项目论证管路流程.doc

项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 1 页 共 78 页 项目论证管理流程项目论证管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 2 页 共 78 页 目 录 一 流程图一 流程图 3 二 二 管理标准概况管理标准概况 4 三 三 职责职责 4 四 四 管理流程节点说明管理流程节点说明 5 五 五 引用流程引用流程 7 六 六 支持文件支持文件 7 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 3 页 共 78 页 一 流程图一 流程图 项项目目论论证证管管理理流流程程 编编制制年年度度土土地地储储备备计计划划预预可可研研阶阶段段项项目目运运作作决决策策阶阶段段 财财务务管管理理中中心心相相关关部部门门工工程程管管理理中中心心 技技术术中中心心 预预算算 部部 财财务务管管理理中中心心相相关关分分管管领领导导运运营营管管理理中中心心投投资资发发展展中中心心总总裁裁支支持持性性文文件件 审审核核 设设计计分分管管领领导导 编编制制年年度度土土地地储储备备 计计划划 预预可可研研报报告告 收收集集土土地地信信息息 寻寻找找符符合合选选择择标标准准 的的项项目目 年年度度土土地地储储备备计计划划 表表 土土地地信信息息登登记记表表 目目标标城城市市市市场场研研究究 项项目目进进展展情情况况月月报报 制制定定公公司司战战略略规规划划 下下发发土土地地储储备备计计划划 编编制制通通知知 年年度度预预算算管管理理流流 程程 实实地地调调研研 初初步步洽洽 谈谈 起起草草预预可可研研报报告告 并并申申请请立立项项 审审批批 立立项项申申请请单单 成成立立项项目目论论证证工工作作 小小组组 组组织织项项目目可可行行性性研研 究究 成成本本估估算算确确认认相相关关指指标标综综合合研研究究 完完成成项项目目可可研研报报告告 组组织织评评审审审审批批 参参与与招招拍拍挂挂 签签订订正正式式合合同同 项项目目尽尽职职调调查查报报告告 是是否否新新项项 目目 制制定定招招拍拍挂挂策策略略 是是 组组织织合合同同谈谈判判 组组织织尽尽职职调调查查 否否 可可行行性性研研究究报报告告 项项目目综综合合评评审审纪纪要要 项项目目议议案案模模板板 起起草草投投资资协协议议 审审批批 目目标标地地块块市市场场分分析析 提提供供协协助助 市市政政调调研研和和工工期期排排 定定 提提供供协协助助 确确认认开开发发节节点点 财财务务核核算算部部和和综综合合管管理理 部部 法法务务 提提供供配配合合 开开始始 结结束束 集集团团各各部部门门参参与与制制 定定 组组织织评评审审审审批批 开开发发 设设计计 营营销销 工工 程程 财财务务 成成本本 运运营营 行行政政分分管管领领导导参参加加评评审审 审审核核审审核核 审审核核 审审核核 设设计计分分管管领领导导 开开发发 设设计计 工工程程 成成本本 营营 销销 运运营营 行行政政分分管管领领导导参参加加评评审审 审审核核 审审核核 审审核核 设设计计分分管管领领导导 审审核核 开开发发分分管管领领导导 综综合合管管理理部部制制定定项项 目目部部人人力力资资源源计计划划 会会签签 财财务务核核算算部部参参加加会会签签 审审批批 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 4 页 共 78 页 二 二 管理标准概况管理标准概况 目的目的 为保持公司可持续发展 在寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证 有效规 避风险 提高项目决策的规范性和计划性 适用范围适用范围公司房地产开发新项目论证工作 以及为之展开的相应研究工作 术语和定义术语和定义 1 新项目论证 包含 论 和 证 两个过程 即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预 测 最后针对预测的综合效果进行可行性求证 2 房地产土地储备 为保证公司未来项目开发的土地需求 而预先进行的以控制土地开发权力 为目的购入土地的行为 3 可行性研究 就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析 并在此基础上对 项目的经济效果进行预测 为投资决策提供依据 4 新项目 在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目 主导及参与部门主导及参与部门投资发展中心 主导 集团各部门 三 三 职责职责 部门部门管理流程职责分工管理流程职责分工 投资发展中心投资发展中心 1 编制年度土地储备计划 2 目标城市市场研究 3 收集土地信息 4 寻找符合选择标准的项目 5 实地调研 初步洽谈 6 目标地块市场分析 7 起草预可研报告 并申请立项 8 成立项目论证工作小组 9 组织项目可行性研究 10 组织项目可研报告综合研究 11 完成项目可研报告 12 组织项目可研报告评审 13 组织合同谈判 14 组织尽职调查 15 制定招拍挂策略 16 参与土地招拍挂 17 起草投资协议 18 签订正式合同 技术设计中心 预技术设计中心 预 算部 算部 1 参与制定集团战略规划 2 协助起草预可研报告 3 负责项目可行性研究成本估算部分 4 协助项目可行性研究 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 5 页 共 78 页 续表 部门部门管理流程职责分工 运营管理中心运营管理中心 1 制定公司战略规划 2 组织公司战略规划评审 3 下发土地储备计划编制通知 4 审核年度土地储备计划 5 负责确认项目开发节点 集团各部门集团各部门 1 参与制定集团战略规划 2 为集团参与土地招拍挂提供协助 投资发展中心领导投资发展中心领导 1 参与评审集团战略规划 2 审核集团战略规划成果 3 审核集团土地储备计划 4 审核项目拓展预可研报告 5 协助提供土地信息 6 评审项目拓展预可研报告 7 审核项目拓展预可研报告 8 审核项目可研报告 总裁总裁 1 审批集团战略规划成果 2 审批年度土地储备计划 3 协助提供土地信息 4 审批项目拓展预可研报告 5 审批项目可研报告 6 审批集团投资协议 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 6 页 共 78 页 四 四 管理流程节点说明管理流程节点说明 步骤步骤1 1 制订公司战略规划 制订公司战略规划 1 运营管理中心负责组织制定集团战略规划 集团各部门参与编制 2 运营管理中心组织集团战略规划评审 开发 设计 营销 工程 财务 成本分管领导 运营 行政分管领导参加评审 3 运营管理中心根据各分管领导评审意见修改战略规划后报相关领导审批 4 审批 审批 总裁 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入 重要输出重要输出 步骤步骤2 2 编制年度土地储备计划 编制年度土地储备计划 1 集团战略规划审批通过后 运营管理中心下发土地储备计划编制通知到投资发展中心 2 投资发展中心日常负责研究动态土地相关信息 做到及时收集 及时分析与研究 其成果 定期汇总 形成基础研究信息库 基础研究包含土地市场研究 房地产相关政策法规研究 竞 争对手研究等内容 3 投资发展中心以基础研究的成果为基础进行土地储备计划的编制 以公司年度战略规划指 导编制 公司年度土地储备计划 计划编制完成后报运营管理中心 部门分管领导审核 总裁 审批 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 公司年度土地储备计划 步骤步骤3 3 信息收集与甄别 信息收集与甄别 1 投资发展中心负责土地信息的收集 汇总 整理和总结等 信息来源包括 1 1 政府 企业公告类 从相关报纸或政府 企业公告处提前获得政府出让土地信息公告或企 业转让土地信息招投标 拍卖 挂牌信息公告 1 2 其他被动收集信息类 包括集团各部门获得的土地信息 集团领导获得的土地信息 土地 信息人来电 传真 约访 推介等 1 3 其他主动收集信息类 了解各行政区历史用地 农村工商发展用地和旧城改造的信息 根 据公司发展战略 主动与土地方接触 了解是否有转让或合作意向 2 投资发展中心根据对土地信息的初步判断 结合目标城市市场研究结果 筛选并提出 重点 进入地块 建议 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 项目进展情况月报 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 7 页 共 78 页 续表 步骤步骤4 4 编制预可研报告 编制预可研报告 1 投资发展中心负责组织项目实地勘察 周边市场调查和初步洽谈等工作 结合目标地块市 场分析资料 开始编写 项目预可研报告 2 技术设计中心 预算部 根据项目基本情况 市场初步调研 初步产品定位 项目概念规 划草案等资料 做出初步经济测算 3 工程管理部根据项目基本情况提供项目施工计划草案 以协助完成 项目预可研报告 4 投资发展中心依据项目初步规划草案 完成 项目预可研报告 5 对于合作项目 投资发展中心负责商务谈判的前期准备 制定谈判计划 配合部门分管领 导或总裁的谈判工作 关于合作方式 土地价格 经济指标等重要的谈判信息需填入 商务谈 判记录 6 投资发展中心填写 立项申请单 报设计分管领导审核 总裁审批 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 预可研报告 立项申请单 步骤步骤5 5 组织项目可行性研究 组织项目可行性研究 1 项目可行性研究是对新项目投资评估的详细论证 2 投资发展中心负责组织成立项目论证工作小组并负责可行性研究的整体工作 3 投资发展中心负责进一步完善项目背景调研 包括项目获得方式的流程 土地方资信情况 项目所在区域的环境和配套 规划和未来发展趋势等 4 工程管理部负责市政调研和工期排定 5 技术设计中心 预算部 根据各专业部门提供的规划 成本 销售计划等资料 完成可行 性研究的成本指标测算部分 6 财务核算部负责确认相关财务测算指标 7 运营管理中心负责确认项目开发时间节点 8 投资发展中心负责完成 可行性研究报告 汇总整合工作 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 可行性研究报告 步骤步骤6 6 组织项目可行性研究报告评审 组织项目可行性研究报告评审 1 报告汇总后 投资发展中心组织可研报告评审 开发 设计 营销 工程 财务 成本 运营 行政分管领导参加评审 2 投资发展中心根据各分管领导评审意见修改完善项目可行性研究报告后报设计分管领导审 核 总裁审批 3 新项目投资决策通过后 投资发展中心组织开展具体的获得项目土地的工作 并将相关资 料存档 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 1 项目综合评审纪要 2 项目议案 模板 项目论证管理流程项目论证管理流程 编号 JY TZ LC001 版号 A 0 页码 第 8 页 共 78 页 续表 步骤步骤7 7 参加土地招拍挂 获取土地 参加土地招拍挂 获取土地 1 投资发展中心负责与土地提供方进行沟通洽谈 部门分管领导参与沟通洽谈活动 2 投资发展中心在部门分管领导的指导下负责制定招拍挂策略 为土地招拍挂做准备 集团 各相关部门提供协助 3 竞拍成功后 集团根据国土局招标文件附带的土地出让合同文本制定合同 投资发展中心 财务核算部审核并会签合同文本 4 合同文本需经开发分管领导审核 总裁审批 5 审批通过后投资发展中心组织签订正式投资协议 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 步骤步骤8 8 收购项目 土地获取 收购项目 土地获取 1 如为投资出让方式获得土地 投资发展中心分管领导主持与土地卖方就价格 合作方式 付款方式等内容进行洽谈 2 投资发展中心根据合同谈判内容 起草 修订投资协议文本 投资协议由法律人员协助审核 修改 保证合同内容实现谈判目的并有效降低风险 3 在正式签订合同之前 应由投资发展中心牵头 综合管理部 法务 和财务核算部配合对 合作方及项目进行尽职调查 内容包括市场开发调查 工程调查 法律调查 财务调查等 4 投资协议需经开发分管领导审核 总裁审批 5 审批通过后投资发展中心组织签订正式投资协议 工作工作 内容内容 的简的简 要叙要叙 述述 重要输入重要输入重要输出重要输出 项目尽职调查报告 五 五 引用流程引用流程 5 1 年度预算管理流程 六 六 支