中粮-万达地产深度研究报告98P.ppt

现金流滚资产 商业地产模式 万达地产深度研究报告 第一部分 万达地产研究意义 几组数字看万达 研究万达的意义 1 持有物业面积700万平方米 是亚洲排名第一的不动产商 3 截止到2011年5月 44个万达广场 15家五星级酒店 600多块电影银幕 近30家连锁百货以及30多家量贩KTV 4 计划到2012年 开业80个万达广场 持有物业面积1200万平方米 年销售金额达到1200亿 2 2010年万达地产销售额超过770亿元 2011年1 6月340亿元 万达的企业愿景改变的原因 万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变 基本以开发住宅为主 也历经开办电梯厂 制药厂 连锁商业等的探索 确立商业地产与住宅地产 两条腿 走路的发展战略 确立商业地产为主要发展核心 成熟的发展经验帮助企业开始快速扩张之路 初创期 转型期 发展期 1988 1998 1999 2004 2005 至今 1988年 万达公司成立1994年 万达进入足球领域1995年 1998年 在住宅开发的同时 历经开办电梯厂 制药厂 连锁商业等的探索 1999年 开始 订单产 的最初模式思考2000年 确立商业与住宅 两条腿 走路2002年万达合股成立大洋百货集团 05 07年 产品实现向第三代转型2009年 加强土地储备 对外宣称将200亿元拿地 万达集团的商业运营模式核心 现金流滚资产 现金流滚资产 万达地产盈利模式的精髓 1 为什么万达住宅不做溢价 2 为什么万达要实现快速开发 3 为什么万达要进行产品复制 4 为什么万达要进行订单地产 5 为什么万达要实行集团化管控制 6 为什么万达营销采用PK制 万达的发展模式的核心 一 万达地产的产品线09二 万达地产的区域扩张战略31三 万达地产的管控模式54四 万达地产的融资模式86 目录 第一部分 万达地产的产品线 万达广场的发展历程万达广场的产品特点万达广场的档次细分万达广场的核心价值与竞争力 第一代 第二代 第三代 时间 2001 2002产品种类 纯商业体规模 5万 建筑形态 单建筑主力商家 超市 家电 影院 时间 2002 2006产品种类 纯商业体规模 15万 建筑形态 组合式主力商家 超市 建材 家电 影院 时间 2006 至今产品种类 商业 酒店 办公 住宅规模 40 80万 建筑形态 城市综合体主力商家 百货 超市 家电 美食 影院 经过三代产品的蜕变 第三代具备成熟商业体系的 万达广场 破茧而出 正准备向第四代升级 万达广场的发展历程 在第三代产品向第四代产品的过程中 万达广场对于业态的种类与分布不断完善 并且加重了健康休闲设施的比例 第四代 当前 缺陷 单体建筑 单个盒子式 建筑形态 业态分布 体量 占地面积 1 2 2万平方米建筑面积 4 6万平方米 选址 选择省会或中心城市布局选址都在城市最核心商圈 主力店一般3家 沃尔玛超市 家具家电专业卖场及万达影院 1层为精品 服饰 2 3层为超市 4层为专业卖场和影院 长春万达商业广场长沙万达商业广场南昌万达商业广场青岛万达商业广场 建筑形式单一 购物环境较差 业态单一 90 以上为购物 缺乏休闲与娱乐 主力店占到70 以上 租金过低 影响收益 独立商铺销售价格过高 散铺投资收益预期无法实现 第一代产品 起步期 2001 2002年 特点如下 代表案例 万达广场的发展历程 缺陷 组合式 每个主力店都为一个单体盒子 由多个盒子组成商业广场 建筑形态 业态分布 体量 占地面积 5万平方米建筑面积 15万平方米 选址 选择省会或中心城市布局选址在城市核心商圈 主力店一般为4家 百货 超市 建材家电专业卖场 影院 沈阳万达商业广场天津万达广场武汉万达商业广场南宁 大连 哈尔滨等地万达商业广场 没有室内步行街 整个项目没有灵魂 店和店之间的联系割裂 人流动线设计不合理纯商业定位 除了商业之外没有文化 娱乐 体育 酒店等其他业态 零售类比例偏大占总经营面积80 以上 代表案例 第二代产品 发展期 2002 2006年 特点如下 万达广场的发展历程 缺陷 多产品的综合体 以盒子 街区 高层的组合形式 建筑形态 业态分布 体量 占地面积 10 20万平方米建筑面积 40 80万平方米 其中商业规模在15 20万平左右 选址 选择省会或中心城市布局选址在城市副中心或新区中心 涵盖星级酒店 写字楼 酒店式公寓 商业街区 广场 SHOPPINGMALL及住宅组成主力店一般为百货 超市 家电 影院 美食等 宁波万达广场上海万达广场北京万达广场成都万达广场等 设计不尽合理 工程建设粗糙 管理粗放等不足或需完善之处 代表案例 第三代产品 成熟期 2006年 今 特点如下 真正的城市综合体开始出现 并开始创造新城市中心 室内步行街的出现成为万达在商业地产设计上的最大创新经营方式为核心商业只租不售 真正实现了 房地产开发补贴商业经营 意义 万达广场的发展历程 相比一二代产品 三代产品城市综合体的开发明显弥补了这些缺点 三代产品为街区式的建筑形态三代产品不断加大休闲娱乐健康等方面设施的比重三代将主力店比例调低为50 保证租金收益三代产品在租金差距方面逐渐趋平 建筑形式单一 购物环境较差 业态单一 90 以上为购物 缺乏休闲与娱乐主力店占到70 以上 租金过低 影响收益独立商铺销售价格过高 散铺投资收益预期无法实现 万达第三代产品 万达第三代产品在建筑形态 业态组合 主力店配比和收益回收方式上进行了改革 弥补了万达第一代 第二代产品的某些缺陷 万达第一 二代产品 万达广场的发展历程 租户组合 进一步强化次主力店的功能与作用 在租户组合方面进行创新 创造出 店中店 店中城 店中馆 店中坊 等类似主力店作用的 主力区 主题区 或 专门经营区 整体定位 在整体功能定位上 逐渐强化生活化 休闲化 娱乐化 体验化 家庭化 创新化 服务化 金融产品化 当发展到一定规模 就可以入股一家民营制银行 那与银行的跨界合作内容就不仅限于贷款业务 还可开发金融衍生品 规划设计 在强调商业氛围的同时 增加文化元素 旅游元素等 室内步行街沿线要富于变化 在现有第三代产品楼层的基础上 再尝试整体或局部增加一层 初探方向 万达现在处于向第四代产品初探的提升期 从这个过程中看出种以商业中心为核心 充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式 业态配比 增加文化 如文化廊 书城 旅游 如万达旅游区微缩 万达旅游纪念品等 展示 如万达大事记 万达荣誉墙 万达在中国 等 如今的万达在向第四代产品方向初探 对于业态的种类与分布不断完善 并且加重了健康休闲设施的比例 万达广场的发展历程 目前的万达广场形成 一主三次多辅助 的多功能复合体模式 HOPSCA即 Hotel Office PublicSpace ShoppingMall Culture Recreation Apartment 项目整体档次的基础 销售为主的营销模式是平衡现金流的又一途径 完善项目业态组合 提高项目整体形象 各业态之间的纽带 形成多业态联动格局 进一步集中人气 平衡整个项目的现金流 并为项目聚集人气 项目最初吸引人流的主要途径 在万达广场向第三代产品的发展过程中 形成以商业为核心 住宅 写字楼和酒店为次要核心 公共空间 文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体 各业态之间相辅相成 商业 万达广场的产品特点 万达广场的商业 办公 住宅等各种业态都具有明确的产品标准和客户定位 在目前万达广场形成的HOPSCA复合体模式中 商业 住宅 办公 酒店 公共空间 休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式 对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位 万达广场的产品特点 多功能的城市开发 大型市民广场的运用 街坊式的街区布局使得如今的万达广场在市民和政府方面都具有较高的接受度 街坊式的布局 更具亲和力 人流导入方式更具多元化 使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强 表现形式 影响 举例 多功能的城市开发 大型市民广场 街坊式的街区布局 包括有五星级酒店 写字楼 大型商业和特色商业街 公寓 住宅 大型广场等 在济南万达广场中 对基地中的历史保护建筑 布置了社区文化广场 形成了街坊式街区布局 78万平方米的重庆万达广场 建成后使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强 创造大型的市民广场 居民集会 娱乐 休闲的新据点 太原 沈阳铁西 无锡万达广场均规划了2 2 5万平方米的市民广场 以满足市民公共开放式活动需要 提升项目整体形象 完善公共社会服务功能 吸引人气 采用了街坊式街区布局的规划布局 有利于合理划分功能区 并有选择性规避保留建筑 万达广场的产品特点 大众化 的产品特征使得万达广场具备了高度的可复制性 其对商家的要求可总结为两个70 具备高度的可复制性的万达广场 提出两个70 的概念 即 在招商和业态组合中必须保证70 的商家到哪一个城市都能够受这70 人口的欢迎 万达广场的两个70 商家 消费人群 每个万达广场里70 的商家要符合大多数消费者的需求 大多数商家要适合从哈尔滨到南宁70 的消费人群 万达广场的产品特点 百货 从第二代开始每个项目都有百货 最初以百盛为主要的合作对象 后来 同大洋百货和香港新世界进行合作 家电 与吉盛伟邦 百安居 红星美凯龙 国美电器等家电家具城长期合作 影院 拥有自营影院品牌万达国际影院 采用世界先进的放映设备和音响 全部实现数字化放映 超市 最初合作超市是沃尔玛 目前与超市的合作进入多元化阶段 与家乐福 大润发 乐购也形成了合作 在不同的区域 不同超市品牌的形象力不同 百货 超市 家电 影院 美食 万达广场主力店 从第一代到第三代 目前的万达广场已经形成了百货 超市 家电 影院 美食五大主力店类型 影院美食 美食 是在后来的发展历程中逐渐发展起来的 类型从各种快餐到中高档餐饮均有 适合各类人群 成功的主力店进驻 为项目带来巨大的品牌效应 减少招商成本 缩短招商时间 使项目尽快地进入经营轨道 同时 主力店的引进 可以帮助提升整个项目的价值 万达广场的产品特点 影院 超市 百货 家电 美食 万达广场主力店类型及品牌 在不断发展的十年中 万达广场在主力店的选择上越发的注重 品牌性 万达广场的产品特点 目前的万达广场 可分为高中低ABC三个档次 但整体分割仍较为模糊 尚未形成明确的分类体系 A版高档 万达在发展第三代产品的过程中 正在形成高 中 低三个档次的产品 不同档次的产品在建造标准 城市选择 区位选择等方面要求也有所不同 B版中档 C版低档 万达广场的档次细分 建筑标准 根据不同项目定位 万达对于项目的标准可分为A版 B版 低成本开发项目三个版本 每个版本针对各个功能空间的各专业分别给出了关于建造标准的具体描述及相应成本造价控制指标参考数值 低成本 B版 A版 低成本开发项目是在已建成万达广场项目基础上降低配置的建造标准例 泉州万达广场 重庆南坪万达广场 西安李家村万达广场 B版是参考目前已建成开业的万达广场项目经过综合分析而得出的建造标准例 上海周浦万达广场 武汉经开万达广场 郑州中原万达广场 A版是在已建成万达广场项目基础上提高配置标准的建造标准例 北京CBD万达广场 青岛CBD万达广场 上海五角场万达广场 低档项目 三版本标准指标的差别 项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分 如 对于广场及道路材料 A版材料为花岗岩或其他高档铺装材料 路牙石为花岗岩 500元 平方米 B版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖 广场采用人造石 路牙石为混凝土 300 350元 平方米 如 步行街部分综合单价 含灯具 A版3000元 平方米 B版 低成本开发项目1800元 平方米 中档项目 高档项目 针对项目不同定位 标准分为低成本 B版 A版三个版本 万达广场的档次细分 城市标准 根据城市经济实力和居民消费能力及习惯 匹配不同档次的万达广场 一线及经济发达的二线城市 经济活跃 GDP水平领先于全国市场城市产业结构调整合里 社会现代服务业发达社会消费水平高 消费品零售总额领先全国 经济潜力较好 中等经济水平的大中型城市 经济水平中等 但是目前增长率较高城市产业结构尚处于调整中 社会现代服务业比重增长迅速社会消费水平呈现阶梯式等级增长 有一定的市场需求满足万达最低标准的城市 城市经济尚处于发展阶段 GDP指标基本在1000亿元左右城市人口规模在200万以上 宏观环境要求 居民消费需求量较大消费理念先进对外来品牌接受度高 居民日益增长的消费欲望与城市有限的商业设施形成巨大供求缺口居民银行存款比例较高 居民有一定的消费水平 但消费理念偏向保守对品牌的知晓度有限 愿意接受新生事物 客户需求 高档 中档 低档 万达广场的档次细分 如今万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于 万达广场的核心价值与竞争力 完整的产业链 成熟的盈利模式 由于国内缺少专业的商业管理公司 万达被动的选择加长产业半径在这一过程中 万达开始经营自主百货 万千百货 和文化影院 万达影院 酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理专向自主经营管理 房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾实行 租售并举 模式 缓解资金压力住宅定位户型设计采取走 两极 路线 快速去化增加资金回流 在商业地产的两种途径 不断缩短产业半径做减法 如SOHO 不断加长产业半径做加法 比如万达 完整的产业链 由于国内缺少专业的商业管理公司 万达被动的选择加长产业半径 SOHO项目 收购 分拆销售 万达项目 影院 百货 酒店 拓展业务 万达广场的核心价值与竞争力 完整的产业链 在这一过程中万达完成了一个 被动式成熟 的阶段 最终形成了完整的产业链 百货与影院 配合万达的快速发展模式 自持经营开发休闲娱乐设施 平均年建成项目2 9个 在建项目36个 已开业项目29个 2001年 至今 休闲娱乐设施如KTV 影院等 一开始万达均以合作方式引入万达广场 而在万达进入快速扩张阶段后 一些品牌已经无法跟上万达扩张的步伐 从租金利润以及企业需求的角度出发 万达开始了自主经营部分产业 如影院 百货等 万达广场的核心价值与竞争力 酒店 5星级酒店 目前请国际知名酒店管理公司管理 未来将逐渐转向以自己管理为主 酒店的打造和成功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用 使得项目竞争力不断攀升目前与凯悦 希尔顿 雅高 喜达屋 洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系 未来将在逐渐以自主管理为主2010年运营的五星级或超五星级酒店达到15家 到2012年 将力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店 大连万达酒店管理团队 与顶级酒店管理集团合作 自主管理 北京万达铂尔曼大饭店北京万达索菲特大饭店重庆万达艾美酒店青岛万达艾美酒店宁波万达索菲特大饭店哈尔滨万达索菲特大饭店成都万达索菲特大饭店 已开业主要合作酒店列表 完整的产业链 在这一过程中万达完成了一个 被动式成熟 的过程最终形成了完整的产业链 万达广场的核心价值与竞争力 成熟的盈利模式 房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾 房地产开发补贴商业经营策略 住宅定位于与项目功能相辅相成 户型设计采取走 两极 路线 快速去化增加资金回流 万达广场典型住宅项目户型配比列表 万达广场的核心价值与竞争力 成熟的盈利模式 房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾 房地产开发补贴商业经营策略 实行 租售并举 模式 60 持有40 销售 缓解资金压力 第三代万达广场大都采取租售并举的模式 资金回流渠道 缓解项目资金压力目前项目通常的租售比达到6 4 在持有物业中 半成面积将由主力店占有部分项目也会根据所在城市 位置 招租等情况的不同做适当的租售比例调整 商业持有面积占比图 根据财务测算 反推现金流平衡情况下有时适当调整销售部分的比例及面积 万达广场的核心价值与竞争力 第二部分 万达地产的区域扩张战略 区域分布现状城市进入的方式城市选择的标准区位选择的标准万达区域扩张的未来 区域分布现状 三里屯Village颐堤港 万达广场发展情况 截止到2011年5月 已建成项目44个在建中项目41个拟建设项目4个万达集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业 万达广场是中国商业地产第一品牌 计划到2012年开业80个万达广场 持有收租物业面积1200万平方米 年租金总收入超过80亿元 规模排名全球前四 城市分布一线城市 7二线城市 52三线城市 19 万达广场目前已遍布全国各个角落 2012年开业项目将达到80个 区域分布现状 已开业项目各区域占比图 已开业 在建项目各区域占比图 已开业项目各城市级别占比图 已开业 在建项目城市级别占比图 珠三角 8个百分点中西部 5个百分点长三角 2个百分点环渤海 11个百分点 三四线 17个百分点一线 5个百分点二线 12个百分点 近2年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移 并同时将发展的触角伸向珠三角区域 二线城市依然是万达区域扩张的重点 三四线城市占比涨幅明显 区域分布现状 2010年以来万达共发展了35个项目 扩张 与 深耕 成为万达目前的主要区域扩展战略的核心 2010 2011万达发展项目列表 在建 2010 2011万达发展项目列表 拟建 城市级别分布图 区域分布图 随着区域扩张战略的进一步深入 万达开始在同个城市多项目发展 深耕近1年多以来 万达共发展了项目35个 其中二线以及中西部城市依然是万达的发展重点另外 三四线城市和珠三角发展势头迅猛 扩张 鉴于万达的快速扩张的发展战略和城市经济的发展与商业需求的匹配度 目前万达发展趋势正由的城市中心向城市副中心转移 高级别城市向中低级别城市转移 成本高 竞争激烈 发展潜力较大 成本低 中心城市的核心商圈基本成熟 核心商圈成本高昂 东部城市商业水准高竞争激烈 副中心符合企业产品体量 副中心人口导入多 潜力巨大 中西部城市需要城市综合体 东部城市 城市核心区域 中部城市 城市副中心 第一 二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈 2003年之后的第三代产品在选址上 更多在城市副中心或新区的中心2003年宏观调控之前 万达就已经进入到长江三角和其他一些地区 在调控当中发现这些地区受影响比较大 万达有意识的把发展重点转向了中部和西部 比如说成都 重庆 武汉 南昌 区域分布现状 目前万达进入的城市有企业自主扩张和政府邀约两种途径 但最终都会与政府达成协议 获取土地成本较低 鉴于万达的品牌价值 未来可观的税收以及未来对周边土地价格的带动作用 政府对于万达的进驻态度都是欢迎的 在土地获取方面 无论是在区位的选择 还是价格的高低 都会给予一定的优惠 即使是企业自主扩张看中的地块 政府也会与万达协商给予一定的土地价格优惠 北京石景山项目楼面地价为2400元 而一街之隔的另一块地楼面地价是6000元 青岛项目的楼面地价是2100元 相隔的项目则是8000元 上海嘉定项目的楼面地价是1653元 而周边的地价已经远高于4000元 城市进入的方式 业内人士访谈 万达员工采访 万达案例研究 数据分析 大连万达集团 我们通过多渠道对万达在城市扩张选择方面进行信息的采集和汇总 最终总结出万达在城市选择和项目区位选择方面的标准方案 城市选择标准 万达认为 项目成功的第一条件是选址 第二条件也是选址 城市选择标准 城市经济要求 城市规划要求 房地产市场要求 万达对于选择进入并建立 万达广场 的城市 具备一套完整的城市 项目区位的选择标准体系 城市选择标准 城市选择标准 城市经济选择标准 1 常住人口 100万以上 2 3 4 5 6 城市年GDP在400亿元以上 人均GDP达15000元 城市全社会年固定资产投资200亿元以上 年社会消费品零售总额300亿元以上 城镇居民人均年可支配收入12000元以上 年人均消费支出5000元以上 从万达城市经济选择的标准来看 我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准 万达进入三线典型城市宏观数据 人口规模 GDP 消费品年零售总额 城市经济选择标准 举例 从万达城市经济选择的标准来看 我国大部分二三线城市均可以满足万达目前扩张城市的经济标准 人均消费性支出 城市选择标准 城市规划选择标准 1 城市规划重视第三产业 2 3 4 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届 该城市有明显的支柱产业 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目 城市选择标准 城市规划作为一种弹性标准 被万达在选择城市时广泛应用 该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标 城市选择标准 城市规划作为一种弹性标准 被万达在选择城市时广泛应用 该类标准将是城市未来发展潜力的重要指向标 房地产市场选择标准 1 城市房地产行业年开发量100万 以上 竣工量50万 以上 2 住宅地产均价在2000元 以上 商业地产均价在4000元 以上 典型城市2009年房地产市场建设开发指标 单位 万 元 数据来源 统计局 注 灰色字数据来自cric系统 项目区位选择 对项目地块本身的面积 现状等方面的要求 对项目所在位置周边道路 公交 轨道等方面的要求 对地块的供电 供热 供气等方面的要求 对地块的要求 对周边交通的要求 对市政设施的要求 在决定进入的城市之后 万达将对项目的具体区位的选择做出一定的选择 具体可分为三个方面 区位选择标准 对地块本身的要求 1 净地 5通一平 2 3 商住总体面积35 50万 商业用地面积10万 左右 项目地块要求规整 可视性佳 50米以外易见 临街面宽度不低于200米 由于万达广场作为一个大型的能够辐射区域的城市综合体 因此对地块的规整 面积都有具体的要求 区位选择标准 项目总面积35 50万 商业用地面积10万 左右 目前第三代以后的万达商业广场项目总面积都在30万平米以上 区位选择标准 北京CBD万达广场 总建筑面积约50万平方米 商业和五星级酒店面积22万平方米 上海五角场万达广场 建筑面积40万平方米 商业面积26万平方米 成都锦华路万达广场 总建筑面积40万平方米 其中商业面积26万平方米 淮安万达广场 总建筑面积70万平方米 其中商业和五星级酒店面积25万平方米 典型万达广场面积配比情况表 区位选择标准 对地块周边交通的要求 1 项目周边经停公交线路不少于5条 2 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道 双向6车道 或两条交通次主干道 双向4车道 交汇处 便捷的交通将为一个商业体带来源源不断的客流量 也是一个商业体成功的关键因素之一 区位选择标准 大部分的万达广场都位于城市中心或是城市副中心 周边交通便利 客流充足 上海五角场万达广场 城市主干道 中环线 双向6车道 公交站点 五角场 区域公交枢纽 轨道交通10号线 成渝高速 四川第一条高速公路 双向8车道 重庆万达广场 轨道交通7号线 轨道交通9号线 轨道交通5号线 区位选择标准 对市政设施的要求 1 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准 2 3 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热 可自行解决 项目用地通讯 有线电视 电话 网络 有地下管道 项目地块的要求不仅仅包括了周边环境 交通等方面 还包括了市政设施如供电 供热 通讯等方面的要求 另外 万达也表示由于诸多城市建设开业了不止一家万达广场 因此 万达规定 7公里之内绝对不会出现2家万达广场 8km 26km 14km 23km 万达认为有效辐射半径为3 5公里 辐射人口要超过30万人上海万达已开业项目达到2家五角场万达广场以及周浦万达广场还有两家是明年即将开业的江桥万达广场以及已进入建造阶段高境万达广场4家万达广场将占据上海东南西北四个角落 对上海外环线以内的区域进行全方位的辐射即使最近的两家万达广场之间直线距离至少达到8公里 区位选择标准 昆明 在城市方面 根据2009年城市GDP和人口规模排名 我们认为万达未来发展的重点将进一步向三四线城市扩张 并同时拓展西部区域城市 万达目前尚在接洽的城市 万达区域扩张的未来 万达区域扩张的未来 在业务拓展方面 宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐 受制于万达先租后建的运营模式 明年计划开业项目数不变 但将放缓开工速度 流动性过剩压力下货币政策持续紧缩 2010年11月10日 万达集团董事长王健林表示 本次调控与08年不同是政府主动而为 因此万达决定采取收缩战略 先租后建 商业模式 放慢拿地 减少开工 若减少开业项目 将承担违约责任 万达区域扩张的未来 在业务拓展方面 宏观经济面的改变促使万达调整扩展步伐 寻求合作 将企业业务的触角伸向旅游地产 寻求民企联合开发 复制订单地产 王健林仍旧把其擅长的订单模式灌注其旅游地产业务中 以此来解决企业在发展过程中的速度 资金和风险等问题 万达认为 寻求民企联合开发模式可以撬动更大型的项目 也能缓解相对较大的资金压力 万达旅游地产业务项目列表 万达旅游地产业务开发模式 万达的区域扩张机遇与挑战并存 万达集团将呈现多业务 商业 文化 旅游 大范围 多项目全面发展的模式 feature opportunity threat 万达将在迅速占领全国各地商业地产市场 带动国内商业地产进入寡头时代 在宏观经济不稳的情况下 县级市和乡级市缺少居民购买力支撑 万达资金链 及企业快速扩张模式都将受到挑战 万达区域扩张的未来 第三部分 万达地产的管控模式 组织架构资金管控流程管控效率管控人才培养 集团管控 万达集团业务的管控模式从原先模块化管理 职能化管理 流程化管理的三个阶段 2001 2004模块化管理模式 2005 2007职能化管理模式 模块化管理模式阶段 住宅及商业管理公司部分职能出现重叠 造成资源管理等方面的浪费 职能化管理模式阶段 集团直接管理各个部门 管理平台太过狭长 导致整理管理效果欠佳 集团 住宅管理 商业管理 项目发展 工程管理 物业管理 项目发展 工程管理 物业管理 集团 招商部 工程部 人力资源 规划部 物管部 财务部 组织架构 集团管控 07 10年进入流程管控模式阶段 万达的集团组织架构按照业务的发展流程 将所有部门划分入项目前 中 后期三个部分 2007 2010流程化管理模式 集团 总裁B 总裁D 总裁C 总裁A 总裁E 拿地规划设计招商 施工 商业管理院线管理百货管理 财务 人力资源 前期 中期 后期 组织架构 集团 副总裁C 副总裁E 副总裁D 副总裁A 副总裁F 拿地规划设计 施工 酒店管理 财务 人力资源 前期 中期 后期 商业管理 包括招商 副总裁B 张诚 曲德君 孙继泉 宁奇峰 张霖 肖广瑞 集团管控 为企业上市以及部分工作的需要 万达将所有部门划分有所调整 但仍然按照了项目前 中 后期三个部分 2010 至今流程化管理模式 副总裁G 万达学院地产研究部 陈平 万达商业地产公司总裁 丁本锡 组织架构 万达目前形成 集团 项目公司 的管控结构 集团负责前期项目定位以及工程标准化 项目公司负责执行 投资拿地 规划设计 工程 招商销售 开业 后期管理 集团 各地项目公司 各地项目商管公司 集团 各地项目公司 各地项目商管公司 标准化 标准化 执行 执行 项目定位 组织架构 万达由于快速发展商业地产 导致企业面临最大的困局 资金链紧张 万达早期由于融资渠道基本依靠贷款 在多项目开发时资金压力增大 为缓解资金问题 曾经将部分物业进行小产权分割出售 最终造成管理混乱项目开发停滞等问题 租售模式的调整 土地成本的降低 订单模式的运用与改进 万达的改进办法 资金管控 任何一个商业项目 都需要二到三年的市场培育期 但小业主没有培育市场的心态和能力 在客户较少的情况下 万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司 万达的自持 销售比例 租售组合模式为 第三代产品第三代产品中 核心商业购物中心 只租不售 销售部分为项目整体比例40 60 的住宅 写字楼和社区商业 租售模式的调整 调整第三代产品中 商业 住宅 写字楼等销售部分的比例 相对以往显著提高 是万达商业模式进入 通路 的开始 长春 沈阳 长沙 济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目 2 3 失败 商业 只租不售 模式 反思 万达不得不反思运营模式的问题所在 认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路 万达从而调整经营战略 将 只租不售 作为运营商业地产基本原则 第三代产品实现租售比4 6 出售部分多为住宅 写字楼和社区商业 资金管控 租售模式的调整 调整第三代产品中 商业 住宅 写字楼等销售部分的比例 相对以往显著提高 是万达商业模式进入 通路 的开始 1 只将部分社区商业 步行街等 对外销售 增加销售回款 2 主力店 主要商铺自持经营 控制项目整体水准 3 加入住宅 办公等物业 并对外销售 并严格控制现金回流速度 当前 对销售现金流 万达的内部要求是 抓好销售工作 抓好销售回款 这是保证现金流的主要来源 要重视工程付款 在任何情况下都要保证工程进度 科学安排现金流回转用途 万达第三代产品现金流图 租售模式的调整 贷款额约为年租金的6倍 期限7 10年 资金管控 以上海五角场万达广场为例 项目总投资 22亿元项目总面积 40万 其中销售约5万 22亿元 60 40 8 8亿元 13 2亿元 5 88亿元 100 来自商办物业销售 年租金收入2 5亿元左右 根据推算 贷款额可以达到15亿元左右 归还比例达到50 归还银行贷款 从对万达人员的采访中 我们得知 1 自有资金30 40 2 银行贷款70 60 其中预售款占比可达50 100 3 项目开业后进行持有商业抵押贷款 贷款额约为年租金的6倍 期限7 10年 租售模式的调整 对于万达项目的资金流转情况 大致可分为一种以收租为主 五角场万达广场 一种以销售为主 周浦万达广场 万达项目资金流转 09年银行评估价值超55亿元 以上海周浦万达为例 项目总投资 近30亿元项目总面积 32万 30亿元 60 40 12亿元 18亿元 18 8亿元 其中住宅销售达到81 年租金收入1 1亿元左右 根据推算 贷款额约在6 6亿元左右 从对万达人员的采访中 我们得知 1 自有资金30 40 2 银行贷款70 60 其中预售款占比可达50 100 3 项目开业后进行持有商业抵押贷款 贷款额约为年租金的6倍 期限7 10年 万达项目资金流转 全部滚入自有资金池 租售模式的调整 对于万达项目的资金流转情况 大致可分为一种以收租为主 五角场万达广场 一种以销售为主 周浦万达广场 万达项目资金流转 租售模式的调整 从销售回款及租金收益来看 万达只有不断开发项目才能保证资金流平衡 因此万达目前正在通过加大销售回款来改变这一现状 五角场万达广场 持有部分分摊成本 19 25亿 持有部分租金回报率 13 五角场万达广场 持有部分分摊成本 15亿 持有部分租金回报率 7 3 通过加大销售回款来弥补通过不断开发项目来维持资金平衡的现状 2010年开发的上海宝山万达广场 土地成本 4亿元项目销售回款 30亿元 土地成本的降低 品牌实力的增强使得在于政府的谈判中更具实力 压低了土地成本 从万达典型土地获取的成本来看 即使在上海等一线城市 土地价格也大都集中在1000 2000元之间 相比周边低50 左右 区位选择外移 品牌价值不断提升 土地成本降低 万达广场的区位选择由第一 第二代产品的城市中心向第三代产品城市副中心转移 东部城市向中西部城市转移 随着万达品牌价值的提升 商业号召力进一步加强 各地政府不惜以超低土地成本来吸引万达的进驻 资金管控 订单模式的运用与改进 订单地产的实行 降低后期招商压力 增加前期运作资本 订单式 商业地产 平均租金 分等级资金在给予订单租户一定优惠的条件下 租金按城市划分等级 节约与订单租户的谈判时间 联合发展 共同选址通过签订联合开发协议 绑定利益共同体 在选址 建造 招商等各方面达成一致 先租后建 招商提前主力店一率按建成后第91天起租 相比一般情况的半年免租期 提高租金回收率 技术对接 共同设计合作方提出需求 如超市 餐饮等对建筑设计要求较高的 万达予以认证并协调 订单式商业地产发展模式 形成开发商与合作品牌利益共同体 什么是订单地产 资金管控 订单模式流程 五步骤 企业意向 初步计划 拿地 成本预算 征询商户意见 集中有意愿商户 缴纳保证金 项目开工 意见反馈 审核 招商说明会 规划设计对接 结束 项目介绍会 参考反馈意见 是 否 根据保证金商户意见协商 订单模式的运用与改进 交纳保证金缓解约束了租户履行承诺也增加了项目的启动资金 订单地产如何操作 资金管控 选择合适的区域拓展路径 提高商户满意度 约束商家城市进驻的承诺 平衡现金流 诺商家对于个别项目集体反对 这说明项目未来风险较大 再设计阶段 对有要求的商户提供服务 为长期合作建立基础 规避风险利益趋同 形成战略合作伙伴 了解商户想去的区域城市 对于企业想去的城市 商户意见2个月就可回复 并集合有意愿的商户 项目开始之前签订确认书缴纳保证金 约束商家履行承诺 商家签订的保证金 为项目的初期启动提供现金支持 降低后期招商压力 订单模式的运用与改进 订单地产的实行 促使万达建立起了庞大的商业地产运营平台 为什么选择订单地产模式 资金管控 订单模式的运用与改进 主力店的发展理念由原先的 傍大款 转向 战略合作 订单地产在早期也曾遭遇发展困局 万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店 使成本压力过大 只能将部分压力转嫁给购买铺面的小商户 抬高小商户租金 小商户的经营压力过大 部分开始出现层层转租 反过来影响了万达广场的整体的管理形象 降低主力店配比比例 不一味地依靠主力店提升自我形象适当抬高主力店租金 主力店的发展理念由原先的 傍大款 转向 战略合作 小商户经营压力减小 运作更具专业化 维持了万达广场整体专业度和水准 做法 后果 早期 现在 资金管控 万达第三代产品是商户 政府都达到了共赢结果 因此得到政府的青睐和商户的追随 在城市扩张过程中可以做到游刃有余 万达广场 商户 政府 降低土地开发成本简化项目审批手续开发过程中给予政策招商等各方面的帮助 提供就业机会增加税收提升城市商业水准打造标志性建筑 提升城市形象 订单模式 邀约 合作 给予长期战略伙伴在租金上的一定优惠 跟随万达的扩张步伐 迅速扩大市场占有率 降低万达前期招商压力缩短项目整体招商周期帮助万达迅速在中国各地扩张发展 资金管控 流程管控 万达对项目流程每一个环节都有明确的标准以及操作内容 1 前期土地成本控制 土地成本低于周边土地50 左右 规模不低于40万平方米2 设计开发 a 建筑设计标准化 集团将项目设计及工程两阶段进行标准化操作 项目公司即可在短时间内进行执行运作b 将餐饮 超市等该类对建筑设计要求较高的商铺招商提前 与整个项目的设计对接3 招商与管理 a 对于品牌合作商的选择b 租金等级管控4 后期运营 每年一次进行租户置换与补充招商 1 前期土地成本控制 土地成本低于周边土地50 左右 规模不低于40万平方米 顺应企业产品的更新换代 土地规模将不低于40万 未来拿地规模向100万 倾斜 在土地成本方面 由于万达租金水平相对不高 因此对于土地成本要求基本是低于周边50 以此来提高项目总体利润 主要土地获取成本列表 流程管控 2 设计开发 集团对万达广场设计及工程部分进行五大方面 百多条细节的标准化管理操作 强电 弱电部分 供配电系统 动力配电系统 照明配电系统 建筑 结构 不同建筑之间的层高 外墙 LED屏幕 消防设施 内装部分 地墙面 室内广告位 店招 小品 观光扶梯 景观部分 绿化 景观照明 雕塑 屋顶花园 景观桥 暖通 排水部分 给排水系统 中水系统 燃气系统 集团对项目进行标准化操作 并编制 万达商业综合体建造标准 这是集团系列标准化 规范化建设的重要组成部分 实现项目快速复制发展 通过万达商业综合体建造标准的制定 能够更加明确项目各功能的基本需求以及对应的成本指标 为项目公司科学合理地把控项目提供更加全面的依据与技术支持 万达对项目的标准化设计各个方面 上至整体项目结构 下至项目屋顶花园中的绿化种类 万达商业综合体建造标准 流程管控 2 设计开发 建筑 结构部分建造标准 流程管控 2 设计开发 内装部分建造标准 流程管控 2 设计开发 景观部分建造标准 流程管控 2 设计开发 强电 弱电部分建造标准 流程管控 2 设计开发 暖通 排水部分建造标准 流程管控 2 设计开发 将餐饮 超市等该类对建筑设计要求较高的商铺招商提前 与整个项目的设计对接 项目开发流程图 餐饮等方面的招商与产品设计的对接 提高商户满意度 提升万达品牌价值 缩短项目招租到开业时间段 满足企业快速扩张的目标 对于超市 餐饮等设计要求较高的商铺招租工作 流程管控 3 招商与管理 对于品牌合作商的选择 具有明确的标准与定位 沃尔玛家乐福肯德基 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 01 社会知名度高 亲和力强的亚洲超一流企业 02 国内相关行业的前三名 03 百安居百盛购物广场新加坡大食代美食广场 百脑汇国美电器一兆韦德 万达目前与近30家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴 其中12家是世界500强企业 另外万达与10多家不同业态的主力店 结成 紧密型合作伙伴 跟进万达开发的每家购物中心 流程管控 一般战略合作伙伴租金低于其他招商品牌在订单模式下 通常为吸引品牌在项目启动之前优先签约 均为给予一定的租金优惠 战略合作伙伴 订单租户 散铺租户 各类商业品牌租金情况比较 超市 卖场类 一般订单租户 企业自身经营品牌 其他招租品牌 3 招商与管理 订单模式下的租金呈现等级化 但是随着万达品牌价值的不断提升 租金分级出现趋同现象 超市卖场等 租金在大部分住户中最低超市大卖场如沃尔玛 家乐福等本身利润有限 但是整个项目吸引人气的关键 一般企业会给予较低的租金 目前租金等级化的现象 正在不断被弱化随着万达品牌吸引力和品牌价值的不断提升 万达在商铺招租难度上大幅降低 因此早期给予战略合作伙伴的租金优惠幅度明显减少 不同业态业种租金出现趋同现象 流程管控 4 后期运营 每年一次进行租户置换与补充招商 保证万达整体商业水准 商业项目的物业管理非常重要 物业管理能解决两方面问题 一是提升租金 物业管理越好 品质越好 租金越高 二是长期旺场经营要靠物业管理 商业物业管理很重要一点内容是补充招商 任何商业项目招商工作结束后 并不意味着招商结束 商业体在开业一年内 租户置换率达到20 40 等到开业三年稳定后 租户置换率降至2 3 开业后 1 2 3 流程管控 在高效运作的情况下 万达广场形成了 建成即开业 开业即满铺 企业一般从拿地到开工 不超过四个月 万达一般不进行土地储备 到正式开业一般不超过18个月 开工后四个月左右即可开盘 形成 建成即开业 开业即满铺 的格局 满足了万达追求高速运转 拿地快 开盘快的发展目标 开业 开盘 开工 拿地 10个月 企业一般从拿地到正式开业一般不超过18个月 由此推算 项目从开盘到开业也仅仅只有10个月左右的时间 4个月 开工后四个月左右即可开盘 4个月 企业一般从拿地到开工 不超过四个月 效率管控 效率管控 PK 高频率的评比使得万达项目一直保持高效率运作 最终使得整个企业快速扩张 这样的PK文化渗透在项目开发的各个环节 包括项目的融资 项目的执行情况 项目的销售情况等各方面 每个项目开发公司在每个月会到总部进行汇报 各个开发项目根据完成业务情况进行评比pk 指标完成率 第一名和最后两名的项目总经理会上台 介绍经验 报告 通常连续两个月 上台 的话 总经理就会走人了 A项目公司 B项目公司 PK 在项目开业时要求所有项目必须同期开业 1 2 3 项目同期开业 造成一定社会影响力 便于项目营销 并取得强烈的社会关注度 在短时间内 快速汇聚人气 培养消费群体 为项目奠定坚实的基础 开业即可整体投入运营便于企业交接管理 开业即产出 资金回笼速度加快 同期开业 百货广场 步行街 娱乐休闲设施 其他商业散铺 效率管控 由于整个项目各阶段的时间环环相扣 因此商户的装潢时间及开业时间都在合同内有明确的规定 对于万达来讲招商周期是受开发周期制约的 万达项目从拿地到开发一般是14 16个月 这样快的开发周期就决定了每个团队对于进场 装修等事宜都有严格的要求 商家必须按合同签订的时间节点要求进场装修 并在开业前完工 开业前 18个月 2个月 3个月 8个月 5个月 假设一般万达的项目开发周期为18个月 签合同 技术对接需要3个月 前期商铺的积累 沟通 市场调研需要2个月 招商周期8个月 主力店进场准备 内部装修准备只有5个月 效率管控 万达人才培养 人才选择 人才培训 人员流动 重视理论方面的培训 会整合外部的资源对员工进行培训 如 大学教授或者行业专家进行讲课 万达的人员跨区域调动较多 员工在不同项目的开发中积累经验 迅速成长 这也是万达高效率的一个体现 偏向于法律与语言类的毕业生 通过流程化的培训 可以使员工在较短时间获得成长 具备平均的招商与谈判能力 人才培养 万达在人才培养方面更倾向于 从小抓起 重视新进员工的专业偏向与专业知识的培训和积累 由于目前中国商业地产人才紧缺 难以满足万达目前快速扩张的企业步伐 因此万达选择在人才方面更倾向于招收法律与语言类的毕业生毕业生 在实践和学习中不断培养商业地产知识 人才管理 人员流动及其配调方法 2010年上半年万达新进人员比例达到26 高管新进比例高于普通员工 根据万达2010年上班年工作总结中提到 公司上半年招聘员工4685名 其中高管179人 员工总人数达到1 83万人 其中高管595人 新员工占万达所有员工的比列为26 1 74 25 非新进员工 新进非高管员工 新进高管员工 高管新进比例达到30 非高管新进比例达到25 4 人才管理 人员流动及其配调方法 下半年随着企业纷纷转向商业地产 万达的人员离职率高达30 40 猎头公司统计 通过猎头招揽有经验的员工是目前万达最常用的方法 猎头的数据调查显示 万达地产的离职率保持在30 40 这其中高管的离职意向率为80 2010年下旬 万达集团原项目管理中心总经理高小帆 跳槽至江苏一德集团 2010年11月 万达集团研究部总经理王鹏正式离职 2010年年末 万达集团原商务部总经理 原运营中心总经理潘韬正式出任金地商业地产公司常务副总裁 万达集团研究部副总经理段抒怀2010年年末跳槽至河北众美集团 一方面自己培养的人才在流失 另一方面万达的快速扩张也面临着人才短缺的瓶颈 万达需要不断地从外部招揽人才 人才管理 主要负责项目销售部分高层管理者由总部委派中层以下员工有项目公司当地招募当项目售完以后 2年内无土地获取 公司清盘 地方项目公司 主要负责项目持有部分高层管理者由总部委派中层以下员工有项目公司当地招募对项目提供管理 长期存在 人员流动及其配调方法 万达在人员配调方面实行高层管理制 地方商管公司 由总部组建高层管理者班组若人员紧张 也将由总部负责招聘 万达一个项目通常可分为两大分块 地方项目公司以及地方商管公司 人才管理 万达独特的管控模式促使项目快速复制化的运作 1 流程标准化 集团将项目设计及工程两阶段进行标准化操作 项目公司即可在短时间内进行复制运作2 订单模式 与商户形成利益共同体 提前招商缩短工程周期 加快资金流转3 pk政策 在pk政策的高压下 要求项目以及租户本身都将严格按照时间节点