旅游地产开发流程.doc

房地产开发的主要程序有四个：（一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。（二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。（三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。（四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。旅游房地产开发应注意的要点：一、地产开发应注重和运用信息 获取信息的迅速与否决定着信息的价值，如何合理运用有价值的信息决定着企业的收益。当前开发商对信息的收集和运用越来越重视。如有的单位配备了专门的信息员，并在社会上建立信息点；有的建立了专门的信息科室，同时配备了微机联网，以便于在网上发布信息、购买建材、售购房屋等。以快捷方便的科学手段收集整理并运用信息，这种新的经营理念使开发商步入了科技创收的时代。 二、地产开发应注重运用品牌开拓市场 房地产市场的演变经历了从粗放阶段逐渐走向成熟、规范化的过程，消费者也从急需认购阶段转变为理智挑选。商家和消费者的品牌意识都在逐渐增强。住宅商品房作为不动产特殊商品推向市场，自然也存在着一个不可忽视的品牌问题。在长期的经营中，那些注重小区生态环境建设、配套工程齐全、工程质量优质、售后服务信誉好的商品房，一直是市场上的热销产品。实践证明，靠名牌占领市场将是今后企业发展的趋势。 三、地产开发商应具备超前眼光 一位开发商认为：“决策者要具备超前眼光，及早掌握城市规划的方向与大体实施的时间”。此话一语道破开发商需具备“超常”智力、超前眼光。事实证明，经营理念的超前意识会带来项目潜在的收益，缺乏这种悟性的开发商只能摇头兴叹，后悔莫及。 四、地产开发过程中应充分发挥员工的特长 在工作生活中我们经常见到，同样的事情交给不同的员工处理，其结果有时截然不同。究其原因是由于员工不同的综合素质、特长以及社交能力所致。三国时期有诸葛亮用错一人痛失街亭的古训，现时企业办什么事用什么人也颇值得深思。真正发掘员工一技之长并合理使用，其所创造的价值将是相当可观的。所谓人才，不单指学历的高低，学历低，能力强，有专长也可视为人才。让“英雄有用武之地”，这种经营理念才是真正出效益的管理之道。 五、地产开发应注重内外因素两者互动 外部因素是商品房经营的重要条件，主要在于选址立项方面。而内部因素是商品房经营的决定条件，主要指建筑工程和配套工程的质量及区内人造环境景观、规划与单体造型的设计、所建套房的结构、使用性能等。前者，外部的条件必须具备，后者，地产开发商的建设，更需适应人们的需求。犹如鸡蛋孵化成雏鸡，必须有外部的加温，然后再有鸡蛋内部的自身发育。商品房的经营外因必须抓好，内因必须做好，只有内外因素的有机结合，才能产生效益。 六、地产开发经营要有适应性 实践中我们体会到，经营的适应性是企业获利的主要策略之一。其一，要根据当地居民的消费水平来解决大多数人能够适应购买压力的问题。其二，把握超前消费的新潮流作为少数人能够适应购买压力的问题。地产开发商选择的地段，对购买者而言，在一定的区域一般相对有针对性，如工厂企业相对集中的区域、商品经营相对密集的地段、机关事业单位坐落的位置等，都将涉及到开发的价值、出售的价格，获得利润也就相对不同。地产开发商只要把握住适应性，就能开发出适销对路的产品。七、地产开发商要注重产品质量针对工程质量问题，多年来在建筑行业始终贯彻“百年大计质量第一”的口号。近年来，国家又出台了建筑质量终身负责制的规定，再一次明确了质量的重要性。随着科学的进步与发展，新技术、新材料在工程上的运用，致使质量管理又增添了新的内容。作为着眼于长远发展的企业，应不计较一时得失，而是从立项开始就严格实施设计招标制，为达到方案优中选优，工程招标既要看标书，又要看施工队伍的政绩。委托的监理也要经过严格筛选，建筑材料供应严格把关，大胆推广使用科技含量高的建材。产品质量只有常抓不懈，企业效益才会源源而来。 八、地产开发商应开展多种形式的促销活动 房屋促销具体形式是多样化的，首选之一，多为电视和路牌广告。有的公司从工程项目立项开始，就做起了“预告先知”的广告，其目的是预售要获取一部分定金以减轻投资的压力；选择之二，委托有诚信的中介公司代理销售；选择之三，发动以经销人员为主的员工销售并给予促销奖励；选择之四，有的地产开发商采取以物易物的方式，如使用商品房抵消材料款、以房款抵消工程款等，致使工程完成后账务两清。在经营理念上我们应思考的问题是：开发完一个项目工程，只要有利可图，就及时出手，加速资金的回笼及周转。这样积少成多就能取得丰厚的收入。 九、地产开发商应认真做好售后服务与物业管理 时下，有好多人在买房时，希望随着单位集体购房，究其原因就是怕单独买房有后顾之忧。这说明售后服务、物业管理的好坏直接关系到商品房的销售业绩。根据来自地产开发商和消费者的建议，我们认为：一方面地产开发商要按规定售房并要严格履行售后服务合同，有问题尽量解决在保修期之内；另一方面，物业管理要提早介入，在地产开