石家庄市××拟进行改制所涉及的土地使用权价格评估.doc

土 地 估 价 报 告第一部分摘 要一、估价项目名称石家庄市拟进行改制所涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：石家庄市单位地址：石家庄市桥东区中山东路169号法定代表人：韦萍 联系人：宋凤山 联系电话13931981259三、估价目的根据2008年河北省文化体制改革座谈会关于进一步深化全省文化体制改革的实施意见中确定石家庄市作为全省文化体制改革的试点单位之一，石家庄市拟对其资产进行改制工作，根据国土资源部“关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见”、原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定的要求，特委托石家庄土地评估有限公司对所涉及的一宗文化娱乐用地进行现值评估，目的是为委托方进行改制提供土地使用权价格参考依据。四、估价基准日 2009年9月30日五、估价日期2009年11月5日至 2009年11月10日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地土地实际用途为文化娱乐用地，实际开发程度为宗地外“七通（通电、通路、通给水、通排水、通讯、通暖、通煤气）”、宗地内场地平整。本次估价设定用途为综合用地，评估设定开发程度为红线外“七通”、红线内场地平整，土地使用年期设定为综合用地法定最高使用年限50年。根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内平整。故本次待估宗地的评估价格是指于估价基准日2009年9月30日、现状利用条件下，在上表设定的土地使用年限、土地用途、土地开发程度条件下的土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到石家庄市所使用的待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日 2009年9月30日的土地使用权价格为：评估土地总面积：5979.67平方米评估土地单价：5032元/平方米评估土地总地价：3008.97万元人民币大写：叁仟零捌万玖仟柒佰元整各待估宗地的具体情况及详细估价结果详见表1土地估价结果一览表。八、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 签 名王 宣200213003孙玉华 2004130073九、土地估价机构 估价机构负责人： 石家庄土地评估有限公司 二九年十一月十日- 4 -表2 土地估价结果一览表（划拨地）估价机构：石家庄土地评估有限公司 估价报告编号：土评字2009044号 估价期日：2009年9月30月 土地使用权性质：划拨宗地编号估价期日的土地使用者土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度设定土地使用年限面积(平方米)单位面积地价(元/m2)总地价(万元)备注红线外红线内红线外红线内M1石家庄市桥东国用（1997）字第022号中山东路169号文化娱乐用地综合用地1.95七通七通一平七通场地平整505979.6750323008.97合计5979.67-3008.97 一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：在估价基准日没有设定抵押他项权，宗地设定使用年限为50年。2、基础设施条件：通电：市电网供电，保证率100%; 通路：南临中山路，交通便利；给水：引自市政管网，供水保证率100%；排水：雨污分流，排至市政排水管网； 通讯：接市电信局，有完善的电信通讯设施；通热：接市集中供热管网，保证率100%；通气：接市政管道；宗地内场地平整。3、规划限制条件：没有对地价及土地规划利用产生影响的限制条件。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、本评估报告仅作为委托方进行改制及处置土地资产时土地使用权价格的依据。第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：石家庄市单位地址：石家庄市桥东区中山东路169号法定代表人：韦萍 联系人：宋凤山联系电话13931981259二、估价对象本次评估的估价对象是由石家庄市使用的位于中山东路169号的一宗国有划拨用地，土地使用权面积为5979.67平方米，土地用途为文化娱乐用地。 三、估价对象概况1、土地登记状况待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、用途、土地等级、面积、土地等级证书号状况详见表3。表3 估价对象登记状况表宗地编号宗地名称宗地坐落地号图号土地用途土地等级宗地面积m2国有土地使用证权属性质终止日期四至M1石家庄用地中山东路169号QD-4-5-20196-500-14.24文化娱乐用地商业一级5979.67桥东国用（1997）字第022号划拨-东至一条胡同，南至中山东路，西至二条胡同，北至水利勘测院私房韩家2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用者石家庄市以划拨方式取得土地使用权。宗地产权清楚，来源合法。根据委托方提供的资料，估价基准日待估宗地宗地没有设定抵押、地役等他项权。本次产权转让评估不考虑他项权对土地价格的影响。 3、土地利用状况待估宗地上共有5栋房产，多为钢混结构，房屋总建筑面积11069.61平方米，现状容积率为1.85。四、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况石家庄市地处华北平原，位于河北省中南部，东经11330至11529，北纬3721至3845;东部与衡水市接壤，南部与邢台市毗连，西部与山西省相邻，北部与保定市交界，距首都北京273公里。石家庄市区域内地势西高东低，西部属于太行山地，东部为太行山麓坡积平原山前洪积冲积平原，京广铁路以西至太行山麓为丘陵区，东为平原，最高海拔2281米，最低海拔28米。石家庄市年平均气温13.0，年内相对湿度60-70%，年降水量499毫米，年无霜期180-210天，年日照时数1990.1小时。地表河流属海河流域子牙河水系，主要河流有滹沱河、磁河、郜河及各支流。石家庄市南北向最长148公里，东西向最宽175公里，周边界长760公里，辖区总面积15848平方公里，其中市区面积456平方公里，辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区和高新技术产业开发区共六个区。 2007年年末全市常住人口955.05万人，比上年增长1.6%，其中市区237.73万人，增长2.7%。全市人口出生率13.24，死亡率4.13，自然增长率9.11。另外，人口向城镇快速聚集，城市化率达42.8%。2、房地产制度与房地产市场状况行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。一九九九年一月一日，新土地管理法的实施，规范了土地的审批手续，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。这一制度的事实，在很大程度上对土地市场造成影响，土地的集约利用和土地价格的上涨是不可避免的趋势。同时，现在实行的土地储备措施加强了对土地资源开发利用的监管，提高了基价。竞标和拍卖的交易方式，与协议出让相比土地价格大幅上涨，导致基础地价增加。二00二年五月九日国土资源部通过的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定。2004年国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”2006年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”2007年9月28日，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部39号令）出台，土地市场制度建设再次迈出重要步伐，进一步扩大了招标拍卖挂牌的范围，更充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。石家庄市是全国住房制度改革第一批试点城市。城市居民人均建筑面积从房改前的3.7平方米提高到现在的人均建筑面积27.85平方米，农民人均住房面积38.0平方米，住房条件有了明显改善。 “十一五”期间将进一步完善住房宏观调控体系，健全房地产市场体系和住房保障体系，调整住房供应结构，大力发展普通商品住房和经济适用住房，健全最低收入家庭住房保障机制。这些政策和措施的出台实施对我市房地产业平稳有序发展起了积极作用。3、产业政策石家庄市是华北重要商埠和商贸中心，也是全国优秀旅游城市。全市拥有年成交额超10亿元的大型市场10个，南三条、新华集贸中心连续多年跻身于全国十大集贸市场，北人集团、保龙仓进入全国零售百强。石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一，是国家确认的首批生物产业基地，也是河北省的工业大市。改革开放以来，石家庄工业在在发展中调整，结构不断优化，基本形成以医药、纺织、化工、机械、电子、食品、轻工、建材工业为主的工业经济体系。“十一五”期间将强力打造生物产业基地、循环经济化工示范基地、信息产业基地、纺织服装基地和装备制造业基地共“五大基地”，形成全市经济快速发展的战略支撑产业。石家庄市具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、果生产区之一，农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国36个重点城市第一位，被国家确定为优质小麦生产基地，素有“北方粮仓”之称。4、城市规划与发展目标“十一五”期间石家庄市城市建设实施“一体两翼”战略，以“14”组团为“一体”，以平山县、井陉县、矿区、灵寿县为“西翼”，以辛集市、晋州市为“东翼”的“一体两翼”发展战略。2008年是省会工业结构升级的关键一年，结合“一体两翼发展布局”，省会华药、石钢、石焦等主城区重点工业企业搬迁改造将加快推进，到2010年全部高危、高污染企业原则上要全部搬迁出市。优化“一体”产业布局，以规划为先导，优化空间布局，提升城市品位，精心组织实施主城改造、新区开发、组团提质三大工程。主城区优化商业布局，发展总部经济和会展经济，形成全市服务业核心。至2010年“一体”地区生产总值增长13%以上，财政收入增长18%以上。2008年，省会将进一步优化城市空间布局，改造旧火车站及周边区域，打造中央商务区。建设新客站周边商业金融服务中心。加强城中村、老旧小区、棚户区“三改”工作。整合高新区、良村开发区和裕华区的一部分，开发建设省会新区。依托西部新区开发、滹沱河综合整治，加快推进主城区周边休闲、文化、旅游产业发展，搞好西部山前22平方公里和太平河、滹沱河沿岸55平方公里起步区开发建设。“四组团”县（市）在重点建设“五大基地”的同时发展特色主导产业，正定组团为历史文化名城，以发展教育、旅游为主；鹿泉组团为石家庄市绿色屏障、西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团为化工工业基地，以发展化工、食品工业为主；栾城组团为医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主。做强“西翼”区域经济，充分发挥毗邻山西煤炭资源和电力、水利、交通、土地等优势，建设西部山区经济隆起带。西翼地区生产总值增长14%以上，财政收入增长30%以上。打造“东翼”经济增长极。以辛集市为中心，以晋州市为重点，以周边县（市）为腹地，形成辐射半径50公里经济圈，构筑石家庄东部中等城市。东翼地区生产总值增长13%以上，财政收入增长28%以上。5、城市社会经济发展状况石家庄市是河北省的省会，是全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行对外开放和金融对外开发的城市，现已成为全国重要的商品集散地和华北中南部的重要商埠，在全国物流大循环中担负着承南启北，传东接西的作用。2007年经济社会发展的特点主要表现为以下四个方面：一是产业结构调整稳步推进。城镇固定资产投资首次突破1000亿元，其中第三产业投资比重达到51.2%，比上年提高2.6个百分点，五大基地建设进展顺利。二是经济发展质量明显提升。全部财政收入、规模以上工业利润首次双双突破200亿元，增幅分别比地区生产总值、工业增加值增速高出8个和20.3个百分点。亏损企业亏损额同比下降32.4%，减亏8.5亿元。三是经济社会发展更趋协调。全市农村实现户户通电，行政村基本实现村村通公路、通广播、通电视、通电话。农村九年义务教育阶段首次实现全免费。在全面实施新型农村合作医疗的同时，启动实施城镇居民医疗保险，全市医疗保障体系首次实现全覆盖。四是县域经济加速发展。县域规模以上工业增加值、城镇固定资产投资、全部财政收入占全市比重分别达到71.9%、54.6%、37.7%，分别比上年提高3.1个、4.7个、2.8个百分点，其中平山县、藁城市、鹿泉市财政收入突破10亿元。2007年，全市继续以经济结构调整为主线，积极谋划发展思路，推动重大项目建设，优化产业布局和经济结构，固定资产投资呈现了较快增长。全社会固定资产投资达到1391.0亿元，比上年增长26.9%，其中城镇固定资产投资1263.8亿元，增长26.7%。城镇投资中，第一产业完成投资28.8亿元，增长67.9%，第二产业完成投资588.4亿元，增长31.5%，第三产业完成投资646.7亿元，增长21.4%。建设项目投资完成1066.6亿元，增长23.2%；新开工项目3666个，增长22.5%；施工项目个数4814个，增长40.64%，房地产开发完成投资197.1亿元，增长49.2%，施工面积和竣工面积达到983万平方米和176万平方米，分别比上年增长2.4%和下降36.4%。2007年末全市金融机构本币存款余额3331亿元，比年初增加363亿元，增长12.2%；年末城乡居民本币储蓄存款余额1695亿元，比年初增加142亿元，增长9.1%；金融机构本币贷款余额1839亿元，比年初增加108亿元，增长6.2%。2007年全市居民消费价格高位运行，居民消费价格同比上涨4.6%。工业品出厂价格指数同比上涨6.4%，原材料、燃料动力购进价格涨幅同比上涨6.5%。各类价格指数（以上年为100）如下：城市居民消费价格指数104.3%，工业品出厂价格指数106.4%，原材料、燃料动力购进价格指数106.5%，房地产价格指数107.6%。（二）区域因素1、区域概况待估宗地位于石家庄市桥东核心商圈，该区域汇集了北国商城、西美百货、新天地广场、大中电器、国美电器、苏宁电器等卖场，有、燕春酒店、西美酒店等和西美大厦、富邦大厦和在建的丽迪亚等写字楼，东面为石家庄市委、市政府所在和人民会堂，有长安公园等。2 、交通条件石家庄市统筹协调公路、铁路、航空、城市交通等交通运输方式，构建方便快捷的现代综合交通运输体系。（1）对外交通条件A铁路：石家庄市现有京广、石太、石德三条铁路干线和一条朔黄煤炭专用线，是我国北方重要的客货中转中心，是全国三大编组站之一，以石家庄站为中心，有两个客站、两个货场、八个运转场等共计16站场。加快建设石太、京石、石郑高速铁路客运专线和石家庄铁路枢纽工程，落实“客进货出、穿城入地”方案。B、公路：石家庄市有10条公路干线向外辐射，107、307、308国道交汇于此。全市公路网总里程达12023公里，通车里程达到8532公里，公路密度达到60.25公里/百平方公里，有170多条长途汽车线路；有京深、石太、石安、石黄、青银、张石高速共6条高速公路，全市高速公路总里程达322.5公里。C、航空：石家庄机场距市中心30公里，是国内干线机场，跑道长333.760米，飞行区等级4E级。目前已开通30多条航线，2005年接送旅客近47万人次，货邮吞吐量2.22万吨。（2）公共交通状况：石家庄市城乡建设步伐加快，道路交通不断完善。继续新建、续建和大修城市道路，整修小街巷，居民出行更加方便，石环公路主路试通车，还实施了平安大街改造、槐安路东拓西延、体育大街南延等工程，使城市道路交通体系得到进一步优化，年末城市道路总长度891公里，比上年增加14公里；道路面积1835万平方米，比上年增加563万平方米。城市公共汽车营运线路达103条，营运车辆2115辆，营运线路长度1313公里，年客运总量3.3亿人次。到2010年，省会主城区人均道路面积达到9平方米以上，路网密度达到3公里/平方公里以上，公交线路达到125条以上，95%的居民单程最大出行时耗不大于40分钟，城市公共出行比例达到16%以上。3、基础设施条件A、供水：石家庄市供水水源以地下水为主。至2007年底，石家庄市输配水管线1205公里，水厂8座，日产水能力65万立方米，全年供水量1.17亿立方米。B、排水：石家庄市排水体制为分流制和合流制。已完成和在建污水处理厂13座，污水日处理能力93万吨，污水集中处理率达到60%，排水管道长度达1165公里。C、供电：供电主要来源为华北电网和保定电厂，石家庄电业局共有变电站272座，其中220千伏变电站19座，110千伏83座，输电线路4967.37千米，2007年末总用电量为214.2亿千瓦小时。到2010年全市总装机容量达到1000万千瓦，年发电量突破500亿千瓦时。 至2010年新建晋州南等220千伏变电站14座、扩建9座、改造1座，新建110千伏变电站54座、扩建36座，城乡35千伏及以下电网建设。D、供热：供热管道总长度657公里，比上年增加87公里，城市集中供热面积达5410万平方米，比上年增加了330万平方米。E、供气：城市燃气由三部分组成，煤气、天然气、液化气。2007年末煤气主干管网308公里，拥有居民用户28.7万户，工业用户27家；天然气供气管线320公里，全市天然气用户达4.0万户，工业用户19家；液化石油气市区居民用户29.4万户，市区工商户用户2346户。F、电信：石家庄是北京以南地区电讯网络的重要枢纽，通信长途传输实现了自动化，长途线路实现了数字化，城乡电话交换机全部实现了程控化和传输数据化，形成集光纤通信、移动通信、微波通信、卫星通信为一体的现代化通信体系。积极推广数字电视工程，大力发展光纤接入网，实现光纤接口到社区、乡镇的全面普及，完善移动通信网络。G、学校：石家庄市有普通高校45所，全市普通中学592所，中等职业学校209所，普通小学2152所，幼儿园829所。H、医院：到2007年底全市共有医疗卫生机构（含诊所）2155个，其中医院172个，比上年增加35个(均为民营医院)；疾病预防控制中心（防疫站）25个，妇幼保健院（所、站）25个。年末卫生机构实有床位3.02万张，其中医院拥有床位2.31万张。4、环境条件石家庄市以创建园林城市为目标，加大城市园林建设。年末城市公园37个，公园面积731公顷；城市园林绿地面积6136公顷，园林绿化覆盖面积6758公顷，分别增加416公顷和431公顷；人均公共绿地面积8.91平方米,比上年增加0.04平方米。各项绿化指标达到国家园林城市标准。市区空气综合污染指数为2.44，二级及二级以上优、良天气达289天，比上年增加2天，烟尘控制达标面积418平方公里，全市工业烟尘排放达标率99.7%，工业企业废水排放达标率99.1%，工业固体废物处置利用率93.0%。5、产业聚集状况主城区重点发展商贸流通、金融保险、商务办公、文化教育、社会服务、信息咨询等服务业，形成全市服务业核心。在规划区域内发展都市型工业，以优化主城区产业结构。新城区依托高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区，重点发展医药制造业、纺织服装业、“三化”工业和先进装备制造业、电子信息业、新材料、环保等高新技术产业，形成全市制造业核心。西部山前区以槐安路西延为重点，对南水北调线中山路西延线山脊线金河围合区域，实施适度开发建设，培育休闲产业和创新产业，创建青山环绕、绿水镶嵌、山水相依的生态型新区。 （三）个别因素待估宗地位于中山东路169号，土地使用权面积为5979.67平方米；土地规划用途为文化娱乐用地，评估设定用途为综合用地，石家庄集团有限责任公司以划拨方式取得土地使用权，现状容积率为1.85。宗地形状较规则，地势平坦，地质条件稳定，便于利用，本宗地地下有防空洞，土地用途受到限制。宗地一面临街，南临中山路，有5路、1路、31路等多条公交线路经过，道路通达度好，交通便捷。宗地对面为石家庄市最大的百货大楼北国商城，斜对面为新天地，周围有市政府、新华书店、西美大厦、等，各种商业服务设施齐全，待估宗地用途和周围环境协调性好。宗地基础设施条件为红线外“七通”，红线内场地平整。即：通电：市电网供电，保证率100%; 通路：南临中山路，交通便利；给水：引自市政管网，供水保证率100%；排水：雨污分流，排至市政排水管网； 通讯：接市电信局，有完善的电信通讯设施；通热：接市集中供热管网，保证率100%；通气：接市政管道；宗地内场地平整。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据1、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理实施条例、中华人民共和国城市房地产管理法等国家颁布的有关法律、法规；2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的城镇土地估价规程（2001-11-12发布）；3、国土资源部有关规定及原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定；4、国土资源部关于印发的通知（国土资发1999433号）；5、原国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法国土局令（92）第1号发布令；6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法（国土资发【2001】44号）；7、企业国有产权转让管理暂行办法（国务院国资委财政部令第3号）；8、河北省土地管理法实施条例及河北省人民政府、石家庄市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；9、河北省国土资源厅、石家庄市国土资源局、原河北省土地管理局、原石家庄市土地管理局制定的有关规定、文件等；10、石家庄市城区土地定级与基准地价更新简明手册；11、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。二、土地估价（一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有: 1、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的。此次待估宗地为文化娱乐用地，在评估中就应充分考虑文化娱乐用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。 2、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3、需求与供给原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地局有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要在需求方面进行。土地不能实行完全竞争及价格的独占倾向较强。因此，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。4、变动原则土地估价时必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性极有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、其余因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握个因素之间的因果关系及变动规律，以便根据目前的低价水平预测未来的土地价格。5、协调原则 土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 6、多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、市场比较法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）估价方法根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。待估宗地位于基准地价定级区内，有类似土地出租实例，故根据待估宗地的具体情况选用基准地价系数修正法和收益还原法评估。（三）估价结果1、地价的确定方法根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，分别采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算, 两种方法测算结果相差不大，根据石家庄市同类用地的地价水平和评估人员的估价经验, 取两种方法的算术平均值作为本次评估的最终结果。详见下表4。表4 待估宗地出让土地使用权价格结果确定表 单位：元/平方米宗地编号基准地价系数修正法结果市场比较法最终估价结果取值估价结果取值说明石家庄用地489051745032取两种方法的算术平均值作为待估宗地最终结果 2、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日2009年9月30日的土地使用权价格为：评估土地总面积：5979.67平方米评估土地单价：5032元/平方米评估土地总地价：3008.97万元人民币大写：叁仟零捌万玖仟柒佰元整三、估价结果和股价报告的使用（一）假设条件1、委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。 3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供的资料属实，本次评估价格不受抵押、地役等他项权利影响。7、待估宗地以划拨方式取得，本次评估设定土地使用年限为综合用地法定用途最高使用年限50年。8、待估宗地设定开发程度为宗地红线外七通和宗地内场地平整。（二）估价结果和估价报告的使用1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2009年9月30日，土地可使用年限为设定使用年限，在现状用途和现状容积率条件下，在正常市场条件下的土地使用权价格现值。 2、待估宗地的面积和权利状况以石家庄市国土资源局颁发的国有土地使用证为准。 3、本报告及评估价格仅为本报告设定的评估目的服务，即作为委托方办理土地出让手续、交纳地价款时确定土地使用权价值的价格参考依据。最终的土地价格应以石家庄市国土资源局确认的价格为准。4、本报告未经受托估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容未经受托估价机构同意，不得转载、发表。 5、本次评估估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门确认或备案时使用，不提供给委托方。 6、评估结果自评估基准日起一年内有效。7、本评估报告由石家庄土地评估有限公司负责解释。（三）需特殊说明事项1、本次评估价格是为企业进行改制提供划拨土地使用权价格依据，最终土地价格应以石家庄市国土资源局核准确认的价格为准。2、委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料不实，影响估价结果，所引起的一切责任由委托方承担。3、对委托方违规使用土地估价报告和估价结果所产生的后果,受托估价机构和估价师不负任何责任。第三部分附件附件一：待估宗地坐落示意图及有关图片 附件二：委托方营业执照复印件附件三：石家庄市转让的有关资料附件四：待估宗地土地使用证复印件附件五：房屋所有权证复印件附件六：土地估价机构营业执照复印件附件七：土地估价机构注册证书复印件附件八：土地估价师资格证书复印件土 地 估 价 技 术 报 告第一部分总 述一、估价项目名称石家庄市拟进行改制所涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方 委托单位：石家庄市单位地址：石家庄市桥东区中山东路169号法定代表人：韦萍 联系人：宋凤山联系电话13931981259三、受托估价方受托估价机构：石家庄土地评估有限公司 机构地址： 石家庄市平安北大街55号土地估价机构注册号：C200613062 执业范围: 在石家庄辖区范围内从事土地评估业务 法人代表：王宣 联系电话、估价目的根据2008年河北省文化体制改革座谈会关于进一步深化全省文化体制改革的实施意见中确定石家庄市作为全省文化体制改革的试点单位之一，石家庄市拟对其资产进行改制工作，根据国土资源部“关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见”、原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定的要求，特委托石家庄土地评估有限公司对所涉及的一宗文化娱乐用地进行现值评估，目的是为委托方进行改制提供土地使用权价格参考依据。五、估价依据1、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理实施条例、中华人民共和国城市房地产管理法等国家颁布的有关法律、法规；2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的城镇土地估价规程（2001-11-12发布）；3、国土资源部有关规定及原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定；4、国土资源部关于印发的通知（国土资发1999433号）；5、原国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法国土局令（92）第1号发布令；6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法（国土资发【2001】44号）；7、企业国有产权转让管理暂行办法（国务院国资委财政部令第3号）；8、河北省土地管理法实施条例及河北省人民政府、石家庄市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；9、河北省国土资源厅、石家庄市国土资源局、原河北省土地管理局、原石家庄市土地管理局制定的有关规定、文件等；10、石家庄市城区土地定级与基准地价更新简明手册；11、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 2009年9月30日七、估价日期2009年11月5日至 2009年11月10日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场查勘，各待估宗地土地登记用途、评估设定用途、土地登记使用年限、实际开发程度详见下表1。根据待估宗地的土地利用现状和股价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内平整。表1 待估宗地土地使用年限、用途和开发程度定义一览表宗地编号宗 地 名 称宗地位置评估设定使用年限估价基准日土地实际用途估价基准日土地设定用途宗地开发程评估设定开发程度红线外红线内红线外红线内M1石家庄市用地中山东路169号50文化娱乐用地综合用地七通七通一平七通场地平整注：七通（通路、供电、供水、排水、通讯、供热、通气），一平（场地平整）故本次待估宗地的评估价格是指于估价基准日2009年9月30日、现状利用条件下，在上表设定的土地使用年限、土地用途、土地开发程度条件下的