房地产基础知识及成本管理(1).ppt

房地产开发基础知识与成本控制 房地产发展史 第一节 房地产开发流程 第二节 房地产项目成本控制 第三节 第一节房地产发展史1 房地产开发基本概念2 房地产的起源3 房地产经历的4个阶段4 房地产经历的3个时代1 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上 按照城市规划要求进行建设的基础设施 2 房地产起源1980年4月 邓小平同志提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 从此拉开了住房制度改革的序幕 中国的房地产才开始进入起步阶段 3 房地产经历4个阶段 1 1979 1991年 房地产市场萌芽阶2 1991 1999年 房地产炒作与调整阶段3 1999 2007年 房地产快速发展阶段4 2007 2012年 房地产调整阶段 4 房地产经历的3个时代 第二节房地产开发流程 房地产开发流程有四个阶段1 项目立项阶段2 项目前期准备阶段3 项目建设阶段4 项目销售及售后服务阶段 1 项目立项阶段 1 1 地块可行性研究报告1 2 土地竞拍 办理土地使用证1 3 申领项目 选址意见书 和 项目立项批文 1 4 申领规划红线图 规划设计条件通知书等文件1 5 申领 建设用地规划许可证 2 项目前期准备阶段 2 1 选择地勘单位和设计单位2 2 申领 工程规划许可证 和 施工许可证 2 3 做好 三通一平 工作2 4 选择总承包单位和监理单位 3 项目建设阶段 3 1 总承包单位进场3 2 施工过程中加强项目工程管理与监控3 3 项目竣工验收 项目部进场前工作准备计划 4 项目销售及售后服务阶段 4 1 与物业公司签订物业委托管理合同4 2 申领 商品房预售许可证 4 3 办理竣工后的产权登记手续4 4 做好物业管理 2 房地产的五证书 一建设用地规划许可证二 国有土地使用证三 建设工程规划许可证四 建设工程施工许可证五 销售许可证 第三节 房地产项目成本控制 成本控制管理 1 成本控制的概念2 房地产项目成本组成3 成本控制的方法4 成本控制的组织措施5 成本的全过程控制6 建筑安装工程成本 1 成本控制的概念 1 1 成本的概念 是指企业为完成项目任务所耗费的各项生产费用的总和 1 2 控制的概念 通俗地说 控就是掌握 制就是限制 从科学的定义来说 控制是指按照一定的条件和预定的目标 对一个过程或一系列事件施加影响 使其达到预定目标的一种有组织的行动 1 3 成本控制的概念 而成本控制就是根据预定的成本目标 对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导 限制和监督 发现偏差 及时纠正 以保证更好地实现预定的成本目标 促使成本不断降低 2 房地产项目成本组成 1 土地成本 2 前期工程成本 3 建筑安装工程成本 4 市政公共设施费 5 企业管理费 6 贷款利息 7 税费 8 其它管理费 2 1 房地产项目各成本具体内容 2 11 土地成本 房地产开发多以拍卖而取得土地 因此土地费用约占整个成本构成的20 30 并有进一步上升的趋势 2 1 2 前期工程成本 包括 可行性研究费 前期规划设计 施工图设计费 地质勘查费以及现场 三通一平 等 它在整个成本构成中所占比例为6 2 1 3 建筑安装工程成本 是指房屋建造过程中所直接或间接发生的建筑工程 设备及安装工程费等 在整个成本构成中所占比例较大 约占40 50 2 1 4 市政公共设施费 包括基础设施和公共配套设施费两部分 基础设施费是指道路 自来水 污水 电力 电信 绿化等的建设费用 公共配套设施费是指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非盈利性的公共设施 如学校 幼儿园 医院等 和各种盈利性的配套设施如菜市场 超市等所发生的费用 在房地产开发成本构成中约占10 20 2 1 5 管理费 开发公司管理人员工资 办公费 差旅费 养老保险费等 在房地产开发成本构成中约占2 2 1 6 贷款利息 房地产因开发周期长 投资数额大 必须借助银行 因融资额度大小不确定 在房地产开发成本构成中比例不稳定 2 1 7 税费 包括两部分 税收和行政性费用 行政性费用是指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用 项目繁多且不规范 包括征地管理费 商品房交易管理费 人防费 煤气增容费 在房地产开发成本构成中约占10 15 2 1 8 其它管理费 销售广告费 各种不可预见费用等 在房地产开发成本构成中约占5 10 3 成本控制的方法1 全过程成本控制2 全方位成本控制3 全员成本控制 4 成本控制的组织措施 4 1 成立成本控制小组 由公司总经理牵头 定期 季或半年 对各个项目的开发成本进行全面的分析 评估 检查 对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施 4 2 在项目开始阶段建立成本控制目标 并将目标分解 即按土建 装饰 水电 消防 弱电 绿化等 责任落实到部门和人头 5 成本全过程控制 5 1 土地成本5 2 前期工程成本5 3 建筑安装工程成本5 4 市政公共设施费5 5 企业管理费5 6 贷款利息5 7 税费5 8 其它管理费 5 2 前期工程成本 5 2 1 可行性研究报告阶段5 2 2 前期规划阶段5 2 3 施工图设计阶段5 2 4 地质勘察阶段 5 2 1 可行性研究报告阶段 对投资区域和投资环境进行研究 分析 根据自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策等进行综合分析预测 找到最有利的投资机会 为投资机会的选择提供依据 5 2 2 前期规划阶段 规划设计阶段的控制做到 事前控制 其直接对工程造价的影响可达75 80 所以该阶段控制要点和控制内容相当重要 基本原则是 周密规划设计 科学研讨和审核 严格控制预算 并采取以下措施 5 2 2 1 推行设计招标 择优选择设计单位5 2 2 2 开展限额设计5 2 2 3 采用合同措施控制造价5 2 2 4 成本跟踪审核 5 2 2 1 推行设计招标 择优选择设计单位 1 将建筑方案和经济方案相结合的设计进行招标 这样既可选出高水平 善沟通的设计单位 又可促进设计单位在项目整体的空间布局 建筑造型 使用功能和景观环境设计上开拓创新 在降低工程造价上下功夫 2 在招标过程中 还应注重对设计师的能力 敬业 团队意识和成本意识上考量 5 2 2 2 开展限额设计 1 合同中明确每平米钢筋 混凝土含量 以及投资估算 并和设计费挂钩 2 设计标准一定要与项目的市场定位相适应 不要一味追求质量高 新颖 华而不实等多余的功能和标准 积极推行合理成本 利润下的设计价值进行前期控制 3 开发公司应积极与设计人员积极配合并进行有效的沟通 提供规划设计任务书 如产品的定位要求 主力客户群和户型配比 建筑风格及套型面积配比等 4 材料档次符合项目定位 如外墙门窗 楼梯 底层入户大堂 电梯前室等装修 5 2 2 3 采用合同措施控制造价 1 按合同对设计的质量与进度进行跟踪 2 对设计变更进行约束3 成本估算与设计精密结合 5 2 2 4 成本跟踪审核 成本控制应该是一项全员参与的工作 如工程部 设计部 成本部 营销策划部等管理部门要充分协调沟通 如各部门密切配合制定详细的设计任务书 并对设计单位的设计方案和施工图 工程项目的结构形式 装修标准 材料设备选型 设计的合理性和安全等进行全面的评估和审核 5 2 3 施工图设计阶段 5 2 3 1 土石方设计及施工5 2 3 2 基坑支护设计5 2 3 3 地基处理5 2 3 4 结构 建筑安装工程设计 5 2 3 1 土石方设计及施工 减少动土次数 重点控制挖运方数量 即土方尽量采取场内挖填平衡 5 2 3 2 基坑支护设计 1 基坑支护的类型 2 支护设计的优化 5 2 3 3 地基处理 1 地基处理的类型混凝土换填 CFG桩 高压旋喷 预制桩 方桩 管桩等 2 地基处理优化设计 5 2 3 4 结构 建筑工程设计 1 结构工程设计 是成本控制的重点 在满足设计规范的要求下 尽可能的降低成本 如从控制钢筋 混凝土含量着手采取限额设计 2 建筑安装工程 主要从建筑材料着手 重点对住宅外墙砖 外墙门窗 室内装修 公共部分装修 设备 电梯 配电箱 等制定经济指标值 5 2 4 地质勘察 1 招标选取有经验和有实力的单位进行地勘施工 地勘工作要加强监管2 地基承载力的取值在规范允许的情况下尽量高3 抗浮设计水位的标高尽量低 减少抗浮锚杆的设计和施工 6 建筑安装工程成本 6 1 招投标与合同订立阶段成本的控制6 2 施工阶段工程成本的控制6 3 竣工结算阶段工程成本控制 6 1 招投标与合同订立阶段成本的控制 6 1 1 工程招投标6 1 2 工程合同价款的确定6 1 3 标底或预算控制价的编制 6 1 1 工程招投标经过招投标 多家单位投标报价 同时再次与多家单位进行议标 使工程发包价能尽量接近标底 从而使开发成本降低 6 1 2 工程合同价款的确定 1 固定价格合同 2 可调价格合同 3 成本加酬金 1 固定总价合同 1 固定总价合同 承包人对工程造价造价包干 施工期间不作调整 在总价合同中 业主对总投资有数 在施工中可以控制好投资 承包人在总价合同中承担主要风险 仅适用于工程量不大且能精确计算 工期较短 技术不复杂 风险不大的项目 2 综合单价固定 不作调整 而工程量按实际发生量计算 按实计量 是工程量清单计价模式的主要作法 承包人对价格要有充分把握 但工程量确定要双方确认适用各类工程项目 风险由双方分摊 2 可调价格合同 1 合同价格在施工期可随价格变化而调整 调整的方法和范围在合同中约定 适用范围广 风险可以合理分摊 争执和变化多 不易控制投资 一般适用工期较长的工程项目 3 成本加酬金 1 业主向承包人支付实际成本 并按事先约定的通过竞争的费率支付酬金的合同 适用需立即开展的项目 如震后救灾 风险很大的项目等 业主不易控制造价 承包人不注意减低成本 风险全部由业主承担 但承包人报酬也较低 6 1 3 标底及预算控制价的编制 1 标底的概念标底是招标人为了实现工程施工发包而提出的招标价格 它是招标人对招标工程的期望价格 所以标底也是工程成本的表现形式之一 2 预算控制价的概念预算控制价是招标人在招标过程中为了保证招标顺利 有序的进行 防止投标人串标 围标而提出的招标价格 它是招标人对招标工程的最高限价 投标人只能在预算控制价以内投标报价 它也是工程成本的表现形式之一 3 标底和预算控制价的区别 标底一般都作为评标的基准价 以投标人的投标报价最接近标底为最优报价 而预算控制价是投标报价的最高限价 投标报价超出预算控制价为废标 标底必须保密 而预算控制价必须在招标文件中公布 6 2 施工阶段工程成本的控制 1 加强施工前的图纸审核 严格控制工程变更 尽量使变更发生在开工前 2 加强合同管理 控制工程索赔的产生 3 加强人员 材料消耗的管理 4 加强价格信息管理 做好材料 设备采购工作 5 严格按合同规定拨付工程进度款 1 工程变更 1 在工程项目的实施过程中 由于项目施工属于动态化管理的原因 常常会出现设计 工程量 进度计划 使用材料等方面的变化 这些变化统称为工程变更 2 工程变更的控制2 1 不提高建设标准2 2 不影响建设工期2 3 建立工程变更制度 2 加强合同管理和控制工程索赔的产生1 加强施工过程中的合同管理 在施工过程中 有些特殊的部位或专业 需要随着工程的进展而签署有关分包合同 这就需要对分包合同要规范 细致 严密的签订 如果合同中的条款及相关附件描述模糊 就很容易在施工过程中被 偷梁换柱 影响工程质量和成本 相反 严密的合同条款 对可能发生的各种情况具有前瞻性 2 工程索赔 2 1 工程索赔通常是指在工程履行过程中 合同当事人一方非自身原因或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失 权利损害时 通过一定的合法程序向对方提出经济 工期补偿的要求 2 2 索赔包括工期索赔和费用索赔 3 处理索赔的原则 由业主或监理工程师的责任 承包人可得到工期和费用的索赔是由客观原因 不可抗力 原因 承包人只能得到工期补偿 是由承包人原因引起 不能得到工期和费用的索赔 4 索赔的控制 具有前瞻意识 预防索赔事件的发生 完善合同内容及合同管理 合理运用反索赔 3 加强材料的管理制度 1 进场材料质量验收制度2 工具管理制度3 限额领退料制度4 材料节约制度5 周转材料使用与维修制度 4 加强价格信息管理 做好材料 设备采购工作 1 对于大宗材料 大型设备的采购 必须进行招标采购 通过考察综合评选 采用相对价格较低 保证质量的材料和设备 2 对工程所需的材料 设备 应根据需要数量 规格 使用时间等作出采购计划 周密部署 确保工期 3 建立与材料 设备供货商的战略合作 5 严格按合同规定拨付工程进度款 1 当工程进度达到合同规定付款的要求时 要根据工程计量的结果 扣除不合格的工程量 及时支付进度款 2 当工程进度没有达到合同规定付款要求时 不能提前支付工程款 尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处 但这样就会造成开发商投资