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房地产行业和经济 房地产行业和经济发展 房地产行业的行业特征 周期性 关联性 地域性 政策性 周期性 关联性 地域性 政策敏感性 房地产业属于固定资产投资的范畴 与宏观经济一样具有明显的周期性 作为基础性产业 具有高度的综合性和关联度 住宅产业带动系数为2 3 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响 区域发展不平衡 级差收益明显 政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应 各项税费 房地产流通政策和货币政策 房地产行业2000 2010年间的发展目标和前景 以每年12 的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80 商品房占城镇竣工房屋总面积的50 实行社会 专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50 城镇 非农业人口 人均住房使用面积2010年达到18平方米 建设住宅33 5亿平方米 平均每年新建3 35亿平方米 宏观经济对房地产企业的影响 全面推行住房公积金制度 福利分房变为货币化分房 放款住房贷款条件 降低住房贷款利率 拉动了住宅业发展 有利于以住宅为主业的公司发展 如深万科 0002 西部大开发 中央财政加大对西部地区的转移支付 涉足基础设施的房地产企业收益 如渝开发A 0514 中国政府 小城镇大战略 的发展思路 加快小城镇的发展和城市化进程 有利于中小城市房地产公司的发展 如三木集团 0632 目前房地产投入资金来源构成 定金及预付款 其他资金 自筹资金 国内贷款 利用外资 外商直接投资 债券 企事业单位自有资金 国家预算内资金 北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析 都反映了市场的快速增长 随着经济形势的强劲估计将继续增长 房地产投资总额 23 9 住宅 21 9 商品房屋开复工总面积 住宅开复工面积 当年新开商品房屋总面积 当面住宅新开面积 销售总面积 75 8 住宅销售 85 3 销售给个人 160 4 商品房屋销售总额 53 1 住宅销售额 76 4 房地产行业研究纲要 宏观经济分析 地区经济分析 全国房地产市场分析 地区房地产市场分析 人口城镇人口流动人口居住面积经济发展趋势GNP产业结构增长率 通货膨胀率物价指数 零售价格指数工资水平储蓄水平 可支配收入利率失业行业政策和法规WTO的影响世界经济趋势 人口常住人口流动人口人口结构或特居住面积消费结构经济发展趋势GNP产业结构物价指数工资水平储蓄 可支配收入就业率当地产业政策工业和商业趋势工业园区 商业区行业政策和法规WTO的影响当地经济其他发展趋势 物业整体规模状况全国物业细分市场结构分析住宅 厂房 商场 写字楼等竣工 销售 空置等统计数据分析正建和规划的地产统计数据供需状况整体分析房地产价格指数房地产价格走势国外地产发展历史和动态全国城市化趋势 物业整体规模状况细分市场结构分析住宅 厂房 商场 写字楼等竣工 销售 空置等统计数据分析正建和规划的地产统计数据供需状况整体分析房地产价格指数房地产价格走势当地现有物业及其利用状况调查分析地方城市建设规划蓝图各类地产需求整体预测 房地产企业的战略研究纲要 全国竞争态势 地区竞争态势 主要竞争对手分析借鉴 核心能力识别和策略 主要房地产企业识别主要企业的竞争地位分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平主要地产企业的最近动态和战略 主要房地产企业识别主要企业分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平主要地产分析价格目标市场营销 主要地产企业的最近动态和战略 成功企业的关键成功要素成功经验总结 与竞争对手相比 复地有何差距 应如何弥补并尽快追赶发展战略是什么 为了成功实现战略 必须拥有哪些关键的竞争力 应如何优先培育核心竞争力 金融业对房地产的影响 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业 金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源 自有资金 银行贷款 资本市场融资 销售回笼资金 银行贷款一直是开发资金的主要来源 在目前国际商业银行领域有两个所谓 三七开 的说法 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30 其余行业占70 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30 住房抵押贷款及其他业务占70 信用关系 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序 房地产业排名倒数第四 仅居冶金行业 外经贸行业和酒店业之前 房地产业虽然在1998年之后发展很快 但信用状况与其他行业相比并不理想 相当多的开发商搞 打一枪换一个地方 式的项目开发 规模化 集团化 有品牌的开发商很少 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款 所提供的贷款主要也是短期流动贷款 这对需要长期资本的房地产企业来说 还是不适应当前市场的需要 不能保证房地产业的持续发展 相反却成了房地产业发展的一个限制性因素 如 办公物业的持有和管理 房地产对经济的作用 作为生产要素 为经济和生产活动提供空间反过来说 经济和生产活动的内容影响需求的内容 作为公司财产 是公司资产负债平衡表中重要的资产项目 和公司负债相对应作为投资工具 是个人投资者的主要投资工具 是金融机构 基金和保险金的主要收入来源 当然 每个国家 地区的情况有别 房地产作为一种特殊商品 其以下几个方面的特点对于它的市场结构性质和运行模式起着决定性的影响 1 房地产不动产性质与市场垄断由于房地产是不能移动的产品 所以它只能和相邻的产品竞争 这样开发商就只须关注与其所开发物业相邻地段物业的竞争 而无须过多地关心与其他不相邻地段的物业的竞争 各个相邻地段之间的竞争最终形成环形竞争 虽然环形竞争最终也会因相邻地段竞争的传递作用而形成某种形式的竞争均衡 但这种均衡可能需要较长时间传递才能实现 并且即使竞争均衡格局可以实现 所反映的主要也是不同地段的差别 而不改变环型竞争的本质 相比之下 其他产业的产品是可以移动的 能从一地转移到另一地 卖者就能在更大范围内展开竞争 而不仅仅是相邻企业之间的竞争 房地产的不能移动特性 使开发商之间的竞争只是相邻企业之间的竞争 极大地限制了实际能发挥作用的竞争者数量 决定了一个地段的房地产项目只有为数不多的几个企业进行竞争 在这种情况下 极易形成寡占型的市场结构 在寡占条件下 开发商很容易进行合谋 从而形成市场垄断 在中国建立市场经济体制的进程中 其他产业较早地形成了比较充分的竞争局面 而且竞争成为价格最重要的决定力量 使产品价格上升较慢甚至有所下降 而房地产业并没有出现这种局面 究其原因 环形竞争特点及此竞争条件下的寡占可能是最为重要的决定因素之一 房地产连带品性质与局部过热无论住房建设的容集率有多大 土地的稀缺性决定了住房的稀缺性 这在一定的程度上造成了住房长期供不应求的可能性 地方政府是一个决定性的角色 两方面的现实情况都对地方政府行其为产生明显影响 一是预算约束的压力 二是追求政绩的动力 在这种动力和压力的双重作用下 许多地方政府往往依赖土地开发收益平衡超过经济发展水平和实际需要的市政建设资金 如过高的房地产投资 盲目设立开发区等 导致过量征地批地 空置房增加 价格上涨快 金融风险增大等问题 在这里 如果说预算约束还是有限度的话 即以财政平衡为限的话 那么追求政绩的扩张冲动则是无限的 目前 对于地方政府的这种扩张冲动还没有有效约束机制 即使未来可以逐步实现统一的土地挂牌拍卖出让制度 各开发商用地实现了公平竞争 地方政府扩张冲动也是需要认真研究解决的问题 房地产是世界各国经济发展的重要组成部分 并分别在一些国家的国民生产总值中占有3 至12 的不同比重 英 德 日 美等国家在经济起飞时期 房地产投资占全国投资比例曾高达40 以上 中国的房地产有了重大的发展 从1978年之前的平均占国民生产总值的0 5 至1 5 上升到1993年之后的平均超过7 5 的水平 高峰时接近占固定资产投资中的30 近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的5 至7 房地产同时在拉动其他消费上和生产上起到极大的作用 房地产业是我国国民经济的重要产业之一住房分配制度改革和由此带动的房地产业的发展 近年中国房地产业继续保持了快速发展势头 市场供销平衡 供应结构基本合理 商品房价格稳定 中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报显示 光2003年中国房地产开发共完成投资10106亿元 比上年增长29 7 占同期全国固定资产投资的18 3 房地产业已经成为国民经济的重要产业之一 房地产业带动建筑材料市场 房地产业带动了建筑业 建材业等相关产业的发展 以住宅投资为例 据有关部门测算 住宅诱发的投资系数为1 5 1 7 也就是说 每投入100元的住宅投资可拉动150 170元装饰 建材电器 家具等相关产业的发展需求 每销售100元的住宅可以带动130 150元的其他商品销售 由于房地产投资的拉动 到2010年全国建材工业产值预计将达1万多亿元 成为国民经济的重要增长点 房地产市场带动或影响着建筑材料市场的供需和价格变化 房地产市场价格和建筑材料市场价格的相关性中 房地产市场价格处于积极主动的地位 房地产业的发展带动着建材业的发展 房地产业是我国发展最迅猛的产业之一 房地产市场是我国最活跃的市场之一 但投资者把更多的目光和精力投入到以更低的成本取得贷款 以更低的价格取得土地 以更便宜的代价实现拆迁 以更新奇的概念促进销售等环节上 而直接形成商品房成本的建筑材料却往往被忽略 说明我国房地产市场还是一个尚不成熟的市场 随着土地交易 房地产金融 搬迁 物业管理 商品房买卖等政策和法规的颁布 商品房价格开始向实际成本和正常利润回归 占房地产成本30 以上的建筑材料的成本与房地产价格的相关性明显加强 建筑材料价格的变化已成为影响房地产价格走势的重要因素 2003年以来 受煤炭等燃料价格和原材料价格上涨及建材行业结构性调整的影响 建筑材料产品在巨大的成本压力下价格普遍上扬 对房地产价格产生了巨大冲击 随着房地产市场的进一步规范和成熟 建筑材料价格对房地产价格的影响的权重将进一步加强 研判建筑材料市场变化成为今后预测房地产市场变化的重要内容之一 建材价格对房地产市场的影响2003年的中国建筑材料可以认为是一个价格超涨的阶段 而当今 是个全球过剩的市场 尤其在中国这样生产力十分活跃的国家 蕴涵着巨大的生产潜能 在市场价格的引导下 可以随时扩大产能 满足市场需求 预测2004年建材工业产量增幅逐渐加大 销量平稳增长 价格在经历一段上升空间后将趋于平稳 行业利润水平会有适量上升 2003年建筑材料价格大幅度上升所形成的对房地产价格上升的预期 将成为导致2004年初实际房地产价格上升的重要因素之一 在2003年建筑材料价格大幅度上升增加房地产成本的基础上 2004年建筑材料价格仍然会加大房地产的投资成本 2004年后期 2003年建筑材料涨价所导致的成本上升将实际反映在房地产价格上 建筑材料和房地产价格的互动现状可以这样描述 由于市场对房地产产品的需求扩张导致房地产投资增长 开复工面积加大 建筑材料需求量上升 在供需关系的作用下建筑材料价格上涨 使建筑材料产能提高 房地产市场变化是建筑材料市场变化的依据之一 尽管建筑材料的产能很快有所提高 但由于房地产市场相对于建筑材料市场是一个单边扩张市场 所以拉动建筑材料的价格和产量同时上升 能源 原材料 运输费用的上升加大了建筑材料价格上涨的幅度 建筑材料价格的上升将在两个方向对房地产市场产生互动作用 首先 由于房地产项目建设周期 建筑材料价格的上升影响人们对未来房地产价格上升的预期 刺激房地产销售 其次 建筑材料价格的上升直接增加的房地产实际成本造成房地产价格变化 总之 建筑材料市场的变化对房地产市场的作用日趋明显 认真研究建筑材料市场的变化成为合理预期2004年房地产价格走势必不可少的内容 币汇率与房地产经济的关系一般情况下 影响房地产价格的主要因素来自于资本化率 而汇率是影响资本化率的一个重要外因 所以 我们可以资本化率理论为基础来分析汇率与房地产经济的互动关系 汇率是国与国之间货币币值的兑换比率 而汇率预期的升值或贬值将对一国的资本化率产生重要影响 改革开放特别是近几年来 我国经济发展速度很快 相应的物价也上涨较快 从银行的利息来看 实际上货币是处于贬值状态 其货币资本化率处于一种不断降低的低水平状态 从追逐利润的心态来说 当资本化率较低的时候即货币贬值之时购置固定资产如买房等是符合经济人的最大化利益原则的 由于近两年来一些外国热钱豪赌人民币升值 在此预期下 我国的生产要素 如土地等就显得非常的廉价 所以大量的海外热钱就通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产 并预期可以获得很大的升值和获利空间 大量的热钱虽然给中国房地产经济带来了生机和活力 但无疑也极大地推高了中国的房地产价格 造成了房地产泡沫经济形成的土壤和条件 所以 房价居高不下的原因除了紧缩地根 银根和大量的市场有效需求以外 一个重要的要因就是要归结于海外游资豪赌人民币的升值 由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值 政府只能根据渐进的原则 采用逐步升值的办法 这实际上强化了人民币持续升值的预期 因此 短 中期内极有可能引发外资进一步流入中国并等待后续升值 而进来的外资 一般将选择股票 国债 楼市等作为避风港 由于我国证券市场制度不健全以及银行的利率偏低 所以外资进入最多的应该是楼市 这将是房地产泡沫形成的重要因素 人民币升值将导致海外建筑规划设计公司 进口建材企业的竞争力增强 早期进入中国房地产市场的各类外籍建筑规划设计公司由于已经成功地实施了本土化战略 因此人民币升值对这批企业的影响不大 但是对于大批还没有进入中国的类似公司 人民币升值将提高他们的竞争力和给与其更多的机会 如果我国实施人民币渐进性持续升值 那么海外建筑设计公司和大量的建筑材料企业极有可能想方设法地进入中国房地产市场 这种趋势 将不仅使国内大量的建筑规划 设计企业受到损害 也