XXXX年上半年重庆房地产项目市场表现及后期走势预测报告_27页_中房信.ppt

2011 05 03 2011年上半年重庆市场表现及后期走势预测 2011年上半年整体市场表现 重点企业营销策略分析 典型项目热销原因剖析 1 3 2 目录 后期市场走势预判 4 3 PART12011年上半年整体市场表现 4 PART12011年上半年整体市场表现 市场供应11年1 6月重庆市商品住宅新增供应面积为824 24万 同比上涨13 13 市场需求11年1 6月重庆市商品住宅成交面积为4360100 同比上涨2 1 市场价格11年1 6月重庆市商品住宅成交均价为7553元 同比上升24 29 重庆市场分析总结 重庆市2011年1 6月商品住宅市场呈量跌价涨态势 备注 所有2011年6月数据截止2011 6 26日 5 近期整体市场开盘当天推售情况 开盘平均认购率44 PART12011年上半年整体市场表现 新开盘项目去化率明显走低 单周开盘去化率在40 左右 6 PART12011年上半年整体市场表现 南岸区域供应情况分析总结 1 6月供应量分析区域新建楼盘较少 地理位置并不优越 除4月房交会期间供应量稍大 其他几月供应量并不乐观 1 6月供应结构分析普通住宅是该区域主要产品线 洋房与别墅差距不大 均属于辅助型产品 下半年供应预判后期供应应持续上半年趋势 无太大幅度变化 后期别墅项目比重会增加 南岸区市场分析 供应 7 南岸区域成交情况分析总结 1 6月成交量分析11年6月南岸区6月成交量下降明显 这和目前市场观望情绪浓郁有关系 1 6月成交结构分析目前市场刚需依然强烈 同时对洋房的需求有一定幅度增长 下半年成交结构分析下半年成交情况依然不容乐观 总体成交量不大 普通住宅成交量依然占主体部分 同时洋房需求会增大 PART12011年上半年整体市场表现 南岸区市场分析 成交 8 PART12011年上半年整体市场表现 南岸区域价格情况分析总结 1 6月价格变化分析南岸区从今年4月起 成交均价处于小幅上升趋势 这和后期成交产品有一定关系下半年价格走势预判下半年价格会有一个小幅度下降 南岸区市场分析 价格 PART2典型项目热销原因剖析 10 PART2典型项目热销原因分析 热销原因分析 1 低价入市 2 降价销售 3 产品优势 典型项目单盘开盘当天推售情况 统计当前销售情况较佳的项目可以看出 多个项目已经开始选择降价销售 其中大盘项目尤为显著 从产品来看 中端产品去化情况较好 而高端和低端产品去化一般 且推盘频次较快的项目后期开盘当天去化率明显下降 去化率16 11 PART2典型项目热销原因分析 低价入市项目表现 低价入市的新项目中 复地和保利项目主要是紧凑性的刚需产品 金鹏项目主要是改善型需求产品 从项目入市均价与周边同质类产品差价来看 刚需产品差价在1000元 左右 改善型需求差价更大 12 PART2典型项目热销原因分析 典型标杆项目 复地新城就 复地新城就近期共开盘两次 4月中旬首次开盘当天销售290套 开盘当天去化率91 第二次于6月25日加推70号楼132套房源 开盘当天销售117套 去化率88 64 项目首次开盘便以低价入市 第二次开盘价格虽然有300元左右涨幅 但仍具有较高的性价比 项目热销 69 70 71 72 70 71 在售 售罄 未售 13 PART2典型项目热销原因分析 降价项目表现 已入市老盘新推项目 从降价幅度来看 目前市场上具有代表性的项目表象降价幅度在500 1000元 与周边同质类产品相比 价格优势在500 800元 平米 表象降价幅度较大 在800 100元 的项目 本次主要是推出差异化产品 如华润中央公园和万科缇香郡 此次推出的产品位置较前期差 产品差异不大的项目 降价幅度在500元左右 从降价前后周均去化情况来看 降价前后周均去化情况并没有较大改变 多数项目周均去化在3 5套 14 PART2典型项目热销原因分析 典型标杆项目 招商江湾城 招商江湾城于6月19日加推板式高层9号楼2单元共60套房源 开盘当天销售35套 开盘当天去化率58 本次推出的产品面积区间为144 216平米的四房 其中最主要的是160平米的四房此次折前单价10092元 平米 折后9437元 平米 与9号楼1单元销售时价格相比有明显的下滑 15 客户到访量 当天18 00开盘 高峰期为19 00点 到场客户约60组车辆到访量 到场车辆累计约40辆客户来源 到场客户主要江北区和渝中区的客户为主项目优惠 持VIP卡交5000元抵50000元 一次性9 6折 分期9 8折 按揭9 9折 PART2典型项目热销原因分析 典型标杆项目 招商江湾城 16 项目6月推出的9号楼2单元 位于小区的北侧 不看江但临湖 位置较好 本次推出的产品折后均价约9500元 平米 建面价格7188元 平米起 对于北滨路上的板式高层来说价格具有吸引力 本次整体价格有明显的下降 产品主要为舒适性大户型为主 总价仍然较高 但客户接受度良好 整体去化率接近60 PART2典型项目热销原因分析 典型标杆项目 招商江湾城 17 PART2典型项目热销原因分析 降价项目表现 即将入市老盘新推项目 从即将入市的老项目看 典型项目都将开盘价较前期有所降低 降价幅度多在500 1000元 从新推产品来看 将推产品户型及主力面积与前期相比相差不大 但新推楼栋的位置将有较大差异 18 目前整体市场去化速度放缓 竞争压力增大 市场上多数项目以特价房为 噱头 进行促销 实际上为尾房或景观资源相对前期较差房源 主要是提高项目现场到访和人气 为后期蓄客做准备 实际上亮出底牌进行降价的项目 多数推出的为刚需紧凑型产品 且位置相对较差 进行了实际降价的项目 开盘当天情况有所提升 后期持续销售表现优势不明显 降价后若价格再小幅提升 购房者对价格的抗性将增大 PART2典型项目热销原因分析 降价项目表现 小结 19 PART3重点企业营销策略分析 20 PART3重点企业营销策略分析 媒体投放情况 21 PART3重点企业营销策略分析 媒体投放情况 22 PART3重点企业营销策略分析 营销活动 近期重庆主流开发商除龙湖 金科没有特别优惠活动以及旗下项目未开展其他形式营销活动外 其余各开发商均进行各类形式的宣传 其中万科 保利分别采用活动以及到访回馈的形式 而恒大地产仍沿用一贯作风 采用每周推出10或20套特惠房源的形式 23 PART3重点企业营销策略分析 后期营销策略选取 24 PART4后期市场走势预判 整体市场走势 供应量持续放大 成交量保持平稳 价格小幅下滑 成交量 保持月均100万方左右 成交金额 预计同比下降5 8 总基调 2011年重庆房地产市场将进入调整期 主要针对商品住宅市场 保障房 商业地产仍然具有较好发展前景 土地 成交面积保持去年水平 金额下滑10 左右 乐观预期 本轮调整周期长1年 调整持续到2012年初悲观预期 本轮调整周期至少长达1 5 2年 调整持续到2012年底 25 PART4后期市场走势预判 企业应对策略 销售策略上 抓住机遇快卖房 看准时机果断的价格优惠 有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出 实现快速的去化 回笼资金 价格策略 恒大地产 特价房保利地产 低开房源中海地产 9折团购富力地产 购房节东原地产 淘房节其他 一口价 低起价 8折贵宾卡等等类型层出不穷 26 PART4后期市场走势预判 企业应对策略 创新营销策略 颠覆传统电商为王 1 新浪乐居V团购 雅居乐成都雅居乐花园参与乐居V团购 持乐居V团购卡 再省总房款1 特价房除外 可与现有优惠叠加 目前项目正常优惠为按揭2 一次性付款7 2 SOHO中国试水网上卖房 乐居房产搭建了第一个房产电子商务平台游站 2分钟成交160套 27 PART4后期市