沿海地产_辽宁鞍山胜利北路项目策划报告_84PPT.ppt

沿海鞍山胜利北路项目策划报告 鞍山项目策划团队 鞍山市城市概况鞍山近年经济发展指标近年房地产发展概况项目周边典型项目扫描 城市概况 铁西区 铁东区 鞍钢厂区 立山区 本项目 鞍山市简介 鞍山市位于辽宁省中部 东北与辽阳县毗邻 西与大洼县相连 南与大石桥市 庄河市 凤城县接壤 市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳89公里 东距煤铁之都本溪96公里 南距滨城大连308公里 西南距营口跋鱼圈港120公里 是我国重要的钢铁生产基地 素称 钢都 现辖海城市 台安县 岫岩满族自治县和铁东 铁西 立山 千山四个城区 行政面积 9252平方公里目前人口 347 6万人城区面积 623 96平方公里城区人口 约146万人城区人口密度 约2372人 平方公里 鞍山市 十一五 规划提出 鞍山未来城市空间布局将本着东控 南进 西拓 北调 中疏的方向发展 东控 控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团 南进 城市向南采取跨越式发展 将汤岗子组团作为城市新市区 西拓 结合鞍钢工业用地的调整 将工业布局向西扩展 建设鞍山工业园区 北调 城市北面已抵辽阳边界 用地以调整为主 建设羊草庄工业区 中疏 搬迁市中心的工业 安排到两园中 腾出用地建设住宅 商贸和绿化 十一五期间 居住建设用地占建设用地的23 2 老城区改造主要集中于立山区 铁西区 新区开发建设主要集中于营城子 高新技术开发区等地 胜利路定位建设为商贸景观路 营城板块 汤冈子板块 中心板块 城市总体规划 鞍山市国民经济持续快速发展 2004全年地区生产总值突破1000亿元 达到1006亿元 比上年增长16 1 是1993年以来增速最快的一年 全市人均GDP由上年的22 909元提高到29 065元 为全省最高 数据来源 鞍山市统计年鉴及立山区区政府 2003 2006年鞍山GDP总量变化图 鞍山市经济发展主要指标 2003 2006年鞍山GDP增长情况 鞍山市2004年前经济发展缓慢 从04年起 发展速度明显加快 增幅基本稳定在14 左右 高于辽宁省整体增速 立山区GDP增速高于鞍山市整体水平 06年已达25 数据来源 鞍山市统计局 2004年鞍山第三产业总值为599 9亿元 占GDP总额的35 8 增长率高于沈阳 大连 全年旅游总收入约53亿元 占整个第三产业收入的18 另外城市基础设施建设 邮电通讯 教育 医疗等各方面同比03年也有较大提高 数据来源 鞍山市统计年鉴 产业状况与三产地位 03年以来鞍山市固定资产投资持续快速发展 06年投资总额已经是03年的2倍还多 随着鞍山市政改造工程的深入 基础设施建设的高峰到来 未来固定资产的投资额还将进一步上升 2003 2006年鞍山市常住人口变化图 鞍山市人口增长比较平稳 除2000年攀升至6 7 的高位外 近年来均保持在1 2 之间 截至2006年底全市总人口约为348 99万 位居辽宁省第三位 数据来源 鞍山市统计年鉴及立山区区政府 因产业结构布局等因素 鞍山市区单位土地面积GDP产出及人口密度同比所辖其他市县高出许多 随着 十一五 计划的推进 相信未来会有所改善 单位面积GDP与人口密度的关系 鞍山市城镇居民人均可支配收入变化图 鞍山市人均可支配收入增长较快 近年年均增长均超过10 以上 位居省内各市前列 数据来源 鞍山市统计年鉴 06年鞍山市存款余额超过1000亿元 较上年度增加124亿元 增长率为14 1 而贷款余额只有存款的51 1 如何引导居民消费 挖掘鞍山市的消费潜力 是项目成功的关键 自2000年起 鞍山市房地产市场进入上升期 开发投资额平均每年以15 左右增加 05年起开发投资额出现大幅增长 当年增幅达到23 76 反映投资者对市场持乐观态度 房地产开发投资 鞍山市近年房地产发展概况 供需增长比例协调 02年鞍山市市商品房竣工面积增长了123 5 而消化率只增长58 8 形成了大量的产品积压 04年消化增长速度远大于竣工增长速度 消化了大量的库存 05年竣工及销售增长率持平 供需比连续两年为1 04 商品房市场供需基本平衡 06年参看个案销售表现良好 市场供需两旺 市场供需表现 备注 鞍山市以产权证办理完毕后 记入销售面积 而部分购房客户不按时办理产权证 因此实际销售面积在上述数据多 以智慧城为例 未办理产权证的购房客户占32 05年鞍山市商品房均价同比去年增长7 立山区增长11 基本控制在10 左右 由于鞍山房地产市场环境较为健康 投机较少 不存在价格虚高的现象 宏观调控只存在对消费者心理上的影响 05 06年的价格趋于平稳增长 预计2007年以后3年内价格还将稳健升高 整体价格走势 鞍山市房地产三级市场交易较为活跃 与二级市场房价增温有着密切的关系 并且 随住房消费观念的转变 多部曲 将取代一房 终身制 公有住房产权绝大部分为鞍钢所有 因2005年拆迁力度加大 交易量也有所减少 06年政府未有准确统计数据 数据来源 鞍山市房地产交易中心信息中心 鞍山市三级市场概况 2003 2005年三级市场成交均价对比图 2005年鞍山市三级市场成交价格继续保持上扬势头 与新房相比 其低廉的价格为大部分中低收入家庭所接受 06年政府未有准确统计数据 04 05年各版块商品房供应消化情况 区域供需与价格走势概况 营城版块土地价值逐渐被开发商与客户认可 05年该板块出现大面积开发 导致供应量剧增 消化量也超过去年的两倍 成为05年鞍山市商品房市场的热点区域 区域内主要以中高档产品供应为主 市中心区域土地资源稀缺 导致开发成本较高 大部分产品属高档项目 消化量较为平稳 高新区由于政府政策影响 04 06年无住宅用地批租 区域内产品一直处于单项目多期开发或尾盘消化 产品选择面小 消化量比较平稳 客户对该区域产品需求大量积累 区域内全部为中高档产品供应 立山板块由于近几年没有新项目的开发 但是随着鞍山市商品房市场价格的上涨 立山区原有商品房二手交易价格由原来2000元 平左右已经上涨至3000元 平左右 区位土地资源丰富 交通便利 随着其它板块的土地稀缺 城市改造力度加大 势必成为城市中 新的居住社区 本项目 隆发嘉园 华洋丽山锦苑 项目周边楼盘市场概况 典型楼盘一 隆发嘉园 总占地面积 1 9万平 总建筑面积 4 5万平 一期开发完毕 容积率 2 37开盘时间 2006年9月总户数 119户 目前已经去化60 左右 规划形态 3栋高层住宅 商住两用 起首单价 2800元 平 最高单价 3350元 平 平均单价 3188元 平 主力面积 70 123平 总价范围 20万元 42万元 车库 70个商业网点 10户 面积为190 300平 去化80 现在剩余2户 每户约205平左右 单价为7000元 平 隆发嘉园户型 面积及去化情况分析 隆发嘉园主要以70 124平二房户型为主 目前70 110平的二房户型去化最快 隆发嘉园的客户分析 客户职业分析 1 鞍钢职工2 立山区政府官员3 立山区学校教师4 立山区医院员工5 周边私企业主 客户来源分析 1 鞍钢2 立山区3 辽阳市4 铁东区5 千山区 1 小型开发商投资开发 无品牌优势2 规模较小 园区规划简单 房屋得房率偏低3 依傍城市主干道 胜利路 公交线路较多 交通便利 出行方便 受噪音和灰尘污染 居住环境较差4 项目周边生活配套齐全 隆发嘉园总体评价 典型楼盘二 华洋 丽山锦苑 开发商 鞍山紫云房屋开发有限公司项目位置 立山602 603路公交车站点 百姓超市对面项目总占地 0 88万平项目总建筑面积 6 4万平项目建筑形态 均为高层 17层 户型主力面积 80 120平 140平销售均价 3400 3600元 平之间 卖卡选房 1000抵8000 10000抵10万 同时 一次性付款9 5折 按揭9 8折 商业价格7000 10000 二层均价 元 平 和位置关系较大 拐角处的位置 暂时不参与销售其他情况说明 4 15号卖卡 4 25号按买卡先后顺序选房 4 14上午 已有60 80人在售楼处排队 等待买卡 典型楼盘三 大德阳光名居 已售完楼盘简介及二手房情况说明 典型楼盘四 家园馨村 已售完楼盘简介及二手房情况说明 鞍山商品房住宅市场发展健康 销售势头良好 供需基本平衡 房地产开发投资额稳定上升 年增长约20 预计08年房地产开发投资金额将达到48亿元左右 鞍山商品房住宅消化率稳定上升 销售均价逐年稳健提升 根据2006年10月挂牌16块土地的成交价格 预计2008年 高档住宅销售均价将突破5000元 平方米 中高档住宅销售均价接近3600元 平方米 05年 中高档项目 价格在2500 3500元 平方米之间 的供给量为40 消化量 略低于中低档项目 为38 未来三年内市场上将以中高档项目为主 预计供给量与消化量都将超过40 住宅市场小结 2004年以前小高层 高层产品在鞍山普遍不被消费者认可和接受 近2年 市场上小高层 高层产品的不断推出 消费者对于小高层 高层产品的抗性也在逐渐降低 同时 2006年初以来 政府政策及舆论导向不断向高层住宅倾斜 小高层 高层产品已逐渐被消费者所接受 其中智慧城1期小高层与五期 六期小高层在 去化率达到100 另外 胜利路两侧改造地块将来将主要以小高层 高层产品为主 由于地价提高 容积率的限制 未来几年内 小高层 高层产品势必会成为鞍山市中高档楼盘的主流产品 鞍山市从2005年开始执行144平以上豪华住宅 契税上涨的新政后 大部分低端和中档开发项目中 中小户型一直是项目主流产品 同时 目前鞍山市市政府对于鞍山市拆迁还建房面积要求是90平以下 90以下市场总体供应量较大 因此鞍山市市政府未对开发商的 户型设计及面积配比 强制执行 70 90 政策 预计近几年中档市场主力产品仍然为90 120平方米套型 舒适两房 经济型三房 铁东片区 胜利广场为中心 分布有政府机构 大型百货商业 湖南片区 主体为社区配套商业 餐饮 高新片区 少量配套商业 成熟度很低 立山片区 立山广场为中心 社区配套成熟 铁西片区 以铁西广场为中心 分布有部分集中商业 配套较成熟 鞍山市商圈分布状况 商业市场概况 商业物业近几年来基本处于供大于求的状态 市场承接力有限 销售压力较大 05 06年政府未有准确统计数据 价格近几年来处于下跌状态 虽2006年有所反弹 但过大的市场存量仍制约着价格的提升 站前集中商业 拉低商业整体价格水平 商业物业价格变化趋势 销售价格 近几年来处于下降状态 虽2006年有所反弹 但过大的市场存量仍制约着价格的提升 按目前价格趋势预测 08年商业整体均价会达到约5000元 平方米 商业形态 当前商业形态以餐饮 洗浴中心 购物中心为主 国际品牌超市 WAL MART等 尚未登陆鞍山 市民消费观念还处于发展之中 未来三年内还将以餐饮 洗浴中心 购物中心三种业态为主 开发商铺与住宅项目规划之间的关系 在新近开发的地产项目中商铺皆为开发商地产项目的附属设施 商业面积占新项目建筑面积比例为3 5 对于未来三年中开发的新项目 商业物业配套将成为新项目的一个很重要的卖点 需项目自身提高商业物业的招商与运营能力 总体看 商业物业供大于求 成交量较低迷 商业市场小结 市场小结 近期城市重点改造区域 立山区转型阶段 项目区域界定 整体市场状况 近期区域内中低端项目和部分回迁安置项目为主导 片区价值有提升空间 房产交易量增长速度快 未来产品供应以小高层 高层产品为主导 在解决形象问题基础上 如何与竞争对手形成差异化 打赢竞争 价格增幅较快 当前城市中高档 3000 4000元 项目综合素质较低 城市改造重点区域和转型区域 客户当前认知度低 如何借 胜利路 改造大势 在区域内建立项目高形象 提升片区和项目价值 是需要解决的首要问题 项目位置区域发展项目周边配套情况项目地块控制指标项目四至项目地块属性界定竞争项目情况 鞍钢 鞍山市立山区概述 立山区地处钢都鞍山的北部 是鞍山市的中心城区 它东接千山区 与千山风景区遥遥相望 西起长大铁路 与鞍钢厂区为邻 北越沙河 与千山区接壤 南以通山街为界 与铁东区相连 立山区面积48 11平方公里区域总人口425 273人 总户数146 142户行政区域管辖14个街道办事处 1个镇 立山区 铁东区 中心区 本项目 项目位于鞍山市立山区中心区域 位于鞍山市立山区中部 地处鞍山市区的北部 距离市中心约5公里 AB 沿海绿色智慧城 沿海丽水佳园 铁西区 铁东区 鞍钢厂区 立山区 本项目 从鞍山城市规划看 立山区属于鞍山次中心区 近期是城市重点改造区域 部分旧棚户区改造安置区域 不具有地段 景观等资源 非城市高档住宅区域 未来3 5年内 将有望成为鞍山市的中高档住宅区域 受城市配套及地理区位影响 汤岗组团在近三年内很难找到投资机会 铁西区地处鞍钢厂区下风口 居住环境一直处于市区最差区域 只能作为土地储备机会点 铁东区属城市中心区 可用于住宅开发土地较少 且价格较高 高新区和千山组团受城市发展规划限制 近年内无大规模住宅开发 因此 近三年内城市住宅开发若按开发速度及价值提升角度排序分别为铁东区南部接近千山区部分板块 立山区沿胜利路一线板块 营城板块 高新板块 立山区区域发展潜力 南沙河 河滨景观带 本项目 规划九年制义务教育小学 孟泰公园 立山区行政 商业 文化中心 立山广场 该项目靠近立山区的中心位置 周边是成熟的居住区 是鞍山城市整体规划中的胜利路与南沙河改造区域的结合部 有很好的发展前景 由政府投资建设的9年义务教育学校建设进度 对本项目的销售进度及先期入伙的业主影响较大 南沙河改造对项目升值有重大利好 建设进度对销售有影响 胜利路 该地块西侧紧邻鞍山市区交通主干道胜利路 胜利路轴线定位于立山区的主要经济发展轴线和商业景观轴线地块距市中心距离约5公里 正常行车速度到市中心区约10分钟 地块距立山区政府200米 距立山区委200米地块沿胜利路向北可直达辽阳市 距离约20公里 周边有多条公交线路经过该地块 出行便捷 毗邻政府规划的沈大高速公路鞍山北出入口 鞍山火车站 胜利路 建国路 去往千山风景区 去往沈大高速 去往铁东区 辽阳市 本项目 鞍山相对成熟的市级商圈主要有站前商圈和胜利路商圈 因鞍山城市规模不大 且交通顺畅 项目到各商圈车行10分钟内均可到达 目前该地块周边的商业配套档次较低 同时政府正大力发展胜利路沿线商业配套 由此可以判断出该地块的商业配套开发有较大的潜力 站前商业圈 铁西汽贸商圈 铁西家电商圈 胜利路商圈 沙河商业圈 本项目 铁西物流商圈 广场商圈 该地块周边配套 学校 超市 商场 医院 银行 公园 齐全 生活便利性好 地块距离广场商圈约600米 立山广场及周边地区是立山区传统的商贸中心地带 百姓超市 新一佳超市 市第三医院 国美家电 立山公园 区法院 加油站 中国银行 中田汽贸 税务局 市第八中中学 公共行政服务大厅 公安分局 本项目 项目地块控制指标 DN4 土地性质 DN5 商业金融 住宅 商业金融 住宅 土地面积 41304 13m 43272 62m 容积率 2 2 2 0 绿地率 30 30 建筑密度 40 40 建筑限高 100m 100m 用地代码 R2 C2 R2 C2 地块编号 配套设施应满足 DN4地块 公厕 50m 一站四室 400m 幼儿园 2400m DN5地块 公厕 50m 配套车位应满足 住宅 0 3车位 户公建 0 3车位 100m 营业面积 宗地建筑红线退线距离图则所示 规划范围内住宅间距须满足GB50180 93设计要求 根据实际使用功能的需要确定停车位的数量 但不能低于规范要求 图中所定地块标高详细规划可结合现状地形与周围道路的关系进行调整 图中地块界线依据城市道路红线及现状而定 图中用地界线须土地部门认定 S需满足相关规范的要求 且须满足图则所示最小间距要求 地块如有地下管线 在修建性详细规划时须探明 修建性详细规划须符合 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 及相关规范要求 沿胜利路一侧商业须为三层 同时满足首层层高不小于5 1米 二 三层层高不小于4 5米 地块规划要求 高压线走廊 沈阳威利开发地块 沈阳威利开发地块 建设中的政府危房改造还建楼区 11层 待征土地 原有树木 宗地东南角变电站情况 该地块东南角保留原有变电站一座 占地约18000平方米 电压等级6 6万KVA 输出高压线由变电站向东北走向 高压线不经过拟建园区 满足专业规划指标要求 可不考虑其影响 变电站西侧和北侧园区建设时需考虑符合相关规范要求 建筑物与变电站安全距离符合规范要求 市政配套情况 经调查 本项目市政大配套条件良好 煤气主管道和供水管道已于2006年冬季施工完毕 排水亦可排入现有市政管线 接点便利 供电可由现有变电站解决 供热系统接入鞍山市第二热电厂热源 属于正常上网范围 AB 项目四至 胜利路 水源交通岗 东方家具广场 中田汽贸 太平街 项目西南家具广场 品类与产品一般 但价格较贵 人流量少 经营一般 未形成专业市场规模 AB 地块现状 地块内有市政管线穿过 将项目分隔 内部高差20米 有原生树木 沿胜利北街约200米 原生木多为白杨树 白杨树被鞍山市列为淘汰树种 树形均较好 树枝上有喜鹊窝 项目东南角 有高压变电所 四种类型地块可以通过六项指标的表现加以判断 1 2 3 4 5 6 地段 交通 地价 环境 设施 规划 房地产项目所处的区位 私人交通和公共交通状况 土地成本和获得的难易程度 项目周边的自然环境和人文环境 包括市政设施和生活设施 政府对项目所在区位的意图 不动产属性的地块类型判断 项目属性界定 四种类型地块在六项指标的表现 成熟型地块 潜力型地块 风景型地块 配套型地块 地段 交通 地价 位于城市内部 一般以住宅区 商业区 商务区等形式出现 城市内部欠发达地区城市近郊城市中近距离开发区 城市内部的公园 绿化带等附近城市远郊的山 河 湖 林 海等附近 城市内部 私人交通和公共交通都比较便利 私人交通比较便利 公共交通相对不方便 城市内部私人交通和公共交通都比较便利 城市远郊的私人交通便利 公共交通欠缺 私人交通和公共交通都比较便利 价格相对很高 竞争激烈 较难获得 价格相对较低 比较容易获得 地价相对较高 资源稀缺 较难获得 地价相对较高 竞争比较激烈 较难获得 四种类型地块在六项指标的表现 成熟型地块 潜力型地块 风景型地块 配套型地块 环境 设施 规划 自然环境一般 周边的同质性 安全性等人文环境相对较好 自然环境一般 周边的同质性 安全性等人文环境较差 自然环境很好 周边的同质性 安全性等人文环境较好 市政设施齐全 生活配套设施较多 市政配套设施相对较差 生活配套设施比较欠缺 位于城市内部 市政设施和生活配套齐全 城市远郊的市政和生活配套设施欠缺 政府有明确细致的规划 项目自身规划受限较多 政府有规划方向但不细致 项目自身规划有较大发挥空间 城市内的地块政府有详细严格的规划 项目自身规划严重受限 城外远郊受限较少 政府有较详细的规划 项目自身规划受限程度一般 自然环境一般 周边的同质性 安全性等人文环境相对较好 市政设施齐全 拥有知名的医疗 教育 商业 运动等生活配套设施 四种类型的地块具有不同的优势 成熟型地块在地段 交通两项指标上优势明显成熟型地块配套设施完善 开发价值较高 潜力型地块在地价 规划两项指标占据优势潜力型地块配套设施相对少差 但有较大的发展空间 风景型地块在环境指标上优势突出风景型地块依靠优质 稀缺的自然资源形成产品竞争力 配套型地块在设施配套指标上有突出优势配套型地块依靠成熟的配套资源 提高产品的附加值 在这四种地块类型中 成熟型地块属于城市中先天具备的地块类型 地块的属性是比较固定的 而潜力型地块的属性并不固定 随着城市的发展扩张 潜力型地块有可能转化为成熟型地块 潜力型地块有可能向成熟型地块转化 成熟型地块 潜力型地块 地块价值逐渐彰显 项目属性界定 项目界定 潜力型地块城市重点发展和改造区域 区域整体形象有待提高 立山区最大规模开发项目 竞争项目情况 说明 华洋项目都在立山广场以南 是胜利路沿线改造以来的第一批住宅 项目为高层建筑形态 下三层为商业 商业以上是住宅 房型以面积精简 总价适中为目的 2房在70 110 3房在120 150 有100 小复式产品出现 在鞍山市场属于创新户型 采用购买VIP卡的形式 筛选客户 根据购卡情况调整价格 销售均价在3400 3600元 下限为3000元 层高越高单价越高 项目定位策略客户定位市场定位形象定位产品定位户型定位商业定位物业服务定位规划布局初步构思 项目定位策略 站在对城市负责任和板块开发的理念高度 进入城市中高端市场 成为板块内的领头羊本着 以人为本 强调公共空间 共享空间 和谐邻里 尊重土地肌理的规划理念打造项目 成为城市的有机组成部分 客户定位 客户定位前提 本项目属于城市改造开发 客户的层次 职业以及来源区域上都具有多样性 客户范围较为宽泛 改造力度和政府推进力度有关 类似项目客户的发展是一个演变的过程 客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大 而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同 因此 本项目的客户变化趋势判断需要有一定的前瞻性 客户覆盖面是一个动态的变化过程 客户来源从区内向区外扩张 项目辐射范围将逐步辐射到相邻的各个区域客户群不断在变化 客户群特征 客户层次和关注点不断变化由于区域客户是典型的复合客户群 因此本项目客户定位将着重从收入和文化层次 精神因素方面进行定位 从立山区代表性楼盘的调研访谈中发现 各楼盘的区域特征明显 客户主要来源于立山本区 及部分鞍钢职工 通过对其他区域人群访谈和从业人员了解 鞍山市人群居住的区域性强 客户细分特征不明显 客户基本以拆迁户 生意人 政府公务员及事业单位人员为主 鞍钢职工为附 风尚品位受教育程度较高 喜欢尝鲜追求品位优雅的生活买房最关注人文环境 旭日东升年轻群体 收入不高渴望自由独立的生活大部分选择中小户型 成就彰显事业有成 收入较高房子是身份 成功标志购房选择大户型或别墅 温情望子孩子是家庭的中心注重家庭和亲情注重子女教育 关注周边教育配套 都市便利喜欢都市的繁荣重视方便和效率多选择城内成熟区购房 勤俭实惠收入偏低 工薪阶层置业次数较少最看重房子的经济实用性 夕阳金辉对自身健康非常重视很关注环境 重视环保喜欢比较宁静的生活 根据对周边项目的调研和目标客户深入访谈 确定本项目的主要消费群体构成类型 客户群体划分 根据七种客户类型 量化客户购买力和精神诉求 解析本项目目标客户 寻找本项目关键群体 主导型 提升型 跟进型 边缘型 四类客户释义主导型最核心的骨干一族 规模最大 是本项目主力户型产品的主要购买者 提升型数量不多 购买力强 对本项目产品档次 品牌形象形成有力的提升和拉动跟进型市场的追随者 追着市场推动力度的加大和社区品牌效应的扩大 其数量增加较快 潜力较大边缘型数量较少 其作用是补充性的 四类关键客户群体显著性特征描述比较 四类客户群体在人口学特征主要指标上的差异表现 四类客户群体在房产属性特征各主要指标上的差异表现 根据客户群体和开发阶段界定近期客户 潜在客户 客户具象 潜在客户后期被项目的新生活氛围吸引的立山区 鞍钢厂区 高薪区 铁东等客户 更多层面的客户群客户层级 风尚品位型 成就彰显型 温情型客户来源 立山区 鞍钢厂区 高薪区 铁东沿立山边缘区域置业特点 寻找较舒适的居所 改善居住环境置业倾向 有生活氛围 气派 项目具备较好形象 适合自身社会地位 近期客户主打市场主流客户群 适度引导需求 让项目开发前期保持足够人气 以满足快速走量并回现客户层级 风尚品位型 都市便利客户来源 立山区 鞍钢厂区 灵山工业园置业特点 满足生活居住需求置业倾向 看重产品质量 高性价比 近期客户细分 区域来源 立山区 鞍钢厂区 灵山工业园职业特点 公务员 企业中层管理人员 专业技术人员 教师 医生置业目的 自住为主基本特征 年龄在28 35岁之间 家庭人口一般为2 3人 部分有车经济能力 家庭年收入6 10万以上 置业特征 目前与家人同住 或居住条件较差 一次置业为主 注重产品的品质感及高性价比 区域来源 立山区 鞍钢厂区 铁东区职业特点 企业技术工人 厂区一线工人 普通医护人员置业目的 自住为主基本特征 年龄在40 55岁之间 家庭人口一般为3人 经济能力 家庭年收入4 6万 置业特征 目前住房条件较差 为改善居住条件或家庭成员增加为目的置业 对价格敏感 讲求性价比 有强烈的区域情节 区域来源 全市职业特点 私营业主 生意人置业目的 自住为主 兼顾投资 基本特征 年龄在30 45岁之间 家庭人口一般为2 3人 部分有私车经济能力 家庭年收入15 50万以上 置业特征 对住房要求不是很高 出于子女教育和生活的考虑在本地置业 关注区域价值 升值潜力和居住区的人群整体素质 核心客户AIO分析 Opinion观点 Interest兴趣 Action活动 采样目标客户群体人员15人 阶层划分风尚品位型 重要客户AIO分析 阶层划分都市便利型 Opinion观点 Interest兴趣 Action活动 游离客户AIO分析 阶层划分成就彰显型 Opinion观点 Interest兴趣 Action活动 综合鞍山整体工薪族的收入及访谈者的收入情况 可作如下划分 产业的发展使购买力提升 中高收入阶层 高收入阶层 普通阶层 低收入阶层 个人月收入在1000元以下 家庭年收入在3万元以下 基本无购房能力 个人月收入在2000 3000元者 家庭年收入在4 7万元 普通价位楼盘购买者 个人月收入在4000 6000元者 家庭年收入在8 10万元左右 中高价位楼盘购买者 个人月收入在8000元以上 家庭年收入超过12万元 高档楼盘购买者 鞍山2007预计人均可支配收入在11000元 年左右 工薪族各行业群体的平均收入为1550元 年收入在18600元 工薪族薪资岗位前十名的收入在4000 8000元 月 年收入在5 10万元 受访者中普通工薪族的收入在1500 2000元 月左右 年收入在1 8 2 4万元 受访者中生意人一般年收入超过8万元 购买力 鞍钢职工近两年收入稳步提升 据了解 鞍钢一线的普通职工平均月收入2000元以上 专业技术人员3000 4000元 车间主任4000 5000元 中层管理人员