20XX年大连市房地产市场分析总结报告41页 精品.doc

20XX年大连市房地产报告20XX年大连房地产年报120XX年房地产发展的经济环境1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快20XX年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。从20XX年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。一直到20XX年，经济增长速度始终没有下降。而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。图1-1：全国房地产开发景气指数趋势图1.2人民币升值，物价上升20XX年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。从20XX年7月至20XX年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。图1-2：人民币汇率中间价（对美元）经历了从1992年到1996年连续5年的明显通胀之后，我国居民消费价格在长达10年的时间里，一直保持基本稳定，其中还有三年是负增长。自20XX年以来，我国国民经济呈现出高增长、低通胀的良好态势。但从今年开始，这一态势出现重大变化，3月份以来，CPI涨幅连续9个月超过3%的警戒线（如图3）。8月份以来，又连续4个月超过6%，11月，受食品价格持续上涨等因素影响，全国居民消费价格(CPI)同比上涨了6.9%，这一数据不仅是今年以来的最高值，也创下了11年来的最高，通胀压力进一步加大。统计局总经济师预计，20XX年全年CPI涨幅约为4.7%，这一涨幅将是自1996年以来的最高点。由于今年涨价对明年的滞后影响较大，加之受国际市场大宗商品价格上涨、国内市场需求旺盛以及推进资源性产品价格和环保收费改革等因素影响，明年价格总水平上涨的压力仍然较大，完成防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的任务相当艰巨。图1-3：20XX年度1-11月份CPI变化趋势图1.3国际资本充斥内地市场国家商务部数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比20XX年全年比重提高近11个百分点。这在地方上也表现明显：上海统计局统计，前三季度上海房地产业实到金额13.98亿美元，增长76.3%，占第三产业实到外资的33.5%；而大连虽然没有公布房地产外资投资数额，但上半年我市实际使用外商直接投资同比增长99.2%，对于房地产这一热门行业的冲击自然不言而喻。房地产开发投资中利用外资的增长速度也开始逐步加大，并远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。20XX年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5%和154.4%，增幅比20XX年全年高179.5和101.4个百分点，比20XX年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。根据上海统计局消息,前三季度上海外商直接投资合同金额正逐季由小变大，增幅上升，显示了外商不断增强的投资信心。广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的境外热钱在国内非正常流动调查报告指出，大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。这对于放大房市、股市泡沫起到了极其负面的效应。2年度重大政策盘点与回顾 20XX年1月16日，国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知1月16日，国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。通知规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。另外，通知要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。新规自20XX年2月1日起执行。机构观点：土地增值税的重剑出击，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，此消息一出，房地产股大跌，多只地产股跌停。“指南针市场部”认为，总体上看，土地增值税的征收对利润率较高的项目，如别墅、公寓等高档房的影响比较大。对低价拿地的房企影响也较大；通过“招拍挂”拿地的企业由于拿地价格较高，比通过协议拿地的企业受到的影响相对要小。回过头看，这也是对地方政府收入的补偿。其对于价格的影响，市场无法准确的衡量，但有业内人士认为，该政策是促使20XX年度房价高涨的“始作俑者”。 3月16日中华人民共和国物权法胜利通过，并于10月1日正式实施 10月1日实施的物权法，正式以法律形式对公民的物权加以确认和规范。首次将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，明确了“住宅建设用地使用权届满自动续期”，同时明确界定了物业的权属关系包括专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。规范了物管服务，确立了物业管理向物业服务的转型等等。该法律充分保障了民众安居乐业，也为房地产发展的后续保驾护航。机构观点：物权法的实施，主要是保护老百姓自身的利益。从开发角度看，虽然对于房地产市场的价格影响不明显，但其已经渗透到了房地产开发过程的各个环节。比如开发初期的拆迁工作，小区权属划分、买卖合同等等。对于未来的开发，开发商应该更加注重开发环节的标准化，程序化，追求楼盘品质应该成为买卖双方双赢的价值取向。 年内连续六次加息表2-1：央行历次加息时间表调整时间调整内容20XX年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。20XX年5月19日从20XX年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从20XX年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。20XX年7月20日自20XX年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06提高到3.33；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57提高到6.84；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。20XX年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。20XX年9月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。20XX年12月21日从20XX年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整，五年以上贷款利率不变。机构观点：由于通胀日益严重，社会流动资金明显过剩，从而加剧了房市及股市的泡沫，央行年内连续六次加息。“指南针市场部”认为，几次的加息效果并没有像央行预期的那样对市场形成压制或利空预期，反而两市屡次出现加息后的“报复性”增长；但随着配套政策的组合式打击，楼市年底开始陷入买卖双方的僵持状态，或许明年年初将是未来楼市走向的真正岔路口。 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定20XX年10月10日，国土部明确开发商拿地将不得分期付款。国土资源部正式发布最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得。国土资源部有关部门负责人表示，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证。该规定是防止在实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。机构观点：39号令是在20XX年颁布的11号令的基础上修改的，其中第三条最为重要。可以理解为开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。规定一是为了防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是要避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证的情况下向银行融资，增加银行的风险；三是保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。 国土部：确保中低价位房用地不得低于总量的70%，单宗土地开发建设禁超3年国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应资源。根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。同时为防止开发商“囤积”土地，国土部要求，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。机构观点：建立中低收入阶层的住房保障体系是当前房地产调控政策的一大侧重点，该通知是针对前期“70/90”等土地政策的进一步深化，严格的数据指标是指导政策在操作层面的具体表现，“政策形似一纸空文”将不再被容忍，国土部开始关注政策的执行力度。回顾07，年度内的土地政策出台是较为频繁的，这也说明了国家对于土地管理的重视程度。土地，确实是房地产市场运行的源头，合理管制土地供给，将有利于平衡房地产市场的供需矛盾。 连续限制外资政策颁布由于人民币升值预期强烈，外资蜂拥进入国内投资领域且明显集中于楼市和证券市场，更加激化了我国房地产和证券市场的泡沫式增长，从今年上半年开始，商务部以及外管局等部门连续发布了多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。11月颁布外商投资产业指导目录(20XX年修订)，正式限制外商投资房地产业。 机构观点：合理利用外资，可以加速发展国民经济和市场经济，提高GDP；但面对国际竞争及人民币升值，过分的放宽外资限制不但对于本国尚处于发展初期的弱小经济体是极其不利，更加为未来出现经济危机埋下隐患，这就有了“利用外资还是被外资利用”这一说。根据广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的境外热钱在国内非正常流动调查报告，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。”可见房地产业的泡沫激增，外资难辞其咎，限制外资在行业发展，有利于我国房地产业的稳定发展。 央行：第2套住房贷款首付不得低于40%，利率1.1倍中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。该通知的主要内容是：一、严格房地产开发贷款管理，二、严格规范土地储备贷款管理，三、严格住房消费贷款管理，四、严格商业用房购房贷款管理，五、加强房地产信贷征信管理，六、加强房地产贷款监测和风险防范工作。12月12日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，再次明确二套房操作原则：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。机构观点：相对于银行历次的加息，首付提高四成更为直接地针对投资及投机行为，这也是年内社会上最关注的热点之一，由于没有操作细则跟进，各家银行执行政策千奇百怪，使央行这项规定有名无实，12月12日，央行发出严格认定标准，被业内人士称为“压死开发商的最后一棵稻”，这也使年底的观望潮达到了空前的高峰。“指南针市场部”认为，年底的观望更偏向于需求的压制，而不是需求无力的事实，明年年初将得到有效的释放。 社会保障性住房办法接连出台20XX年8月14日，中国政府网公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确多渠道解决城市低收入居民的居住问题。明确：1、保障所有低收入住房困难家庭；2、至少10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房档案；4、“90/70”政策必须落实；5、政府机构严禁集资建房，这是向建立保障性住房制度迈出的重要一步。随着十七大胜利召开，温总理的访新，最终确定了08年保障性住房的工作重点。20XX年11月27日、30日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等九部门又联合发布廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法。办法指出，廉租房和经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。机构观点：从温家宝总理在新加坡考察之始，“指南针市场部”就预测未来房地产市场将形成“社会保障性住房和市场经济商品房的二分天下”。 廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法的出台，标示着未来保障性住房必然成为未来城市规划建设的重点，建设部、国土部同时规定：未来将确保中低价位房用地不得低于总量的70%，主要包括：廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设，同时也强调社会各个层次的住房作到“无缝衔接”以解决社会中低收入者的住房难问题。3大连城市发展状况20XX年，大连城市建设和经济建设都取得了巨大的成果。有力地推进了国际航运中心、新型产业基地、社会主义新农村和和谐社会建设，预计全年完成地区生产总值突破3000亿元，增长17以上；地方财政一般预算收入264亿元，增长35；完成全社会固定资产投资1900亿元，增长30以上；实际使用外商直接投资30亿美元左右，增长34.5；全市规模以上工业实现增加值1100亿元，增长27；完成高技术产业产值2370亿元，增长37；港口完成货物吞吐量2.2亿吨，增长10；集装箱吞吐量380万标箱，增长18.4；万元地区生产总值能耗下降4；主要污染物排放总量下降3.4；实现城镇就业16.1万人，城镇登记失业率控制在2.5以下。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15000元和8300元，分别增长13和19以上。今年以来，我市固定资产投资保持较快增长，增幅继7、8两月回落之后，9月开始回升，已连续三个月累计投资增速超过30%。三次产业投资均较快增长，第二产业投资比重上升；“大”项目牵动作用增强；房地产投资增幅回升，商品房销售快速增长。1-11月，全市固定资产投资累计完成1655.8亿元，比06年全年增长12.7%，其中，完成城镇固定资产投资1377.9亿元，农村固定资产投资277.9亿元。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资343.2亿元，比06年增长18.8%。07年，城市建设取得了长足的进步，星海国际金融中心建设，机场新区城市副城区建设，泉水区域的经济适用房建设，07年可谓是城市建设收获的一年，也是房地产业快速发展的一年。4土地市场4.1市内四区土地供应量4.1.1基本概况表4-1：07年土地挂牌出让状况表挂牌总建筑面积（平）成交总建筑面积（平）成交住宅总面积（平）成交住宅总金额（万元）成交住宅楼面价（元/平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72 20XX年度大连市挂牌土地总建筑面积为5895910.78平方米，土地总成交建筑面积为5234302.38平方米，其中成交住宅总面积为4570947.38平方米，成交住宅总金额达1288424万元，住宅折合楼面价为2818.72元/平方米。图4-1：07年土地挂牌出让状况图4.1.2同比状况表4-2：土地供应状况同比指标06年07年同比指数成交地块数量（幅）5836-37.93%成交占地面积（万）383.91176.3-54.08%成交建筑面积（万）618.38523.43-15.35%出让金总金额（亿元）107.8128.8419.52%楼板价（元/）1743.262818.7261.69% 07年共成交土地36幅，总占地面积为176.3万平方米，同去年相比有所萎缩，但受一些高层超高层的带动，建筑面积相对差别不是很大。另外，受商品房市场的火热影响，本年度的地价不断飙升，“地王”不断刷新，出让金总额由此高于去年，平均楼面价同比上涨了约61.69%。4.2市内各区土地供应量表4-3：四区土地挂牌出让状况区域中山区西岗区沙河口区甘井子区总计挂牌面积（平）542300376830120XX683775012.785895910.78成交面积（平）3450037683011724682987149.384570947.38成交金额（万元）117101119384576427071341288424平均楼面价（元）3394.202970.523903.242367.252818.72图4-2：四区土地挂牌分布 从市内四区的土地挂牌分布来看，甘井子区的供应占比相对较大，约占市内四区总挂牌量的65%；其次为沙河口区，挂牌总量约占四区总和的20%；中山西岗作为城市中心区，可供应量相对稀缺，挂牌两分别仅占总量9%和6%。图4-3：四区土地成交面积与金额 甘井子区由于挂牌面积显赫，土地成交面积也位居四区之首，总建筑面积为298.71万平方米，总成交金额为707134万元；沙河口区次之，总成交面积为117.25万平方米，成交总金额为457642万元；西岗区总成交建筑面积为37.68万平方米，成交总金额为111938万元；中山区成交量最少，仅为3.45万平方米，成交金额为11710万元。图4-4：四区平均楼面价对比 商品房价格的不断上扬，房地产市场前景被看好，地价也随之不断攀升。从平均楼面价来看，四区总体平均达2818.72元/平方米，同比上升了约61.69%。其中，沙河口区由于地理位置的优越性及个别地块竞争激烈的带动下，平均楼面价独占鳌头，达到3903.24元/平方米；中山区的中心优势也得以体现，平均楼面价位居第二，约为3394.2元/平方米；西岗区受供应量的影响，楼面价仅高于四区平均值100余元；甘井子区成交平均楼面价为2367.25元。尽管在房价一路上扬的现阶段，地价已不是房价的主要决定因素，但成本的加大势必对房价有一定的影响。4.3保障性住房土地供应尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。8月，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。 20XX年大连市内四区经济适用住房（含单位集资建房）、限价商品住房用地供应约92.4万平方米，其中经济适用房约50万平方米，同时本年度7683套经济适用房投入市场，明年规划将建80万平经济适用房，收购300套房源用于廉租，并扩大保障范围，提升保障标准，保障性住房政策将服务人民住有所居。5商品房市场5.1供应状况5.1.1建设工程竣工状况图5-1：市内四区月份竣工面积图图5-2：四区竣工分布图20XX年总竣工面积为2625674.7平方米，四区基本处于均衡状态。其中甘井子区竣工924286.8平方米，约占总竣工量的35%；中山区竣工数量为765080.3平方米，约总量的29%； 沙河口区竣工数量约占总竣工量的22%左右，竣工面积达568292.9平方米；西岗区由于供应量稀缺，竣工面积仅占总量的14%，约为368014.7平方米。 5.1.2商品房供应状况5.1.2.1在售状况表5-1：大连市各区域楼盘信息表区域在售楼盘形象宣传楼盘总数中山区6915西岗区6410沙河口区141327甘井子区311344旅顺口区241236开发区16723金州区21324合计11861179截至到20XX年年末，大连市各区域总项目个数为179个，其中市内四区为96个，约占总体的53.6%；新城区项目总数为83个，约占总体的46.4%；另外，从项目销售周期来看，在售项目共计118个，占项目总数的65.9%；形象展示项目达61个，占项目总数的34.1%。5.1.2.2未来供应状况图5-3：市内四区可售套数 截至20XX年末，市内四区市场上犹存27262套商品房可供应，其中甘井子区的存量仍然占据主体，目前可售套数为14730套，占比达54.03%；沙河口区以5832的剩余供应量占据总体的21.39%；中山区次之，约占总体的19.09%，可售套数为5203套；西岗区的自身供应量有限，可售套数仅为1497套，约占总体的5.49%。图5-4：大连市各区域可供应面积大连市未来房地产市场供应量充足，总建筑面积为1696.22万平方米，市内四区可供应面积总计达804.65万平方米，约占大连市总体未来供应的47.4%，其中甘井子区可供应面积达305.42万平方米，未来可供应量较为乐观。另外新城区本年度的崛起不得不令人刮目相待，供应量的迅速加大，存量也随之上浮，未来的百万平项目数量可观，未来可供应量达891.57万平方米，占大连市各区域总体的52.6%。图5-5：各区域未来供应量占比状况5.2成交状况图5-6：20XX年市内四区商品房成交量价图从20XX年市内四区商品房成交量价图可以看出，成交均价的一路上扬。2月份受供应量的萎缩影响，成交均价有所下滑，3-4月份的展会效应尤其明显，在持续了4月至9月的平稳上升后，第四季度放假得以爆发。年度最高均价出现在12月份，成交均价为8042.95元/平方米，从整体发展历程来看，一路高歌的趋势明显。成交套数的高峰期出现在8月，据“指南针地产”市场部分析，夏展的后续效应引发了供应量的增加和市场的火热，从而创造了成交量的高峰。图5-7：市内四区月份成交面积与金额 从年度成交面积和成交金额来看，最高值均出现在8月份，成交面积达421964平方米，成交金额达278097万元，集中放量的影响不可小窥。最低值出现在2月份，由于春节假期，市场出现短期淡季而成，成交面积仅为155717平方米，成交金额因而也出现低潮，为78277万元。图5-8：20XX年市内四区成交套数 20XX年大连市内四区累计成交商品房37273套，其中甘井子区供应量和价格优势明显，成交量约占67.3%，成交套数为25084套；其余三区成交套数则相对较为低迷，沙河口区成交6875套，约占总体的18.4%；中山区成交4214套，整体占比为11.3%；受供应量影响，西岗区成交状况最为低落，成交套数仅1100套，整体占比仅为3.0%。图5-9：20XX年市内四区成交均价根据大连市房地产市场公布数据显示，20XX年成交的商品房均价为6421.4元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山区的中心区域价值体现得淋漓尽致，区域均价高达8684元/平方米，占据四区榜首；沙河口区受星海湾区域的高端项目带动，成交均价紧随中山区域其后，每平方米达8336元；西岗区作为大连市的行政中心，其价值一直很被认可，但因为市场供应量的短缺，成交一直不甚火热，年度成交均价为7678元/平方米，位居四区第三；甘井子区的地理位置较为偏远，配套相对落后，因此价格相对较低，年度成交均价为5022元/平方米。5.3区域分析5.3.1中山区：地段价值明显，供应总类齐全身为大连中心繁华地段，中山区总体放量一直较为稀缺，因此也一直领高价格。从整体来看，目前中山区集酒店、写字间、公寓、别墅等建筑形式于一身，供应总类齐全，精品供应量充足，完善成熟的生活配套，城市显赫的地理位置，高品质的精品打造，铸成了中山区的高昂价位。从目前的形象展示项目来看，明年将会涌入市场的项目种类繁多，可选择性较大，如海之韵广场的别墅项目万隆托斯卡纳、劳动公园附近的高品质公寓枫景豪庭，景山区域的生态住宅卡纳意乡，且多以品质说话，倡导繁华街区的精致生活，预计未来在价格方面将会继续一路走高。5.3.2西岗区：市场供应稀缺，大盘显现区域价值西岗区一直是大连市的供地紧张区域，且均价大多已过万元。作为大连市的行政中心，西岗区的参展项目种类各样，其中不乏大盘和精品。于秋季房展会后盛大开盘的远洋风景声势浩大，开盘伊始均价即达到多层高层11000元/平方米、16000元/平方米的高位，当然与优越的地理位置和远洋精心打造的高品质息息相关。锦华银座主打复式精装修小户型公寓，高级物业管理服务令人神往。颐和香榭的多种户型也吸引眼球，并且开发商在大连创造的“地王”也令人刮目相看，自身价值提升不浅。目前的展示项目预计会在明年上半年集中放量，将会缓解一定的西岗供应紧缺现状。5.3.3沙河口区：高档区域结合精品打造筑就高价 沙河口区的20XX年房地产市场花样繁多，从区域来讲，星海湾的高档区迅势崛起，华润集团的星海湾壹号及君悦酒店立足打造型海湾区域的精品高档住宅，未来前景值得期待；沿海集团的国际综合体组合配套，豪言傲世星海湾。同时，泛星海区域的幸福e家福源力显中国大户人家风采，另有大华御庭、世嘉星海2期等项目活跃市场，星海湾区域价值潜质愈发无限；软件园地带本年度也异常火热，亿达集团倾力打造的精装小户型宅语原及傍山豪宅东方圣荷西为这一区域增添几分色彩；另外马兰区域的观山满庭芳及明年上市的润德春柳公园也补充沙河口区的市场供应。受高端项目及经典品质的影响，沙河口区的成交均价也在不断高企，从目前展示项目看未来沙河口市场，前景一片美好。5.3.4甘井子区：成交卓越，产品多样化发展 受“西拓北进”规划思想的利好指导，甘井子区的发展体现在配套设施的逐渐完善和供应量及成交量的不断追涨，受品牌效应影响及市场整体发展的趋势带动，产品价值也在逐渐提升。本年度的甘井子区供应量及成交量均居大连市内四区之首，且毫无撼动之疑。市内四区66%的土地供应，35%的竣工占比，46%的在售项目占比，38%的未来可售占比，67%的成交占比一连串的数字显赫甘井子的供应主体地位。甘井子区20XX年在产品种类上有所发展，促进路板块的唯美品格项目将西班牙建筑风格带到大连，一炮打响西北区域的房价新高，且成交火爆；高品质的品牌同时立足机场新区，预计明年开盘的第五郡又将引领整个机场片区的价格和价值洗礼。新增别墅项目万科溪之谷也填补了甘井子区的别墅空白，都市稀缺的优美山地景观，汇聚万科的精心卓越打造，项目价值完美呈现。5.3.5新城区：百万项目崛起，未来供应可观20XX年的大连新城区发展将“大大连”诠释的名目可鉴。旅顺口区土羊高速公路紧张施工，大连至旅顺公交车7月31日顺利通车；旅顺南路软件园产业带大连天地软件园工程于9月16日成功启动；旅顺轻轨规划拟建中各种规划与优势利导无疑宣告着旅顺的已经开始迈出了融入主体的一大步，未来的发展上升一个新台阶。与此同时供应急速上升，新老城区齐头并进，一系列优美的名字一一现于视野，同时海景项目发展卓越，蓝湾别墅的火爆足以认证区域精品价值。开发区的金马路板块、丽娇湾板块、小孤山板块、保税区板块和金石滩板块各具特色，配套设施齐全、完美海景配合、因特尔的进驻、旅游优势呈现等，产品多样化发展。华润海中国、润德海洋公园均为百万平米以上的建筑面积，大盘地位显赫，附着高端精品打造，未来供应品质值得期待，同时在价格上也会有新的发展和突破。金州区域目前在售总量可观，照比大连市开发区的价格优势明显，落户政策的相对优惠也对周边区域的购房者吸引力明显。同时不乏精品楼盘，其中代表项目五一路的松源翰林一品“CIHAF20XX年度中国名盘”、“影响大连20XX十大楼盘”、“20XX年最受市民喜爱的户型舒适大盘”于一身，足以见证区域的发展潜质和价值提升。无论供应量、产品种类、项目品质还是价值体现，新城区房地产市场都可谓突飞猛进、精彩纷呈。5.4未来区域热点分析20XX年楼市的不平静给20XX年发展增添了一份疑惑，综观大连，总有些区域在透过迷雾闪光。星海湾区域：放眼星海湾，华润集团倾力打造的星海湾壹号让人驻足，沿海国际中心的综合完善值得期待，同时，君悦和万豪酒店的进驻更是让星海湾的名字格外激荡，明年集中放量，产品多样化释放，星海湾绝对堪称傲视大连。衍生到泛星海区域，今年的高地价地块原大医预计也将在明年崭露头角，高地价高成本，品牌实力打造，泛星海区域的价值逐步呈现精彩。机场新区： 在 “西拓北进”及“全力推进城市化”的主旋律中， 在大连市政府的大力推进和重视之下，地处甘井子区的机场新区作为大连重点规划的城市副中心呼之欲出。在机场新区整体规划的利好下，项目集中发展，且产品类型丰富，包括多层、小高层、联排别墅等，可以满足不同客户的居住需求。以第五郡为引领，同时还有美术日记、鑫境界等项目簇拥，明年都将逐步进入市场，文化教育及生活配套也在同步发展， 产业的集聚、大规模低密度住宅的建设开发，良好的山体地貌、旅顺中路沿线不可复制的生态环境优势使 这个城市副中心区具有着不可估量的巨大发展潜力。旅顺南路：大连软件园二期的规划发展为旅顺南路的未来前景点燃一盏明灯。作为旅顺南路软件产业带的重要组成部分，黄泥川软件园在未来5年内就将崛起为国内最大的软件和服务外包基地。 目前黄泥川软件园的规划面积为400万平方米，按照发展规划，在5年后将汇聚8-10万名软件工程师，年销售收入将突破300亿元，成为集生态、生活、工作于一体的国内最大的软件和服务外包基地。从项目发展来看，明年供应蓝湾、西城故事、奥林匹克花园等项目，总建筑面积接近百万平方米，预计将会掀起旅顺南路发展的一片新高潮。开发区滨海新区：开发区作为大连市重要的经济增长点，是规划中的新城区，未来的城市副中心，也是大连市人口的主要疏散地之一。海滨新区又是开发区的重点规划区域，超长海岸线为这一区域的发展锦上添花，集中开发将热点诠释明朗。仅百万平米以上项目就汇聚群英，华润集团的海中国建筑面积130万平方米，润德集团的海洋公园建筑面积120万平方米，热岛黄金海岸建筑面积45万平方米如此大体量集中涌入市场，加之未来跨海大桥的贯通，将开发区的滨海新区与大连紧密相连，未来发展前景无限值得期待。金州大黑山区域：金州区作为市区的缓步台，并且辐射北三市的需求群体，未来潜力有待于挖掘。其中自然环境优越的大黑山区域，明年集中放量显著，建筑面积达113万平方米的松源翰林一品集数奖项于一身，对周边资源的整合与配套的完善都为未来城市发展铸就辉煌，同时还有自然天成等项目，预计明年供应量及品质等都将有进一步提升。6二手房、租赁市场6.1二手房市场6.1.1成交量图6-1：20XX-20XX年二手房成交状况大连市今年1-11月二手房总成交量为21814套，预计今年底可达到2.3万套，总体与20XX年的成交量保持在同一水平。20XX年大连市二手房全年成交2.7万套，20XX年共成交2.3万套环比下降14.8%。20XX年在经过国家频繁的政策调控后，大连市二手房市场也经历了一系列的风云变化，总体交易量呈良好态势，这也是由于大连市规范的二手房市场秩序和较高的自住型客户为主的市场体系。 图6-2：市内四区每月成交状况 二手房市场是房地产市场的“晴雨表”，房地产市场上任何细微的变化都会在二手房市场有直接反应。20XX年大连二手房成交量出现了三次峰值，分别是4月、6月和9月都有大幅度的增长，环比增长51.68%、32.03%和25.77%。从出现的时间来看，都是在临近展会前后成交量大幅增长，说明房交会直接促进了二手房的成交量。4月由于春季房交会的带动，成交量2251套，达到20XX年第一个峰值。5月份第二次加息政策到来，使得该月成交量下滑，经过一个月消化期后6月份成交量恢复到2000套以上，达到今年的第二个峰值。9月份大连市二手房成交量达到全年最高点共成交3089套，造成9月份交易量快速上升，是由于第二套房贷政策即将出台的风声，直接影响了购房者买房的脚步，促使该月成交量有突破性的增长。房交会促进成交量迅速上升，而国家政策的影响直接导致了二手房的成交量大幅下滑，进入12月后国家推出第二套房贷政策的补充通知和今年的第六次加息政策后，使得二手房市场异常寒冷，成交量进入低谷。国家的一次次加息政策就像温水煮青蛙，贷款利率小幅上调，根本改变不了自住型需求强烈购房欲望，经过短暂的消化器后，成交量又迅速反弹。直到第二套房贷政策的出台，使得二手房市场冷了下来，消费者进入持币观望期，而部分卖方则出售手中的房源降低风险。总体来看大连市二手房在经过一年的各种政策后，依然保持着良性发展。6.1.2报盘量图6-3：下半年二手房报盘量今年10月和12月报盘量出现大幅上涨，环比分别上涨14.6%和14.8%，12月沙河口区和甘井子区的报盘总量都超过或接近20000条以上，造成报盘量大幅上涨主要是第二套房贷政策的影响从而导致报盘量大幅上升。第二套房贷政策及年底的收缩信贷影响卖方对于未来涨势的预期，纷纷出售手中的房源。甘井子区一直是大连市内四区报盘总量最高，成交量最大的区域，但是在11月沙河口区的成交量超过了甘井子区，一方面原因在于甘区限价商品房供量较大，而二手房房价早已超越新商品房价；另一方面无论任何政策，中低收入者是对政策最为敏感。中山区在连续几个月超过10%的增长后，上涨势头依然明显，尤其是高档房源表现更甚。大连市内四区总体报盘量，在各项政策的高压作用下预计到明年三月前仍将保持高位。6.1.3报盘均价图6-4：下半年二手房报盘均价20XX年二手房价有较大涨幅，年度涨幅超千元，下半年报盘均价每平方米上涨了近600元，12月成交均价比7月份成均价，上涨9.57 %。20XX年下半年政策相对集中，但是从8-12月报盘均价来看，呈现缓慢增长态势。加息政策和第二套房贷政策都影响大连二手房市场，成交量总体大幅下滑，但是报盘均价却不断走高。这是由于买方和卖方发生了分歧，消费者在政策连续出台后看见了希望，持币观望的情绪迅速上升，而买方仍然认为房价将继续上涨短期内降价可能性不大，从而造成10-11月成交量下滑和报盘均价上升的局面。买方和卖方互相对持的态势将继续持续，预计到明年春节之后会有所改善，在这段时间内大连市二手房价总体仍将保持稳定，并且伴随房价的小幅上涨。6.1.4四区报盘均价图6-5：12月各区报盘均价20XX年市内四区报盘均价都呈上升态势，其中中山区的均价上升最快，主要是中山区年底新增楼盘分布区域较广，而且预期价格都在万元以上，直接带动中山区整体区域价值的提升，7-12月上升了近1300元。其次是沙河口区和西岗区也有保持稳步的上涨，报盘均价上涨了近700元；而甘井子区总体上升的幅度不大，7-12月上涨300元左右，主要是由于甘井子区总量较大和较低的楼盘价位。 20XX大连市各大热点商圈报盘均价也有大幅的上涨，排名前十的商圈均价都超过8000元/平以上，超万元的商圈也出现了两个。二手房高端市场在商品房的带动下涨幅明显，尤其是城市中心区的部分次新房产，紧跟新房价格的脚步，参考定价使得他们如同坐了火箭似的价格迅速上升。具有代表性的是体育场商圈的万达华府、前城国际，在远洋风景未开盘之前，价格刚超万元，而远洋风景开盘之后，目前价格已到一万三千元左右。6.1.5贷款指标统计图6-6：二手房各月贷款比重状况 今年的贷款比重总体保持在65%左右，持续的上涨通道，使得贷款购房成为主流。也正因为如此，在年底当各银行收缩信贷之时，导致了市场整体发生了微妙的变化，大家对于未来的房地产预期处于观望状态，买卖博弈正式拉开序幕。图6-7：各月二手房贷款成数状况20XX年总体贷款额在七成左右，这也是目前可贷款额度的最高线，说明消费者选择购买二手房的实际能力有限。在9月第二套房贷政策的影响下，贷款成数下滑到五成，由此可见第二套贷款政策对市场的波动影响很大，在随后的几个月贷款成数回升，这也是大连二手房市场以自住型客户为主的具体表现。6.1.6供应结构 大连市二手房总房款价格区间分布图6-8：总价各区间分布情况市内四区总房款分布情况，20万以下占比0.80%，20-40万占比29.42%，40-60万28.37%，60-80万占比16.06%，80-100万占比9.30%，100万以上占比16.05%。总房款在60万元以下的占据总体房源的大半，20-40万和40-60万区间总房款为主力价格，随着房价的上涨使得总价在40万元以下的房源不断减少，下降3.78个百分点，而100万以上的房源占比快速上涨，与7月份相比上升3.36个百分点，有逐渐扩大的趋势。总体来看总价各个区间所占的比重相对均匀，可选择范围比较全面，这是由于大连二手房市场较为成熟，市场内二手房流通性较好。 大连市二手房单价区间分布图6-9：单价格区间分布状况大连市目前的主力价格在5000-7000元，价格的上涨导致该区间所占的份额在不断减小,尤其是5000元以下和5000-6000元区间的房源大幅下降，与7月相比分别下降了6.32和9.34个百分点；而7000元以上占比大幅扩大，7000-8000元区间、8000-10000区间、10000元以上与7月相比分别上升，2.57、4.02、6.19个百分点，高端二手房源的价格上涨速度较快，导致占比不断扩大。7000-10000元区间占比不断扩大，即将成为大连市下一个主力价位。 大连市二手房面积供应结构图6-10：面积各区间分布状况本月30平以下占0.41%，30-50平占比13.68%，50-70平占比23.55%，70-90平占比22.54%，90-110平占比15.70%，110-130平占比9.70%，130以上占比14.43%。90平以下的房源为60.18%，基本保持稳定。总体来看各区间比重相对均衡，供应结构比较合理，消费者可挑选的范围较大。 经历了20XX政策调控年，国家连续六次提高银行贷款基准利率和第二套房贷政策，大连二手房市场经受住了考验，二手房市场出现了变化，但总体依然保持平稳。今年前四次加息政策出台，大连市二手房价依然保持快速上涨和交易量的不断攀升的局面，但是在国家第五次加息和第二套房贷政策出台后，楼市进入了观望期，最显著的是成交量迅速下降。国家这一政策对楼市进行了一次大降温，在这次政策出台后终于“号”稳了房地产市场的脉相，房地产投资过热导致房价上升的真相，更是让国家看清了下一步调控的重点。20XX年底更加严厉的第二套房贷政策的出台，明确的指向房地产投资者，抑制投资防止房价过快上涨是今后的国家调控的重点。大连市在众多政策的影响下，成交量继续下滑，预计在明年春节后会有所改善，二手房价格将继续保持平稳小幅上扬。6.2租赁市场20XX年大连市租赁市场基本保持良好发展势头，1-9月份市场运行平稳，9月份以后受“第二套房”政策影响，让一部分闲置房源和出售房源涌入租赁市场，租赁房源报盘量激增，给年末的租赁市场带来不小的冲击，导致年末租金均价下滑，但全年租金情况受商品房价格提升以及市场旺盛需