大北京别墅竞争环境分析.ppt

二 北京典型度假别墅区域 Contents目录 四 腹地竞争别墅项目分析 三 京外度假别墅板块分析 一 项目核心竞争区域界定 五 对标项目分析 六 总结 一 项目核心竞争区域界定 根据项目主要针对北京度假型客群的基本定位方向 项目的核心竞争板块界定为以下几个区域 1 北京典型度假别墅区域 怀柔区域 北部距离北京最近的休闲度假区 容积率低 以独栋为主 产品及地段优势明显 有从第二居所别墅向第一居所别墅转换的趋势 产品主要集中在350 450平米之间 均价多在2万以上 总价临近千万 客户主要以北京北部的客户为主 兼顾部份东部及西部的客户 该区域与本案的竞争关系并不明显 二 北京典型度假别墅区域 项目销售情况 观唐云鼎 2 北京典型度假别墅区域 密云区域 山水资源型度假别墅区 产品品质差异大 面对客群有明显差异 占据优势景观资源的项目售价高 典型的休闲度假养老区 区域内交通方便 通达性强 可依托密云县配套 海阔水岸花墅 项目销售情况 怀密区域市场总结 怀柔 密云别墅市场主要是凭借雁栖湖 密云水库等强势景观资源 以及京承高速公路实现与北京市区的快速连接 形成北京高端度假别墅区的市场印象 其中大体可以分为以下三种类型 一是以君山为代表的资源占有型高端度假别墅 占有强势景观资源 拥有山体 白河水穿过小区 高尔夫等资源 户均面积在400平米以上 总价在600万以上 二是以龙山新新小镇为代表的依靠优越地理位置和纯粹产品风格打造 成为中高端别墅 苏园的户均面积在440平米 660平米 当前总价在1000万元以上 三是通过控制面积实现较低总价的经济型别墅 代表项目有欧郡香水城和华亚琉森湖 户均面积在200 300平米左右 整体总价在500万元以内 结论单价总价依托资源客户群体消化低 北京典型郊区度假型别墅市场总结 京外度假别墅板块 京东南依四大城际干道形成五大板块 蓟县板块 新城板块 廊坊板块 京津高速带 京平高速 京沈高速 京津塘高速 蓟平高速 本案 京津高速 蓟县板块 天津 距北京五环约70公里 距天津外环约90公里 区域价值在于强势旅游度假资源 香河板块 河北香河 距北京五环约30公里 距天津外环约60公里 区域价值在于距离北京最近的板块 潮白河自然资源 廊坊板块 河北 距北京五环约35公里 距天津外环约50公里 区域价值在于廊坊大学城资源及城市成熟配套 有一居所的资源条件 新城板块 天津 距北京五环约85公里 距天津外环约35公里 区域价值在于距离天津最近板块 强势的温泉资源支撑 典型项目 绿地盘龙谷恒大金碧天下7000 8000元 平米 典型项目 万通紫藤堡万科欢庆城9000 10000元 平米 典型项目 京津新城9000元 平米左右 典型项目 旭辉十九城邦天地凤凰城9000 10000元 平米 典型项目 保利海棠湾绿洲湾8号9000 10000元 香河板块 京津高速带 天津 项目主要沿京津高速分布 在各个高速口均有涉及 区域价值在于便利的高速交通 本案也分布在此板块 京外度假别墅板块 三 京外度假别墅板块 1 蓟县板块 依托盘山国家级5A风景区 大规模配套 潜在供应 厚朴集团拟建的旅游休闲度假村占地约3000亩 永泰公司拟建的环秀湖国际会议中心旅游休闲度假村占地约3000亩 泰达地产蓟县项目占地约2000亩 天津滨海发展投资控股有限公司占地118万平米 近期销售状况 绿地盘龙谷 恒大金碧天下 2 香河板块 主打近北京距离 低总价 潜在供应 万通后期还有5平方公里的土地 五矿万科后期也还有 同时富力也获得土地储备 3 廊坊板块 拥有大学城和高尔夫优势 内生性需求旺盛 第一居所 4 新城板块 依靠强势温泉资源 度假休闲 怀密区域市场总结 蓟县板块 以绿地盘龙谷为代表的资源占有型高端度假别墅 占有强势景观资源 依托盘山国家级5A风景区 且配备大规模配套 香河板块 以大运河孔雀城为代表的依靠优越地理位置 与北京距离较近 主打地理位置牌 且产品总价较低 廊坊板块 以天地 凤凰城为代表引入外界资源 拥有大学城或高尔夫等优势 内生性需求旺盛 新城板块 以京津新城为代表 依靠强势温泉资源 以温泉入户为噱头 适宜度假休闲区域成熟 有支撑 配套先行单价 京外度假别墅板块市场总结 四 腹地竞争项目 特色别墅 水景地产 绿洲湾8号 保利海棠湾 项目主要面向武清城区 杨村高端置业产品 项目位置 武清雍阳西道与泉达路交口栖仙小区西区西门旁建筑类型 水景地产 特色别墅 豪华居住区 高层 高层 别墅在一个区域 物业分开管理 占地面积 154000平方米建筑面积 278000平方米入住时间 2012年容积率 高层1 80 别墅0 55总户数 2100户主力户型 300 400平米别墅开发商 保利 天津 房地产开发有限公司物业公司 保利广州物业管理有限公司天津分公司销售情况 在售价格 别墅300 450万元 套 高层价格待定主打 水景地产客群 北京看房的多 买的不多 一期5 左右 保利海棠湾 由联排别墅及板式高层组成 目前在售联排 户型面积220 280平米 项目主要面向武清城区 武清本地高端置业产品 销售情况较好 保利海棠湾 2010年至今销售情况 英式都铎建筑风格 内设坡地水系及以海棠花作为主题植物的园林景观和七重庭院的创新设计 打造城市级高端别墅 首期开盘60套左右 主要为内部认购和部分高端客户 均价不到10000元 4月在开盘 当月销售17套 均价10050元左右 项目为凤凰新城一部分 目前未外开盘 项目位置 天津市武清区泗村店建筑类型 独栋 叠拼别墅占地面积 373333平方米建筑面积 250000平方米入住时间 2011年年底容积率 0 60总户数 744主力户型 地上2层 地下一层 叠拼每户2层 200 400平米户型开发商 天津大通源德置业有限公司物业公司 待定销售情况 待售 2011 5 6月开盘价格 待定主打 水岸别墅 温泉入户客群 项目未开盘客源不明确 楼体外立面 一期规划图 绿洲湾8号 景观特点 1 精心设计的水系水岸景观与住宅部分自然分割 绝好风光 两岸均享 更使别墅区域有相对独立安静的空间 2 环境清雅 方便管理 项目四面环水 拥有60000平米的水系和130000平米的园林绿地 3 人均绿地面积不少于30平米 户型特点 1首层一般布置有客厅 厨房 餐厅和老人房 二层以上布置的是主卧 儿童房 书房 家庭间等生活用房 局部三层阁楼布置的是书房和工作室 客厅三面采光 主卧设宽大舒适的专属衣帽间 卧室都有独立洗手间 厨房餐厅与自然亲密接触 坐卧之间畅享园林美景 统一设置半地下私家车库 门前赠送有私家车位 尊贵尽显 2叠拼别墅采用8 6米大面宽设计 客厅均为两层挑空 门前车位 停车即可入户 虽是叠拼 但入户位置一层与二层住户相对独立 充分保护住宅的私密性 建筑特色 1 围院式别墅2 打造出共有的庭院空间 同时拥有私家花园3 水岸别墅 主打绿化环境 合院式别墅 水景 楼体效果图 售楼处 效果图 绿洲湾8号 翠金湖美墅岛 大黄堡生态保护区 项目规划 湿地公园 项目动态情况 项目综合解析 项目自5月最新放量之后 7月无新成交 签约量滑落幅度较大 环比减少2套 减幅达100 纵观项目上半年整体表现 虽然现场环境营造优异 规划设计富有特色 开发品牌较有实力 但是区域位置远离京津高速 相对更为偏远 对于北京市场客户群体的吸引度急剧下降 应该说区域陌生认知度和距离京津高速较远的双重抗性在客观上严重削弱了项目本体的综合特色 因此截止7月底总体销售情况除去5月有一次集中放量销售情况略好外 其余月度销售形势均较为惨淡 始终在3套以下徘徊 其中3月份更是零成交 但鉴于其项目现场 产品规划设计等本体的冲击力较强 所以项目部后期仍将保持高度密切关注 田纳溪湖 低总价 小户型 加州风情水岸独栋 实景 项目动态情况 项目综合解析 田纳溪湖约80 左右是北京客户 10 是外地客户 其余为地缘性客户 北京客户主要用于休闲度假兼投资 外地客户用于自住或投资 地缘性客户用于自住 项目自本年度以来 销售一直不温不火 月均消化速度在3套左右 均价一直在8000元左右徘徊 五 对标项目分析 恒大山水城 京津轴心万亩生态御墅城 项目动态情况 项目于2011年7月3日开盘 双拼别墅均价8500 9000 赠送地下室 露台 约200套左右供应量 高层均价5700 精装 约600套左右供应量 前期客户交纳20000元办理会员卡 当天以摇号形式开盘 认购8 5折优惠 据了解当日双拼认购约70 公寓认购约40 项目本月签约262套 存量已基本售罄 销售方面 推广方面 短信广告 恒大山水城瞰湖洋房4780元起 双拼别墅7850元起 半小时京津生活圈 15年优质教育 9大中心配套护航4008167733 新京报报广 项目客户情况 项目综合解析 恒大山水城项目是恒大集团在2010年11月15日以起始价6800万竞得的土地 楼面地价520 02元 项目总体规划是占地3100亩 总建筑面积200万平米 但后期土地目前还未取得 项目整体规划的基本开发构想是大盘 大体量 全配套 产品线丰富 别墅部分全部是双拼 地上二层或三层 全部赠送地下室和露台 户型面积190 280之间 公开宣称以成本价开盘 双拼总价150 280万 以极高的性价比冲击市场 从而实现快速销售快速回款 这也符合恒大集团一贯的开发策略 同时因为其紧邻京津高速 同样把目标客户瞄准了北京市场 因此本项目未来将对区域市场产生较为深远的影响 从本次开盘的热销情况来看也必将是首创武清项目较强的一个竞争对手 所以项目部将对恒大山水城后期动态保持高度密切的关注和监测 腹地及对标竞争项目总结 1 2 3 整合资源形成核心卖点 经济型产品打开市场 配套园林先行打造震撼效果 保利海棠湾 内设坡地水系