国八条 房地产.doc

您认为国家八条房产税一系列调控政策之后会对于房价产生什么样的影响？李一戈：这个问题我估计也是二三线老城市老百姓比较关心的。新的国八条和沪渝两个城市房产税试点，这个措施的实施会不会对二三线城市产生影响，我个人认为是肯定的。新的调控政策虽然说主要是针对热点城市，但是也普遍对全国的城市都会有影响。因为二套房首先付提高到6成是针对全国的，也就是说二三线城市也会受到影响。房产税的试点虽然是上海和重庆在试点，但是它有辐射作用，即没有实施房地产税试点的城市包括其他一线城市都会受到这种辐射的影响。在我看来，新的国八条和房产税试点会对全国房地产市场都会产生很重大很深远的影响，包括二三线城市乃至于四线这种有些是县级市。因为限购令会继续深化下去，因为国务院的规定是要求2月底把那些热点城市和房价上涨比较快的城市都要实施限购令，尤其是住建部领导的讲话中包括了房价上涨比较快的城市。也就是说不管是一线二线甚至四线城市，只要房价上涨比较快的都应该实施限购令。我看到有些县级市乃至于限都实施了限购令，也就是说这个限购令会继续扩大，房地房产税辐射的影响对投资者产生心理上的压力。如果今年你这个城市没有实行房产税试点，不等于明年就不会。那些投资者就要警惕了。国八条细则对房地产市场七大影响 第一：预计2011年楼市成交量：商品房、二手房成交量可能下调5成。 从中长期影响来看，在第三轮调控的作用下，北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。但因目前货币供应量依然较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能显现，所以实际对价格的抑制作用依然要看政策的持续力度。但市场下降趋势已经明显。 可能性：90% 第二：供应少，城区价格稳，郊区可能大跌。 一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有2套房，外地户籍最多只能有一套房的现象，但商品房因最近市场透支，以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减城区已成为绝对的供小于求。而部分郊区县很可能因为本来市场需求就是受到影响的刚需及投资，市场很可能出现明显的价格下调。 可能性：80% 第三：违约交易可能上涨。 可能性：90% 第四：高端住宅市场相对稳定。 可能性：80% 第五：观望情绪蔓延。 可能性：75% 第六：租赁市场可能明显升温，成交价格平稳。 可能性80% 第七：商业地产升温。 可能性80%。新国八条将对房市产生五大影响吴其伦国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。在新年伊始，国务院再出重拳，以“新国八条”房地产市场进行调控，此新政将对房地产市场产生诸多影响：一、平抑房价将是各地方政府的重要工作。“新国八条”明确，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。从中央首次明确要求地方政府确定本地区价格控制目标，我们可以清晰地看出，中央已经将平抑房价工作分摊到地方，平抑房价将是各地方政府的重要工作。二、保障房推进速度将大幅加快。新政明确，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。新政还明确，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。结合此前中央明确提出的2011年推出1000万套保障性住房目标，我们可以清晰地看出，2011年，中国保障房推进速度将大幅加快。三、土地供应制度将出现变革并得到完善，土地市场的监管力度将大幅加大。新政明确，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。此政策表明，商品房用地尤其是中低价位商品房建设用地的土地招拍挂将出现变革，将会由原来的价高者得转变成为再政府统一规划下的“限房价、竞地价”方式进行供应。此政策还表明，各地方政府的相关职能部门对于土地的监管力度将大幅加大。四、投机性需求将彻底退出市场，投资性、自住性、改善性需求将大幅减少，市场成交将出现大跌。新政明确规定，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这些政策将在很大程度上打击市场各方的心态，在房屋成本大幅增加、房屋变现难度加大的状况下，短线炒家必将退出市场，而投资性、自住性、改善性需求将大幅减少。这样，市场成交必将出现大幅下跌。五、中国房价将出现普遍下跌。新政不仅明确了地方政府平抑房价的职责，还明确规定，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。这样，地方政府必将抑平抑房价为要务，加