全国物业管理示范大厦标准评分细则工程部实施方案.xls

北北京京市市实实施施全全国国物物业业管管理理示示范范大大厦厦标标准准评评分分细细则则 检检查查标标准准检检查查内内容容评评分分细细则则跟跟办办部部门门 1 按规划要求建设 房屋及 配套设施投入使用 1 建设用地规划许可证 符合1分 实际情况与规划不 符的 每一项扣0 2分 材料 中每缺一项扣0 2分 其中第3 项中缺少4种以上的扣0 2分 第5项无临建房屋的不扣分 2 建设工程规划许可证 3 规划图纸 六图二书 即1 1000比例尺 的现状图 规划总平面图 道路规划图 竖向 规划图 市政设施管网综合规划图 绿地规划 图 详详细细规规划划说说明明书书 环环境境预预评评价价书书 4 与规划部门往来文件 5 临建房屋批准手续 如有临建房屋 备注 以上所有资料 图纸要有相关批准部门 加盖审批章 2 己办理接管验收手续 一一 物物业业公公司司验验收收记记录录及及问问题题处处理理情情况况 符合1分 第一项无验收记录 或处理情况记录的扣0 1分 第二项收集资料中每缺一项扣 0 1分 二二 物物业业公公司司收收集集资资料料 1 大厦竣工总平面图工程部 2 单体建筑 结构 设备安装竣工图工程部 3 附属公建配套设施 地下管网工程竣工图 4 有关设施 设备安装 使用和维护保养技 术资料 工程部 5 各单项工程竣工验收证明材料工程部 6 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7 房屋销售清单和产权资料 8 公共配套设施的产权及收益归属清单 9 供水 供暖的试压报告工程部 11 大厦物业管理建立健全 各项管理制度 各岗位工作 标准 并制定具体的落实措 施和考核办法 一一 各各项项管管理理制制度度 符合2分 1 制度建立健全1 分 每缺一项扣0 1分 其中没 有管理的不扣分 2 岗位职 责 工作程序 工作标准 考 核办法 考核记录建立健全1 分 发现一处不符合扣0 2分 未制定考核办法扣0 5分 1 房屋管理制度 2 零维修管理制度 3 大中修工程管理制度 4 回访制度 5 供水管理制度 6 供暖管理制度 7 电梯管理制度 15 档案管理制度 二二 各各级级 各各类类人人员员的的岗岗位位职职责责 工工作作程程序序 工工作作标标准准 考考核核办办法法 考考核核记记录录 12 物业管理企业的管理人 员和专业技术人员持证上岗 员工统一着装 佩带明显 标志 工作规范 作风严谨 1 物业管理岗位证书 经理 部门经理 管 理人员 符合1分 管理人员 专业技术 人员 每发现1人无上岗证书 扣0 1分 着装及标志符合0 3分 发现1 人不符合扣0 1分 最多不得 超过5人 2 各类专业人员的专业上岗证书 电工 电梯司机 会计等 3 员工统一着装 4 员工佩戴工作牌 13 物业管理企业应用计算 机 智能化设备等现代化管 理手段 提高管理效率 一 计算机应用情况和智能化 对讲 监控等 设备的使用情况 符合1分 使用计算机或智能 化设备的为基本符合1分 其 中没有智能化设备的扣0 2分 查询资料中每缺一项扣0 2 分 二 计算机查询资料包括 1 房屋 设备等基数 2 分户档案 3 费用收支情况 4 房屋 设备普查资料 5 房屋 设备修缮资料 15 房屋及其共用设施设备 档案资料 含 技术档案 权属档案 经营管理档案 齐全 分类成册 管理完善 查阅方便 一一 房房屋屋及及设设备备基基础础资资料料 符合1分 包括房屋总平面图 地下管网图 房屋数量 种类 用途分类统计成册 房屋及 共用设施设备大中修记录 共 用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐 每缺一项扣0 1分 1 房屋总平面图 2 地下管网图 3 规划批准文件 4 竣工和接管验收档案资料 见第2条要求 二二 房房屋屋产产权权产产藉藉资资料料 1 房屋产权情况清册 2 共用部位 共用设施设备的产权情况 数 量 分摊原则和分摊系数 三三 物物业业管管理理经经营营管管理理资资料料 1 分户管理记录 2 房屋数量 种类 用途分类统计表 3 大厦情况表 4 房屋安全普查表 上年度和本年度 5 房屋完好等级评定记录 6 大 中 小修和检查记录 7 设施设备台帐 8 设施设备运行记录 9 房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和 使用记录 10 资料分类成册 有目录并查阅方便 17 建立24小时值班制度 设立服务电话 接受业主和 使用人对物业管理服务报修 求助 建议 问询 质疑 投诉等各类信息的收集和 反馈 并及时处理 有回访 制度和记录 1 执行值班制度情况 值班表 值班记录 符合2分 1 值班制度不符合 扣0 5分 2 未设立服务电 话的扣0 5分 3 发现一处 处理不及时扣0 2分 最多不 得超过三处 4 回访记录与 实际情况不符的 发现一处扣 0 1分 最多不得超过四次 回 访比例不符合要求的扣0 3分 无回访记录的扣0 5分 2 设立服务电话并在明显位置公布电话号码 3 来电 接待记录和处理记录 4 问题处理及时 回访记录 与派工单内容 相符 比例符合要求 30 并按月统计 装订 19 建立并落实维修服务承 诺制 零修急修及时率100 返修率不高于1 并有回 访记录 1 明显位置公布维修服务的承诺 符合2分 1 建立并落实1分 建立但未落实扣0 5分 未建 立扣1分 2 及时率符合0 5 分 每降低1个百分点扣0 1分 返修率符合0 3分 不符合0 分 2 服务承诺的落实情况记录 3 派工单和统计表 及时率 返修率 4 回访记录 见第17条要求 二二 房房屋屋管管理理及及维维修修养养护护 9 9分分 2 无违反规划私搭乱建 无 擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分 发现一处私搭乱建或 擅自改变房屋用途均扣0 5分 5 空调安装位置统一 冷凝 水集中收集 支架无锈蚀 1 安装位置统一 要求横平竖直 符合2分 每发现一处不符合扣 0 4分 2 有冷凝水收集管 3 空调支架无生锈现象 13 物业管理企业应用计算 机 智能化设备等现代化管 理手段 提高管理效率 符合1分 使用计算机或智能 化设备的为基本符合1分 其 中没有智能化设备的扣0 2分 查询资料中每缺一项扣0 2 分 三三 共共用用设设备备管管理理 3535 分分 一一 综综合合要要求求 4 4分分 1 制订设备安全运行 岗位 责任制 定期巡回检查 维 护保养 运行记录管理 维 修档案管理制度 并严格执 行 1 设备运行记录 符合1分 每发现一处不符合扣 0 3分 2 操作人员岗位责任制 3 设备巡回检查记录 4 设备维护记录和定期保养记录 2 设备及机房环境整洁 无 杂物 灰尘 无鼠 虫害发 生 机房环境符合设备要求 1 机房内房间 设备清洁无杂物 符合1分 每发现一处不符合扣 0 4分 2 机房有挡鼠板 无鼠 虫 3 有环境要求的设备在机房内要有温 湿度 计等 3 配备所需专业技术人员 严格执行操作规程 1 配备所需专业技术人员 职称证明 符合1分 发现一处不符合扣 0 5分 2 操作记录 4 设备良好 运行正常 一 年内无重大管理责任事故 设备运行 重大事故发生情况 符合1分 正常运行1分 发生 重大事故的扣1分 二二 供供电电系系统统 3 3分分 1 保证正常供电 限电 停 电有明确的审批权限并按规 定时间通知住用户 1 有关通知及记录 符合1分 每发现一处不符合扣 0 5分 2 限电 停电审批资料 2 制订临时用电管理措施与 停电应急处理措施并严格执 行 1 临时用电管理措施 符合1分 临时用电措施 停电 应急预案不符合的各扣0 5分 2 停电应急处理预案 3 备用应急发电机可随时起 用 1 备用应急发电机的维修保养记录 符合1分 每发现一处不符合扣 0 5分 2 备用应急发电机的试运行记录 三三 弱弱电电系系统统 2 2分分 1 按工作标准规定时间排除 故障 保证各弱电系统正常 工作 1 弱电系统分项巡视记录 符合1分 每发现一处不符合扣 0 4分 含变电室防鼠板高60 公分以上 放鼠药 2 弱电系统维修记录 2 监控系统等智能化设施设 备运行正常 有记录并按规 定期限保存 1 系统运行正常 符合1分 每发现一处不符合扣 0 4分 2 监控录影带按规定保存 3 系统运行 测试记录 五五 电电梯梯系系统统 6 6分分 1 电梯准用证 年检合格证 维修保养合同完备 1 电梯准用证 安全许可证 符合1分 每发现一处不符合扣 0 4分 2 电梯年检合格证 3 电梯维修保养合同 2 电梯按规定时间运行 安 全设施齐全 通风 照明及 附属设施完好 1 电梯运行时间明示 如24小时运行可不公 布 符合1分 每发现一处不符合 扣0 2分 2 电梯机房通风情况 3 电梯轿厢照明情况 4 电梯保养记录 5 电梯检修记录 3 轿厢 井道 机房保持清 洁 现场保持清洁 符合1分 轿厢应干净 井道应 清洁 无垃圾杂物 机房门道槽 应无杂物 发现一起不合格扣 0 2分 4 电梯由专业队伍维修保养 维修 保养人员持证上岗 1 维保人员上岗证书 符合1分 每发现一处不符合扣 0 5分 2 维保方的企业营业执照 5 运行出现故障后 维修人 员应在规定时间内到达现场 维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分 发现一处不符合规定 的扣0 5分 6 运行出现险情后 应有排 除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分 有预案但内容不完善 或相关人员不熟悉处理措施扣 0 5分 无预案的扣0 5分 六六 给给排排水水系系统统 9 9分分 1 建立大厦用水 供水管理 制度 积极协助用户安排合 理的用水和节水计划 1 大厦节水计划 符合1分 每缺一项扣0 5分 2 大厦节水措施 2 设备 阀门 管道工作正 常 无跑冒滴漏 1 设备日常巡视记录 符合1分 每发现一处不符合 扣0 2分 2 设备现场工作正常 3 按规定对二次供水蓄水池 设施设备进行清洁 消毒 二次供水卫生许可证 水质 化验单 操作人员健康合格 证齐全 水池 水箱清洁卫 生 无二次污染 1 蓄水池清洗记录 符合2分 每发现一项不符合扣 0 3分 2 蓄水池消毒记录 3 二次供水卫生许可证 4 水质化验单 5 操作人员健康证 6 水箱间卫生检查记录 7 现场水箱间清洁 水箱加锁 4 高压水泵 水池 水箱有 严格的管理措施 水池 水 箱周围无污染隐患 1 供水设备管理措施落实情况记录 符合1分 没有管理措施扣 0 5分 水箱周围每发现一处 隐患扣0 2分 2 供水设备现场保持清洁 5 限水 停水按规定时间通 知住用户 1 限水 停水通知 符合1分 每发现一处不符合扣 0 5分 2 停水的临时供水预案 6 排水系统通畅 汛期道路 无积水 地下室 车库 设 备房无积水 浸泡发生 1 排水系统清淘记录 符合1分 每发现一处不符合扣 0 5分 2 地下室 车库等设施设备的检查记录 7 遇有事故 维修人员在规 定时间内进行抢修 无大面 积跑水 泛水 长时间停水 现象 1 派工单20分钟到达现场 符合1分 有投诉或未在规定时 间内到达现场的扣0 5分 2 无关于严重跑水 长时间停水的投诉 8 制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案 符合1分 无处理预案扣0 5 分 有预案内容不完善扣0 5 分 七七 空空调调系系统统 3 3分分 1 中央空调系统运行正常 水塔运行正常且噪音不超标 无严重滴漏水现象 1 运行记录 符合1分 有空调设备运行和巡 视记录0 5分 无测试报告的 扣0 5分2 巡视记录 3 水塔噪声测试报告 2 中央空调系统出现运行故 障后 维修人员在规定时间 内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分 管理制度中有到达现 场时间规定的为基本符合0 5 分 未执行扣0 5分 3 制定中央空调发生故障应 急处理方案 1 中央空调发生故障应急处理预案 符合1分 无应急处理预案扣1 分 有预案但不完善扣0 5分 记录与预案不符合扣0 5分 2 相关记录与方案相符 八八 供供暖暖供供气气系系统统 3 3 分分 1 锅炉供暖设备 煤气设备 燃气设备完好 运行正常 1 设备检修记录 检修工作在9月底前完成 符合1分 每发现一处不符合扣 0 3分 2 设备运行记录 3 值班记录 24小时有人值班 投诉记录 少于3 4 值班电话 报修地点公布 2 管道 阀门无跑冒滴漏现 象及事故隐患 1 巡视记录 符合1分 每发现一处不符合 扣0 4分 2 保养记录 3 现场符合要求 3 北方地区冬季供暖居室内 温度不得低于16摄氏度 测温记录 符合1分 有上一年的测温记录 但不完整的扣0 5分 无记录 扣1分 四四 共共用用设设施施管管理理 4 4分分 1 共用配套服务设施完好 无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1