侧花园洋房别墅14万0.3960%380-460220-350260-280普通6800富地中心赣州市章江新区兴国路市政西侧高层小高层6.5万1.9538%80/90二房93、95三房130/147三房7500五龙桂圆庆美苑赣州市沙河大道18号五客家风情园主大门别墅，小高层14万1.541%6200云星中央星城赣江源大道与瑞金路交通装盘的东北角高层，小高层33万3.235%136三房8800丽江豪庭章江新区梅花大道6号高层6万M22.6755%137一房142/168三房8300金鹏怡和圆三期章江新区市政府南侧三期高层三期2.2万2.6830%7300三和悦城章江新区梅关大道17号小高层8.1万2.738%80二房114、121三房6580江韵华府赣州市章江新区梅关大道2号小高层，高层10万3.435%108/1258000蓝湾印象赣州市沙河大道与公园南路交汇处多层小高层6万2.028%80/90二房5300铭欣华府赣州市文峰北路东侧龙居苑旁高层，小高层15万2.540%80-135二房三房6000春江花月章江北大道西河大桥东侧小高层，高层27万2.8231%90二房137三房140四房7000赣州府赣江路与大公路交汇处高层小高层8.6万1.4131%46一房97二房127三房140四房6688状元府邸赣州市红都大道高层小高层16万2.239%7400幸福时光赣州市黄金开发区文峰北路黄金中学旁高层小高层5.9万M22.441%50一房80/84二房101/115三房5100中海国际社区章江新区兴国路与乌都大道交汇处高层140万3.235%所以房型6700中央城城市中央公园旁高层29.3万3.6539%60-120二房-四房6466中航公元登峰大道和赣南大道交汇处高层37万4.2041%三房112-135四房158-1778159中洋公园首府兴国路与赣康路交汇处高层21.9万4.035%7475中祥玖珑湾梅关大道与登封大道交汇处高层55万2.8037%86-142两三房300复式楼7174华润中心万象城市登封大道中央公园对面城市综合体80万4.520%所以类型8545注：加粗为同类型项目本项目房屋供应情况： 序号建筑面积（）房屋配置套数套数百分比建筑面积百分比190以下2房2厅一卫17344.25%22.78%290-1442-3房2厅2卫21855.75%41.65%合计391由于本项目位于城市主干道瑞金路与兴国路之间，按规划本地段各种市政设施将比较完善，处于发展阶段，所以本项目本着赣州市场的实际情况，本项目与位置邻近及设计规模接近的6个项目中央星城、金州弯、玖珑湾、中航公元、中海国际社区、状元府邸、也位于中高档市场，取7个项目的均值，定位在6800元/也是比较合理的定价。一楼店铺售价在3000元/左右，根据对比华润万象城的最高低商铺销售价在5000元/.根据以上对比结果和周围商铺开发情况，本项目定位于中档商铺（一楼）价格平均在2200元/左右，二楼及以上定位1200元/，定位价格均比较合理。9.呈祥 .中央首府总体项目估算：根据项目可行性方案估算，建设规模：项目用地面积25.10亩，总建筑面积66886.37，住宅建筑面积43091.56地下室建筑面积14560.80，机动车位520个。预售估算：序号项目面积（）均价（元）金额（万元）1一楼商铺44002200096802二楼及以上商铺40701200048843住宅楼43091.566800293024车库478104785合计50459总体销售可实现：50459万元营业税金及附加：3043+1262总成本费用：32056万元利润总额：14098万元应缴所得税：3535万元所得税25%税率：3535万元净利润: 利润总额=收入-成本-费用-税金=10563万元工程项目投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）合价（万元）备注一建筑安装工程14643（一）主体工程128311住宅土建工程51767.82180093362地下停车14560.8024003495（二）小区配套基础设施18121供电工程项4250000100含变压器2供水系统米4000690276含消防3管道天然气米20007501504排水工程米400028050