房地产前期策划流程.xls

房房地地产产前前期期策策划划流流程程 阶阶段段具具体体研研究究流流程程研研究究内内容容研研究究的的对对象象 可可行行性性研研究究 市场分析包括宏观市场和区域市场 可行性研究是指在投资决策前 对建设项目进行全面的技术经济分析 论 证的过程 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门 签订协议 合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 市场预测包括供给预测 需求预测 价格预测 收入 成本 费用预测销售收入 土地成本 建安成本 市政配套费 管理费 税费等 财务评估 静态指标 成本利润率 销售利润率 动态指标 净现值 内涵报酬率 投资周期 盈亏平衡分析关键是找到盈亏平衡点 即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数 目标值的变化百分比 参数值变 动的百分比 风险评估 风险分析又称概率分析 利用概率值来研究不同因素的概率分布 从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述 对方案的风险 情况做出比较准确的判断 项项目目研研究究 宏观环境分析 经济环境 宏观政策及经济形势 通胀 利率 汇率等 重大事件及其影响 如北京2008年奥运会 上海2010年世博会 城市经济状况 GDP 人均收入等 城市建设 城市规划 固定资产投资 拆迁计划等 人口及其变化状况 总量 新增家庭数 外来常驻人口比例等 房地产市场环境 结构及其规模 一 二 三级市场 板块布局 热点区域 行业成熟度 产品丰富度 外来开发商的进入程度 项目价值分析 区位价值分析 产业分布 第三产业 旅游经济 高新技术产业 物流等 街区价值 土地级别 区域功能定位 人文历史价值等 项目资源分析 自然 山景 海景 湖景等 人文景观 交通资源 公交 高速路 机场 火车站 港口等 配套资源 购物 教育 医疗 文化 娱乐等 竞争环境分析 同区位 同类型 同价位竞争项目分析 通过对在地段 产品 价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行 分析 寻求突破创新和差异化 经典楼盘分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析 总结其成功和不足为我所用 产品特色 产品理念 建筑风格 产品组合 面积配比 户型特点 推广手法 广告诉求 媒体运用 推广节奏等 销售策略 其他成功因素 成功案例分析主要包括 开发策略 产品特色 推广手法 销售策略 其他成功因素 潜在客户分析 确定研究对象主要包括 周边客群 历史客群 特有客群 投资客群 新生客群 确定研究内容 需求特点 置业能力 客户基本特征 包括家庭结构 文化背景 职业 区属工作地点 现有居 住状况等 得出调研结论 未来的市场状况 1 2 3年片区内供应量预测 2 价格走势预测 3 需求趋势预测 4 客户消费趋势预测 可能的客户 1 客户可能的区域 项项目目研研究究 项目价值分析 区位价值分析 2 客户层面 3 购买力情况 可能的产品 1 产品类型 2 产品设计创新点 3 可能的价格 总价 单价 项项目目定定位位 SWOT分析优势 劣势 机会 威胁 客户定位根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群 产品定位 产品定位内容 包括定位描述和设计要点 规划设计建设 配套设施 产品建设 社区服 务建设 产品定位策略客户导向与市场导向相结合 价格定位 价格定位的考虑因素 竞争项目的价格定位 产品的特色 开发 商的品牌 未来的市场状况 经济收益分析 开发商看重的是 内部收益率 IRR 和净现值 NPV 小业主看重投资回报率 市市场场推推广广 1 卖点提炼 地段包括 交通条件 配套资源 自然 人文景观 未来规划远景 产品包括 规模 建筑风格 园林特点 户型特点 价格 新型建材 工艺 附加值 包括 开发商品牌 物管品牌 建筑设计公司品牌 园林设计公司品牌 承建商 产品概念 倡导的生活方式 2 项目总体形象设计 形象表现系统包括 案名 logo 标准色和形象推广语 3 推广费用预算 1 确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平 视 项目情况定 2 确定各主要费用项目的预算比例 现场包装 媒体费用 活动 费用 预留费用等 3 确定各推广阶段推广费用预算比例 蓄势期 强销期 蓄销期 尾盘期 项项目目研研究究 得出调研结论 可能的客户 4 确定各推广阶段内各项费用的详细预算 4 现场包装方案 户外大牌 如何选择 工地围板 如何体现项目特色 售楼处设计方案 如何选址 如何设计 看楼通道方案 示范园林 示范单位 选取什么单位 设计什么样的风格 5 制定销售策略 1 销售次序 2 销售时机 销售时机选择的一般办法 避开竞争高峰 抢占市场先机 迎合热点事件 借势发挥 房展会 假期等 与竞争对手同时发售 与工程进度有关 如豪宅一般现房销售