第6讲 经营环境分析.ppt

制作人张奎丁刚 第四章 房地产开发与经营环境分析 制作人张奎丁刚 学习目标 了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析熟悉房地产开发与经营机会选择的内容 并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择了解房地产开发与经营风险分析的内容 制作人张奎丁刚 本章纲要 第一节概述第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容第三节房地产开发与经营环境分析方法第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 制作人张奎丁刚 第一节概述 一 房地产开发与经营环境的含义房地产开发与经营环境 就是影响开发与经营活功整个过程的外部因素和条件的总合 制作人张奎丁刚 二 房地产开发与经营环境的构成宏观环境中观环境微观环境 第一节概述 制作人张奎丁刚 第一节概述 三 房地产开发与经营环境的特点1 关联性2 可变性3 相对性4 层次性 BACK 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 一 房地产开发与经营环境分析的原则1 客观性原则2 全面性原则3 比较性原则4 预测性原则 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 二 房地产开发与经营环境分析的基本内容 一 宏观环境1 政策环境 1 财政政策 2 货币政策 3 产业政策 4 土地政策 5 住房政策 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 2 经济环境 1 宏观经济条件 2 居民经济收入和购买力 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 3 人口环境 1 人口总量 2 人口的年龄结构 3 人口的地理分布 4 家庭结构4 自然环境5 技术环境 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 二 中观环境1 我国房地产市场的法制体系房地产法律国务院颁布的房地产条例国务院相关部委颁布的行政规与房地产企业营销有关的其他法律 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 2 房地产市场态势 1 房地产市场周期市场整理阶段市场稳定阶段项目开发阶段过度建设阶段 2 房地产市场特点3 房地产行业规范 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 三 微观环境1 区域地理位置特点 1 区域自然环境特点 2 区域的经济地位 3 区域的社会地位 4 区域的交通便捷程度 制作人张奎丁刚 第二节房地产开发与经营环境分析的原则 内容 2 区域经济发展战略与发展规划 1 区域经济发展战略 2 区域规划3 区域房地产市场发展特点 1 区域居民及分布特点 2 区域居民收入与购买力 3 区域居民的消费特点与习惯 4 区域竞争项目分布及相关影响因素 BACK 制作人张奎丁刚 第三节房地产开发与经营环境分析方法 一 多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法 制作人张奎丁刚 第三节房地产开发与经营环境分析方法 包括15个方面的经营环境因素 且依据重要性 确定具体权数最高权数是3 表示最为重要 每一项最高分值是4 该项条件被认为最佳可得4分 各项的总权数是25 最高值则为100 数值越高则表示环境条件越好 制作人张奎丁刚 二 道氏评估法投资风险分为两类竞争风险环境风险道氏评估法分四个步骤第一步 评估影响企业业务条件的各个因素 第二步 评估引起变化的各个主要压力因素 第三步 在前述两步的基础上 进行有利因素和假设条件的汇总 从中指出8 10个能获得成功的关键因素 第四步 在确定各关键因素及其假设条件后 提出4套项目预测方案 第三节房地产开发与经营环境分析方法 制作人张奎丁刚 第三节房地产开发与经营环境分析方法 三 SWOT分析法SWOT分析法思路如图 制作人张奎丁刚 SWOT分析法四个点 1 企业优势与环境有利条件结合 即S O 机会点2 企业优势与环境不利条件结合 即S T 可规避风险点3 企业劣势与环境有利条件结合 即W O 可借力机会点4 企业劣势与环境不利条件结合 即W T 风险点 威胁点 第三节房地产开发与经营环境分析方法 BACK 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 一 房地产开发经营机会选择 一 时机的选择1 房地产周期不同阶段的时机选择2 政策研究与时机选择 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 二 区位地段的选择1 国家的选择2 城市的选择3 区域的选择 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 三 投资类型的选择1 土地投资2 住宅投资3 商业设施4 写字楼 四 质量的选择 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 二 房地产开发与经营风险分析 一 政治风险1 政治风险的含义指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化 导致国家投资环境的变动 进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性2 政治风险的应对措施 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 2 政治风险的应对措施 1 投资前的管理 2 投资后的管理 3 风险发生后的补救措施 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 二 经济风险1 经济风险的含义2 经济风险的应对措施 1 投资前的管理 2 投资过程中的管理 3 风险发生后的补救措施 制作人张奎丁刚 第四节房地产开发经营机会选择与风险分析 三 金融风险1 金融风险的含义金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动