房地产项目开发流程手册.xls

1 晟晟基基房房地地产产项项目目开开发发流流程程 节点 主要阶 段 主要工作内容工作部门 是否需要组 织专题会议 以及会议参 加部门 主办部门工作内容分项 主办 部门 完成 时间 主办 岗位 完成 时间 协办 部门 完成 时间 土 地 获 取 阶 段 现状图 落实地块具体位置及周 边情况 拓展部 土地 规划设计条 件 落实规划条件 了解限 制性条件 拓展部 收集现场踏勘 对地块现状 地质条件 是否有地下埋藏物等 影响开发的因素详细了 解 拓展部 信息 了解周边配 套情况 了解地块周遍的商业 教育 交通等情况 拓展部 了解该区域 未来规划情 况 了解地块所属区域的规 划 对以后项目开发的 影响和支撑 拓展部 了解地块的 上市方式和 土地款 同土地所有方进行接触 了解土地出让方式和 土地款 以及能否调整 拓展部 土地 了解当地的 建安成本 政府收费项 目和具体情 况 成本测算拓展部总工办 初判 了解当地的 房地产市场 状况 产品形式 市场价格 市场格局 发展趋势及 前景 开发周期的安排 拓展部 2 对接董事局 汇报土地初 判结果 宗地的详细情况 项目 分析 房地产市场分析 初判结果 拓展部 可行性研究 报告 区域内宏观经济 发展 前景等的分析 拓展部 该项目在区域房地产市 场中的位置 定位 发 展 拓展部 土地 现状图 四至电子文件 拓展部 深判市场深度调研 销售 参与市场调 查 进行地块周边 及辐射范围内的客 户分析 产品分析 市场竞争分析等 研发部 负责协助 进行区域市场调研 拓展部销售公司 项目最终定位 销售 总工办 根据 以往及周边项目成 交客户分析和产品 分析等 对项目定 位 客户定位 产 品定位提出策略性 建议 拓展部 销售公司 总工办 成本测算 针对多个方 案进行初步成本测算 利润率分析及比选 总工办 协助进行 方案设计和成本测 算 拓展部 总工办 开发周期及付款计划 总工办 销售公司 根据土地的开工 条件 市场情况 共同制定开发节奏 拓展部 总工办 销售公司 项目方案确定拓展部 现金流测算拓展部 对接董事局深判结果 项目可行性报告及后续 工作 拓展部 土 地 获 取 阶 段 3 研究并确定 融资方式 如信托基金 战略合作 贷款平移等 财务公司 法务部 给予技术及资源 上的支持 拓展部 财务公司 法务部 项目招商报 告 前期阶 段 区域宏微观市场研究拓展部 项目招商版盈利能力分 析 拓展部 明确合作伙 伴 寻找合 作方式 招 商阶段 项目商业策划书 财务公司 制定项 目财务数据 拓展部财务公司 寻找合作伙伴确定 财务公司 资产物 资中心 法务部 制定合作方式 投 资回报 拓展部 财务公司 资产物资 中心 合作合作方案确定拓展部 财务公司 资产物资 中心 资金合作细节确定拓展部 财务公司 资产物资 中心 引资 商业 计划书 签署战略合作协议 财务公司 资产物 资中心 制定合作 方式 投资回报 行政中心 协议盖 章 存档 拓展部 财务公司 资产物资 中心 行政中心 合作实施 实施阶段 合作公司成立及相关手 续办理 财务公司 资产物 资中心 法务部 协助办理股权 增 资等相关财务问题 行政中心 工商局 办理公司注册 拓展部 财务公司 资产物资 中心 法务部 行政中心 投方案标项目方案确定总工办 项目方案拓展部总工办 投经济标确定土地上限拓展部 投标 摘牌拍卖 竞争对手分析 确定土 地上限 价格敏感性分 析 制定拍卖战术 拓展部 挂牌 竞争对手分析 确定土 地上限 价格敏感性分 析 制定出价战术 拓展部 土 地 获 取 阶 段 4 获取 土地 签订土地出让合同 确定用地图 桩点坐标 用地条件 交纳政府净收益 契税 交易费 法务部 合同条款 的草拟和完善 财务公司 提供资 金 拓展部 财务公司 法务部 用地规划许可证 土地出让合 同 法务部协同 提供 土地出让合同 项目公司法务部 出让金 交 易费交费证 明 财务公司 提供资 金缴纳出让金 交 易费 项目公司财务公司 确权 企业投资项 目备案 办理房地产开发资质预 审表 项目公司 委托工程咨询资格机构 编制申请报告 总工办 协助提供 相关项目资料 项目公司总工办 向项目备案机关提交申 请报告 项目公司 建设用地规 划许可证 项目公司 原地上物土 地证登报声 明 原有土 地证作废 项目公司 土地补偿费 原户主需 交纳的土地 使用费 项目公司 土地出让合 同 资产物资中心 提 供土地出让合同 财务公司 提供付 款凭证 总工办 提供相关 图纸 项目公司 资产物资 中心 财务公司 总工办 核定用地图 核定用地 相关图 规 划地界坐标 图 项目公司 交费证明缴纳土地费用项目公司 1 500现状 地形图3份 反楼座 项目公司 详规 总工办 委托设计 详规 资产物资中 心签订委托合同 项目公司 总工办 资产物资 中心 办理土地证 土地出让合 同 项目公司 土 地 获 取 阶 段 5 交费证明缴纳土地费用项目公司 建设用地规 划许可证 项目公司 地籍图4份 薄膜图 项目公司 土地登记申 请书 项目公司 土地确权来 源证明文件 项目公司 申请人主体 资格证明 法人代表证 明或个人身 份证明 行政中心 提供相 关证明资料 项目公司行政中心 土地抵押贷款 积极与银行联系 寻找 合作伙伴 进行土地评 估 选择合适贷款承载 公司 项目公司 提供当 地政府同意的土地 评估公司 协助办 理评估 抵押登记 等手续提供土地证 及出让合同 财务公司项目公司 规 划 设 计 阶 段 区域市场调研 1 项目所在地房地产市场总体供求 现状 2 项目周边竞争性楼盘调查 销售公司 参与协 助总工办对区域内 及周边进行市场分 析 客户需求分析 产品分析 已成 交客户分析 竞争 楼盘分析等 总工办销售部 3 项目所 在商圈或临 近商圈现状 调研 商业 部分 商圈主要商业业态分布 状况 经营状况 经营 特点 预期发展方向 商业销售部 针对 重点商家进行专向 访谈同时组织相关 专业人士进行专业 论证 商业销售 部市场组 和招商组 商业销售 部 4 同期操 作商业地产 项目调查 商业部分 竞争项目开发规模 定 位种类 操作方式 开 发周期 提取数据库相关数据进 行重点分析 竞争项目 实地调研了解相关信息 商业销售部 运用 顺驰商会操作平台 重点访谈了解重 点商家对竞争项目 的相关看法 同时 了解投资客户对竞 争项目的投资意向 商业销售 部市场组 和招商组 商业销售 部 土 地 获 取 阶 段 办理土地证 6 项目定位 公建部分拟 选业态种类 确定 所选 业态数量确 定 通过行业发展状况分析 消费需求分析确定可 开发公建部分业态种类 结合市场相关类型物 业供求状况确定所选业 态开发数量 商业销售部 配合 完成公建部分业态 选择与数量确定 商业销售 部 商业销售 部 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 总工办 依据控规 指标提供产品类型 建议 协助项目定 位工作 商业招商 配合完 成公建类定位 销售体系 招商策略 公司 总工办 商业招商 组 经济测算 总工办 逐步细化 成本测算及利润率 分析 财务公司 现金流 测算 总工办财务公司 项目发展报 告 开发计划 销售公司 根据宗 地状况 市场条件 和公司的回款要求 协同研发部初步 制定土地开发计划 和销售计划 商业 结合市场现 状配合研发完成项 目公建部分开发不 同业态产品开发顺 序建议 项目公司 根据工 程情况及销售推广 方案排定工期 总工办 销售公司 项目公司 商业 项目考核指标初定 总工办 提供初步 的项目开发排期和 总体经济指标要求 及各阶段经济指标 要求 销售公司 资金流 项目公司 根据工 期制定工程款支付 计划 和财务结合 明确资金要求 总工办 配套费及 土地款支付计划 财务 项目公司 总工办 规 划 设 计 阶 段 7 设计前期 明确产品设计思路 销售公司 根据区 域市场内客户需求 状况和在销楼盘热 销产品分析 对户 型设计 户型配比 面积区间 景观 规划 建筑风格 配套标准等规划设 计提出改善性意见 总工办销售公司 明确设计院选择标准总工办 制定设计组织计划总工办 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 法务 合同文义审 核 总工办 项目公司 成本审核 资 产物资中心 签订 合同 资产物资 中心 法务部 总工办 项目公司 制订规划 景观及建筑单体的设计 任务书 交工标准 及规划指标 环境指标的初订 总工办 依据建筑 规划 景观规划及 交工标准初步确定 建安 环境等成本 指标 商业 结合行业特 点提供有关需求建 议 配合研发完成 相关设计 项目公司现场工程 指挥部 参与制定 交工标准 根据 以往项目经验总结 及当前市场情况 对主要部位做法 结构方案 设备方 案等提出建设性意 见 总工办 项目公司 商业 规 划 设 计 阶 段 8 规划方案结 合成本测算 的研讨及确 定 对于初步测算的成本指 标逐步细化 结合市场 调整售价 确保预期利 润率 销售 商业 结合 项目地块的基本素 质 成本测算情况 和预期销售情况 对项目规划设计提 供合理性意见 项目公司工程指挥 部 从施工角度 对主要部位做法提 出建设性意见 开发 提供各项前 期配套费用标准 总工办 销售公司 商业 项目公司 彩色总平面图 含经济指标 送规划预审 总工办 负责提供 图纸 项目部总工办 修建性详规成果 项目公司 提供参 考意见 总工办项目公司 详细性规划方案 配套场站点 报 建及确定 公示会市政府 总工办 负责提供 图纸 项目公司项目部 建筑平 立 面功能效果 及成本测算 的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指 标 逐步深化 销售公司 商业 根据产品成本情况 和结盘 在售项目 销售经验总结 对 建筑平 立面的工 程效果提供合理化 建议 项目公司 从施工 角度 对主要部位 做法提出建设性意 见 总工办 销售公司 项目公司 商业 彩色立面效果图送规划预审及审批 上报市政府 总工办 负责提供 图纸 项目公司总工办 建筑方案报建图 总工办 提供报建 图纸 项目公司总工办 景观概念方案设计及确定 销售公司 商业 结合项目定位 客 户需求情况和以往 销售经验总结 提 供景观需求 景观 规划等建设性意见 项目公司 从施工 角度 对主要部位 做法 材料的选用 等提出建设性意见 运营 成本核算及 成本指标控制 总工办 销售公司 项目公司 商业 规 划 设 计 阶 段 方案设计组织 9 指标确认阶段 项目成本指标确定 销售公司 对销售 费用指标 进行讨 论确定 商业 结合不同业 态经营客户需求 提供有关配套设备 设施种类 数量建 议 总工办 财务 项目 公司 项目前期 工程 配套 费用 等指标落实 总工办 项目公司 销售公司 财务 商业 项目考核指标确定 销售公司 结合公 司战略要求和项目 自身状况 协调其 他各部门制定项目 的考核指标体系 项目公司 根据项 目方案及销售推盘 方案制定工期 项目公司销售公司 年度考核指标调整 销管 根据集团及 公司发展战略的要 求和公司库存 新 增 新开资源的数 量制定公司年度考 核指标体系 项目公司 制定工 期 项目公司销售公司 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 总工办 配合资产 物资中心进行设计 招投标 并且对结构方案 设备选型进行评估 法务 合同的审核 总工办 总工办 项 目部 法务 制定建筑 综合管网 景观施工图 设计任务书 交工标准 确定 建筑 景观限额 指标确定 按产品型式不同提供建 筑设计限额指标 提供 景观限额设计指标 销售 商业 结合 项目定位和客户需 求及经验判断 参 与建筑 景观规划 和交工标准的讨论 制定 项目公司 提供工 程技术专业建议 总工办 资产物资 中心 销售 商业 项目公司 规 划 设 计 阶 段 10 结构方案及设备选型研讨及确定 总工办 针对不同 结构方案进行经济 测算 方案优选 项目公司 参与结 构方案及设备选型 研讨 筛选最佳方 案 反馈总工办 总工办 项目公司 地质勘察报 告 组织勘察招投标 签订 合同 组织现场勘察 并通过研发向设计提供 地质勘察报告 总工办 负责提供 规划总平面图 项目公司总工办 施工图成果 总平面图总工办 放线图总工办 桩位图总工办 施工图报建图总工办 消防 人防报建图总工办 施工图审查全图及计算 书 总工办 编制典型楼座建安预算总工办 施工图会审 资产物资中心 参 与施工图会审 审 核对成本影响较大 的项目 提出优化 意见 项目公司 根据以 往经验总结对施工 图的完整性 设计 选材 选型的合理 性 经济性及施工 的可行性进行审核 及时反馈研发 进行调整变更 总工办项目公司 施工图全图 结合以往客服反馈 经验 图纸设计便 于使用维修 总工办会 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 11 编制典型楼座建安预算 建安成本综合测算 分析 反馈并进行图纸 优化 销售公司 根据项 目预期销售均价和 利润率要求 根据 不同施工方案的成 本情况 讨论并加 以优化 总工办 负责图纸 优化变更 项目公司 对设计 选材 选型的合理 性 经济性及施工 的可行性进行审核 使方案优化 总工办 项目公司 销售公司 综合管网方案设计 项目公司 提供各 专业局设计条件 总工办项目公司 景观扩初及施工图设计 总工办 成本核算 及费用控制 总工办项目公司 景观施工图成本测算 分析 反馈 并进行图纸优化 销售公司 结合宗 地状况 项目定位 和成本测算情况 参与景观施工的讨 论制定 总工办 负责图纸 优化变更 项目公司 对选材 工艺做法提出专 业性意见 总工办 项目公司 销售公司 开 工 开 盘 建设工程规划 许可证 规划方案及 市政方案送 审 设计方案 含总平面方 案 申报表 总工办 配合提供 设计院盖章确认 项目公司总工办 土地出让合同 总工办 提供土地 出让合同 付款凭 证及相关图纸 项目公司总工办 修建性详细规划2份 电子文件1份 注 规 划方案审定前 提交10 本规划设计方案 电子 文件1份 总工办 提供所需 图纸 项目公司总工办 申报单位 人 委托代 理的 需提交授权委托 书 项目公司 建筑方案送 审 建筑设计方案申报表 总工办 配合提供 设计院盖章确认 项目公司总工办 1 500现势地形图1份项目公司 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 施工图成果 12 土地出让合同 资产物资中心 提 供土地出让合同 付款凭证及相关图 纸 项目公司总工办 投资计划项目公司 建筑设计方案2份 含 建筑效果 总平面 各 层平面 立面 剖面图 等 重要项目需提交 模型 项目公司 申报单位 人 委托代 理的 需提交授权委托 书 项目公司 取得许可证 投资计划 项目备案 项目公司 大配套 财务公司 提供资 金保障 项目公司财务公司 小配套 财务公司 提供资 金保障 项目公司财务公司 消防证明 总工办 负责提供 消防报建图 项目公司总工办 绿化证明 总工办 负责提供 绿化报建图 项目公司总工办 人防证明 总工办 负责提供 人防报建图 项目公司总工办 地名证明 销售公司 确定楼 栋眼号排布和地 名意义 项目公司 现场工程放线 施工总 分包 监理及各专业分包 等单位的联系 考察 选择 项目公司 总工办 会协助提供队伍 信息 资产物资中心 通 过招投标确定施工 总 分包 监理及 各专业分包等单位 资产物资 中心 项目公司 总工办 会 建设工程规划许可证项目公司 规划局批复的项目总平图及电子文 件 项目公司 首层平面图 总工办 出图及图 纸问题解决 现场工程指挥部 现场配合 项目公司总工办 开 工 开 盘 建设工程规划 许可证 建筑方案送 审 13 按照施工总 平图进行楼 座点放置 出放线报告 按照施工总平图进行楼 座点放置 出放线报告 组织勘测 清除现 场障碍 项目公司 施工单位配 合做记录 现场保护 施工单位配合做记录 现场保护 组织施工单位做好 记录及现场保护 项目公司 移交施工单位 总工办 现场发现 问题 及时解决 现场工程指挥部 组织施工单位交接 做好交接记录 项目公司总工办 施工许可证 建设用地规划许可证项目公司 建设工程规划许可证项目公司 天津市建筑工程施工图纸及技术资 料报告书 项目公司 工程施工中标通知书及经过鉴证的 施工合同 项目公司 建设资金证明 银行存款证明 注 资金情况满足施工中标价的1 3 以上 项目公司 财务公司 建设项目年度投资计划 当年计划 项目公司 施工图审查 总工办 负责提供 施工图及计算书 项目公司总工办 质量监督登记表 项目公司前期部 配合办理 与相关 部门接触 搞好关 系 项目公司 安全措施 项目公司工程指挥 部 制定现场文明 施工及安全施工标 准 组织施工单位 做好现场围墙及现 场相关安全措施 项目公司 安全施工措施登记表 项目公司工程指挥 部 配合现场安全 进行安全措施实 施的监督及安全管 理 项目公司 交费各专业会签单 建委各内部相关部 门及配套各专业局 确认 项目公司 开 工 开 盘 现场工程放线 14 销售许可证 营业执照项目公司 资质证书项目公司 国有土地使用证 或 建设用地 规划许可证 项目公司 年度投资计划 项目备案 项目公司 建设工程规划许可证 总工办 负责提供 所需的全部图纸 项目公司总工办 建设工程施工许可证 项目公司 公用基础设施配套证明项目公司 获取前期物业备案证明 物业 签订物业合 同 业主公约 普 通住宅小区提供物 价局核定的物业管 理服务费收费等级 和中准价格标准 5 万平米以上的要通 过招投标手续完成 总工办 负责提供 所需的全部图纸 项目公司总工办物业 基础工程形象部位达到正负零及图 象文件 项目公司工程指挥 部 到达基础部位 递交报验材料 组织五方验收 提 供基础验收证明 项目公司工程 获取 面积计算成果表 项目公司 提供地 名批复及附图 图 审证等证件 总工办 提供全套 施工图 销售公司总工办 项目总平面图总工办 出图项目公司总工办 获取商品房网上销售数据录入合格 证明 销售部 配合网上 录入 项目公司 企业投资项目 备案 规划成果项目公司 大配套项目公司 开工准备 移苗 组织清除地面上下障碍物 为施工提供现场 项目公司 开 工 开 盘 15 临水 临电 项目公司工程指挥 部 根据现场情况 确定临水 临电的 位置 数量 协助 临时电送电 接入 水接入 做好保护 财务 提供资金 总工办 审核 项目公司总工办 临水 临电项目公司 平整场地项目公司 施工组织方案 总工办 负责提供 所需的全部资料 资产物资中心 共 同确定甲供分包项 目及各种特殊材料 的档次价格 项目公司 总工办 资产物资 中心 招投标 签 订合同 勘察 拿下土地后即定 队伍 进行勘查 向设 计提供设计依据 总工办 负责提供 总规划图等所需的 全部资料 资产物资中心 负 责招标 法务部 合同的审 核 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 桩基施工单位 资产物资中心负责 招标 监事会 测 算成本 项目公司 监理 资产物资中心负责 招标 监事会测算 成本 法务部 合同的审 核 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 土建施工单位 资产物资中心负责 招标 监事会测算 成本 法务部 招投标文 件的法务部审核 合同的审核 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 甲供材 分包商 资产物资中心负责 招标 测算成本 法务部 合同的审 核 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 沉降观测 资产物资中心配合 招标 测算成本 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 开 工 开 盘 开工准备 16 土建施工单位的公开招标及合同备 案 资产物资中心 确 定备选施工单位 考察筛选队伍 提 供招标资料 组织 招投标 签订合同 项目部进行合同 备案 总工办 共同确定 合同约定的各项条 款 项目公司 总工办 资产物资 中心 法务部 施工图会审 组织监理 施工单位一 起对图纸会审 总工办 配合会审项目公司总工办 会同设计院进行会审 签定会审记录 总工办 负责提供 所需的全部图纸 并 配合会审 项目公司总工办 设计交底 会同设计院进行技术交 底 签定交底记录 总工办 负责组织 设计单位交底和变 更 项目公司总工办 质量监督手 续 办理质检委托 项目公司前期 办 理相关手续 项目公司 办理安全检查委托 项目公司前期 办 理相关手续 项目公司 环卫 环保 等相关手续 申办项目临时 永久路 口的报建手续 项目公司前期 办 理相关手续 项目公司 申办项目临时施工用水 临时用电 排污手续 项目公司前期 办 理相关手续 项目公司 办理施工人员暂住手续 项目公司前期 办 理相关手续 项目公司 开工 施工放线 组织施工单位进场 建 立平面和高程控制系统 建立控制主轴线 基 线 标桩 并在现场清 楚标明墙 柱轴线位置 组织施工单位进行有 效保护并接管 总工办 负责提供 所需的全部图纸和 技术支持 项目公司总工办 规划验线 监理单位组织工程部 设计 规划局验线 总工办 配合验线项目公司总工办 桩基施工 试桩施工 根据施工图 及有关施工规范制定桩 基施工标准 审核桩基 单位的施工组织设计 施工人员资质 进场材 料是否合格等 总工办 配合确定 桩基施工标准 项目公司总工办 桩基全面施工 总工办 负责提供 所需的全部图纸和 技术支持 项目公司 开 工 开 盘 开工准备 17 桩基检测 委托桩基检测单位 签 订合同 资产物资中心负责 招标 法务部 合同的审 核 项目公司 资产物资 中心 法务部 进行桩基施工质量检测 并提供桩基检测报告 项目公司 开槽 办理 各种手续 组织协调环 卫 市容等 政府部门 土方工程项目公司 支护工程项目公司 降水工程项目公司 地基备案 材料报送监督站 联系 组织验收人员准时参加 总工办 配合参与 验收 项目公司总工办 基础施工 地基处理项目公司 混凝土垫层项目公司 地下防水项目公司 混凝土基础 总工办 负责提供 所需的全部图纸 配合解决图纸设计 问题 项目公司总工办 基础验收备 案 承建单位自评项目公司 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和检 查 项目公司 材料报送监督站 协调 监理组织相关部门验收 总工办 配合参与 验收 项目公司总工办 签定建筑工程分部工程 基础 验收表 项目公司 基础处理竣 工结算 核对全部设计变更 现 场签证及各项扣款的增 减项造价 项目公司工程指挥 部 申请结算 提 供全面的现场签证 监理 工程部经 理签字确认 水 电扣款等基础性资 料 监事会项目公司 开 工 开 盘 开工 18 项目亮相前准 备 推盘策略确 定 产品策略 销售公司 根据项 目定位 市场状况 和项目推广策略 对产品推广排期和 阶段性重点聚焦产 品提出合理化建议 总工办 根据产品 推广排期 提供具 体产品的房型图 户型卖点综述 专 业设计人员支持 负责讲解产品等 销售部 总工办 销售公司 价格策略 销售公司 协助现 场根据具体组团 楼座 楼层 朝向 等因素制定价格体 系及制作销控 监事会 提供成本 测算 确定销售基 本均价 销售部 监事会 销售公司 推广策略 销售公司 参与项 目推广策略的讨论 提出合理化建议 实现推广效果的 最大化 总工办 提供设计 院背景 产品设计 理念 产品卖点及 专业设计人员的支 持 销售公司 销售部 总工办 招商策略 整合外部资 源 根据项目销售需要 制定项目全程招商策 略 配合制定全程招商 策略 商业销售 部运营组 及策略公 司 商业运营 组及策略 公司 确定外部资 源 广告公司寻找及确定 销售部 参与研究 讨论广告公司的选 择 参与沟通 销售公司销售部 制作公司寻找及确定销售公司 策略公司寻找及确定 销售部 策略公司 的沟通 并进行相 关的培训 销售公司销售部 开 工 开 盘 19 媒介公司寻找及确定 销售部 根据目标 客户群的日常生活 行为习惯 选择 和确定有效的媒体 形式 监控 反馈 媒体实施的效果 销售公司销售部 活动公司寻找及确定 销售部 活动公司 的沟通 各个阶段 活动组织的配合协 调 活动过程的实 时关注 反馈调整 后期活动营销的内 容 销售公司销售部 项目推广定 位确定 项目名称 组团名称 总工办 根据对产 品的理解提出合理 建议 销售部 根据对市 场客户的理解提出 合理建议 销售公司 总工办 销售部 项目核心推广理念确定销售公司 总工办 销售部 SLOGON确定销售公司 销售部 项目核心识 别系统确定 logo确定 销售部 参与项目 核心识别系统的讨 论和确定 销售公司 销售部 VI系统及延展方案确定销售公司 销售部 亮相前项目 知识培训 建筑知识 楼盘背景 项目卖点综述 竞争对 手比较 付款方式 法 律手续 销售技巧等方 面的综合系统培训 销售公司 提供相 关政策培训 法务部 提供相关 政策培训及统一口 径的法律审查 总工办 提供建筑 设计单位 景观设 计公司 建筑风格 各项控规指标 交工标准 户型卖 点资料 全部图纸 等 项目公司 提供施 工材料 施工工艺 重点节点 工程 进度 入住时间 交工标准等资料 销售部 销售公司 法务部 总工办 项目公司 分卖场设立 为实现项目宣传的最大 化 在合理地段设立商 品房展示中心 销售公司 提供外 卖场设计 包装方 案并协助完成包装 卖场相关销售道 具制作 外卖场销售公司 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 确定外部资 源 20 销售道具准 备 现场房型手册 亮相版 总工办 提供各单 体户型图和楼层平 面图 小区摆位图 等 销售公司总工办 售楼处装修装饰及售楼 处内外部指引包装 精 神堡垒 工地围档 吊 旗 道旗 形象墙 指 示牌 资料架 展示架 销售部 提出装饰 及指引系统的合理 化建议 项目公司 组织招 标确定施工单位 协助企划部进行售 楼处内部装修和项 目指引系统的施工 监事会 核算售楼 处装修成本后资产 物资中心进行合同 会签最后履行付款 工作 财务公司 提供装 修及包装所需资金 支持 销售公司 监事会 项目公司 财务公司 销售部 样板间及样板环境指示 说明系统 销售部 协商决定 样板间建造的具体 户型 总工办 提供样板 间户型的详细房型 图和尺寸 项目公司工程指挥 部 组织招标确定 施工单位并施工 组织样板间施工和 节点支持 资产物资中心 样 板间装修成本核算 及合同审批工作 财务公司 提供装 修及包装所需资金 支持 资产物资 中心 监事会 项目公司 财务公司 销售部 沙盘 概念 户型单 体模型 外形 景观 绿化 车棚 能源站点 等位置应明确 总工办 提供项目 整体规划方案和单 体户型图 支持企 划部制作概念沙盘 和单体沙盘 销售部 与销售公 司协商 选定概念 沙盘的方案及单体 沙盘的户型选择 销售公司研发 项目销售 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 21 入市前印刷品的设计 制作 概念楼书 房型 图 DM单 宣传海报等 销售部 各种印刷 类销售道具制作的 确定 总工办 项目研发 设计方面资料的提 供 如平面规划图 景观规划图 房 型图 人行系统 车行系统等 项目公司 提供工 程进度及交工标准 施工材料 施工 工艺等相关方面的 资料 法务部 相关印刷 文件的法律审核以 及合同的审核 销售公司 监事会 项目公司 财务公司 销售部 项目周边主要道路设置 醒目指示系统 销售公司 意向 派筹卡及纪念 礼品 销售公司 联动工作的 准备 配备看房车及看房车的 包装 办公室 提供看房 车及司机 销售公司办公室 进行联动单位的培训和 包装 销售公司 提供重 点联动单位的包装 相关销售道具的 制作 销售部 客资组 销售公司 意向商家签 约 进驻意向书 法务部 合同的谈 判以及审核 商业销售 部运营组 法务部 确定项目亮 相方案 项目形象表情 主题 创意表现确定 销售部 参与讨论 提出建设性意见 销售公司销售部 项目亮相细化方案确定销售公司销售部 项目亮相媒体确定销售公司销售部 项目亮相项目亮相 项目形象出街 媒介组 合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电 梯 法务部 相关印刷 文件的法律审核以 及合同的审核 销售公司法务部 新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心 通 过媒体扩大宣传信 息 销售公司 品牌传播 中心 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 销售道具准 备 22 亮相庆典活动及产品推 介会的宣传和安排 项目公司 项目研 发设计资料 研发 设计专业人士的支 持 销售部 项目亮相 各项工作的配合开 展 电话接听解答 现场客户接待 活动的协同组织等 销售部项目公司 项目开盘前准 备 销售内部资 料 房型 房号及面积对照 表 项目公司 提供房 型本册 技术支持 销管 提供房号及 面积表 销售部 销售公司 项目公司 销控 资产物资中心 确 定考核均价 销售部 和销售现 场根据推盘节奏确 定销控 销售公司 资产物资 中心 客户接待 客户问题汇总及反馈 项目公司 配合解 释 解决客户提出 的工程问题 销售部项目公司 客户积累 意向卡销售 客户梳理 意向销控制定 客户 关系维护 销售公司 意向卡 销售的组织工作 外卖场 意向客户 推荐 客户关系维 护 销售部 销售公司 外卖场 交工标准确定 销售公司 项目公 司 总工办 讨论 并确定项目交工标 准 法务部 法律风险 提示 总工办 法务部 项目公司 销售公司 总工办 价格体系确定 监事会 牵头制定 项目考核指标体系 提供项目经济指 标要求 销售部 对不同组 团 不同楼座 不 同楼层和户型制定 合理的价格体系 销售公司 监事会 销售部 合同准备 房型附图 项目公司 提供所 有房型的房型附图 销售公司项目公司 开 工 开 盘 项目亮相项目亮相 23 交工标准 项目公司 提供已 确定的交工标准 法务部 交工标准 中法律风险的提示 和规避 总工办 审核合同 中的交楼时间及交 工标准 销售公司 法务部 总工办 项目公司 小区摆位 项目公司 负责提 供最终版的总平面 图 销售公司项目公司 合同 附加协议等文本 审查确定 法务部 商品房合 同 附加协议 补 充协议等文本的审 查确定 销售公司法务部 开盘前销售 道具准备 现场房型手册深化版及 最终版 项目公司 提供深 化版房型图手册及 逐步落实形成最终 房型图手册 销售公司项目公司 楼书 宣传海报 折页 物业管理公约 项目公司 协助制 作楼书 折页等 提供技术支持 物业公司 提供物 业管理公约 销售公司 项目公司 物业公司 购房须知 房型图 详 细价格表 总工办 提供项目 详细的房型图 提 供技术支持 销售部 协助销售 公司制定项目楼房 的价格体系 项目公司 提供工 程进度及交工标准 销售公司 销售部 项目公司 售楼处内外展示道具的 统一更换 道旗 吊旗 背板等 销售公司 沙盘 细化景观及外檐 项目公司 提供项 目总规划平面图 协助企划制作沙盘 提供图纸和技术 支持 资产物资 中心 项目公司 样板间 样板环境的指 示系统的数据更新 项目部 负责提供 样板环境图纸和技 术支持 销售公司项目公司 开 工 开 盘 项目开盘前准 备 合同准备 24 销控表及销控贴 认购 书 合同袋 销售部 协助企划 制作销控表 认购 书 合同袋等相关 销售用具 销售公司 资产物资 中心 项目形象的 提升及深化 户外媒体发布 项目形 象及核心理念锻造与深 化 销售公司 报纸媒体发布 项目形 象及核心理念锻造与深 化 销售公司 小众媒体及创新媒体发 布 项目形象及核心理 念锻造与深化 销售公司 开盘信息告 知 媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车 体 电梯 销售公司 银行大协议的签订 财务公司 提供银 行 销售公司财务公司 开盘 开盘庆典活 动 活动形式 演出 说明 会 发布会 与会人员 演艺名人 专家学者 告知途径 报广 海报 门票 DM单 销售部 开盘庆典 活动的组织配合 最大化接待 积累 客户 物业 积极为开盘 庆典活动提供人力 物力支持 销售公司 销售部 物业 客户转化 明确合理流程 接待 回访 邀约客户 完成 客户转协议 转合同工 作 财务公司 收取定 金 购房款 销售公司 签订购 房协议 进行客户 关系维护 协助合 同 文件的签署 销售部 财务公司 销售部 回款落实 销售公司 按照每 月考核指标定时定 额完成销售量 为 回款落实提供支撑 销售公司销售部 日常销 售 月度指标分 解 根据公司资金情况与项 目进程 进行月度指标 分解与调整 销售公司 开 工 开 盘 项目开盘前准 备 开盘前销售 道具准备 25 产品分析 聚焦销售重 点 来电客户分析 来访客 户分析 成交客户分析 未成交客户分析 滞 销产品分析 竞争项 目动态关注 对项目所 处销售阶段进行准确判 断和适时调整 销售公司 阶段性 项目推广总结 根 据库存产品现状 合理安排推广节奏 和推广方向 根据 库存产品现状和考 核指标要求 和销 售协商调整价格体 系 聚焦重点产品 的销售 外卖场 协助项目 销售进行产品 客 户分析 根据聚焦 销售重点推荐可成 交客户 销售部销售公司 月度操作手 册制定 根据财务指标 产品情 况 客户情况 制定月 度的推广策略 销售策 略和重大节点 企划 与企划确定 推广策略 销管 制定销管价 格策略 销售体系 价格监控及 调整 定期进行价格测算 与 销售沟通 根据库存产 品和聚焦销售的重点及 市场形势变化 调整项 目价格 实现项目利润 最大化 监事会 阶段性考 核指标调整 动态 调整项目售价 实 现项目利润最大化 销售公司 根据阶 段性产品销售情况 和库存产品现状 沟通协调销管调整 价格体系 销售部 监事会 销售公司 月度推广计 划执行 报纸媒体 树立项目形 象 宣泄产品卖点 销售部 协同企划 对于项目形象和阶 段性产品宣泄点进 行沟通 确定报广 内容 销售公司销售部 户外媒体 强化项目形 象 聚焦重大节点 销售部 结合阶段 性考核指标和项目 销售情况 确定阶 段性节点的设置和 媒体宣传 销售公司销售部 营销活动 维系老客户 促进老带新 制造新闻 热点烘托项目人气 销售部 协助企划 进行主题营销活动 的组织和配合工作 销售公司销售部 开 工 开 盘 日常销 售 26 客户中心 通过公益性 活动强化客户品牌忠诚 度 加强项目口碑传播 效应 销售 通过与企划 部的沟通交流 创 新性的组织公益性 活动 强化客户忠 诚和树立顺驰品牌 美誉度 逐渐形成 项目的独特卖点 销售公司销售部 销售道具支持 楼书 客户通讯 生活手册折 页 道旗 吊旗 销售部 协同销售 公司制作各种销售 道具 销售公司销售部 客户到访及 接待成交工 作 客户资源利用大客户 社区活动 置业推荐 物业推荐等工作带来大 批意向客户 销售公司 提供DM 单 海报 楼书 单体沙盘等销售道 具支持 销售部销售公司 外卖场客户到访 企划 外卖场销售 道具的及时制作和 补充 路演活动的 组织开展 销售公司销售公司 项目销售现场利用电话 回访老客户 并进行客 户接待成交工作 企划 提供沙盘 单体户型 样板间 等销售道具 销管 提供销控 销售部 通过日常培训 提高销 售人员的接待水平 现 场通过电话回访 邀约 客户到访促成成交 行政 有行政组织 一些专业化的培训 已提高销售员的 销售水平 销售部 月度付款计划及支付 销售部 根据销售 费用发生及以往支 付情况 制定月度 合同支付额度 审 核付款计划并上报 地产集团 财务部 审核价款 单及发票 按资金 情况付款 销售公司 销售公司 财务部 合作方合同签订 销售部 合同签订 及审批工作 法务部 商品房合 同 附加协议等文 本抽查 风险提示 销售公司 确认物 业及置业联动 送 各部门存档 销售公司 销售公司 法务部 回款 制定回款节点 协调银 行及房管局保证按期回 款 财务部 为客户创 造便捷交款条件 快速收款 销售部财务部 开 工 开 盘 日常销 售 月度推广计 划执行 27 月度指标考 核 公司考核指标完成及调 整 销售公司 按当月 完成情况 逐步调 整全年销售回款指 标 财务部 负责编制 月度资金预算 填 列各项目实际发生 数 监事会 销售公司 财务部 项目考核指标完成及调 整 销售公司 按当月 完成情况 调整次 月及全年销售指标 财务部 负责编制 月度资金预算 填 列各项目实际发生 数 项目公司 提供下 月指标落实的政府 相关证件支持 项目公司 提供下 月指标落实的工程 节点支持 统计汇 报工程指标完成情 况及指标调整 提 供月度工程款计划 监事会 销售公司 项目公司 财务部 清盘 清盘后项目各种资料移交 行政中心 接收商 品房合同 协议 优惠单并存档 销售部行政中心 项目销售 招商工作问 题总结 汇 报并存档 项目营销推广效果的监 控 评估 修正 通过 销售体系例会 项目协 调会 部门例会 各种 主题总结会等形式进行 工作总结 指导后期工 作 企划 利用夹报 DM单 电视字幕 路牌等形式宣传清 盘信息 予以清盘 支持 销售体系 工 程 建 设 主体施工 审核施工方 案 施工组 织设计 项目公司 材料进场验 收 施工单位填报材料进场 报验单 项目公司 检验三证 材料出厂合 格证 进入现场的取样 检验证明 建委产品质 量认证 监督现场取 样复试 项目公司 钢筋混凝土 工程 过程 监控 模板分项工程项目公司 开 工 开 盘 日常销 售 28 钢筋分项工程项目公司 预应力分项工程项目公司 混凝土分项工程项目公司 现浇结构分项工程项目公司 装配式结构分项工程项目公司 混凝土结构子分部工程项目公司 配套管线预 埋 项目公司 重要分项工 程及隐蔽工 程质量验收 核心筒剪力墙 裙楼 结构转换层 第一层标 准层 天面层钢筋 项目公司 地下室 裙楼 塔楼标 准层第一层的水暖电管 线预埋 超高层建筑圈梁防雷工 程 避难层管线预埋 项目公司 图纸问题解 决 图纸问题的发现及分析 总工办 配合分析 问题 项目公司总工办 设计变更 总工办 配合完成 设计变更 监事会 核定变更 成本影响 项目公司 总工办 监事会 施工质量问 题 事故处 理 施工质量问题 事故的 分析及调查 总工办 配合分析 问题 项目公司总工办 总工办 处理方案的制定 审核 审批 总工办 配合制定 方案 监事会 核定成本 影响 项目公司 总工办 监事会 总工办 监事会 处理方案的实施项目公司 变更签证 设计变更 与设计沟通 协调 收 发相关变更文件 总工办 配合完成 设计变更 监事会 核定变更 成本影响 项目公司总工办 工程变更 工程变更技术经济分析 总工办 配合技术 分析和进行经济分 析 项目公司总工办 工程变更申请 总工办 协助现场 进行变更签证和测 算变更签证对成本 的影响 对其可行 性进行判断 项目公司总工办 工 程 建 设 主体施工 钢筋混凝土 工程 过程 监控 29 设计变更 现场核实 总工办 配合完成 设计变更 监事会 核定变更 成本影响 项目公司总工办 工程款支付 工程进度的 确认 项目公司 工程款申请 表审批 建立完整 准确的资金 合同台帐 总工办和资产物资 中心 按合同约定 审核付款比例 财务部 审核工程 款的支付 项目公司 总工办 资产物资 中心 财务部 工程款支付 财务部 审核工程 价款单及发票 按 资金情况付款 项目公司 财务部 主体验收备案 施工单位自 评 项目公司 监理对验评 资料审查 现场观感质 量量测和检 查 项目公司 监理组织相 关部门验收 参与单位 工程部 研发 设计 监理 施工 监督部门 总工办 配合参与 验收 项目公司总工办 签定建筑工 程分部工程 主体 验 收表 项目公司 外檐装修材料 确定 总工办和资 产物资中心 定板 考察相关单位及实际工 程 总工办和资产物资 中心 分别从技术 经济方面配合 项目公司 总工办 资产物资 中心 施工样板制 作 项目公司 材料确定 总工办和资产物资 中心 分别从技术 经济方面配合选 用材料 项目公司 总工办 资产物资 中心 甲供 甲分包 材料招标 工 作应有针对性 的提前展开 制定招标计 划 项目公司 编制招标文 件 拟定投标单位 资产物资中心 制 定招标方案 监事 会审核招标方案 项目公司 资产物资 中心 监事会 确定材料招标技术要求 资产物资中心 测 算成本并且组织招 标 项目公司 资产物资 中心 工 程 建 设 变更签证 工程变更 30 确定定标原则 监事会 参与确定 定标原则 项目公司 监事会 考察投标单 位 资产物资中心 组 织考察并提出考察 意见 项目公司 招标 定标 资产物资中心 组 织招标 定标 项目公司 内外檐装修 地面 基层处理 从业主的装修使用 方面提出建议 项目公司 找平层项目公司 面层项目公司 防水 基层处理 施工工艺 施工顺 序 交叉作业时的 成品保护 项目公司 防水层施工项目公司 面层砂浆项目公司 抹灰 基层处理 施工工艺 顺序 外保温施工操作 伸缩缝处理 项目公司 抹灰项目公司 饰面板 砖 排砖项目公司 面砖安装 研发 参与施工样 板进行验收 项目公司 勾缝成品保护项目公司 门窗 型材加工项目公司 安装窗框 从业主使用方面检 查安装效果 项目公司 安装窗扇项目公司 封胶项目公司 轻质隔墙 放线定位项目公司 隔墙砌筑及安装 会 从避免裂缝角 度提出关于隔墙砌 筑材料和施工工艺 的建议 项目公司会 幕墙 幕墙专业设计 总工办 审核幕墙 专业设计图 项目公司 预埋件安装项目公司 龙骨加工及安装项目公司 幕墙面材安装项目公司 封胶会 考虑外墙防水项目公司会 涂饰 基层处理项目公司 底料施工项目公司 面料施工 研发 参与施工样 板进行验收 项目公司 工 程 建 设 甲供 甲分包 材料招标 工 作应有针对性 的提前展开 编制招标文 件 31 各分部分项工程的方案审核 过程 监督验收 成品保护 工种及工序 的协调 项目公司 水 暖 电安 装 室内给水系 统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压 试验 管线的标识 管线的成品保护 项目公司 室内消火栓系统安装项目公司 给水设备安装 安装完成后的打压 试验 管线的标识 管线的成品保护 项目公司 管道防腐 绝热项目公司 室内排水系 统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压 试验 管线的标识 管线的成品保护 项目公司 雨水管道及配件安装 安装完成后的打压 试验 管线的标识 管线的成品保护 项目公司 室内热水供 应系统 管道及配件安装项目公司 辅助设备安装项目公司 防腐 绝热项目公司 卫生器具安 装 卫生器具安装 总工办 参与施工 样板进行验收 项目公司总工办 卫生器具给水配件安装项目公司 卫生器具排水管道安装项目公司 室内采暖系 统 管道及配件安装项目公司 辅助设备及散热器安装项目公司 系统水压试验及调试项目公司 防腐 绝热项目公司 变配电室 变压器 箱式变电所安 装 项目公司 成套配电柜 控制柜和 动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装 项目公司 裸母线 封闭母线 插 接式母线安装 项目公司 电缆沟内和电缆竖井内 电缆敷设 项目公司 电缆头制作 导线连接 和线路电气试验 项目公司 接地装置安装项目公司 避雷引下线和变配电室 接地干线敷设 项目公司 工 程 建 设 内外檐装修 32 供电干线 裸母线 封闭母线 插 接式母线安装 项目公司 桥架安装和桥架内电缆 敷设 项目公司 电缆沟内和电缆竖井电 缆敷设 项目公司 电线 电缆导管和线槽 敷设 项目公司 电线 电缆穿管和线槽 敷线 项目公司 电缆头制作 导线连接 和线路电气试验 项目公司 电气动力 成套配电柜 控制柜和 动力 照明配电箱 盘 及控制柜安装 项目公司 低压电动机 电加热器 及电动执行机构检查 接线 项目