（工商管理专业论文）大连市中华路商业区发展战略研究.pdf

摘要 大连市东北的窗口城市 是东北老工业基地振兴的排头兵 中华路商业区作 为大连市政府 大大连 建设规划的三大商业区之 和青泥洼商业区 西安路 商业区两个传统商业区并列 在资源和能力上具有后发优势 也有先天不足 华 南集团作为中华路商业区的主要承建和管理单位 重要性也无容簧疑 因此在大 连市经济发展的背景下 研究中华路商业区多面临的机遇和挑战 进而提出中华 路商业区的发展战略 对大连市发展和华南集团的发展都具有重要的意义 位于大连市主城区北部的中华路商业 是由大连华南集团有限责任公司为主 发起人单位建设的现代化 国际性商业新区 既是连接大连主城区与新城区的枢 纽地带 又是大连市市政府实施 大大连 战略的重点发展区域 大连市现有三 大商业区面临着定位单一 功能重叠 形式趋同等弊端 通过中华路商业区战略 发展研究 深刻探讨商业区的定位与战略目标制定等问题 对大连市其它商业区 发展也具有一定的借鉴意义 本文首先回顾了针对中华路商业区的发展需要提出所要研究的问题 并通过 概念的回顾和相关理论的简单综述提出了本文的研究思路和技术路线 第一章 在回顾具有借鉴意义的国内外商业区的发展现状和大连市商业区的发展规划之 后 对中华路商业区的现状进行了分析 第二章 根据上述基本情况分析 通 过s w o t 分析工具对中华路商业区相关的优势 劣势 机会和威胁进行了深入 地探讨 进而提出了中华路商业区的市场定位和战略规划 第三章 最后从代 大连市政府和华南集团两个角度探讨了实施中华路商业区所需要的保障问题 第 四章 关键词 中华路商业区 定位 战略 保障 a b s tr a c t a st h ew i n d o wc i t yo fn o r t h e a s to fc h i n a d a l i a np l a y sal e a d i n gr o l e i nt h e r e v i v a lo ft h en o r t h e a s to l di n d u s t r yb a s e t h ez h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c ti so n eo f t h et h r e em a i nb u s i n e s sd i s t r i c t s w h i c ha r ep a r to f t h e b i gd a l i a n p l a n n i n go f t h e c i t yg o v e r n m e n t c o m p a r e dw i t ht h eo t h e rt w ob u s i n e s s sd i s t r i c t s q i n g n i w a a n d x i a n l ub u s i n e s sd i s t r i c t z h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c th a sb o t ht h ea f t e r c o m i n g a d v a n t a g ea n di n b o md i s a d v a n t a g ei nt e r m so f r e s o u r c ea n da b i l i t y h u a n a ng r o u p w h i c hi si nc h a r g eo ft h eb u i l d i n ga n dm a n a g i n go f z h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c t p l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h ew h o l ep r o j e c t t h e r e f o r ei ti so fg r e a ts i g n i f i c a n c et ot h e d e v e l o p m e n to fb o t hd a l i a nc i t ya n dh u a n a ng r o u pt os t u d yt h eo p p o r t u n i t ya n d c h a l l e n g e a n da d v a n c et h es t r a t e g yo f z h o n g h u a l u b u s s i n e s sd i s 荫c ti nt h ec o n t e x to f d a l i a ne c o n o m y s i t u a t e di nt h en o r t hp a r to fd a l j a nc i t y h u a n a nb u s i n e s sd i s t r i c ti 8am o d e m i n t e r n a t i o n a ln e wb u s i n e s sa r e as p o n s o r e db yt h eh u a n a ng r o u p i ti sn o to n l yt h e c o n n e c t i n gp a r to ft h en l a i na n dn e wc i t yz o n e b u ta l s ot h ek e ya r e ao ft h e b i g d a l l a n s t r a t e g y t h e t h r e em a i nb u s i n e s sd i s t r i c t sn o wh a v es i m i l a r p o s i t i o n i n g f u n c t i o na n df o r m w h i c hi s am a l a d yo fd a l t a nb u s i n e s s s oi ti s i m p o r t a n tt os t u d yt h es t r a t e g yo fz h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c t a n dp r o b ei n t ot h e s t r a t e g i cp r o b l e ms u c ha st h ep o s i t i o n i n ga n dt a r g e t i n go f b u s i n e s sd i s t r i c t s a n di ti s a l s oau s e f u lr e f e r e n c eo fo t h e rb u s i n e s sd i s t r i c t si nd a l t a n t h e p a c e r f i r s td e s c r i b et h er e s e a r c h p r o b l e m f o rt h e d e v e l o p m e n t o f z h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c t t h e nt h er e s e a r c hp a t ha f t e rr e v i e w i n gt h ec o e l a t i v e c o n c e p t s a n d t h e o r i e s c h a p t e r i a f t e rs t u d y i n gt h es i t u a t i o no fb u s i n e s s d i s t r i c t sh o m ea n da b r o a d a n dt h ep l a n n i n go fb u s t n e s sd i s t r i c t s0 f d a l j a n w ea n a l y s et h ec o n d i t i o no fz h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c t c h a p t e r 1 1 b a s e do nt h a t w ee x a m i n et h es t r e t g t h s w e a k n e s s e s o p p o r t u n it i e s a n dt h r e a t so fz h o n g h u a l ub u s i n e s s sd is t r i c tu s i n gt h es w o tm e t h o d a n d t h e np r e s e n tt h em a r k e tp o s i t i o n i n ga n ds t r a t e g yp l a n n i n go fz h o n g h u a l u b u s i h e s sd i s t z i c t c h a p t e r l i i i nt h e1 a s tp a r tw ee l a b o r a t et h ee n s u r i n g m e a s u r e m e n to ft h es t r a t e g yf r o mt h es i d eo f b o t ht h ec it yg o v e r n m e n t a n dh u a n a ng r o u p c h a p t e r i v k e yw o r d s z h o n g h u a l ub u s i n e s sd i s t r i c t p o s i t i o n i n g s t r a t e g y e n s u r i n g m e a s l l r e m e n t 大连理工大学e m b a 学位论文 原创声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下开展研究工作 所取得的成果 除文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得大连理工大学或其他教 育机构的学位或证书而产生的成果 如学位论文等 对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体均已在文中以明确方式标明 本人完全意识到本声明的法律后 果 并愿为此承担一切法律责任 学位论文作者 签字 带舻 日期 2 0 0 5 年6 月i 8 日 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学宜论文作者及指导教师完全了解 大连理工大学硕士 博士学位论文版 权使用规定 同意大连理工大学保留芳向国家有关部门或机构送交学位论文的 复印件和电予版 允许论文被查阅和借阅 本人授权大连理工大学可以将本学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索 也可采用影印 缩印或扫描等 复制手段保存和汇编学位论文 保密口 在 年解密后适用本授权书 本学位论文属于 不保密矗 请在以上方框内打 4 作者签名 指导导师签 付a 魂红年 月必 大连市中华路商业区发展战略研究 1 问题的提出 1 1 选题源起 城市 作为人口 经济活动和科学文化活动集聚的地域空问 承载着多种经 济功能和社会功能 从城市和空间结构和功能分区来看 尽管各城市的商业区所 占面积比例很小 但它却是最能综合反映一个城市经济发展水平及其经济吸引力 和辐射力的区域 因为它最能体现城市的集中性这一最突出的特征 因此常常被 称为 城市的橱窗 据中国步行商业街工作委员会不完全统计 截止到现在 全国县级以上城市 商业街存量已超过3 0 0 0 条 步行商业街存量已超过2 0 0 条 以每条街平均6 0 0 米长度计 全国城市商业街长度累汁已超过1 8 0 0 公里 以每条街平均建筑规模 5 力 平米计 全国城市裔业街崽规模累计已超过j 5 亿平米 一些城市的新建商 业街长度正在从l 公里 2 公里延长到3 公罩 不断刷新创造新记录 更多的城 市规划在未来的5 1 0 年内即将打造l o 条甚至更多的商业街 可以预汁 在未来 的2 3 年内 全国商业街的数量将超过5 0 0 0 条 城市商业区的规划与发展 需要综合考虑城市的人口状况 自然环境 历史 文化因素 社会经济发展水平及相应的国家经济政策与制度等多方面的因素 大 连市作为东北地区的重要商贸中心 零售商业在大连市的经济社会发展中具有举 足轻重的位置 2 0 0 2 年 大连市一改以往 不求最大 但求最佳 约城市发展 战略 提出建设 大大连 这种战略客观上要求大连商业的发展规划要突破地 域性的商业概念 形成大商业 大流通 大市场的格局 而商业区的培植和发展 无疑是商业发展的重要增长点 可以实现 以点带面 联动发展 的商业格局 经过多年的发展 大连市已经具有良好的商业区发展基础 已经形成颇具规 模的青泥沣桥 天津街商务区和规划发展中的西安路商业区 根据全面建设 大大连 的发展战略 2 0 0 4 年 大连市委 市政府又及时地提出了规划和建 设大连市第三大商业区 中华路商业区的发展部署 规划中的大连中华路商业 区将与天津街商业中心 西安路商业中心形成三足鼎立之势 成为大连市主城区 的三大商业中心之一 这必将进一步推进大连市商业的全面发展 因此 在建设 大大连 和大力发展大连市商业的背景下 以中华路商业区为主题深入研究大 连市商业区的发展战略意义重大 这不仅对规划和建设中华路商业区具有重要的 指导意义 更可以通过此次研究 深入而详细地探讨国内外商业区的发展现状和 战略 并以此推动大连市商业向纵深发展 大连市中华路商业区发展战略研究 1 2 相关概念 i 商业区 中国大百科全书 建筑园林城市规划卷 中给出的商业区定义是 城市 巾全市级 或区级 商业网点集中的地区 传统意义的商业区一般都是位于老 城中心区 发展历史悠久的城市商业区 例如 北京的王府井商业区 上海的南 京路商业区 南京的新街口商务区和大连的青泥洼 天津街商务区等 从国际 上大都市的发展来看 商业区往往包含在城市中心区中 与商业区相关的概念是 城市中心区 和 中心商务区 吴明伟 孔令龙 陈联指出 城市中心区在国内外都还没有明确的定义 国外研究一般采用 d o w n t o w n 与c r d c e n t r a lr e t a i ld i s t r i c t 表达 城市中心区 这一概念r 2 在 欧美大城市中 城市中心区与c b d c e n t r a lb u s i n e s s d i s t r i c t 中心商务区 表 现为时间上的继起性 是同一个地区职能的演替过程 因此城市中心区的商业与 现代商务职能常常共存于一个地域内 以致c r d 或者d o w n t o w n 都不能准确表 达城市中心区的全部内涵 3 j 鉴于此d d r y p k e m a 推荐使用较为规范 贴切的 c i t yc e n t e r 一词代替上两者以表达 城市中一t b 区 的概念 这也反映了欧美国家 城市中心区空间位置比较固定而功能不断扩充的特点 4 1 2 商业街 商业街是以大量的零售业店铺为主体 聚集于一定的地点 构成有一定长度 的街区 各家店铺互补而形成的具有零售机能的供人们常往的购物场所 它是随着城市的繁荣与发展而自然出现的 从2 0 世纪7 0 年代开始 在欧美 各围普遍实施城市复兴计划时 被统一纳入城市整体规划之中进行设计和建设 逐步形成了现代意义上的商业街 根据西方国家有关专家的研究表明 商j i k 街就 其发展演变的历程而言 大致可分为近邻型 地域型 广域型和超广域型等四种 类型的商业街 3 商业中心 现代商业中心 s h o p p i n gc e n t e r 往往是商业购物 交往 娱乐及休憩于一 体的综合空间环境 从发达国家的商业发展看 商业中心可分为郊区商业中心 城市商业中心与商业综合体 郊区商业中心 郊区商业中一t b 的兴起是大城市城区衰落高速公路网发达的 产物 以美国为例 2 0 世纪5 0 年代起郊区商业中心开始风行 6 0 7 0 年代达到 发展高潮 每年以约1 0 0 0 个新的商业中心的速度增长 这类商业中心一般建于 大城市外围的高速公路旁 交通十分便捷 占地一般数公顷至数十公顷不等 不 同的连锁商店 百货公司与快餐店构成巨大的建筑群体 体现了商店 餐饮分散 连锁经营的特点 大连市中华路商业区发展战略研究 城市商业中心 大城市中产阶级外移及中心区商业向外辐射更加剧了市中 心的衰退 城市长期发展而形成的磁力逐渐消失 这无疑加剧了城市中心区社会 文化 商业与环境的危机 7 0 年代由于西方世界的石油危机及经济衰退 使人 们不得不重新从能源与环境的角度重新评价与认识城市中心区的作用与效益 并 探讨人与城市之间的有机关系 对城市环境与人的重新思考使人们确立了对城市 的信念 并逐步认识到城市环境保护与更新的社会与经济效益 在对城市环境改 造在措施上一反过去大规模的清理美化运动 而是通过对旧区和历史区域的市政 改善 邻罩更新等手段谨慎而切实地提高城市环境素质 并在方法上强调公众参 与 历史学家 社会学家和规划师密切配合 城市中心商业综台体 市中心往往地价昂贵 因此在商业丌发的过程中将 多种功能集中于一组建筑之内 它不仅解决用地紧张的矛盾 同时各种功能之间 互相协调与促进 构成商业综合体 一般的商业综合体包括商业 餐饮 车库 办公室或公寓 有的还包括剧场 会议中心等内容 集商业 娱乐 镁饮 办公 等于一体 这类商业综合体在设计上往往将商业购物与内部交通或公共娱乐休憩 部分相对分离 公共部分经过谨慎设计作为交往 娱乐的共享空间 同时将传统 的商业街道概念引入室内场所设计 丰富多彩的室内外环境为商业中心注入新的 活力 i 3 商业区的研究综述 1 城市地理学视角的研究 城市地理学对商业区研究的特点是以克里斯塔勒中心地理论为基础 着眼点 为区域商业体系 从宏观空间布局上分析各城市商业区的地位 关系 演化 国 内以现代地理学方法对城市商业体系进行研究始于上世纪八十年代初 其时徐 放 宁越敏一北一南两位学者先后对北京 上海两大城市的商业体系进行的分析 论证 开创了国内现代商业地理研究的先河 徐放通过实证调查 应用克里斯塔 勒的中心地理论解释了当时北京商业区空间体系 指出北京当时高等级商业区由 于过于集中而导致环境恶劣 交通不便而不利于市民购物方便的弊病 从而提出 改造王府井特色商业区和根据中心地模式增加次级城市商业区以缓解中心商业 区过于集中的弊病等建议 5 1 宁越敏也以对上海市区商业中心区位进行了探讨 较徐放的研究更进一步的是宁越敏在商业网点评级分类的步骤中采用了当时颇 为新颖的聚类分析方法 从而使对上海商业中心的分级更为科学和合理 这两 位学者的研究成果对国内商业地理研究产生了深远影响 商业地理研究在9 0 年代末期进入了一个新的发展期 国内学者在借鉴国外 商业研究的基础上不断开拓商业地理研究新领域 出现了一批针对新城市商业地 理现象的研究 如张素丽从微观角度出发 探讨了在零售商业企业发展战略中市 盔垄塑皇生堕堂些堡垄壁些堕型塑一 场定位与地理定位的重要性及两者关系f 7 陈忠暖等运用因子生态分析方法分析 了昆明市商业地域的存在问题 提出加强昆明市中心商业区建设的建议 忤宗卿 柴彦威提出了新的城市商业空间研究框架 指出现阶段城市商业活动研究重点应 侧重于以下几个闽题鸭城市商业连锁经营研究 c b d 与社区商业活动研究 商业离心化和商业郊区化研究 虚拟商圈研究等 易峥 况光贤对9 0 年代重 庆零售商业离心化进行了研究 对城市中心区一与近郊区商业发展的关系进行了 探讨 林耿 张水清分别探讨了城市商业业态与商业空间的关系i i i 1 2 2 城市规划学视角的研究 在商业区研究中 城市规划界的研究成果占了大部分比例 相较于城市地理 学研究 城市规划学科对城市商业区的研究实用性较强 较为具体 一般性研究 比例较少 如赵民以上海黄浦区城市中心地段为例进行了研究 通过大量的资料 搜集 应用效益费用分析方法 评估了城市商业发展与其造成的交通问题之间的 利弊得失 夏祖华提出我国商业街区应从商业经济计划 步行化 发展模式三方 面借鉴国外城市的成功经验 l3 郑煜深入分析了城市中心商业区的城市设计要 素 以此为基础探讨了中心商业区城市设计的目标和原则f 1 4 j l j 康琳结台规戈4 实例 颇有见地地提出了关于我国商业街区形态演变的四个发展原则 系统性 对商业区局部改造应着眼于广域城市环境 延续性 既要汲取商业街区长期积 淀形成的精华 又要与创新并重 继往开来 创造历史 意象性 商业区形态 应具有通俗 整合的性质 开放性 商业街区布局形态是一个动态连续的过程 没有终极形态 如此等等i 3 c b d 步行街区 r b d 关系的研究 与发达国家许多城市不同 在我国大城市中 现代意义上的c b d 往往在新 区建设 历史上城市中心区 d o w n t o w n 与c b d 在空间上往往是分开的 如大 连市筹划兴建的星海湾中心商务区就是在新城区规划建设的 9 0 年代后期起 国内学术界开始全面借鉴吸收国外步行街建设的经验 根据国内商业街建设特点 进行大量理论与实践相结合的研究 李和平介绍了现代步行商业街的本质特征 环境构成特点与规划设计原则1 1 7 l r b d 游憩商业区 研究兴起于欧美国家 我国地理学者在上世纪9 0 年代 末进行城市旅游研究时引入r b d 的概念i 8 近年来 针对c b d 步行街区和 r b d 之间关系的研究r 盏成为热点 李泳探讨了c b d 与步行街的关系 认为步 行街常设于c b d 的 硬核 部分 是协调c b d 内交通要素 解决人车矛盾的必 然途径 同时对步行街概念的活化 可以解决c b d 内 城市建筑文化的保护 城市历史层次文化的保护 城市环境艺术的创造等问题 h g 因此 步行街建设 是c b d 功能优化的重要体现 古诗韵 保继刚则对c b d 与r b d 的关系进行了 研究 阐述了两者的区别与联系 论文援引了国外旅游地理学家g e t z 的研究成 果 以旅游者导向的旅游吸引物与服务设施所集聚成的t b d 与城市c b d 可能 火连市中华路商业区发展战略研究 是相邻的 甚至是重叠的 特别是对于欧洲一些古老的历史城镇 t b d 与c b d 常常都集中在传统的街区中 1 8 1 而刘松龄则探讨了传统c b d 以r b d 为导向的 发展模式 认为传统c b d i f ic b d 经过适当的改造 可以发展为以游憩功能 为主的r b d 从而克服其现存的问题 这些研究起到了 桥梁 的作用 揭示 了c b d r b d 步行街的某些内在联系 2 0 1 4 研究思路与技术路线 1 研究思路 根据以上所述 本文的结构如下 第一部分是问题的提出 阐述本文的研究 背景和意义 对相关概念进行界定 并综述商业区理论的研究现状 第二部分是 立足国内外和大连市商业区发展的大背景 分析中华路商业区的发展战略环境和 战略规划 第三部分则是在战略环境分析的基础上 总结中华路商业区发展的机 会和威胁 优势和劣势 并以此制定中华路商业区的发展战略方案 最后一部分 从大连市和华南集团层面集中阐述了中华路商业区的发展战略实施保障 2 技术路线 全文的技术路线如下 图1 1 本文技术路线 f i g u r e l 1t h ec i u eo ft h ep a p e r 大连市中华路商业区发展战略研究 2 中华路商业区战略环境分析 随着大连市经济的发展和市场经济的不断完善 城市商业区的发展的环也发 生了深刻的变化 大连市政府 大大连 的战略规划的出台 也给中华路商业区 很好的发展契机 但是由于大连市商业区发展的趋同和饱和状况的存在 中华路 商业区的发展面牦着机遇的同时 也面临着严峻的挑战 2 1 国内外商业区的发展概况 2 11 国内商业区发展的概况 1 北京市商业区的发展概况 随着北京市的经济发展和人民生活水平的不断提高 北京的商业区近年来得 到了长足的发展 不仅仅有像王府井 西单这样的大型综合商业街区 还形成了 很多初具特色发展雏形的商业街 如餐饮街 茶叶街 花卉街 图书街 建材街 服装街 酒吧街等 其中东直门内餐饮街 马连道茶叶街 莱太花卉街 十里河 家居建材街经过调整和规范基本达到特色商业街条件并经北京市商委命名 到 2 0 1 0 年 北京市将形成1 0 条左右具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街区 主要的商业区情况如下 王府井商业区 王府井商业区历史悠久 老 名 特 优 店多 蕴减了丰富的文化内涵 目前总营业面积3 l 万平方米 年销售额大体4 0 多亿元 近年来 通过对王府井 商业区进行整治改造 保留发扬了一些知名 老字号 名店 如中国照相 大明 眼镜店 瑞士钟表店 外文书店 全聚德烤鸭店等 并迁回了一些己移走的 老 宁号 如盛锡福 百草药店 四联美发厅等 突出了王府井的文化背景和内涵 王府并商业街己成为世界著名的商业步行街 并成为北京市的商业中心 西单商业区 形成于明清时期 建国后得以迅速发展 该商业区以经营中高档商品为主 基本形成了集购物 餐饮 休闲 娱乐 健身 文化 办公 旅游 展会等功能 于 体的国际水准的现代化商业区 目前西单商业区的整体经营面积2 4 万平方 米 年销售额约4 5 5 亿元 前门商业区 前门商业区已有4 0 0 多年的历史 曾经是京城最大的商业中心 些老店 名店至今尚存 在店铺布局 建筑形式 经营特色和品种等方面都体现了强烈的 查垄空主堂堕堕些竖叁壁堂堕 壅 传统文化色彩 近年来 由于受交通 停车等条件限制 加上附近文物古迹众多 危旧房多 商业区改造有困难 和其他商业中心相比发展较慢 目前商业主要分 布在j j l 门大街两侧和大栅栏地区 现有营业面积8 3 万平方米 销售额7 4 亿元 以中小型网点为主 大型网点少 北京市正在通过对交通 环境 经营等方面的 全面调整改造 把商业经营与历史文化保护 传统商业与民族商业荟萃 古都风 貌与现代化相结合 形成北京文化旅游新景点和商业区经济新的增长点 2 上海市商业区的发展概况 南京路 淮海路 四川北路等是上海市的主要商业区 上海市区的一些大店 名店 老店 特色店大都集中在这些商业区 这些商业区各具特色 各有不同的 顾客群体和目标市场 上海市民和商界人士曾对上海的这些商业区的特点作过以 下的概括 即南京路行业 商品最齐全 能满足各神层次 各类消费者的需要 淮海路 突出高雅 实施名品战略 商场布置典雅 满足高收人消费层次需要 凹j i i 北路 以大众商品 中档价位取胜 满足广大工薪阶层消费需要 近年来 上海商业特别是零售商业得到了很大的发展 不仅主要商业区原有 的商业街的面貌发生了脱胎换骨式的变化 而且建成了一大批新的现代化购物商 场 形成了 批新的商业中心 因此 中心区的市级商业街处在四周新兴商业中 心包围之中 零售市场星现出空前繁荣和激烈的竞争局面 与此同时 一些主要 商业街和大型商场出现了经营效益下降 增长速度减慢的现象 这种局面的出现 其重要原因是由于许多新建商业企业 特别是新建的大型购物商场 其功能定位 经营结构以及商场匆局等 大都仿照中心区大商场的模式 而那些中心区的商业 企业 尤其是那些左右上海零售市场的大商场 包括新建商场 在新形势下 不及时调整自己的功能和目标市场 出现 干店一面 的局面 在中心区居民大 量外迁 中心区出现 空心化 趋向 而商业又出现 多中心化 情况下 社会 购买力在流动过程中必然被不断的 截流 那些市级商业中心的吸引力也就必 然被削弱 面对新的情况 上海商业区的市级商业街 应相应调整自己的功能定 位方向 只有这样 才能保持商业区的优势和强大吸引力 2 1 2 国外商业区的发展趋势 1 商业区的功能正在由传统的 购物场所 向综合性的 生活广场 转 化 即商业区不仅具有一般的购物功能 还有观光 休闲 文化 娱乐等多种功 能 如1 9 8 3 年日本政府提出的 社区广场构想 指出 商业街不单纯是购物的 场所 还必须具有 生活广场 社区广场 的机能 此后 1 9 8 9 年日本政府提 出的 9 0 年代流通展望 进一步指出 为了支持搞活商业街的事业 政府将促 进 城市建设公司构想 得以实现 此外 该 展望 还提出了建立集新型商业 服务业为 体的复合型商业聚集区构想一 高水平生活广场2 0 0 0 年构想 以 大连市中华l i 鑫商业区发展战略研究 实现商业区的再度繁荣 2 商业街的发展已经渡过了成长期 进人了成熟期或衰退期 目前正处 于衰退中的增长状态 从总体上看 由于竞争激烈 国外商业街的商圈在逐步缩 小 店铺数量和购物人数减少 从而导致其营业额增跃缓慢甚至停滞不前 从类 型上看 则是超广域型 广域型商业街的增长势头良好 而近邻型 地域型商业 街谁趋于衰落状态 首先 从店铺比率来看 近邻型 地域型商业街的店铺数量 在减少 相反地 超广域型 广域型商业街店铺的数量有增大的倾向 特别是越 来越多的非商店部门 金融机构 医院等 和停车场等在商业街内相继开张 大 大增添了商业街的活力 其次 从购物人数来看 据日本中小企业厅1 9 9 5 年的 调查显示 与5 年前相比较 到超广域型 广域型商业街的购物者分别增加了 4 2 1 j3 0 4 两到近邻型商业街的购物者只增加了8 3 再次 从商圈范围来 看 8 3 9 的超广域型 6 0 7 的广域型商业街的商圈在变大或没有变化 而6 0 2 的近邻型和5 l 9 的地域型商业街的商圈都相应变得狭小 总之 小规模的商业 街渐渐走向衰退 而大规模的商业街交得更大 已是明显的发展趋向 3 现代商业区的组织化程度日益提高 并具有明显的法人化倾向 就商 业街的组织化而言 世界各国都制定有商业街的管理法规 按照商业街的管理法 规 商业街的零售商要组成商业街协作组织 即促进商业街的 法人化 并由 商业街法人 负责商业街的照明 装饰 配送 市场调查 广告宣传等活动的 统一管理 进而保证商业街各店铺的相互协作和配合 以提高商业街的竞争力 如f 本政府为子促进商业街事业的活性化 分别建立了 商业街振兴协会 事业共同协会 等法入组织 以强化商业街各店铺之间的相互依存关系 提高 其组织化程度 日本的商业街共同事业可分为 共同销售促进计划 和 环境整 备汁划 两大类 共同销售促进计划主要包括 共同削价出售 共同宣传 广告 举办有一定主题的展销会 共同发送物品 购买消耗品 发行服务券 票证 共 同商品券等 发行以消费者为对象的情报杂志等 环境整备计划主要包括 商业 街整体的改造 改建 风雨型街道的整备或撤除 彩色路面的铺设 街道路灯的 整备 停车场 自行车停车场的整备 4 商业区的内部配置向两个方向发展 一是为了获得 聚集性利益 同 业种 业态的店铺聚集在一个商业街内的配置方式有助于吸引顾客 增加销售额 如同本秋叶原的电气街 神田的旧书店街 上野的摩托车街 合羽桥的炊事用具 街等 二是为了获得 两利性利益 业种虽不同但有互补关系的商店配列在一 起的配置方式可达到提高顾客利用率 增加销售额的目的 如美国 欧盟的商业 区大部属于这种配置方式 查堡堕 望堕塑些垦垄壁些l 堕型塑一一一 2 2 大连市商业区的现状与规划 2 21 大连市商业区的状况和分布 1 火连市商业的发展现状 近几年大连的商业无论在数量上还是质量上都有较快发展 大连已经成了商 界 精英 荟萃的地方 国外有沃尔玛 家乐福 麦德龙 可口可乐 百盛 三 菱商社等企业落户大连 国内有北京华联 乐购 联华快客 东方家园 好又多 国美 苏宁 明天便利 旺客隆 旺达等企业在大连相互竞争 共同发展 这种 本土和异域的融合 封闭和开放的碰撞 使得大连的商业重新塑造了自己 档次 和水平又提高了一大步 现在 大连流通领域共兴办外商投资企业1 7 7 家 实际使用外资1 l 亿美元 外资到位率达到7 4 全市连锁店总数达到2 5 0 0 个 连锁经营销售额占社会消 费晶零售总额的比重达到2 9 2 居国内前列 外资商业实现的销售额占全市社 会消费品零售总额的比重达到7 2 1 1 商业设施的现代化对提升大连商业形象起了很大作用 漫步街头 错落有致 色彩斑斓 款式新颖 的一处处商业建筑 散发着别致 迷人的气息 值得称 道的 精品 有胜利广场 百盛购物中心 友谊商城 迈凯乐商场 还有以后建 成的大商新玛特 百年商城 新世界百货 和平商业广场 再加上正在改建中的 天津街 西安路 大连的商业街景可谓花样翻新 层出不穷 1 9 9 3 年以来 大连全市5 0 0 0 平方米以上的商业设施建筑面积只有5 7 万平方米 现在已发展到 4 5 0 万平方米 其中万米以上的购物中心 百货店 大型超市 宾馆1 5 6 个 总 投资4 0 0 多亿元 改造了人民路 华北路 千山路等商业街1 0 0 多条 累计1 3 0 多公里 装修改造各类商业网点4 5 0 0 多处 在装点外部环境的同时 大连商业更注重内在素质的提高 以大商为代表的 民族商业在外资企业的竞争中 羽翼曰渐丰满 这几年 大商坚持企业改制 走 的是一条异地并购 打造百货业航空母舰之路 翻看大商的店铺图 在东北三省 3 0 个城市中分布着5 l 家大商集团的零售店铺 大庆 牡丹江 佳木斯 抚顺 沈阳 锦州 本溪 营口 这张以哈大铁路为主动脉 遍布东北各地的零售店 网络 铺盖了整个东北的主要城市 而目前 还有一些城市的大商店铺正在规划 和筹备建设中 目前 大商就已完成年销售额近1 3 0 亿元 连续l o 年平均递增 幅度超过3 0 取得了全国零售业第三名 百货业第一名的好成绩 大连的大商 已成为名副其实的 华人百货第一店 紧随其后 以房地产起家的万达集团正进军商业领域 在北京 上海 天津 重庆 沈阳等l o 多个城市建起万达商业广场 良运集团开始围绕粮食物流产业 9 点堡史生些堕塑 业坚垄壁些堕业塞 一 北方粮食物流中心做文章 还有友谊集团 还有棒棰岛食品集团 家家企业 都在积极调整产品 产业结构 大连商业在以超乎寻常的敏锐感觉吮吸着新的理念 新的业态方式 然后锻 造成自己的品质 寻求快速发展 2 大连商业区发展现状 按照大连市的商业规划 大连市的市级商业区有三个 它们是青泥洼桥一天 津街商业区 西安路商业区和中华路商业区 目前前两个商业区己基本形成体系 形成 东有青泥洼 西有西安路 的商业格局 这两大商业区是大连商业的标志 它们的发展代表着大连商业发展的水平 青泥沣桥 天津街商业区 青泥洼桥一天津街商业区可划为一个商业区的两条步行商业街 即两个小商 圈互为辐射构成的一个大商圈 青泥步行街是大连最繁华 商厦云集 客流密集 商品汇集中心 东至解放 路 西至友好路 南至五惠路 北至中山路 占地1 2 万平方米 青泥洼商业街 内聚集1 4 个商业门类的1 5 0 多家零售店 其中有闻名全国的大商集团所属的大 连商场 新玛特购物中心 中兴大厦 秋林女店 大商男店 迈凯乐商场 交电 商场 另有胜利百货 中山大厦 百年城 荣盛市场 瑞士酒店 渤海饭店 宏 孚国际酒店 裕景商城 电子商城等 众多中小型中外名品服装专卖店 精品店 以及各类商品专营 自营 联营店密布街市 形成了自成体系 门类齐全的综合 性商业街 2 天津街是大连的 百年老街 是大连最早 最繁华的商业步行街 东起中 山广场的世界贸易中心 友谊商城 西至火车站 胜利广场购物中心 有天百集 团所属的天百大楼 国泰大厦 天伦商厦 有金座大厦 新世界广场 巴黎之春 天植商城 天和商城 天龙商城 天海同乐城 邮电大厦 渤海明珠酒店 大连 饭店 天寓大酒店等 沿街密布的商家门类齐全 综合配套 改造后的新街区将 建成具有国际水准 集旅游 购物 娱乐 文化 餐饮为一体的商业中心 成为 大连中央商务区的主要部分 分为四个功能区 即综合商业购物区 欧陆精品购 物区 电子科技特色区和餐饮娱乐区 同时 也以新兴商业业态和精品店 专卖 店 品牌店 连锁店为主 仍以天津街为主线 向南北两侧延伸 范围4 5 5 公 顷 这两条商业街构成的商业区是大连第一商业区 其作用和影响是任何商业区 不可替代的 西安路商业区 随着西部市区的城市改造 陈旧的商铺显然己不能满足人们不断提高的消费 需求 2 0 0 1 年 市政府审时度势 提出将西安路建成大连西部商业区 将西安 奎堡史 生些塑些坚垄星些堕型塑 路商业街改造成具有现代化标准的市级商贸中心 从而形成 东有青泥洼 西有 西安路 的大连商业新格局 西安路商业区改造工程被列入市政府当年的重点工 程名单 西安路商业区东起连胜街 西至中长街 北起沙河口火车站 南至五一路 南北全长2 1 公里 现有商业面积已达5 3 万平方米 包括了由南至北 依次排 列的伽俐亚酒店 机车商厦 圣鑫商城 长兴购物中心 君安证券 红星影院 广荣商城 移动通信等各种行业 多种业态 大小近1 0 0 0 个商家网点 同均客 流量达2 0 万人次以上 全年营业额约1 6 亿元 西安路己经成为大连市第二繁荣 的商业大街 具有多种业态均衡发展特点 比如百盛 家乐福 锦辉形成了百货 超市 又另有商业城 专业店等业态与之互补 西安路商业圈本身具备了很好的商业资源 但是这些商业资源在某种程度上 分布状况还是呈现出 点 的概念 没有形成 面 的发展态势 所以很多业态 和业种之间相互分割 没有形成依存的效应 如此 区域的 联动式 发展就很 难形成 从2 0 0 1 年开始 西安路商业街改造开始进行 改造涉及9 个项目 总占地 面积近1 8 万平方米 总建筑面积近4 5 万平方米 投资预计3 0 亿元 在商业业 态的选择方面 主要引进国内外著名的现代百货店 大型主力店 专业店 精品 店 2 0 0 3 年 西安路商业中心在建和拟建的商业项目主要有3 个 分别是大连 商业城 新天地广场和民勇商场 这三个商业项目总占地面积近7 万多平方米 建筑面积近5 0 万平方米 这些项目将丰富西安路一带市民的休闲娱乐和文化生 活 给西安路商业中心的商业文化注人新的血液 2 沙百 的信誉优势积淀了西安路传统的商业文化 百盛 家乐福让人们找 到了西部商业的新感觉 而老 长兴农贸市场 的更新改造 给迅速升温的西部 商业带来了一次巨大的震荡 西部商业的崛起更来自罗斯福 天兴国际商业中心 和福佳 新天地广场大手笔的开发与运营 其中 福佳集团商业面积达1 6 万平 方米 集购物 樱饮 娱乐 商旅 办公 居住 休闲 文化教育 展示交流九 大功能于一体 引人注目的罗斯福 天兴国际中心 其商业丽积达1 9 万平方米 成为滨城大连的地标性建筑 可以说 两大商业设施各有特色 相得益彰 尤其 是国美 麦凯乐 沃尔玛 友谊商城等知名品牌的先前入驻 更为潜力巨大的西 部商圈增添了一道道优美的风景和鲜活的魅力 西安路商业区将形成服务本市 覆盖东北 以日常生活消费为主的时尚商业区 成为大连市集购物 餐饮 休闲 娱乐 旅游于一体的特色商业区 成为北方的南京路 3 大连商业区建设存在的主要问题 大连的商业区在这几年发展的比较快 项目比较多 与此同时也出现了某些 商业区经济效益不好 客流不大 有些新店甚至无法经营 关门破产等现象 反 叁垡塑主兰堕塑些垦垄壁堂堕堕壅 映了大连商业区建设存在的问题 商业区经营内容单一 业态陈旧 从大连市现有商业项目来看 主要是中 高档日用消费品 以高档服装和百货类为主 还没有形成多样化的商业内容体系 大连还没有或缺少一些新的 好的 有特色 符合老百姓和国内外旅游者需要的 商业项目 如各种各样的商品专卖店一条街 各个地域特色商品专卖店一条街 各地风味小吃食品一条街 容工厂与商店在一起的 工贸大厦 等等 经营业态 主要是百货商店 自选超市和购物中心等 业态交叉重复 互为内耗 还缺少游 憩商业街 绿色街区等新型业态 专卖店 方便店 连锁店 仓储式超市等零售 业态 虽然这几年有了一定的发展 但是由于管理不善 经营观念落后 加之根 基尚未牢固 运作不尽规范 形成了 超市不超 专卖不专 连锁不连 方便不 便 的混乱局面 使得各种业态的优势发挥不畅 另外 随着我们大连逐步建设成为东北亚重要的国际航运中心 国际国内的 贸易业将会有一个大的发展 我们现在就应当开发 建设和经营一些专业性国际 商品交易市场 如 中国东北石油矿产冶金产品交易市场 中国东北机电设 备产品交易市场 中国东北农林牧渔业产品交易市场 中国东北轻工电子产 品交易市场 中国东北木材及成品交易市场 中国南方商品 大连 交易中 心 随着中国对w t o 组织一些承诺的逐步实现 我们也应当在现有的基础上 重新组建一个高档次 大规模的 大连国际进出口商品展示交易中心 为东北 和国内外其他地方在大连进行国际贸易创造一个良好的条件 也为将来的东北亚 重要的园际航运中心储备货源 各商业区市场定位雷同 市场竞争激烈 大连的几个大型商业区 包括市 级甚至有些区级的商业区都定位于中高档市场 集购物 旅游 休闲 餐饮于一 体 倡导时尚休闲的生活方式 几乎是 千店 面 这种定位必然导致各大商 业区之间的相互竞争 大连商业地产之间的竞争已可以用 白热化 来形容 据 资料统计 我市商业营业面积已人均超过3 平方米 远超过发达国家同等城市人 均商业营业面积1 平方米的标准 商业饱和 市场分割 购买力分流以及商场之 间错位经营成效不明显 使商业区内部和商业区之间相互竞争的压力增加 2 4 天津街已有几家商场先后关门停业 威沃百货 国泰商场和天伦商场都地处大连 最大的商业街 天津街的黄金路段 也都是在2 0 0 1 年天津街拆迁改造后幸 存下来的百货商场 可就在天津街这几家商场相继关门大吉的前夕 在大连市又 一重要商业区西安路 天兴罗斯福 大商麦凯乐西安路店和福佳新天地3 家大 型百货商场 在2 0 0 4 年1 2 月2 5 日至2 0 0 5 年2 月3 日的不到5 0 天时间里相继 丌门纳客 加上西安路商业区内原有的百盛和锦辉商城 西安路商业区总营业面 积接近 0 0 万平方米 其规模之大 档次和集聚度之高刷新着大连商业地产的新 历史 数十万平方米的商场数日内接连开门营业 再加之宽阔的停车场 高雅的 点垄立皇望些塑些匡垄堡些 幽一 装修设计 集聚的商业设施和层出不穷的促销手段 对于人口不足6 0 0 万的大连 市来蜕 不啻于一个商业地产的巨鲸 显然 仅仅从其他商场的资源中分取一杯 羹远远不能保证它的生存 它们的横空出世无疑加剧了大连商业地产市场你死我 活式的竞争局面 从城市商业发展的一般趋势看 随着商业中心区的多元化发展 各商j l k 区之 间的分工也将日趋明显 形成不同专门职能的商业地域 商业地域之间的分工 即有利于方便消费者的选择 也有利于形成地域优势 提高商贸业的市场竞争力 然而 目前专门化商业地域还处在形成过程的初始阶段 各区域的商贸业缺乏自 己的定位 经营特色不尽明显 并未体现出本区所应有的比较优势 相应的幅射 范围也比较有限