戴德梁行2007上半年大连房地产市场调8p.doc

戴戴德梁行：2007上半年大连房地产市场调查(转)德梁行：2007上半年大连房地产市场调查(转)第二季度，大连市利用外资方面承接上季度走势继续呈现高速增长势头，1-6月份，全市实际使用外资15.4亿美元，同比增长99.2%。利用外资大幅增长一方面缘于一季度英特尔宣布在大连建厂， 同时也在于大连综合条件的优势和长期以来不断改善的投资环境，以及加快开放型经济的发展，一直都为外资企业认可，累积了一大批大项目。 房地產市场 第二季度，外资房地产企业在大连投资活跃。4月26日，由投资商为菲律宾背景的裕景地产集团投资的“大连中心裕景项目”举行奠基典礼；6月3日，新加坡上市公司佑玛集团在开发区投资的高档地产项目“恒泽天城”正式启动。据本行统计，目前在大连投资开发房地产项目的外地及外资房地产开发商达到50家，已建和在建项目近70个，合计开发土地面积约700余万平方米。外地及外资开发企业成熟的开发理念和较高的产品品质为本土地产的发展注入了鲜活动力，目前已成为大连市房地产市场的重要力量。 土地市场 根据大连市2007年房地产开发项目供地计划（市内四区），2007年大连市内四区计划安排房地产开发用地约380公顷。 其中，经济适用房（含单位集资建房）、限价商品房用地约92.4公顷，意在保障中低收入家庭住房需求。此外，本年度西部地区（高新园区、星海湾、沙河口区、甘井子区）计划用地比例较高，开发用地约208公顷；北部地区（甘井子区及拓展区）计划开发用地约52.2公顷；旧区改造项目用地约25.2公顷，企业搬迁改造项目用地约3.1公顷。 从本年度土地供应计划来看，经济适用房（含限价商品房）用地、西部及北部地区将是今年土地出让的重点区域，顺应“西拓北进”发展战略，将成为未来两年房地产供应的热点区域。 本季度，市内四区共成交5块用地，全部位于城市西部和北部地区，以居住用地为主。 写字樓 概览 2007年第二季度大连市甲级写字楼市场平均租金小幅上升，约为12.74 美元/月/平方米；平均空置率约23.62%，与上季度相比下降了约2.5%。 需求 本季度甲级写字楼吸纳量约为13,000平方米，较去年同期相比增长了约3.5倍。 租赁 第二季度，大连市甲级写字楼租赁成交依然保持活跃，表现为部分企业的扩租及迁址。希望大厦投入市场后吸引了包括兴业银行、万邦船务等大公司入住，成交面积较大。 2007年第二季度部分租賃成交 供应 本季度大连市无新的甲级写字楼供应，总存量保持不变，约为53万平方米左右。 展望 希望大厦入市后，大连市甲级写字楼的整体品质得以提升，具有较高付租能力的企业有了更多选择空间，写字楼市场的优胜劣汰也逐渐显现。二季度较高的写字楼需求增长预示着大连写字楼市场将延续2006年的良好发展态势。 6月份，新加坡上市公司佑玛集团的“恒泽天城”项目启动，建成后将形成开发区首个甲级水平写字楼，伴随着英特尔进入大连开发区，其上下游企业或相关企业的跟进将带来开发区写字楼市场需求的增长。 需求 2007年4-6月，大连市内四区商品住宅成交套数7356套，成交面积约72万平方米，均同比下降约9%。从需求的区域看，沙河口区及甘井子区是人们购房的首选区域，占总成交量的80%以上，尤其是甘井子区的成交量占总成交量的50%以上，主要原因是：第一，房价的持续上涨，推动消费者去价格相对便宜的边缘区域购房，第二，市区土地的稀缺，使得近两年土地成交多集中于城市西部和北部，以上半年为例，市场新供应多集中在沙河口区及甘井子区。 价格 第二季度，大连市区新建住宅成交均价6,526元/平方米，同比增长21.7%，比上季度5,377元/平方米上涨约21，主要原因是原先价格相对较低的城市周边区域如泉水、中华路、红旗镇等价格上涨较快。 供应 本季度，新开盘项目主要集中在5-6月份，主要集中于沙河口及甘井子区，且呈现较高的价位水平。而中山区推出的南山西花厅项目由于是改造项目，故并未体现出与该区域相符的价位水平。 截至2007年6月底，大连市区共有2.02万套住宅供应，其中中山区0.45万套，西岗区0.09万套，沙河口区0.46万套，甘井子区1.02万套，供应建筑面积合计约267万平方米。 展望 2007年大连市计划供应土地面积约380公顷，主要以经济适用房（含限价商品房）、城市西部北部区域住宅用地为主，预计将带来大量的新增供应，这一点从前两季度的土地出让情况即可看出，随着这些住宅陆续入市，住宅供应持续增长，大连市房地产市场将继续呈现供需两旺的局面，销售价格将保持稳步上涨，预计上涨幅度有所趋缓。 从供应区域看，甘井子区市场供应量预计较大，同时随着市区外的旅顺口区、开发区及金州等区域的商品房集中上市，区域内楼盘竞争将趋于激烈，而中山区、西岗区和沙河口区的楼盘由于供应量有限，价格还有上涨空间。 二手市场 概览 2007年15月份，大连市二手住宅交易套数超过8400套，成交面积约82.01万平方米，同比下降18.5%。、从成交区域看，沙河口区和甘井子区成交占较大比例，占总成交量的六成以上。价格方面，1-5月份，市内四区二手住宅成交均价4,553元/平方米，同比上涨约21%。 展望 中山区、西岗区、沙河口区随着近两年入住的次新房进入二手房市场交易，二手房市场正在逐渐升温，特别是次新房成交占比逐渐提高。甘井子区受到经济适用房推出的影响，虽然成交量有所下降，但由于其地域广泛，房源供应和客户需求相对活跃，因此仍将是支撑二手房交易量的主力区域。 商铺 概览 2007年前5个月，大连市消费市场繁荣活跃，社会消费品零售总额实现398.2亿元，同比增长16.2%，加快2.5个百分点，其中批发零售业同比增长16.2%，位于各行业之首，吃、穿、用品零售额均呈现两位数增长，“医博会”及“五一”黄金周拉动了星级酒店及餐饮业零售额实现快速增长。第二季度，多家商场都在定位、结构和管理等方面进行了调整，大连市商业市场正处于良性的发展态势当中。 需求 于2006年底推出的星海商城（查看地图）和2007年1季度推出的都市银座（查看地图）项目均于本季度内售罄，表明市场对新增的餐饮休闲商业设施的需求较旺盛。 奥林匹克广场以文化、体育健身用品专卖为特色的体育用品一条街本季度新增Nike、Adidas两家专卖店，在香洲花园酒店一层开业。加上现有的奥林匹克购物中心、百盛、万达影城、华府商业街，正在建设的星海商城等，中部商圈集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的综合商圈发展愈见成熟。 供应 5月1日，位于天津街的老天百食品超市经过九个月的改制，由浙江诚大实业集团成功竞买，以“天津街食品商场”的称号重装开业，2500平方米的营业面积保留了老天百食品超市的经营理念和经营内容，对于拥有老天津街情节的部分市民具有较大的吸引力。 天津街自2002年实施改造于2003年底重新开街后，一直处于萧条状态，此次“天津街食品商场”的重新开业，对于推进天津街复兴改造建设、恢复百年老街风采将具有一定的推动作用，但尚需时间的检验。 展望 自2006年起大连市以住宅底商及配套商业为代表的社区商业逐渐活跃，已经投入使用的万达华府商业街、前城国际花园商业街等，均取得了不错的销售业绩，为满足社区居民消费需求起到了积极作用，同时也吸引了较多的其它区域消费者。然而随着越来越多的社区商业投放市场，社区商业市场的竞争加剧，也出现了大量空置店铺。如何改变大量店铺空置的局面，店铺的规划、结构设计、招商程序、业态定位等方面的完善，将是商业地产开发商需要思考的问题。 名词解释 竣工面积：经验收鉴定，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 施工面积：年内施工全部房屋建筑面积=先开工面积（包括本年度施工后停工面 积）+已停工本年度恢复施工面积。 新开工面积：年内新开工建设面积（不包括以往跨入本年度的施工面积），以房屋正式破土刨槽为