八种房地产融资方式总结.doc

八种房地产融资方式总结报告一、银行贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。二、上市融资 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。三、房地产债券融资（企业债券融资） 通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。五、房地产信托 我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。房地产信托在资金运用上的形式多种多样：如可通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金，或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。 六、房地产信托投资基金 房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红，收益与股市、债市的相关性较低且长期回报较高、较稳定。它的优点是通过资金的集中为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。而且投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。另一方面也为房地产建设的资金来源提供了一种渠道。但在国内由于相应制度不健全，操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益时缴税以及收益向投资人进行分配时缴税)，因此对投资回报率要求较高，这使得国内的房地产公司一般难以承受，政府可以通过增大税收优惠、改革税收制度解决此问题。七、海外地产基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金的投资。然而，要使海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，需要国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。 八、其他方式 1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。2、私募融资。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。其中，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。而其缺陷是：私募房地产信托基金的投资标的和募集的基金份额流动性均不强，而且融资过程不太规范且不易监管；私募发行股票也存在范围有限、流动性不强的问题。 3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。 4、合作开发。随着土地供应量减少，开发商取得