房地产估价2[1].ppt

1 房地产估价 2 第1章房地产与房地产价格第2章房地产估价理论第3章市场比较法第4章成本法第5章收益法第6章假设开发法第7章长期趋势法第8章路线价法第9章房地产估价报告第10章常用的估价参数第11章不同用途的房地产类型的估价第12章不同估价目的下的房地产估价 目录 3 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握房地产 房地产价格的概念 掌握房地产价格的特征 了解房地产的类型 能正确理解和认识影响房地产价格的因素B 本章教学重点房地产概念 房地产价格的形成条件及特征C 本章教学难点房地产的特性 种类 第一章房地产与房地产价格 4 1 1 1房地产的概念1 房地产的定义房地产是指可开发的土地及其地上定着物 建筑物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 即它是实物 权益 区位的综合体 2 房地产3种存在形态 1 土地 2 建筑物 3 房地 第一节房地产基本知识概述 5 1 1 2房地产的特点1 位置的固定性2 产品的独特性3 寿命的长久性4 供给的有限性5 高价值性6 缺乏流动性7 效用的多样性8 政府的制约性9 价值的双元性 6 1 1 3房地产的类型1 按用途划分的类型 1 居住房地产 2 商业房地产 3 办公房地产 4 工业和仓储房地产 5 旅馆房地产 6 餐饮房地产 7 康乐房地产 8 农业房地产 9 文卫房地产 10 特种用途房地产 11 综合房地产 7 2 按开发程度划分的类型 生地 毛地 熟地 在建工程 现房 含土地 3 按是否产生收益划分的类型 收益性房地产 非收益性房地产 8 4 按经营使用方式划分的类型 出售型房地产 出租型房地产 营业型房地产 自用型房地产 9 1 2 1房地产价格的概念和形成1 房地产价格的概念房地产价格是其价值的货币表现形式 即在土地开发 房屋建造和经营过程中 凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现 2 房地产价格的形成条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 第二节房地产价格概述 10 1 2 2房地产价格的特征1 房地产价格的区位2 房地产价格的高值性3 房产价格的差异性4 房地产价格的趋升性5 房地产价格的权益性 11 1 2 3房地产价格的类型1 从房地产价格形成基础的角度分 有市场价格 理论价格 评估价格 2 按房地产实体存在形态划分 有土地价格 建筑物价格 房地价格 3 依据房地产经营方式划分 有出售价格 租赁价格 抵押价格 拍卖价格 土地使用权价格 招标价格 协议价格 4 依不同级别 地段测算划分 有基准地价 标定地价和房屋重置价格 12 1 2 4房地产价格的影响因素1 个别因素 1 位置 2 地质条件 3 地形 地势 4 土地面积和形状 5 日照 风向 降水量 天然周期性灾害2 区域因素 1 繁华程度 2 交通条件 3 基础设施 13 3 一般因素 1 行政因素 2 经济因素 3 市场因素 4 人口因素 5 社会因素 6 心理因素 7 国际因素 14 小结 房地产是指可开发的土地及其地上定着物 建筑物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 房地产具有位置的固定性 产品的独特性 寿命的长久性 供给的有限性 高价值性 缺乏流动性 效用的多样性 政府的制约性 价值的双元性等特点 对于房地产估价来说 有意义的房地产类型的划分主要有4种 即按用途划分 按开发程度划分 按是否产生收益划分 按经营使用方式划分 房地产价格的形成条件 有用性 稀缺性 有效需求 房地产价格具有区位性 高值性 趋升性 权益性等特点 房地产价格类型 市场价格 理论价格 评估价格分 土地价格 建筑物价格 房地价格 出售价格 租赁价格 抵押价格 拍卖价格 土地使用权价格等 房地产价格的影响因素区分为个别因素 区域因素和一般因素三个层次 15 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握房地产估价 最高最佳适用原则 估价时点等基本概念 掌握房地产估价的特点 房地产估价的基本原则 充分认识房地产估价的目的与作用 B 本章教学重点房地产估价的基本原则C 本章教学难点房地产估价的目的 第二章房地产估价理论 16 第一节房地产估价概述 2 1 1房地产估价称呼关于房地产估价的称呼 美国大多称为realstateappraisal 英国大多称为propertyvaluation 日本和韩国称为不动产鉴定评价 简称不动产鉴定 中国台湾地区大多称为不动产估价 也有称为不动产鉴定或不动产鉴价 中国香港地区通常称为物业估价或物业估值 2 1 2房地产估价的定义专业房地产估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上 对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动 17 2 1 3房地产估价中的关键术语1 地产估价专业人员2 估价目的3 估价原则4 估价程序5 估价方法6 估价对象7 影响估价对象价格的因素8 估价时点9 客观合理价格或价值的测算和判定 18 2 1 4房地产估价的特点1 房地产估价具有科学性2 房地产估价的艺术性 1 房地产估价人员需要有丰富的经验房 2 房地产估价需要很强的推理与判断能力 3 房地产估价需要一定的技巧3 房地产估价具有综合性 1 房地产估价人员需要具备综合性知识 2 评估过程涉及面较广 3 房地产估价有时需要综合作业 19 第二节房地产估价的意义 2 2 1房地产估价的必要性1 土地使用权出让的需要2 房地产转让 租赁的需要3 房地产抵押 典当的需要4 房地产交易的需要5 房地产征用拆迁补偿的需要6 房地产税收的需要7 房地产保险的需要8 房地产损害赔偿的需要9 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要10 企业发生有关经济行为的需要11 房地产管理的需要12 其他方面的需要 20 2 2 2房地产估价的作用1 房地产估价行业具有明确的法律地位2 房地产估价结果的权威性 独立性和公正性 维护了房地产市场的正常秩序3 为缴纳房地产税费提供法定的价格依据4 为房地产二 三级市场运行提供有效服务5 帮助有效解决房地产纠纷 21 第三节房地产估价的基本原则 房地产估价原则定义2 3 1合法原则1 合法原则的内涵2 合法原则的实施 1 在合法产权方面 应以房地产权属证书和有关证件为依据 2 在合法使用方面 应以城市规划 土地用途管制等为依据 3 在合法处分方面 应以法律 法规或合同等允许的处分方式为依据 22 2 3 2最高最佳适用原则1 最高最佳适用原则的内涵2 最高最佳适用原则的原因 1 不同价格导致 2 不同收益导致 3 使用现状决定 4 房地产用途的改变3 最高最佳适用原则的标准 1 法律许可范围内最佳的用途 2 最佳的规模 23 3 最佳的集约利用度1 保持现状前提2 转换用途前提3 装修改造前提4 重新利用前提5 上述情形的某种组合2 3 3替代原则1 替代原则的内涵2 替代原则的依据3 替代原则的作用 24 2 3 4估价时点原则1 估价时点原则的涵义2 估价时点原则的意义3 估价时点的确定2 3 5公平原则1 公平原则的意义2 公平原则的基本要求 25 一 第四节房地产估价程序 2 4 1估价准备阶段1 估价业务的来源三种途径 被动接受 主动争取 自有自估2 受理估价委托 1 明确估价基本事项1 明确估价对象2 明确估价目的3 明确估价时点4 明确评估前提 2 签订估价合同 26 3 拟订估价作业方案 初选估价方法或估价的技术路线 确定投入人员 制定评估作业日期及进度安排 评估作业所需经费预算 4 搜集 整理估价所需资料房地产估价资料一般包括 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 类似房地产的交易 成本 收益实例资料 反映估价对象状况的资料 27 2 4 2估价实施阶段1 现场查勘估价对象 1 对土地的查勘 2 对房屋的查勘1 鉴定待估房屋的地址 坐落和房屋评估范围 纠纷 2 确认房屋的结构 装修 设备和面积 3 确定房屋的建造年份 4 评定房屋成新 3 勘丈绘图 4 拍照 录像 5 对区位状况的确认 28 2 选定估价方法计算 1 选择估价方法 2 价格估算3 确定估价结果 1 分析不同估价方法计算出结果的可靠性 2 求出估价综合值1 简单算术平均数法 2 加权算术平均数法 3 判断法 4 中位数法 5 众数法 3 确定最终估价额 29 2 4 3估价完成阶段1 撰写估价报告2 审核估价报告3 出具估价报告4 估价资料归档 30 小结 房地产估价的完整概念是 专业房地产估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上 对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动 房地产估价具有科学性 艺术性 综合性的特点 房地产估价的必要性体现 土地使用权出让的需要 房地产转让 租赁的需要 房地产抵押 典当的需要 房地产交易的需要 房地产保险的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要等 房地产估价的基本原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 公平原则等 估价的基本程序分为 估价准备阶段 估价实施阶段 估价完成阶段 31 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握市场比较法的基本概念理解适用范围及条件掌握市场比较法操作程序和技巧B 本章教学重点交易实例的收集与可比实例的选取C 本章教学难点因素修正综合计算 第三章市场比较法 32 第一节市场比较法的基本原理 3 1 1市场比较法的概念市场比较法又称市场法 比较法 是将待估房地产 估价对象 与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做相应的修正 以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法 最直观 更可靠 最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法 采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格 33 3 1 2市场比较法的原理及其条件市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理 根据替代原理 运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件 1 充裕 可靠的市场交易资料 2 市场资料与待估房地产具有相关性 3 交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致 4 交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件 34 3 1 3市场比较法的适用范围及条件市场比较法适用的对象 房地产市场发达 活跃和完善的地区 具有交易性的房地产 如房地产开发用地 普通商品住宅 高档公寓 别墅 写字楼 商场 标准厂房等 不适用的情况 没有房地产交易的地方 在农村等房地产交易较少的地区 某些类型很少见的房地产 或交易实很少的房地产 如古建筑 难以成为交易对象的房地产 如教堂 寺庙市场比较法适用的条件 是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易 35 3 1 4市场比较法的优缺点优点可归纳为 简单 可靠 分析方法明确 市场资料收集较易 局限性 由于事实上没有完全相同的物业 交易实例与待估房地产之间均有相异之处 无论所搜集的资料如何精细 在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估 个人能力的强弱影响评估的结果 评估必须在充裕的市场资料的前提下进行 缺乏交易实例或者交易实例不足时 都会影响评估的进行 交易实例与待估房地产之间要作比较调整 若调整过多 这种方法的可靠性亦随之降低 36 第二节市场比较法操作 运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行 交易实例的收集 可比实例的选取 建立价格比较基础 交易情况修正 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 求取比准价格 下面将对各个步骤进行详细阐述 37 3 2 1交易实例的收集1 搜集交易实例的途径1 政府部门 2 报刊 网络资源 3 房地产交易会 4 业内同行 5 房地产出售者 6 其他途径 38 搜集交易实例的内容在搜集交易实例时 需要搜集哪些内容很重要 一般应包括 交易双方的基本情况和交易目的 交易实例房地产的状况 如坐落 用途 土地状况 建筑物状况 周围环境景观等 成交价格 成交日期 付款方式 交易情况 如交易税费的负担方式 有无隐价瞒价 急卖急买 人为哄抬 亲友间的交易等特殊交易情况 39 3 2 2可比实例的选取选取可比实例时 具体可按下列原则进行 1 物质的同一性或类似性 2 估价目的一致性 3 地点的同一性或类似性 4 时间的接近性 5 交易情况无反常性 40 实际选取可比实例可具体分为下列9个方面 1 可比实例所处的地区应与待估房地产所处的地区相同 或是在同一供求范围内的类似地区 2 可比实例的用途应与待估房地产的用途相同 3 可比实例的建筑结构应与待估房地产的建筑结构相同 4 可比实例的权利性质应与待估房地产的权利性质相同 当两者不相同时 一般不能作为可比实例 5 可比实例的规模应与待估房地产的规模相当 6 可比实例的档次应与待估房地产的档次相当 7 可比实例的交易类型应与估价目的相吻合 8 可比实例的成交日期应与待估房地产的估价时点接近 9 可比实例的成交价格应是正常成交价格 或可修正为正常成交价格 41 3 2 3建立价格比较基础建立价格比较基础具体包括下列5个方面 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位 42 3 2 4交易情况修正含义 是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例 成交价格的偏差 将其成交价格修正为正常价格 特殊因素 1 特殊利害关系人之间的交易 2 特殊动机的交易 3 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5 特殊交易方式的交易 6 交易税费非正常负担的交易 7 受债权债务关系影响的交易 43 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例的成交价格 交易情况修正系数 正常价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为 可比实例的成交价格 交易情况修正额 正常价格 44 3 2 5交易日期修正1 利用价格指数进行修正采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格 在估价时点时的价格采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格 成交日期的下 时期的价格指数 再下一时期的价格指数 估价时点时的价格指数 在估价时点时的价格 45 2 利用价格变动率进行修正房地产价格变动率 有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种 其中 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 在估价时点时的价格 46 3 2 6房地产状况修正1 房地产状况修正的含义和内容房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格 调整为在估价对象的房地产状况下的价格 经过了房地产状况修正后 就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格 房地产状况修正分为区位状况修正 权益状况修正和实物状况修正 47 2 房地产状况修正的方法房地产状况修正的方法有百分率法 差额法和回归分析法 在实际估价中 常采用百分率法进行房地产状况修正 一般公式为 可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格或者可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格式中或房地产状况修正系数 48 具体进行房地产状况修正的方法 有直接比较修正和间接比较修正两种 直接比较修正一般是采用评分的办法 以估价对象的房地产状况为基准 通常定为100分 将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分 如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 打的分数就低于100 相反 打的分数就高于100 然后将所得的分数转化为修正价格的比率 如果采用直接比较进行房地产状况修正 则 可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字 为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分 49 间接比较修正与直接比较修正相似 所不同的是设想一个标准的房地产状况 以此标准的房地产状况为基准 将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较打分 然后将所得的分数转化为修正价格的比率 如果采用间接比较进行房地产状况修正 则 上式位于分母的括号内应填写的数字 为可比实例房地产相对于标准房地产的得分 位于分子的括号内应填写的数字 为估价对象房地产相对于标准房地产的得分 50 3 房地产状况修正应注意的问题1 可比实例房地产状况应是可比实例房地产在其成交日期时的状况 2 进行区位状况和实物状况的比较修正时 具体比较修正的内容及权重应有所不同 51 1 综合修正计算公式估价对象价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种 1 直接比较修正公式 52 2 间接比较修正公式2 决定估价结果 简单算术平均数 加权算术平均数 中位数法 众数法 其他方法 53 2 决定估价结果 简单算术平均数 加权算术平均数 中位数法 众数法 其他方法 54 小结 55 第四章成本法 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握成本法基本概念理解成本法的适用范围及条件掌握成本法基本公式的计算能正确运用成本法估价B 本章教学重点建筑物减价修正额的估算方法C 本章教学难点建筑物的重新购建成本与折旧方法 56 第一节成本法的基本原理 4 1 1成本法的概念成本法又称逼近法 原价法 是求取待估房地产 估价对象 在估价时点时的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向求取待估房地产的价值 4 1 2成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论从买方的角度看 是替代原理 从卖方的角度看 生产费用价值论 57 4 1 3成本法的适用范围 特别适用于既无收益又很少交易的学校 图书馆 医院 政府办公楼 军队营房 公园等公共建筑 公益设施 单纯建筑物 独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本 不能用实际成本 58 运用成本法估价的一般步骤是 搜集有关房地产开发的成本 税费 开发利润等资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 4 2 1已有房地产成本估价法公式已有房地价格 土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 4 1 已有建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 4 2 第二节成本法估价的基本公式 59 1 重新购建价格 1 重新购建价格的概念 2 重新购建价格的求取方法 先求取土地的重新取得成本 再加上建筑物的重新建造成本 注意 土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内 难以把握其重新开发成本时 则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法 求取假设地上建筑物不存在时的实地价格 建筑物重新购建价格求取方法 A 建筑费 其他费用 正常利润B 承包商的建筑费 发包的负担的附带费 60 建筑物重新购建价格类型 重建价格 以原有的建筑材料 建筑技术与工艺 建筑式样等 在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本 重置价格 以估价时点当时的建筑材料 建筑技术与工艺等 重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本 理论 直接法 间接法实际操作中 不同直接 间接法 具体估算建筑物重新建造成的方法有 1 单位比较法2 面积比较法3 成本指数法 4 数量调查法 61 2 建筑物的折旧 1 建筑物折旧概述定义 各种原因带来的价值上的损失 包括有有形损耗和无形损耗 实际估价中 它可分为3种折旧 物质折旧 自然经过的老朽 正常使用的磨损 意外的破坏损毁 延迟维修的损坏残存 功能折旧 功能上的折旧的减价 经济折旧 建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价 62 2 建筑物折旧的求取方法1 直线折旧法直线折旧法是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方法 简称为直线法 它以建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等为基础 2 实际观察法估价人员亲临现场 直接观察 估算估价对象建筑物在物质方面 功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额 或判定其成新率 63 3 成新折扣法根据建筑物的建成年代 新旧程度等 确定建筑物的成新折旧程度 直接求取建筑物的估价时点价值 建筑物估价时点价值 建筑物的重新建造成本 建筑物的成新率实际中 成新率的求取可以采用 先定量再定性再定量 的方式 步骤 用耐用年限法计算成新率 初步修正 调整修正4 综合法 针对以上各种折旧方法所存在的优缺点 估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额 64 4 2 2新建房地产的成本法公式1 新建房地产的估价 成本法的基本公式新建房地价格 土地得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 4 8 新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 4 9 2 新开发土地的成本法公式新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用十销售税费 开发利润 4 10 65 第三节成本法的成本价格 1 土地取得费用 征地费和 房屋折迁安置补偿费 土地使用权出让金或地价款 有关土地取得的手续费及税金2 开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费 66 3 管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4 投资利息5 销售税费 销售费用 广告费 代理费 销售税金及附加 营业税 城市建设税 教育附加 其他销售税费 由卖方负担的印花税 交易手续费 产权移转登记费6 开发利润 67 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握受益法的基本概念理解收益法的适用范围及条件掌握收益法的基本公式和估价运用 B 本章教学重点净收益的求取收益法的基本计算公式C 本章教学难点报酬率的确定 第五章收益法 68 5 1 1收益法的概念收益法是预计估价对象未来的正常收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 5 1 2收益法的理论依据收益法的理论依据是预期原理5 1 3收益法的适用范围及条件收益法适用于具有收益或具有潜在收益的房地产 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化 第一节收益法的基本原理 69 运用收益法估价应按下列步骤进行 搜集有关收入和费用的资料 估算潜在毛收入 估算有效毛收入 估算运营费用 估算净收益 选用适当的资本比率 选用适宜的计算公式求出收益价格 第二节收益法的操作 70 5 2 1报酬资本化法的计算公式1 报酬资本化法的最一般公式 5 1 2 净收益每年不变的公式 1 收益年限为有限年的公式 5 4 2 收益年限为无限年的公式 5 5 3 净收益每年不变的公式的应用1 直接用于计算价格2 用于同一房地产不同年限价格之间的换算3 用于比较不同年限价格的高低 71 3 净收益的求取 1 净收益测算的基本原理1 基于租赁收入测算净收益 基于租赁收入测算净收益的基本公式如下 净收益 潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用 有效毛收入一运营费用 5 8 2 基于营业收入测算净收益 2 不同收益类型房地产净收益的求取1 出租型房地产净收益求取2 营业型房地产净收益求取3 自用或尚未使用的房地产净收益求取4 混合型房地产净收益的求取 72 3 求取净收益时应注意的问题 1 有形收益和无形收益2 实际收益和客观收益3 有租约限制的 4 收益年限的确定4 报酬率的求取 1 报酬率的概念 5 9 2 报酬率的求取方法 1 累加法报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 5 10 2 市场提取法 73 5 2 2直接资本化法1 直接资本化法的概念和基本公式直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法 5 11 2 资本化率和收益乘数的求取方法资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法 通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格 净收益等资料 选用相应的收益法计算公式 求出资本化率 74 3 资本化率与报酬率的区别和联系 资本化率是在直接资本化法中采用的 是直接将房地产的净收益转换为价值的比率 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率 资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率 仅仅表示从净收益到价值的比率 并不明确地表示获利能力 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益 以求得未来各期净收益现值的比率 在报酬资本化法中 如果净收益流模式不同 具体的计算公式就有所不同 报酬率与净收益本身的变化及与获得净收益期限的长短等无直接关系 而资本化率与净收益本身的变化及与获得净收益期限的长短等有直接关系 75 4 报酬资本化法与直接资本化法的比较 1 报酬资本化法的优缺点 1 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 这既是预期原理最形象的表述 又考虑到了资金的时间价值 逻辑严密 有很强的理论基础 2 每期的净收益或现金流量都是明确的 直观且容易被理解 3 由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的 所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率 而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率 4 报酬资本化法需要预测未来各期的净收益 从而较多地依赖于估价人员的主观判断 并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况 76 2 直接资本化法的优缺点 1 不需要预测未来许多年的净收益 通常只需要测算来来第一年的收益 2 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系 能较好地反映市场的实际情况 3 计算过程较为简单 4 直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化 所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数 对可比实例的依赖很强 5 2 3收益法应用举例 77 小结收益法根据资本化的方式不同 可以分为报酬资本化法 即现金流量折现法 和直接资本化法两种方法 资本化率是在直接资本化法中采用的 是直接将房地产的净收益转换为价值的比率 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率 在报酬资本化法中 如果净收益流模式不同 具体的计算公式就有所不同 报酬率与净收益本身的变化及与获得净收益期限的长短等无直接关系 而资本化率与净收益本身的变化及与获得净收益期限的长短等有直接关系 当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时 直接资本化法会是相当可靠的 当市场可比信息缺乏时 报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值 78 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握假设开发法基本概念理解假设开发法的适用范围及条件掌握假设开法的基本公式和估价运用 B 本章教学重点假设开发法的计算方法C 本章教学难点假设开发法计算中各项的求取 第六章假设开发法 79 6 1 1假设开发法的概念假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值 扣除预计的正常开发成本 税费和利润等 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值 6 1 2假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据与收益法相同 都是预期原理 6 1 3假设开发法的适用范围和条件假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态 以及投资开发后的房地产的经营方式 第一节假设开发法的基本原理 80 假设开发法估价的步骤 调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式 估计开发建设期 预测开发完成后的房地产价值 估算成本 费用 利息 税费 利润等 进行具体计算 求出待开发房地产的价值 6 2 1假设开发法的基本公式1 假设开发法最基本的公式待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费 6 1 第二节假设开发法的操作 81 2 假设开发法的具体计算公式 1 求生地价值的公式 2 求毛地价值的公式1 适用于在毛地上进行房屋建设的公式 2 适用于将毛地开发成熟地的公式 3 求熟地价值的公式 4 求在建工程价值的公式 5 求旧房价值的公式6 2 2现金流量折现法和传统方法比较1 现金流量折现法和传统方法的涵义2 现金流量折现法与传统方法的区别3 现金流量折现法和传统方法的优缺点 82 6 2 3假设开发法计算中各项的求取1 开发经营期的求取2 开发完成后的房地产价值的求取3 开发成本 管理费用 销售费用 销售税费的求取4 投资利息的求取 1 应计息的项目 2 计息的方式 3 利率的高低 4 计息期的长短 5 计息周期 6 名义利率和实际利率5 开发利润的求取 83 小结假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产 统称为待开发房地产 可以分为待开发土地 在建工程 可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类 待开发的土地又可以分为生地 毛地和熟地三类 假设开发法从本质上看是一种收益法 在形式上看是成本法的倒算法 假设开发法估价的步骤为 1 调查待开发房地产的基本情况 2 选择最佳的开发利用方式 3 估计开发建设期 4 预测开发完成后的房地产价值 5 估算开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费 6 进行具体计算 求出待开发房地产的价值 假设开发法的估价结果为开发完成后的价值减去开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据考虑资金时间价值的方式不同 假设开发法分为现金流量折现法和传统方法两种 84 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握长期趋势法的基本概念理解长期趋势法的适用对象和条件掌握长期趋势法的基本运用方法B 本章教学重点长期趋势法的操作步骤与内容C 本章教学难点长期趋势法的计算 第七章长期趋势法 85 7 1 1长期趋势法的概念长期趋势法又称外推法 趋势法等 是运用预测科学的有关理论和方法 特别是时间序列分析和回归分析 对房地产的未来价格作出预测 判断的方法 7 1 2长期趋势法的理论依据根据房地产价格的历史数据 通过统计分析 可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格 这就是长期趋势法的理论依据 7 1 3长期趋势法适用的范围 条件及及作用长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产 7 1长期趋势法法基本原理 86 长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料 而且所拥有的历史价格资料要真实 长期趋势法的作用有如下几方面 1 用于对房地产未来价格的推测 判断 如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值 2 用于收益法中对未来净收益等的预测 3 用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 4 用来比较 分析两宗 或两类 以上房地产价格的发展趋势或潜力 5 用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等 87 7 1 4长期趋势法的程序 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料 并进行检查 鉴别 以保证其真实 可靠 整理上述搜集到的历史价格资料 将其化为同一标准 如为单价或楼面地价 方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同 并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列 画出时间序列图 观察 分析这个时间序列 根据其特征选择适当 具体的长期趋势法 找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律 得出一定的模式 或数学模型 以此模式去推测 判断估价对象在估价时点的价格 88 7 2 1简易平均趋势法简易平均趋势法是以待估房地产价格的历史资料和数据为基础来确定待估房地产价格的一种估价方法 1 算术平均法算术平均法就是将房地产价格之和除以期数 求得平均数 以为待估房地产价格一种数学方法 2 几何平均法几何平均法 它是根据房地产价格的平均发展速度 计算各期的趋势值 并以此作为待估房地产的价格 3 加权平均法加权平均法是根据对待估房地产影响程度的不同 对不同时期的房地产价格赋以不同的权数 然后计算其平均值 作为待估房地产的价格 7 2长期趋势法的基本运用方法 89 7 2 2移动平均法移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修正 即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数 形成一个新的派生平均价格的时间序列 借以消除价格短期波动的影响 显现出价格变动的基本发展趋势 1 简单移动平均法简单移动平均法类似于算术平均法2 加权移动平均法7 2 3平均增减量法房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同 就可用最简便的平均增减量法进行预测 计算公式如下 Vi Po d I 7 4 d P1 Po P2 P1 Pi Pi 1 Pn Pn 1 n Pn P0 n 90 小结长期趋势法的应用范围较广 但严格地说 该方法只是一种预测方法 而不是估价方法 简易平均趋势法是长期趋势法中最简单的一种数学方法 它是以房地产历史价格的平均数为依据 来确定估价房地产价格的一种估价方法 较为常用的简易平均法有算术平均法 几何平均法和加权平均法 移动平均法根据房地产价格时间序列的移动平均数确定房地产价格的一种估价方法 有简单移动平均法和加权移动平均法之分 平均增减量法是在房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同且变动过程是持续上升或下降的情况下 采用的一种方法 91 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握路线价法的基本概念理解路线价法的适用范围及条件掌握路线价法的基本运用方法B 本章教学重点路线价法的操作步骤与内容C 本章教学难点路线价的深度修正 第八章路线价法 92 8 1 1路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度 选取若干标准宗地求其平均价格 将此平均价格称为路线价 然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表 计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法 8 1 2路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法 是市场法的派生方法 其理论依据与市场法相同 是房地产价格形成的替代原理 8 1路线估价法基本原理 93 8 1 3路线价法适用范围及条件路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价 主要适用于商业繁华区域土地价格的估算 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整 临街各宗土地的排列较整齐 有可供使用的科学合理的深度指数表 94 8 2 1路线价法的操作步骤 划分路线价区段 设定标准深度 选取标准宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街各宗土地的价格 8 2路线价法的操作 95 8 2 2路线价法的实际操作1 一面临街地的估价 1 矩形地计算一面临街矩形土地的价格 是先查出其所在区段的路线价 再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率 2 平行四边形地两种方法 一种是将其分割成矩形地和三角形地 分别求取其价格 再加总 另一种方法是将其近似看作是矩形地 按其深度查深度指数表 然后代入深度修正公式进行计算 3 梯形地梯形地有两种 一种是平形边与街道平行的梯形 另一种是平行边与街道垂直的梯形 96 2 双面临街地的估价采用 重叠价值估价法 即先确定高价街与低价街的影响范围的分界线 再以此分界线将土地分为前后两部分 然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格 再将此两部分的价格加总 3 街角地的估价采用 正旁两街分别轻重估价法 即先求取高价街 的价格 再计算低价街的影响 然后加总 97 4 三角形地估价计算一边临街直角三角形土地的价格 通常是先将该三角形土地作补充线 使其成为一面临街的矩形土地 依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算 然后乘以三角形土地价格修正率 5 不规则形地的估价用路线价法求取不规则形地的价格 通常是先将其划分为矩形 三角形土地 然后分别计算这些矩形 三角形土地的价格 再相加减 98 小结路线价法是根据地域区段路线价 结合深度指数表 用数学方法计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法 路线价法的应用包括划分路线价区段 设定标准深度 选取标准宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街各宗土地的价格 运用路线价法进行土地估价的关健 是路线价的确定和深度指数表的制作 距离街道越远 土地价格越低 这种现象被称为深度价格递减现象 距离街道深度对土地价格的影响程度用深度指数表示 详细反映深度对土地价格影响程度的表格 就是深度指数表 路线价法在中国适用于房地产税收 市地重划 城市土地整理 城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价 具体应用时可借鉴欧美国家经验的基础上 结合中国国情进行 99 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生理解房地产估价报告的基本内容掌握有关房地产估价操作技巧能够撰写房地产估价报告B 本章教学重点估价报告的规范格式C 本章教学难点估价报告的错误分析 第九章房地产估价报告 100 第一节房地产估价报告概念及写作原则 9 1 1房地产估价报告概念房地产估价报告是估价机构履行估价委托合同 记述估价过程 反映估价结果的文件 是估价机构提供给委托人的 产品 是给予委托人关于估价对象价值的正式答复 是关于估价对象价值的专业意见 也应是关于估价对象的研究报告 9 1 2房地产估价报告的写作原则 客观性原则 目标性原则 规范性原则 101 第二节房地产估价报告撰写要求 9 2 1对估价报告的总要求1 全面性 2 公正性和客观性 3 准确性 4 概括性 9 2 2房地产估价报告对词义的要求1 用词准确2 语义要鲜明 不能含糊 词不达意3 用词不可带有强烈的感情色彩4 用词简练 标准 不可生造5 规范用词用语说明 102 9 2 3房地产估价报告对语句的要求1 句子完整2 搭配得当3 逻辑严密4 句子简洁5 防止容易混淆的词语6 正确运用专业名词7 防止基本概念不清或运用错误9 2 4房地产估价报告估价对象状况的说明9 2 5职业道德 103 第三节房地产估价报告的基本内容及写作实例 9 3 1房地产估价报告的基本内容1 封面 1 标题这是指估价报告的名称 2 估价项目名称说明该估价项目的全称 3 委托人说明该估价项目的委托人的名称或者姓名 4 估价机构说明受理该估价项目的估价机构的全称 5 估价作业期说明该估价项目估价的起止年 月 日 6 估价报告编号说明该估价报告在估价机构内的编号 2 目录 104 3 致委托人函 1 致函对象 2 致函正文 3 致函落款 4 致函日期4 估价师声明5 估价的假设和限制条件 105 6 估价结果报告1 委托人 包括名称或者姓名 地址 电话等 2 估价机构 包括名称或者姓名 地址等 3 估价人员4 估价目的5 估价时点6 估价对象7 评估价值定义8 估价依据9 估价原则 10 估价方法 11 估价结果 12 估价作业期 13 估价报告应用有效期 14 其他说明 106 7 估价技术报告估价技术报告一般包括下列内容 1 详细介绍估价对象的区位 实物和权益状况 2 详细分析影响估价对象价值的各种因素 3 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由 4 详细说明估价的测算过程 参数选取等 5 详细说明估价结果及其确定的理由 8 附件9 3 2房地产估价报告写作实例 107 9 1房地产估价报告错误分析1 房地产估价报告错误类型包括下列几种 1 不全面 不规范3 不充分4 不一致 不正确 第四节房地产估价报告错误分析及改错举例 108 估价报告书中的内容不完整1 缺估价委托方 2 缺估价受理方 3 缺估价目的 4 缺估价时点 5 估价的主要依据未交代或交代不清 6 估价对象房地产概况描述不全面 不清楚 7 估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明 8 缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告 9 估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚 109 10 缺少必要的说明 11 缺估价人员及相关情况说明 12 缺估价日期或与估价时点相混 13 缺少必要的附件 14 估价结论的金额应同时用大 小写注明 往往容易漏掉大写 3 按估价方法来分析房地产估价报告书中的错误9 4 2房地产估价报告改错举例 110 A 教学目的与要求通过本章学习 使学生掌握用途参数 环境参数等基本概念明确房屋质量等级划分 房地产时间参数结构 环境参数的分类能够根据质量参数确定房屋质量等级 B 本章教学重点质量参数C 本章教学难点用途参数 环境参数 第十章房地产估价常用的参数 111 第一节质量参数 1 房屋完损等级的判定依据1 完好房 结构构件完好 装修和设备完好 齐全完整 管道畅通 现状良好 使用正常 或虽然个别分项有轻微损坏 但一般经过小修就能修复的 2 基本完好房 结构基本完好 少量构部件有轻微损坏 装修基本完好 油漆缺乏保养 设备 管道现状基本良好 能正常使用 经过一般性的维修能恢复的 3 一般损坏房 结构一般性的损坏 部分构部件有损坏或变形 屋面局部漏雨 装修局部有破损 油漆老化 设备 管道不够畅通 水卫 电照管线 器具和零件有部分老化 损坏或残缺 需要进行中修或局部大修更换部件的 112 2 房屋新旧程度的判定标准 完好房 十 九 八成 基本完好房 七 六成 一般损坏房 五 四成 113 第二节用途 时间 环境参数 10 2 1用途参数1 用途参数的测定2 用途转换系数的应用 l 房地产目前用途的改变 2 参照对比估价10 2 2时间参数1 房地产时间参数结构 1 使用年限 房屋使用年限 土地使用年限 2 已使用年限 3 尚可使用年限 房屋的尚可使用年限 土地尚可使用年限 114 2 时间参数的选定 1 时间参数的确定 耐用年限参数的选定 尚可使用年限 2 时间参数的相互关系 3 时间参数的作用10 2 3环境参数1 环境因素的分类 1 住宅用房地产的环境因素 自然环境因素 居住环境因素 2 工业用房地产的环境因素 3 商业用房地产的环境因素2 环境因素的量化 115 小结 在房地产估价方面 使用不同的方法应选取与之匹配的估价参数 对选取参数的确定应有依据和理由 参数体系应完整 修正方向应正确 修正幅度应合理 房地产估价常用的参数有 质量参数 时间参数 环境参数等 房屋质量等级评定分为完好房 基本完好房 一般损坏房 严更损坏房和危险房屋五级 房屋按常用结构分成钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构和其他结构四类 房屋勘估分成结构 装修 设备三大部分 房地产时间参数是用房地产使用年限来表现的 用途参数的测定房地产的用途参数 是指同一房产或地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数 房地产时间参数结构是房地使用年限的组成及其对应关系 一般分为使用年限 已经使用年限和尚可使用年限三个指标 环境因素是指房地产所在地区的自然条件与社会 经济等因素相结合所产生的综合条件 116 小结 在房地产估价方面 使用不同的方法应选取与之匹配的估价参数 对选取参数的确定应有依据和理由 参数体系应完整 修正方向应正确 修正幅度应合理 房地产估价常用的参数有 质量参数 时间参数 环境参数等 房屋质量等级评定分为完好房 基本完好房 一般损坏房 严更损坏房和危险房屋五级 房屋按常用结构分成钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构和其他结构四类 房屋