房地产销售建筑学基础知识121.ppt

1 建筑学常识 2 会场纪律 手机静音或关机 不能交头接耳 不能迟到 未经许可不能接电话 未经许可不能中途离场 以上每项违反个人10个俯卧撑 女士10个起立下蹲 3 我们的目的 在最短的时间内掌握建筑学的基本专业知识 4 一块地是怎样变成建筑物的 怎样读懂建筑图纸 建筑结构常识 课程内容 5 房地产和建筑物建筑物产生的过程涉及的门类划分 一 一块地是怎样变成建筑物的 6 1 从房地产到建筑物 房地产 指土地 建筑物和固着在土地 建筑物上不可分离的部分以及他们所附带的各种权益 是由物质实体和权益两部分组成 7 1 从房地产到建筑物 8 对于权益可以这样理解 权利 你可以因此享有所有权 使用权 利益 你可以将其转让 享受升值带来的利益 收益 你也可以将使用权通过合约转租他人 获得收益 1 从房地产到建筑物 9 立项 验收 施工 设计 交付使用 2 建筑物产生过程 10 2 建筑物产生过程 立项 固定资产投资许可证 审核项目总投资审核项目投资计划 发改委 开发商 土地使用权出让合同书 取得土地 建设用地规划许可证 大 房地产证 审核用地是否符合城市规划 规划局 招标 拍卖 挂牌 11 2 建筑物产生过程 设计 建设工程规划许可证 设计单位 按照规划要点进行设计 规划局 审核是否符合规划 规范和环境是否符合消防 施工图设计 初步设计 方案设计 12 2 建筑物产生过程 施工 开发商 开工申请 施工许可证 建委 审核资金是否落实审查施工企业资质 资金已经落实 施工企业已落实 地价已经付清 施工单位监理单位 进场 执行施工图将蓝图变为现房 13 2 建筑物产生过程 验收 规划 消防 环保 电梯 燃气等部门 主体工程竣工验收合格证 工程竣工验收备案证明书 质检站 勘察 设计 施工 监理部门 竣工验收最后进行 主体工程最早验收 监督 备案 建筑工程竣工验收报告 分项工程竣工验收合格证 隐蔽工程随时验收 专项工程分步验收 14 预售许可证 房产证 土地证 交付使用 开发商 住宅使用说明书 住宅质量保证书 国土资源局和房地产管理局 2 建筑物产生过程 交付使用 现售许可证 符合销售条件 买卖契约 15 3 涉及门类划分 设计门类 建筑设计 空间设计和平面设计 功能性和美观性的统一 国外把建筑设计归于艺术学系 16 3 涉及门类划分 设计门类 结构设计 以严谨的结构体系实现建筑功能 保证建筑方案的安全性 适用性 耐久性 17 给排水设计 生活用水 消防用水暖通设计 通风 中央空调设计电气设计 强电 生活用电 设备用电 弱电 宽带网 智能化等 园林景观设计 绿化 铺装 景观 小品 3 涉及门类划分 设计门类 18 勘察 测量 土石方 基础 建安 防水 市政道路 污水处理 防水 智能综合管线 消防 人防 煤气 直饮水 通风空调 供暖 变配电 园林绿化等 其中有些是政府部门控制 如变配电 人防设计等 3 涉及门类划分 施工门类 19 建筑术语简介识图基本常识建筑施工图建筑技术经济指标 二 怎样读懂建筑图纸 20 1 建筑术语简介 地形 地球表面上地物和地貌的总称 地形图 将某地区地形状况按一定比例绘制成图 红线图 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 一般用红笔圈在图纸上 具有法律效力 21 1 建筑术语简介 进深 开间 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 一般指东西方向的宽度 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 一般指南北方向的长度 进深大的房屋可以有效地节约用地 但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件 进深在设计上有一定的要求 不宜过大 开间 22 1 建筑术语简介 开间 进深 23 1 建筑术语简介 层高 指本层楼 地 面到上一层楼面的高度 净高 房间内楼 地 面到顶棚或其他构件的高度 建筑层数 室内标高为正负零的楼层为一层 以上顺次排列向下分别为地下一层 地下二层 层高小于2 2米的楼层 屋顶水箱 电梯机房 装饰性建筑均不计算楼层数 24 返回 25 比例 图上尺寸与实际尺寸比例 一般表示方法为数字表示法 如 1 100 说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米 2 识图基本常识 26 尺寸 单位 图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位 尺寸线上单位隐含为毫米 两个例外 总平面尺寸和标高为米 2 识图基本常识 27 轴线 在设计中 对承重墙 柱子等主要构件都要有定位轴线 在施工中 轴线是施工定位和放线的重要依据 2 识图基本常识 28 纵向轴线 尺寸 比例 数字 横向轴线 平面图 返回 常识 横向尺寸用阿拉伯数字 纵向尺寸用英文字母 29 相对标高 以项目中的某一特定点为零点 其他各处相对他的高度称为相对标高 一般来说可以以建筑物一楼地面为零点 标高 2 识图基本常识 30 31 图例及符号 指北针 用于表示建筑物的朝向 在总平面图及首层平面图上 一般都绘有指北针 指针尖端处要注明 北 字 2 识图基本常识 32 风向频率玫瑰图 简称风玫瑰图 是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志 它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的 一般用8个或16个方位表示 风玫瑰图上所表示的风的吹向 是指从外面吹向该地区中心的 2 识图基本常识 33 返回 34 返回 深圳市风向玫瑰图 35 3 建筑施工图 总平面图 分析案例图1平面图 图2图3立面图 图4图5剖面图 图6 36 红线范围 新建 拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置 以及新建道路和各种管线系统的总体布局 表明原有房屋 道路的位置 作为新建工程的定位依据 表明标高 如建筑物的首层地面标高 室外场地整平标高 道路中心线的标高 通常把总平面图上的标高 全部推算成绝对标高 根据标高可以看出地势坡高 水流方向 并可计算出施工中土方开挖数量 用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率 表明绿化布置情况 如哪些是草坪 树丛 乔木 灌木等 标明花坛 小品 桌 椅 林荫小路 矮墙 栏杆等各种物体的具体位置 尺寸 做法及建造要求和选材说明 总平面图可表达以下内容 返回 37 总平面图 四至 38 返回 平面图 39 平面图 返回 40 立面图 返回 41 返回 立面图 42 剖面图 返回 表示从右向左看 43 4 建筑技术经济指标 建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 也称为红线面积 44 4 建筑技术经济指标 总建筑面积 按分层建筑面积之和计算 每层建筑面积按建筑物外墙 首层为勒脚 含粉刷层厚度 以内水平投影面积计算 45 4 建筑技术经济指标 建筑物基底面积 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积 46 4 建筑技术经济指标 47 建筑容积率 在项目规划建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与规划建设用地面积的比率 4 建筑技术经济指标 48 4 建筑技术经济指标 学校 幼儿园 小学 初中 高中等 商业 会所 社区中心等 都计入总建筑面积里 即计算容积率 地下室 车库 半地下室 车库 人防地下室 车库 等不计容积率 含 该城市某项目的经济指标 r 1 92 49 产品类型的组合对容积率的影响 需要首先明确不同功能物业类型的组合关系需要明确某用地单纯物业类型的容积率实现度 某城市单纯物业类型的容积率实现度 该城市某项目的容积率实现指标 r 1 58 50 产品类型的组合对容积率的影响 示例 理论与实际操作对比 51 4 建筑技术经济指标 示例 某项目规划要点 总建筑面积按建设用地面积420527计算得出 代征用地 在该项目中指代征道路用地 城市绿地 社区中心 独立高中等用地面积含在420527中 其建筑面积纳入总容积率 52 建筑覆盖率 也叫建筑密度 在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率 4 建筑技术经济指标 建筑密度不可能超过100 一般不会超过40 50 因为用地中还需要留出很多面积作为道路 绿化 广场 停车等等 除特别注明的外 计算时一般包括附属建设物 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大 说明用地中房子盖得 满 反之则说明房子盖得 稀 建筑覆盖密度要看土地的性质以及当地政府限制 没有完全的标准 53 绿地率 ratioofgreenspace greeningrate 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿化率 绿化覆盖率 是规划建设用地范围内的绿地面积和规划建设用地面积的比率 4 建筑技术经济指标 54 绿化率与绿地率有何区别 开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿地率还是绿化覆盖率 地下停车场上 化粪池等上面的绿化算不算绿化率 开发商做的屋顶绿化算不算绿化率 许多购房者对此并不了解 他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事 绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语 绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标 但绿地率不等同于绿化覆盖率 绿地率是规划指标 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比 比如一棵树的影子很大 但它的占地面积是很小的 两者的具体技术指标是不相同的 计算绿地率时 对绿地的要求非常严格 绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 其中 公共绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积 在设计计算时距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的用地 不得计入绿化用地 此外 还有如地下车库 化粪池 这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度 在上面种植大型乔木 成活率较低 所以计算绿地率时不能计入 居住区用地范围内各类绿化 中 而屋顶绿化等装饰性绿化地 按目前国家的技术规范 也算正式绿地 在房地产开发过程中 政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标 绿化率较高 建筑密度较低 发展商可用于回收资金的面积就越少 而住户就越舒服 绿化覆盖率可以在小区绿得广 像地下车库这样大面积的底下设施 它的地表虽然种不了树 但可以种草呀 像距建筑外墙1 5米这样的范围 虽然不算正式绿地 但若能种一些草 总比地砖铺砌更吸引人吧 在小区规划设计中 计算绿化覆盖率所指的绿地 简单地说就是有块草皮便可以计入 所以绿化覆盖率有时能做到60 以上 在开发商销售楼盘的时候 当然喜欢引用绿化覆盖率的概念 绿化率 绿地率绿化率包含诸如屋顶绿化 地下车库 化粪池顶绿化 建筑外墙1 5米内绿化 道路边线1米以内绿化 55 返回 总平面图 56 上海源花城总平 本项目总建面约23万平方米绿化率40 约65000平方米 其中集中绿地率约15 25000平方米 由11层的小高层和18层的高层组成 57 嘉城一期总平 区总建筑面积90万平方米 总占地1320亩 绿化率40 共由34栋小高层和44栋联体别墅组成 一期规划总建筑面积30万平方米 58 汤臣一品总平 浦东陆家嘴共4幢44层高层住宅 汤臣一品 上海 764平米 1208平米 437平米 608平米 户型面积 59 云顶别墅总平 小区规划总建筑面积100000平方米 占地面积432亩 分五期开发 60 华府天地总平 总占地14652平方米 总建面42000平方米 共4幢18层的高层公寓住宅 一层一户 三梯一户 得房率78 绿化率35 61 黄浦丽园总平 小区总建面12万平方米 绿化率达45 中央绿地超过8000平方米 共5幢18 28层的高层住宅1幢星级酒店VIP俱乐部组成 62 4 建筑技术经济指标 套总建筑面积 套内建筑面积 应分摊公共建筑面积 套内建筑面积 房屋按套计算建筑面积 不包括公摊面积 套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台面积 套内使用面积 又名地毯面积 指室内实际能使用的面积 以使用空间的水平投影面积计算 不包括墙体 柱子等结构面积和阳台面积 应分摊的公共建筑面积 指建筑外墙的一半 过道 门厅 公共楼梯 电梯间 消防前室 水电管井等公用部分 63 4 建筑技术经济指标 建筑面积分摊系数 应分摊的公共公用面积a套内建筑面积b 得房率 套内建筑面积b 套内建筑面积 应分摊的公共公用面积 a b 套总建筑面积 套内建筑面积a 应分摊的公共共用面积b 注 房产局 测绘大队用于房屋面积核算时的常用系数 计算规则参见 面积测量规范 GB2000年版 通常按整栋为一个单位 计算出一个分摊系数 但若单元间层数有较大差异 如一边是6层 一边是11层 则按单元计算 64 3房2厅2卫建筑面积 105 99 套内建筑面积 84 70 得房率 84 70 105 99 79 9 65 66 住宅按建筑层数和高度可分为 低层住宅1 3层多层住宅4 6层小高层住宅7 11层高层住宅11层以上 4 建筑技术经济指标 67 多层 68 高层 返回 69 平层错层复式跃式别墅 5 住宅形式分类 70 71 错层式住宅错层式住宅 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上 用30 60cm的高差进行空间隔断 层次分明 立体性强 但未分成两层 适合大面积住宅 72 错层 73 74 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅 这类住宅在建造上仍每户占有上下两层 实际是在层高较高的一层楼中增建一个1 2米的夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为3 3米 而一般跃层为5 6米 复式住宅的下层供起居用 炊事 进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和贮藏用 户内设多处入墙式壁柜和楼梯 中间楼板也即上层的地板 因此复式住宅具备了省地 省工 省料又实用的特点 特别适合子三代 四代同堂的大家庭居住 既满足了隔代人的相对独立 又达到了相互照应的目的 75 76 跃层式住宅楼中楼即跃层式住宅 跃层式住宅是指住宅占有一栋楼房上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下层之间的采用户内独用小楼梯连接 在楼中这样建造的二层楼也称为楼中楼 77 78 建筑结构的特性建筑结构的构成材料建筑结构的组成建筑结构的分类 三 建筑结构常识 了解 79 建筑物一般是基础 墙或柱 楼地层 楼梯 屋顶和门窗等六大部分组成 三 建筑结构常识 了解 80 1 基础 基础是位于建筑物最下部的承重构件 承受建筑物的全部荷载 并将这些荷载传给地基 基础下面承受荷载的那部分土层就是地基 基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基基础按构造分为 桩基础 条形基础 筏形基础 箱形基础等级 砖混结构采用条形基础 高层建筑一般采用桩基础或箱形基础 箱体同时做地下室使用 81 1 基础 条形基础 桩基础 箱形基础 82 2 地基 建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基 地基承受荷载的能力主要受下列因素影响 土壤的种类 沙土 黏土等 土壤的含水率 地下水位 埋置深度 地基周围环境等 83 3 墙体 墙体是维护分割构件 同时也可以是承重构件 在一般砖混结构房屋中 墙体是主要的承重构件 在其他类型的建筑中 墙体可能是主要承重构件 也可能仅仅是维护分割构件 84 按其所处的位置不同分 可分为内墙和外墙按结构受力情况汇报不同 可分为承重和非承重墙 3 墙体的分类 承重墙 填充墙 外墙及外墙保温 85 墙体的设计要求 具有足够的强度和稳定性具有必要的保温隔热性能应满足隔声要求应满足防震要求 此处右侧为电梯 所以 墙厚增加了30公分 为轻质隔音墙 墙厚200 墙厚230 示例 86 砖墙墙身的细部构造 防潮层 为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀 采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开 这个阻断层就是防潮层 防潮层的位置一般在首层室内地面 0 00 下60mm 70mm处 及标高 0 06m到 0 07m处 勒脚 勒脚是建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分散水 指房屋周围保护墙基 分散雨水远离墙脚的保护层 一般宽度在800mm左右 有砖铺散水 现浇细石混凝土和混凝土散水等几种 窗台 作用是迅速排除沿窗扇下滴的雨水 防止其渗入墙身和室内 门窗过梁 散水 勒脚 87 墙面装饰 除了美观外 墙面装修可增强其坚固性 耐久性 改善墙体热情工性能 改善生活墙体声学性能 改善墙体光照性能等级 墙面装修一般采用刷涂料 贴面 裱糊 铺钉 88 4 楼板层的作用及要求 楼板层的作用于主要是垂直方向性的分割空间 承受能力和传递竖向和水平方向的荷载 楼板还应具有一定程度的隔声 防火 防水等功能 住宅楼板 一般板厚为100 120MM 底层若是商业 则一般在150左右 如果是转换层 则在200左右 89 楼板层的基本组成 楼板面层 起着保护楼板 承受并传递荷载的作用 同时对室内有重要清洁及装饰作用 并可以改善楼板的隔声性能 楼板结构层 一般楼板或由梁和楼板组成 它是房屋的主要水平承重构位 附加层楼板顶棚层 附着于楼板或屋面板底部的部分 可分为直接或顶棚 吊顶棚两类 90 钢筋混凝土楼板层的构造 楼板层按使用材料分 木楼板 砖拱楼板和钢筋混凝土楼板 钢筋混凝土楼板可以按施工方法论分 现浇钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板 现浇钢筋混凝土楼板分为板式楼板和梁板式楼板 井式楼板 无梁楼板 现浇钢筋混凝土楼板最大的特点是整体性好 刚度大 防震和防水好 在房间尺寸 形状不规则 楼板空洞较多的情况下 施工队较为方便 91 钢筋混凝土楼板层的构造 92 5 楼梯和台阶 建筑空间楼层间的竖向联系 是依靠楼梯 电梯 自动扶梯 台阶 坡道 爬梯等竖向设施来达到 楼梯一般由梯段 平台和栏杆扶手三部分组成 楼梯的形式较多 如单跑楼梯 双跑楼梯 三跑楼梯 螺旋楼梯 弧形楼梯等 建筑物室内外存在一定的高差 为了便于出入 必须设置台阶来解决 93 5 楼梯和台阶 94 6 屋顶构造 一 屋顶功能及要求屋顶是房屋最上层覆盖的外围护结构 同时又是承重结构 其作用于主要是抵御风霜雨雪的侵袭 防止太阳辐射 保温隔热 屋顶应具有良好的防水功能 足够的保温能力及一定的隔热能力和防火能力 同时 又应具有足够的强度以承受能力屋顶的各种各样荷载 95 屋顶分类 屋顶按排水坡度不同 一般可以为坡屋顶和平屋顶平屋顶排水方式主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两种方式 96 平屋顶的构造层次 由于施工队方法等因素的不同 柔性防水屋面的构造层次不尽相同 但一般都包括 保护层 防水层 找平层 保温层和结构层 97 7 门和窗 门和窗在房屋中起着十分重要的作用 门主要作交通联系 窗的主要功能是采光 通风及眺望等 门窗在建筑形象中 无论是对外观和室内装修都起着很大的作用 普通住宅 常用尺寸为 分户门宽度为1000米 单扇门 或1200米 子母门 户内门宽度900 阳台 卫生间 厨房门宽750 98 99 100 按承重构件的材料分 1 木结构 2 砖混结构图9图10 3 钢筋混凝土结构图11 4 钢结构图12图13 5 混合结构 6 砖木结构图14 8 建筑结构的分类 101 木结构建筑 木结构是单纯由木材或主要由木材承受荷载的结构 通过各种金属连接件或榫卯手段进行连接和固定 木结构多用在民用和中小型工业厂房的屋盖 地震损失较小 在日本 台湾等地震多发带 常用 但防火防水等耐腐蚀性较差 102 砖混结构 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙 附壁柱等采用砖或砌块砌筑 柱 梁 楼板 屋面板 桁架等采用钢筋混凝土结构的房屋 103 返回 砖混结构 104 钢结构 钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的 包括悬索结构 纽约世界贸易中心 采用筒中筒结构体系 外墙承重 且由密集的钢柱组成 具有强大的抵抗水平荷载的能力 大楼经历近30年的风雨依然完好 甚至在911飞机的巨大撞击也