房地产业纳税评估定稿.ppt

欢迎各位领导莅临指导 房地产开发企业纳税评估 张掖市地方税务局二00九年五月 房地产开发企业纳税评估 一 内容提要 一 行业现状描述 二 房地产行业纳税评估发展历程 三 房地产企业纳税评估的思路二 预警值的形成过程1 主要预警指标的构成2 行业指标采集3 税负预警值的形成4 税源评估指标测算及分析5 行业个性指标测算三 行业案例验证和评估 一 分析选案 二 约谈举证 三 实地调查 四 再次约谈 五 评估处理四 评估建议 一 反映问题 二 建议措施 目录 房地产业纳税评估提纲 行业案例验证和评估 三 内容提要 一 预警值的形成过程 二 评估建议 四 一 行业现状描述 二 房地产行业纳税评估发展历程 三 房地产企业纳税评估的思路 一 内容提要 行业现状描述 房地产业是近年来的热点行业之一 在地方税收收入中占有较大的比重 该行业具有投资金额大 经营周期长 缴纳税种复杂 存在涉税问题多的特点 2006年至2008年已建成商品房60多万平方米 累计完成投资5亿多元 截止2008年底 我市共有房地产开发企业96户 其中 纯管户80户 共管户16户 近三年有开发项目的纳税人仅23户 房地产开发企业不到全市地税管户的1 08年纳税总额3800万元 占到 同期全市地方税收总额的12 然而 每年对房地产业实施专项检查 其反映的问题和查补税款都明显高于其他行业 因此 该行业是税收管理的重点和难点行业之一 二 房地产开发行业纳税评估发展历程 建立纳税评估工作雏型 单户进行评估阶段 积累评估数据阶段 探索行业预警值 形成体系 三 房地产企业纳税评估的思路 1 抓住敏感性指标2 围绕敏感性指标进行单户评估3 内外结合 修正和调整采集样本数据4 测算和形成行业预警值系统5 结合专业化管理和纳税检查 验证预警值的科学性6 建立房地产纳税评估模型7 在实际工作中推广使用 房地产业纳税评估提纲 行业案例验证和评估 三 预警值的形成过程 一 内容提要 二 评估建议 四 1 主要预警指标的构成2 行业指标的采集3 税负预警值的形成4 税源评估指标测算及分析5 行业个性指标测算 二 预警值的形成过程 税负预警指标 行业评估指标 税源评估指标 1 预警体系的构成 2 行业指标的采集我们按照已确定评估指标的需求 兼顾采集工作的质量和效率 主要针对企业所得税和营业税采集相关数据 房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表 doc 采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表 表二 表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成 数据来源纳税人账簿及建设 规划 房管等相关部门 表四反映纳税人分年度的应缴税金 实缴税金 详见泰安房地产开发公司数据采集表 xls 3 税负预警值的形成 3 税负预警值的形成 张掖市房地产业税负预警区间表 4 税源评估指标测算及分析 5 行业个性指标测算行业指标分析 xls 成本费用构成饼状图 砖混结构结构单位销售成本柱状图 单位 元 框架结构结构单位销售成本柱状图 单位 元 房地产业纳税评估提纲 内容提要 三 行业案例验证和评估 一 预警值的形成过程 二 评估建议 四 一 分析选案 二 约谈举证 三 实地调查 四 再次约谈 五 评估处理 三 行业案例验证和评估 一 分析选案 1 对象筛选 从企业取得的纳税申报数据看 张掖市房地产开发总公司整体税负低于税负预警值下限 同时财务报表反应的毛利率 利润率偏低 成本费用率偏高 确定为纳税评估重点案源 张掖市房地产开发总公司于1993年成立 属三级资质的国有房地产开发企业 是以房地产开发为主 兼营建材生产 经营 销售 物业管理和固定资产经营等多种产业的综合性企业 公司拥有注册资金1170万元 经济实力雄厚 技术力量过硬 是我市房地产行业的龙头企业 近三年来该户整体开发了北辰丽家 兰园小区两个住宅项目 2 分析基础 自2005年起 该公司先后开发建设了兰园2 综合楼 3 商品楼 以及北辰丽家住宅小区B区1 12 楼 建筑面积达71524 17m2 总投资预计达9300万元 除北辰10 12 楼外其余各楼在2008年前都已竣工决算 下面是该企业2006年至2008年的相关财务和税收指标 该企业2006 2008年相关财务指标 该企业2006 2008年相关税负预警指标对比 3 审核分析 1 预警值分析 从以上图表可以看出该企业存在以下疑点 1 收入税金配比率与行业收入税金配比率相比较低 2 销售毛利率低于行业平均值 3 营业利润率指标与行业营业利润率指标相比较低 4 资产收益率指标偏低 5 成本费用率指标偏高 6 投资回报率指标偏低 2 人工分析 纳税评估人员首先从税务管理信息系统中查询了该企业的纳税申报 税款征收情况 审阅了相关帐薄 就数据中反映的涉税疑点问题与企业财务人员进行了交谈 确定了评估分析的重点 1 企业挂在 应付账款 科目下的应付未付款项245377 09元 账龄以超过三年以上 未按规定进行账务处理 2 在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元 3 该企业以预计售价形式将房屋销售全部转入 主营业务收入 科目 但随着房价的持续上涨 实际售价超过预计售价的部分 企业未按规定结转这部分收入 致使北辰2 楼少计收入297175 6元 3 疑点列举 综合以上情况 评估人员认为该企业存在以下疑点 疑点一 在近两年房地产业非常火爆的情况下毛利率和利润率却偏低 是否存在收入已经实现但未及时结转主营业务收入的情况 疑点二 成本费用率偏高 是企业利润率降低的主要原因 是否存在费用 分配不实 虚减应纳税所得额 少缴所得税情况 疑点三 可能存在将售房收入记入 应付账款 等往来科目归集 不通过 预收账款 科目核算 长期挂账不结转收入或直接通过 应付账款 拨付工程款以收抵支 从而达到少计收入的目的 二 约谈举证 1 约谈缘由 纳税评估小组审核后认为 企业财务报表中应付账款 预收账款 利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认 对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查 进一步核实异常申报原因 2 约谈手续 评估人员随即向该企业发出 纳税评估约谈举证通知书 要求财务负责人袁某到税务机关进行约谈 并要求提供以下举证资料 建筑工程合同 政府部门报建费发票 土地证明 房屋销售明细表 相关费用复印件 3 约谈实施 该企业财务人员袁某携带相关举证资料到区局由房地产业 纳税评估小组成员在办公室对袁某进行了约谈 约谈围绕案头分析异常点逐一展开 4 约谈底稿 在约谈过程中 企业财务人员对纳税评估小组提出的几个问题进行了解释说明 1 超出预计售价部分未结转主营业务收入 北辰2 楼少做收入297175 6元 情况属实 但不是主观故意 是销售时间差造成的 2 在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元 主要是因为对相关政策不了解 3 企业长期挂在 应付账款 科目下的未付款245377 09元 账龄已在三年以上 没有进行账务处理的原因有两个 一是长年挂账无人催要 二是因种种原因不予支付 企业表示同意确认为收益并补交税款 4 收入税金配比率不存在差异 企业帐表主营业务税金及附加中包含计提的土地增值税 实际计提营业税金 附加 土地增值税共1945648 77元 与主营业务税金及附加1872867 83元之间的差额72780 94元是其它业务收入计提的税金 计入其它业务支出 5 费用率是有点偏高 但在每年的汇算清缴中已经对不合理的费用做了调整 如2006年调增了13 1万元 2007年调增了9 1万元 2008年调增了26 3万元 6 计税收入比 利润率 资产收益率 成本费用率这些指标都与企业当年的投资规模直接相关 企业当年资金充裕 投资大 在建工程多 相应的成本费用增加 资产总额增大 导致利润率及资产收益率降低 成本费用率上升 7 房地产开发企业在经营过程中 不同项目或同一项目不同时段的收益率会有所不同 与行业平均值也会有所差异 不同项目受地域 市场影响 收益率会不同 三 实地调查 针对纳税人的解释 依照程序经批准后 纳税评估成员对企业开发项目进行实地勘查 1 销售底册登记房屋套数与房屋实际数量核对 2 账簿记载销售数量与实际销售数量核对 3 注意观察报建项目以外的临时建筑和建造的配套设施实际分布情况 经过评估小组成员逐楼逐户查验核对 发现企业提供的销售明细与实际销售情况不符 情况如下 1 北辰4 楼实际已售36套 而非企业申报的31套 少申报5套住宅 共计665 88个平米 少申报收入995357 42元 2 北辰6 楼实际已售66套 而非企业申报的54套 少申报12套住宅 共计1073 72个平米 少申报收入1617252 37元 3 兰园2 楼少申报已售商铺1套 少申报收入361240元 以上房屋在2007年即已销售而未做收入 评估人员根据上述情况制作了 实地核查工作底稿 并通知纳税人进行再次约谈 四 再次约谈 对评估小组实地核查的结果 企业解释是因为当时这些楼房的售房款项是分期收取的 如果一次结转收入 当期缴纳税款较多 税负较重 而且北辰1 3 楼是按预售价一次结转收入 并且计算缴纳了税款 但是部分楼房尚未售出 存在提前缴税的情况 为了平衡税负 未及时结转这部分收入 对评估小组评估出来的税款表示接受 五 评估处理 1 事实陈述 经过两次约谈 企业承认其申报纳税上存在少缴企业所得税和少缴营业税及附加等问题 2007年度 1 应补缴营业税及附加 163561 74元 2 应补缴企业所得税 75915 98元2008年度 1 应补缴营业税及附加 16344 66元 2 应补缴企业所得税 138752 02元以上合计少申报地方税收394574 40元 其中营业税及附加179906 40元 企业所得税214668元 2 处理意见 对上述约谈评估结果 企业财务人员认可了少申报税收的事实 主要是因为一方面对税收政策不熟悉 另一方面会计制度与税法不一致造成账务处理时未能及时确认收入 纳税评估人员针对评估情况 制作 纳税评估认定结论 经主管局长批准后 作如下处理 对少申报354 5万元的收入 少申报的企业所得税和营业税及附加 因纳税人对税收政策法规掌握不全面 会计处理与税法规定不一致所造成 非主观故意 补缴少缴税款39 46万元 该公司表示接受评估结果 并签字认可纳税评估结果 房地产业纳税评估提纲 行业案例验证和评估 三 评估建议 一 预警值的形成过程 二 内容提要 四 一 反映问题 二 建议措施 四 评估建议 一 反映问题 我们在房地产行业的评估中发现以下问题 1 房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时 不如实申报现象 表现在 一是少申报企业所得税 企业将部分预收定金房款挂在其它往来账上 人为地调节利润达到少缴或不缴企业所得税的目的 结转的收入与结转的成本不配比 造成当年的利润不实 二是不按照合同约定的时间确认收入 以未清算 未决算为由拖延缴纳企业所得税 三是虚列成本 致使企业亏损 不缴税 还有一些房地产企业虚开发票 多计成本 致使企业亏损或微利 进而达到少缴或不缴税的目的 2 账簿凭证管理混乱 核算不规范 房地产企业由于工期长 而且多数与建安施工企业有关联关系 建安费结算不及时 成本核算未严格执行权责发生制和配比原则 有的仍然按收付实现制核算 对未售房面积 收入未转但成本已提前列支 造成收入 成本不配比 因而无法核实其真实成本 也就无法真实反映企业盈亏情况 有的按预计数开具收款收据入账 造成成本虚增 同时存在大量的不合法凭证 3 目前税务机关在开展纳税评估时共享资源比较少 部分已采集申报信息资料等不真实 不完整 口径不一致 二 建议措施 1 进一步强化税收管理员制度 把纳税评估工作作为税收管理员的主要工作职责 税收管理员要通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况 针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时 申报税种不全现象 加强房地产行业分析管理 靠实责任 使税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元 分购房户的税收征管情况 以实现对房地产行业的精细化管理 2 对重点税源实行申报预警监控 对投资规模500万元以上房地产企业实行