2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 李某计划在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 地块属性因子是如何影响项目开发的？2. 房地产产品策划的指导思想有哪些?3. 产品策划的基本要求有哪些？4. 蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是什么？5. 策划业务可以通过哪些方式获取？四、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 如何进行房地产风险发生后的管理？2. 如何辩证地认识户型、面积、单价、总价、成本之间的关系？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：是指运用有关参数对客户进行清晰地划分与界定。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分2. 参考答案：战略合作开发模式是有项目业主通过在地块、资金、技术、品牌营销等方面进行横向或纵向的战略联盟和战略合作。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得3分4. 参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得3分5. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（30分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：售价：50012（1-30%）5000（1-10%）/10%1-1/（1+10%）30=178227000元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*1-1/(1+0.5%)180/(1-40%)*0.5%=474000 2、计算可以购买的面积：S=474000/5000=94.895m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：一般地（1）地块形状和面积对项目规划布局有重要影响；（2）临街状态对项目价值的挖掘影响较大；（3）地形地质对土石方及基础成本产生着较大影响。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得6分2. 参考答案：1.产品策划应兼顾消费者满意和企业满意的问题 2.产品策划应妥善平衡客户效用最大化和企业效益最大化之间的矛盾 3.产品策划应同时满足企业利益、顾客利益、社会利益。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得6分3. 参考答案：产品策划过程中满足以下基本要求：一是考虑地形限制，二是符合规划控制，三是适应市场需求，四是创造价值最大化，五是形成核心竞争优势，六是体现可持续发展。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分4. 参考答案：蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是，房地产市场可以划分为置业市场和租用市场两种状态。这两种市场围绕价格和租金通过供求规律而不断进行自我调节与平衡。解题方案：掌握概念评分标准：答对房地产两种市场状态,运行规律各得3分，全部答对得6分5. 参考答案：1、上门联系 2、关系介绍 3、品牌吸引 4、以及公开投标解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得6分四、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：1、调整方案。风险发生后，应及时分析风险发生的原因，调整不合理的方案，防止类似风险的再次发生。 2、积极补救。对风险发生后所形成的损失，应采取积极措施进行补救，尽最大可能将风险带来的损失降到最低限度。 3、依法索赔。为弥补风险损失，应根据合同约定对责任方依法进行索赔。 4、调整心态。对风险问题应以平常心态对待，既不能因惧怕风险而谨小慎微，也不能因漠视风险而胆大妄为。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得8分2. 参考答案：（1）项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。（2）一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的