商业地产全案策划流程蔡宇翔主讲.ppt

B A Consulting 偉業商業 商业地产全案策划流程 蔡宇翔 商业地产经验分享 伟业操作项目精选 奥林匹克公园商业项目 北京奥林匹克公园中心区位于国家森林公园南部 项目总占地33公顷 地上总建筑面积约137万平方米 区域内包括2008年奥运会主场馆 国家体育场 国家游泳中心以及国家体育馆 同时包含文化设施 市政管理设施与面积广大的商业设施 项目规划集商业 写字楼 宾馆 酒店 公寓等于一身 是一个综合性 超大型的房地产开发项目 我们凭借多年从事商业地产策划所积累的丰富经验以及对北京市商业地产市场精确地把握和了解 通过对区域商业市场的深入了解为根本依据 提出了最符合项目特点 并符合商业发展规律的商业规划和定位思路 以大量的数据支持 严谨科学的市场论证 全新的规划理念得到了由来自世界各地的房地产 投资 经济 规划等各方面专家组成的评标委员会的一致认同 并获得了业内外以及相关媒体的好评 东华国际广场 作为东直门交通枢纽工程 由北京城建集团投资开发的北京重点建设的大型项目 项目位于东直门立交桥东北角 总建面80万平方米 楼层最高有150米 将成为东直门地区最高最醒目的建筑 西环广场 本项目由西城区人民政府北京金融街建设开发有限责任公司开发 同样位于交通枢纽的大型工程项目 项目位于西直门立交桥西北角 投资金额为近30亿人民币总建筑面积约为26 4万平方米 深圳中信城市广场 深圳中信城市广场是位于深南路市政府南侧由中信深圳 集团 公司在深投资的一大力作 是被深圳市政府列入2000 2002年的政府重点工程占地5 1万平方米是目前深圳最大的集购物 餐饮 娱乐 休闲 观光为一体的SHOPPINGMALL 北辰绿色家园位于北五环外 与奥林匹克公园及国家森林公园隔街相望 项目总建筑面积183万平方米 其中商业面积10万平方米 由北辰地产投资开发 社区内拥有亚奥学校及休闲生态公园 是整个区域内最具有 新生态 生活气质的超规模居住区 北辰绿色家园 远洋山水 本项目是中远房地产开发有限公司开发的一个大型社区住宅项目 项目位于长安街西延长线玉泉路与鲁谷路交叉路口东南角商业部分总建筑面12万平方米 该项目作为由崇文区计委与百荣投资控股集团有限公司共同开发的地标性建筑百荣集团是一家多元化发展的集团公司 该集团房地产事业部主要从事房地产开发建设 商品房销售等业务 具有良好的信誉以及雄厚的实力 鼎能南中轴路项目是其继百荣世贸商城之后进军南城房地产的又一力作 鼎能南中轴路 77街西单文化广场购物中心是新加坡77街投资集团在北京全力打造的时尚购物中心 新加坡77街投资集团在零售界被誉为 新加坡第一时尚品牌 此次是该品牌首次进军中国市场 引进现代感极强的 酷 类产品 建成后的77街北京西单文化广场购物中心面积2万平米 将是京城第一家以服务于年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心 新东安市场 北京有三大外资店中店购物中心 新东安市场是其中的一个 它是由新鸿基地产发展有限公司开发 位于北京王府井的大型商业项目 1998年竣工开业 商业地产全案策划流程 目录 一 商业物业开发概念 开发目的 项目建设类型 商业项目分类 二 商业物业策划流程 市场定位 产品定位 营销推广 市场调研 商业物业开发概念 1 从开发商开发物业目的讲 开发 工建 销售 以套现并赢得利润 建设商业项目增加开发亮点 以带动住宅的品质 引申 商业可提高住宅的品质 返回 商业物业开发概念 2 从项目建设类型角度讲 待建 前期有分析与估算 但没有确定具体开发形式 未建 已有明确的开发形式 同时有业态及产品规划 已建 已经建成的物业 返回 商业物业开发概念 3 从商业项目的分类讲 传统商业 概念性商业 返回 上海新天地 目的性消费 营造氛围 商业物业策划流程 一 市场调研 宏观市场分析 返回 经济环境分析 政策环境分析 其他因素分析 消费者调研分析 市场容量 消费力 目标消费群 消费结构 经营商户调研分析 行业分析 业态分析 投资分析 招商进程 商业物业策划流程 返回 商圈分析 商圈分类及范围 主要商圈与重点区域分析 主要商圈 次要商圈 辐射商圈 商圈圈定方法 影响因素 项目外部 项目内部 位置 规模 性质 业态分布 经营方式 经营状况 目标消费群 主要商圈与重点区域分析 供应总量与需求总量分析 区域供求状况分析 区域商业供求趋势分析 市场机会与风险分析 商业物业策划流程 二 市场定位 返回 市场定位 项目总体定位 目标客群定位 经营商户定位 投资人群定位 目标客群定位 项目功能定位 分区定位 分层定位 项目品牌定位 智能化定位 项目价格定位 租售策略分析 定价原则 本案最终价格定位 租 售 租售结合 定价方法 租赁价格 租售价格 项目定价投资分析 投资额回报分析 年收益分析 商业物业策划流程 三 产品定位 返回 a 产品总体定位 体量 档次 b 项目自身产品设置建议 外立面 出入口 电梯 道路组织 中央空调 电子商务系统 休息处 硬件 项目装饰装潢 内部装饰装潢 橱窗 指示牌 内部景观 外部装潢 外立面 感观效果 视觉 色彩 色调 听觉效果 背景音乐 广告设置建议 项目形象标志建议 停车场设计建议 车辆停放 车流引导 产品功能划分 店铺业态分割建议 物业管理建议 商业物业策划流程 四 营销推广 返回 a 确定目标商户类别 基础 主力 商户 非基础商户 流动商户 b 制定招商 营销 策略 价格 招商目的与目标 准备条件 运作时机 c 营销 招商 组织 时间安排 阶段目标 招商处的设立 d 营销 招商 工作进程 导入期 强销期 调整期 收尾期 总结 e 广告 推广 目的 按功能 业态进行推广 营造商业氛围 提升物业价值 特点 形象广告多 商业广告少 原则 客户积累 十分重要 商业地产案例运作分析 远洋山水建外SOHO万达广场77街 仁者乐山 智者乐水 财富通天下 山水相连 OCEANLANDSCAPE 市场调研市场定位产品定位营销推广 整个项目东区三面临路 东临玉泉路南接西便门豁口外路北临鲁谷村路与长安街沿线石景山路平行相隔 中铁建宿舍北京机械运输公司北京市第八汽车运输公司 主要商圈次要商圈辐射商圈 项目周边大型商业物业分布表 C 东区商场的建设既有足够的消费力支撑 购物中心开发之可行性论证 A 周边商业现状 多为临街店铺 无大中型品牌商场 B 北京商场发展格局 由市区向外扩张 总体规划方案一购物中心 社区商业 酒店 写字楼兼备 总体规划方案二购物中心 社区商业 社区商业建筑形式统计表 总体规划方案三该方案商业物业类型单一均为社区商业 规模为1 5万平米 景观商业 欢乐便利 区域社区商业 大型外向型主题商业为主另配以部分社区商业为辅的商业形式 整体出售 只租不售 先租后售 售后回租 导入阶段 开盘期 强销期 调整期 收尾阶段 建外SOHO 位置 建外SOHO位于长安街上 北京建国门外大街4号 国贸中心正南面 是目前CBD中面积最大的建筑项目 规模 占地面积 12 28万平米 东西长约760米 建筑面积 约70万平方米 商业面积 10万 包括商业街以及底层商铺 建筑组成以及结构 由18栋公寓 2栋写字楼 4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成 配套设施包括幼儿园和会所等 其所有商铺分布在建筑的一 二 三层 一 二层全部临街开门 三层则乘滚梯直达 功能定位 商业 商住综合社区 商圈距离 位于国贸商圈内核心 据燕莎商圈3 5公里 东联王府井商圈 商业地理位置优越 周边人口 项目社区人口5万人 由于位于CBD核心区 流动人口量大 消费人群层次高 数量大 道路交通 现有的城市交通主干路包括 建外大街 建国路 东三环路 京通快速路 东四环路 12条公交线路在此设站 一线地铁国贸站距小区仅120米 规划中的滨河快速路 东便门 通县 经过小区南侧 串起海淀 朝阳 丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点 项目价格 住宅起价 11500元 平米 均价 13500元 平米 纯写字楼均价1 8万元 毛坯房 物业费为25元 平米 月公寓均价1 38万元物业费为5元 每平米 招商进驻情况 SOHO商铺全部沿街设立 独立进出 面积从100平米到600平米不等 设施齐全 目前已有茶馆 咖啡馆 火锅店 料理店 音像店 美容院 时装店等多家商业单位进驻 租金价格 如投资性购买建议租金至少应为16 18美金 平米 月建议依据 因为CBD区域内写字楼月租金都在25 40美金如对面的国贸租金为40美金 北京万达城市广场 地理位置 位于北京市朝阳区东三环与东四环之间建国路 长安街东延长线 北侧北京市中央商务区 CBD 核心地段与著名的国贸大厦 京广中心毗邻 项目规模 项目总规划用地面积10 648公顷 规划总建筑面积48万平方米 高档生态智能写字楼 地上21层 建筑面积34088平方米 超五星级国际酒店 地上34层 高121 70米 建面63539平方米 万达国际公寓建筑面积30万平方米 建筑形式与功能定位 国际商务港为主的商务使用区 五星级酒店和5A级写字楼 城市综合体商业物业 商圈距离 紧靠CBD 据燕莎商圈3 5公里 道路交通 建国路 一线地铁等交通要道经过 约20路公车在此设有车站 向东可直接上东四环 交通较为便利 销售价格 写字楼 公寓价格 10000元 平米 底商价格已卖到均价近四万元左右 租售策略 面向长安街的近20万平米的商场 五星级酒店 甲级写字楼 销售 剩余少量商铺销售 销售面积在1万平左右 只租不售 项目简介西单文化广场77街项目是京城第一家以服务于年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心 安装有专门的DJ台 并聘请国际知名DJ师协助中心内的各种表演及促销活动 有大规模室内冰场和四维电影院 大厅里每天以电子大屏幕滚动播出各种时尚讯息 而在大厅和通道中则以绚丽的镭射灯光映射出水纹 火焰 烟花等不同效果 包括4 电影院 超大室内溜冰场在内的各种娱乐设施在国内都是第一流的 消费群体定位于14 25岁 追求崭新生活方式和火热激情的年轻一族 地理位置优越 处于最繁华的西单商圈核心区 业态分布合理 特色经营较为突出 本项目分为地下两层 B2为餐饮 服装等业态 B3为主卖场 包括服装 饰品 鞋包 化妆品业态