浅谈住房公积金贷款的风险与防范.docx

浅谈住房公积金贷款的风险与防范1999 年 4 月3 日，国务院颁布实施了住房公积金管理条例，标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规范化发展的新时期。住房公积金制度已经逐渐成为我国政策性住房金融的核心。住房公积金制度设立的初衷主要服务于城镇住房体制改革，是房改的一个“中心环节”，在制度设计上主要偏重于职工的权益，操作重心在于制度的推广。随着住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要、在个人住房贷款中所占比例越来越高，现已开始逐渐进入风险暴露期。住房公积金贷款风险管理的重要性和迫切性已不容忽视。现就住房公积金贷款的风险与风险防范谈一下自己的观点。 一、个人住房贷款风险的概念按金融学的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。因此，金融风险是指金融机构在金融业务活动中，由于各种无法事先预料的不确定因素的影响，而使其金融资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性。而个人住房贷款作为一种金融资产，狭义上理解是指借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。 二、住房公积金贷款的主要风险与成因住房公积金贷款属政策性住房贷款，其发放对象基本上是有固定收入且按时缴存住房公积金的参缴人，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。住房公积金管理中心一般面临的贷款风险分两类，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要有市场风险、制度风险与政策风险，非系统性风险主要有信用风险、抵押物风险和操作风险。 1、市场风险。 房地产业是最典型的资金密集型行业。没有金融的支持，也就没有房地产的发展；房地产业的发展又为金融发展和创新提供了广阔的空间。但是，房地产业的发展，也决定了金融业的冷暖安危。房地产市场的大起大落也直接影响了住房公积金贷款的安全，如果住房公积金管理中心不注意防范房地产贷款中的风险，不按照风险防范的有关规定执行，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款；如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公积金管理中心的贷款安全，往往造成住房公积金管理中心将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。 2、制度性风险。制度风险是由住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险，制度性风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。住房公积金管理条例规定，住房公积金管理中心应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。住房公积金贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽定有委托协议，仍难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。这种冲突的存在，一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”，对委托业务不够重视，办理业务相对不够谨慎，加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险，基于节约成本考虑，银行对贷款的回收力度不够。 3、政策风险。（1）抵押房屋处置在司法解释方面的风险。最高人民法院于 2005 年 11 月发布了最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定的司法解释，对设定抵押房屋的处置做出了规定。但此司法解释的第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。依照此司法解释，对于抵押物处置存在障碍。 （2）宏观经济政策变化引起的风险。政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。在某一阶段，如果政府从促进投资的角度，放宽贷款政策，对放贷机构而言，面临的外部风险大大增加。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。 （3）住房公积金政策的特殊性形成的风险。 一是住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。二是住房公积金贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“封闭运作”的政策性住房资金，虽然有力地推进了住房公积金制度的发展，但是，由于住房公积金贷款的期限长，最长可达30年，一旦在贷款期限内遇国家利率调整，存贷差发生变化，住房公积金管理中心难以保证预期的利息收入，甚至因此而发生亏损。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。 4、信用风险。 信用风险又称违约风险，是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因，不愿或无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。住房公积金贷款信用风险来源对象一般指借款人个人，其产生源于三个方面因素：（1）借款人的履约能力出现了问题。一般指借款人个人收入状况恶化，无法偿还借款。具体表现为： 借款人婚姻变化风险。借款人离婚导致家庭收入减少，可能对贷款的正常偿还造成风险；还有就是借款人离异后经常不去办理房屋产权变更登记手续，造成房屋的实际占有人与实际登记的所有权人不一致，或者法院判决中的所有权人与实际登记的所有权人不一致。此种情形下，会发生借款人变更或者借款人不明的情形，从而危及放贷机构的权益。 借款人刑事风险。刑事风险主要指在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，从而影响其还款能力的风险。借款人有可能被提起刑事附带民事赔偿诉讼，要求借款人赔偿其犯罪行为导致的民事上的财产损失。借款人在被处以刑罚的情况下，通常其收入能力随之丧失，个人财产亦会被收归国有或者赔偿给受害人，其中包括被抵押的财产，住房公积金管理中心的权益当然也会受到损害。 借款人失业、丧失劳动能力导致收入下降、失去收入来源；或是借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋、不原还款，都会给住房公积金管理中心造成损失。国家经济政策的变化。如在税收、公务员等人群的收入调整、物价水平和政策的调整等方面会影响到借款人的偿还能力，从而也给住房公积金管理中心带来风险。 （2）借款人的履约意愿出现了问题。这主要是借款人的品格决定的。借款人品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在负债期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款人必须是诚实可信的。不过，借款人品格是难以用科学方法加以计量的，一般只能根据过去的一记录和经验对借款人进行评价。如果存在完备的信用档案，那么借款人在过去时间里违约的次数基本上可以反映出借款人的品格。 （3）信息的高度不对称。信息不对称主要体现在住房公积金管理中心不能全面掌握借款人所提供的贷款资料的真实性、抵押物价值评估准确性及个人信用状况。 5、抵押物风险。 抵押物风险主要包括房地产价格风险和房地产法律风险。住房公积金个人住房抵押贷款款区别于其他贷款的主要特征之一，就是大部分贷款以房地产作抵押，以抵押为预防信贷风险的主要屏障。 （1）房地产价格风险是在抵押贷款期间，由于市场上房价下跌，或因某种自然灾害造成房产的毁坏和贬值，使得抵押物现有市场价值低于借款人未偿还贷款余额，从而造成的信贷风险。 （2）房地产法律风险是指房地产产权和房地产交易过程中法律纠纷带来的信贷风险。主要表现为：房屋权属不清晰造成的风险。根据我国担保法规定，下列房屋不得抵押： 所有权、使用权不明或者有争议的房屋； 依法被查封、扣押、监管的房屋； 依法不得抵押的房屋。 如果房屋权属不清晰，住房公积金管理中心无法确保抵押物的范围符合有关法律规定，以不能抵押的房屋为贷款设定抵押，造成抵押登记工作无法正常进行，一旦借款人拒绝偿还贷款，将给贷款的追偿工作带来很大的困难。 房屋重复抵押的风险。重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形，担保法第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。” 对于是否允许重复抵押是有争议的，但无论是否允许重复抵押，对于序位在后的抵押权人，其抵押权都得不到有效保障，均存在追偿权无法实现的风险。由于目前住房公积金管理中心、商业银行及抵押登记管理部门没有实现资源共享，很难保证发放的住房公积金贷款中抵押房屋不存在重复问题。 抵押房屋未经登记的风险。抵押合同只有经过法定登记部门的登记才有效，抵押权才具有对抗第三人的效力。但在实际操作中，由于操作失误或借款人故意不办理抵押，无法保证贷款在房屋权属方面最重要的他项权利抵押权的确立，给贷款的正常回收带来风险。 期房风险。期房要经历一个或长或短的开发周期，一系列不确定因素都意味着购买期房并以此抵押的住房公积金贷款要承担一定的风险。假设抵押登记成立，在房屋建成交付使用之前，一旦借款人不还款，住房公积金管理中心在处置抵押物时，抵押物实现的价值低于贷款金额，就造成期房贷款的风险。 抵押物灭失的风险。抵押物的灭失是指抵押的财产由于某种原因而不复存在。导致抵押物灭失的有自然力作用（即地震、水灾、山体滑坡等）和人为作用（如战争、拆迁、政府强制行为等）。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭，除非抵押物的灭失得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。 6、操作风险。 操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统故障或失误等外部事件造成损失的风险。就住房公积金管理中心内部来说主要表现在以下方面： （1）人员因素引起的操作风险。主要是人员结构与人员素质参差不齐，岗位设置不合理，金融、会计等专业人员缺乏，人情贷款时有发生。如对不具备贷款资格的亲朋好友审批发放贷款、不顾借款者的还款能力超额放贷、审贷过程把关不严、甚至弄虚作假、欺上瞒下，埋下风险隐患。 （2）流程因素引发的操作风险。一是流程设计不合理，表现在规章制度设计落后，过于笼统、粗放，操作弹性过大、容易造成员工之间相互推诿、扯皮；二是流程执行不严格，制度流程当摆设，相当于一纸空文，操作风险随时可能爆发。 （3）系统因素导致的操作风险。目前，住房公积金在我国实行属地化封闭管理，全国 300 多个地级以上城市设立住房公积金管理中心，相应就有 300 多种管理方式，上百种的住房公积金管理系统，很多情况下，住房公积金管理中心和受托银行在系统开发上各自为战，住房公积金管理中心在技术、资金、风险控制手段和经验均不占优的情况下，片面强调管理的主体地位，不能有效利用受托银行强大的技术优势和丰富的风险管理经验，没有与受托银行管理系统实现对接，资源浪费和重复开发现象非常严重。而且，住房公积金管理中心在应对可能发生的利用计算机进行的高智能犯罪方面缺乏预警和应急措施。 三、住房公积金贷款的风险防范措施 住房公积金贷款风险防范除需要加强产业研究、洞察政策变化、提高前瞻判断、遵循审慎原则、规范市场竞争外。还要采取如下的措施：1、强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，达到风险控制与风险承担主体的统一。即住房公积金贷款均由住房公积金管理中心自行审批，受托银行负责办理放款及回收贷款的业务。 2、建立科学的住房公积金贷款审批机制。住房公积金贷款涉及面广、人多，它不仅覆盖住房公积金管理中心所在城区，还要遍布市所管辖的县镇，如果没有一套合理科学的贷款审批机制，住房公积金贷款管理就会失控，势必面临很大操作风险。为防范贷款决策中操作风险，科学合理进行住房公积金贷款审批。一是要完善贷款审批程序，规避信贷风险。以徐州市住房公积金管理中心为例，徐州市住房公积金管理中心贷款实行分级审批制度和大额贷款集体会审制度。信贷人员根据自己的岗位与权限对贷款进行分级审批，超过权限的，要报送上一级权限审批，遇到大额贷款还要以会议或会签的形式进行集体研究审批，实现了信贷审批决策的科学化和民主化；二是住房公积金中心和委托贷款银行之间应建立联席会议制度，通过定期交流，加强沟通，着力缓解目前信息不对称的状况，进而达到信息共享，共防风险的目的；三是实行审贷分离制度。 3、完善贷前审查制度。 住房公积金管理中心收到借款人的申请及相关材料后，要对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节。一要在公积金中心内部建立信贷人员责任制度。信贷人员要对自己审批的贷款项目负责到底，一旦出现风险，要追究相应的责任。而且要把信贷人员的工作长期化，以保证信贷工作的长期性、连续性和稳定性。二要加强贷前审查的深度和广度。既要审查贷款申请人的资信和其所提交的相关材料，又要加强对抵押物的审查。要与借款人进行面谈，了解其贷款的意图，利用个人征信系统对借款人资信进行审查，对于抵押物的审查要着眼于易于保值，易于变现，易于抵押以及易于估价的房地产。三要对委托银行建立考核机制。根据财政部要求，住房公积金管理中心应按一定的标准向委托银行支付贷款代办手续费，因此，管理中心对委托银行要将代办手续费与贷款工作质量挂钩，根据考核情况支付手续费。徐州市住房公积金管理中心在贷前审查方面的工作就做得非常细致，中心建立了贷款责任终身追究制度，对信贷人员经常进行业务培训，不断提高信贷人员的工作责任心和业务素质。中心还加强贷前审查的深度和广度，制定了房地产开发企业资信及其项目评估操作规程，设有专人对房地产开发企业及其所开发的楼盘项目进行贷前调查，在登记备案后进行准入，防止开发企业资金断裂，所开发的楼盘形成“烂尾”，确保抵押物的真实性与合法性。中心与委托银行定期签订委托贷款协议，制定配套的考核办法，根据考核情况支付手续费，很大程度上提高了委托银行的责任心。 4、严格贷中审查。 在贷款审查中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。通过人民银行的信用评价系统，对商业贷款和信用卡使用过程中有不良记录的住房公积金缴存人，在其申请住房公积金贷款时，通过降低贷款额度、增加保证人等方式，应对可能出现的信用风险。 5、加强贷后管理。 贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息收回之日止的贷款管理。一笔贷款业务经过审批之后，开始进入还款阶段，这个阶段对于住房公积金管理中心来讲也很关键。在漫长的还款期内，由于各种不确定因素的存在而使住房公积金贷款存在出现各种风险的可能。要加强贷后管理，首先，要建立住房公积金贷款业务档案，该档案要从借款人申请贷款时开始将借款人的相关资料一记录在案，以备今后检查之用。其次，建立信息化风险预警体系。对借款人贷后的信用信息要认真收集，如借款人依合同约定归还贷款本息情况借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况保证人保证资格和保证能力变化情况抵押物保管及其价值变化情况有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律法规相抵触需要变更、修改和补充之处贷款资产风险程度、变化情况及趋势其他关系到债权实现和保障的内容而且要细分不良贷款的具体成因，对有不良个人信用行为的居民，通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在发生不良信用行为之后，不仅在公积金管理中心的监控预警机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。最后，根据住房公积金贷款业务档案，将住房抵押贷款划分风险等级，风险越大，检查的频率越高，并对检查的结果提出相应的解决方案。6、强化贷款担保，转移贷款风险，建立贷款全额担保模式。房地产担保机构一般由政府出资设立，公信力强，运作规范，认同度较高。住房公积金管理中心应与房地产担保机构合作，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平，转移住房公积金贷款的风险，推进住房公积金贷款业务发展。担保机构为借款人向住房公积金管理中心提供保证并承担连带责任，借款人再向担保机构提供有效担保，一旦借款人不能还款，则由担保机构承担连带偿还本息的责任，这样一来，住房公积金管理中心及时转移了住房公积金贷款风险，有效解决了抵押物估价不实和处置难的问题。同时，解决了住房公积金中心在办理二手房购房贷款的过程中，以及期房贷款、现房贷款业务中面临的阶段性担保问题。 徐州市住房公积金管理中心自成立之日就引入