房地产基本技能讲座.ppt

房地产基本技能讲座江苏怀德律师事务所周善良律江苏怀德律师事务所简介 江苏怀德律师事务所是由江苏常州全民安律师事务所与江苏常州嘉鹏律师事务所合并成立的合伙制大型律师事务所 目前是常州地区规模最大 综合实力最强的律师事务所之一 怀德律师事务所 怀德 二字 出自 论语 里仁篇 子曰 君子怀德 小人怀土 怀德是表示对真 善 美和法律规范的价值追求 江苏怀德律师事务所简介 江苏怀德律师事务所现拥有执业律师30名 律师助理6名 行政助理4名 执业律师都具有大学本科以上文化程度 部分具硕士学位 所内部分律师同时具备注册会计师 审计师资格 法律专业 经济专业人才齐全 经验丰富 能够为客户提供全方位 综合性 高质量的法律服务 江苏怀德律师事务所简介 江苏怀德律师事务所下设的建筑房地产法律服务中心多年来为我市及周边地区的建筑房地产企业提供了优质 高效的法律服务 我所长期担任六十余家建筑房地产企业的长年法律顾问 其中包括建筑房地产行业管理部门如常州房地产开发企业协会 常州市建筑业协会 常州市住房公积金中心 江苏九洲投资集团有限公司 常州长兴集团房地产开发有限公司 常州一建建设集团有限公司 常州二建建设有限公司等常州地区知名建筑房地产企业 本所提供的建筑房地产专业法律服务均获得了客户的好评 对 律师 职业的评价 原 中国律师 杂志主编刘桂明先生这样评价律师职业 看起来很美 听起来很阔 说起来很烦 做起来很难 看起来很美 一种衣冠楚楚的形象 一种严肃认真的面孔 一种攻守自如的姿态 一种自以为是的腔调 一种忙忙碌碌的身影 律师是充满神秘感 散发出魅力 脸上写着正义 脑海里挂着是非的人物 其实呢 表面现象 听起来很阔 律师给人的感觉很有钱 很有派头 出则豪车 入则高档写字楼 尤其是前一段时间 有些媒体爆炒 律师是高收入群体 更使社会舆论对律师的议论甚嚣尘上 事实呢 纯属谬误 说起来很烦 某些法官看见律师 内心就有些不平衡 此谓眼烦 某些检察官看见律师 心里就觉得律师是不是又在教唆证人作伪证 此谓心烦 某些政府官员看见律师 脑袋立即就大了 以为律师又来添乱了 此谓麻烦 做起来很难 社会环境对律师职业不能理解 因为司法环境对律师工作不够支持 因为律师面临的执业环境不太理想 因为法律服务的市场空间过于狭窄 因为国家对律师业务的政策推动过于被动 因为律师职业自身素质参差不齐 因为律师行业管理水平有待提高 所以 律师做起来必然就很难 有人感叹说 胆战心惊做律师 结论 美 是表面现象 阔 是纯属误会 烦 是社会舆论 难 是执业环境 事实上 美 的背后是律师加班加点的积累 是挑灯夜战的准备 是忍辱负重的耐受 乃至身体的透支和生命的付出 阔 的背后是律师东奔西走 南来北往的生命透支 是各种税费 办公经费不断增加的压力 烦 的内涵透露出律师定位不明 地位不高的制度设计缺陷和司法体制职能不清 权力配置的不科学 不理性 难 的实质则是律师制度边缘化 律师职业大众化 律师管理模糊化在今日中国的写照和反映 本次培训的主要内容 一 年轻律师如何进行房地产法律业务的培养 从事房地产业务的基本要求 二 房地产业务的主要类型及流程 一 年轻律师如何进行房地产法律业务的培养 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 1 专业定位并选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导以下三个因素请慎重考虑 其一是市场选择或称之为行业选择律师可提供的法律服务领域或行业实在太多 太广 如知识产权法律业务 证券金融法律业务 公司法律业务 刑事辩护法律业务 劳动法律业务等 最高人民法院平均每月要出版二十几本审判指导类参考书 你什么都想做 都想学 你看得过来吗 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 其二是个人特长 注意不是个人喜好 比如大家都知道涉外法律业务很吃香 但你的外语一般 涉外贸易不通 且市场容量并不大 你如果选择涉外业务 行吗 再比如 公司上市等证券类业务 既攒钱 又吃香 但在我们常州这种三线城市你有多大机会 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 其三是选择一家业绩及口碑良好的律师事务所和优秀的专业律师作指导 一名年轻律师 有必要根据自己的特长并对法律服务市场作仔细分析后选择一个发展方向 并加盟对这业务方向有一定研究和实践的律师事务所工作 律师事务所和指导律师选择的好坏 对一名新律师的发展是有很大关系的 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 深入 持久学习和研究房地产领域的专业知识并积累实务操作经验 1 在业务方向选定后 一定要做大量的学习和研究工作 在通过基本的法律教育后 要从事房地产专业法律服务 必须对该领域的相关法律及行业的相关知识加以研究 并在充分理解该业务特征的基础之上才能提供优质的服务 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 房地产法律服务基本技能的六个层面的知识储备第一个层面是必须掌握房地产的法律 法规 司法解释 规章 规范性文件 主要房地产的法律法规简介 中华人民共和国物权法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国建筑法 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法 城市房地产开发经营管理条例 主要房地产的法律法规简介 中华人民共和国城市规范法 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房屋拆迁管理条例 物业管理条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 主要房地产的法律法规简介 江苏省土地管理条例 江苏省城市房屋拆迁管理条例 江苏省招标投标条例 江苏省建筑市场管理条例 江苏省工程建设管理条例 建设项目环境保护管理条例 建设工程质量管理条例 主要房地产的法律法规简介 建设工程勘察设计管理条例 建设工程安全生产管理条例 安全生产许可证条例 江苏省城市房地产交易管理条例 房地产的司法解释 含江苏省高级人民法院的会议纪要 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 房地产的司法解释 含江苏省高级人民法院的会议纪要 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 江苏省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要 1999年11月1日 江苏省高级人民法院2001年全省民事审判工作座谈会纪要 江苏省高级人民法院关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要 1995年 江苏省高级人民法院关于补充修改 关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要 的通知 1999年1月 房地产的司法解释 含江苏省高级人民法院的会议纪要 最高人民法院建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见 江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见 主要房地产规章及规范性文件 工程建设项目勘察设计招标投标办法 工程建设项目货物招标投标办法 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 房屋拆迁证据保全公证细则 房地产开发企业资质管理规定 房产测绘管理办法 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 主要房地产规章及规范性文件 城镇廉租住房租金管理办法 城镇个人建造住宅管理办法 城市商品房预售管理办法 城市建筑垃圾管理规定 城市房屋权属登记管理办法 城市房屋拆迁行政裁决工作规程 城市房屋拆迁估价指导意见 主要房地产规章及规范性文件 城市房屋拆迁单位管理规定 城市房地产转让管理规定 城市房地产中介服务管理规定 常州市住房公积金提取管理办法 常州市市区房屋安全管理办法 常州市城市房屋拆迁管理办法 工程建设项目招标范围和规模标准规定 主要房地产规章及规范性文件 外商投资商业领域管理办法补充规定 三 外商投资建设工程设计企业管理规定实施细则 建设部关于贯彻 国务院关于加强节能工作的决定 的实施意见 建设项目工程总承包管理规范 房地产估价机构管理办法 建设部关于印发 城镇廉租住房档案管理办法 的通知建设部关于印发 城镇廉租住房工作规范化管理实施办法 的通知 主要房地产规章及规范性文件 关于物业管理服务用房有关问题的处理意见 关于制止违规集资合作建房的通知 关于暂停收取建筑管理费的通知 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 企业会计准则第15号 建造合同 2006 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第二个层面是房地产法律业务操作指引 律师业务操作指引是指导律师开展业务的行业指引 对提高律师行业的整体业务水平有重要的作用 为了提高律师的执业水平 尤其是提高律师专业化的执业能力 全国律师协会及上海 广州等地方律师协会相继制定了一些律师法律业务操作指引 房地产专业律师必须熟悉并掌握涉及房地产方面的操作指引 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引 中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引 中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务指引 中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务指引 中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引 中华全国律师协会律师办理基础设施特许经营业务操作指引 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第三层面是各种示范文本及推荐文本 房地产类示范文本是指由国家建设主管部门和国家工商行政管理部门及地主各级建设主管部门和地方各级工商行政管理部门制定的示范性法律文本 从事房地产法律业务的律师必须熟练掌握这些示范文本 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 商品房买卖合同 示范文本 GF 2000 0107 常州市商品房买卖合同 示范文本 建设工程施工合同 示范文本 GF 1999 0201 建设工程施工劳务分包合同 示范文本 GF 2003 0214 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 建设工程施工专业分包合同 示范文本 GF 2003 0213 工程担保合同示范文本 试行 建设工程招标代理合同 示范文本 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 国有土地使用权出让合同 示范文本 国有土地使用权出让合同补充协议示范文本 试行 前期物业服务合同 示范文本 业主临时公约 示范文本 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第四层面是建筑房地产专业技术知识 作为建筑房地产法律专业律师 除了有法律方面的要求外 还必须了解并掌握常用的房地产专业技术知识并掌握一些专业技术术语 如建筑面积 使用面积 套内面积 层高 净高 容积率 竣工验收 开工日期 工程量清单 定额 决算 预算 施工组织计划等等 房地产业基本术语标准 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 房地产常见法律业务 一 取得国有土地使用权取得过程中的法律风险 P519 1 取得国有土地阶段的律师业务 P520 2 与取得土地有关的各类制度 P525 3 合作开发房地产中的法律问题 P529 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 二 拆迁过程中的律师业务注意 2011年2月21日 国有土地上房屋征收与补偿条例 已正式实施 该条例共35条 主要内容包括 适用范围 征收程序 征收补偿等内容 该条例第35条明确规定 2001年6月13日国务院公布的 城市房屋拆迁管理条例 同时废止 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 房地产常见法律问题 三 工程建设中的律师服务 p558 律师在工程建设阶段的服务多种多样 虽然常规的法律咨询 合同审查仍是主要内容 但还可以根据需要及能力为当事人提供许多个性化的服务 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 房地产常见法律问题 三 工程建设中的律师服务 p558 1 律师在工程建设招投标中的工作 P559 2 工程建设中的合同及签证管理 P564 3 工程建设中的项目管理 P569 4 建设工程的竣工与结算 P576 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 房地产常见法律问题 四 商品房买卖中的律师服务 p584 律师为商品房买卖合同的当事人 出卖人和买受人 提供法律服务 需要了解比一般的买卖合同关系多得多的法律规定 如 商品房预售与现售制度 房地产广告管理制度 银行按揭贷款制度 商品房买卖合同文本的内容 商品房交付及争议处理 商品房验收及保修规定等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第五层面是熟练掌握建筑房地产常见法律问题并进行前瞻性研究 房地产常见法律问题 四 商品房买卖中的律师服务 p584 1 商品房买卖各阶段的法律服务 P585 2 预售与现售中的法律服务 P589 3 商品房认购阶段的法律服务 P594 案例 4 按揭贷款与购房付款中的法律服务 P603 5 交付阶段的法律服务 P617 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 房地产专业律师必须了解并关注建筑房地产领域的前沿法律问题 事先研究才有发言权 参与地方示范文本的起草工作 有前瞻性的研究才能成为专家 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第六层面是收集建筑房地产专业的各类案例并加以研究 收集专业方面的案例 对案例研究后再结合案例研究法条 这样在案例与法条之间来会穿梭 当遇到类似案例时 你会迅速的把案件事实与法条结合起来 处理起案件游刃有余 注意 要注意收集最高人民法院 各级省高级人民法院的案例 公报案例等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 3 房地产法律实务操作经验简介律师办理某一建筑房地产诉讼案件 不管是代理原告或被告 都有基本的办案思路 当然每个律师有自己的独特办案思路或操作办法及技艺 但我认为以下的办案套路对新律师或年轻律师无疑是有帮助的 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第一环节 案件分析 一 为什么要对房地产案件进行分析 房地产案件 与其他诉讼案件相比 有其自身特点 1 专业性强 房地产案件会涉及如小区规划 楼书广告 施工方案 签证索赔等 2 政策因素多 除了房地产法律法规 房地产还受到大量的规章及规范性文件或政策的调控 3 周期长 取证困难 基于房地产案件的上述特点 律师在办理房地产案件时 一般要对案件进行分析与评估 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 二 如何进行房地产案件的分析 1 证据材料的分析重点研究客户提供的各类合同 补充协议 来往函件等 如对商品房买卖合同纠纷 重点研究客户之间的商品房买卖合同及补充协议 收集商品房质量 交付时间 房款支付等证据材料并根据最高人民法院的证据规则将证据装订成册 如对建设工程纠纷 重点研究双方客户对有关工程造价 工期 质量 工程款支付进度 工程量的确认等内容 对于一方当事人垫付或支付的工程款 水电费 材料款要逐笔核对 并打印成明细表 这样既有利于律师提高办案效率 也为承办法官或仲裁庭查阅材料提供方便 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 调查与证据保全在法庭上 任何口头的陈述如果没有相应的证据支持 将不为法庭所采纳 因此 在分析已有证据材料的基础上 律师应结合案情 开列需查的证据目录 如土地使用权转让合同 施工合同 开工报告 设计变更通知书 商品房预售合同 现场签证 会议纪要 备忘录 隐蔽工程验收证明 停水停电证明 施工日志 不可抗力证明 甲供材料验收回单 来往函件等等 将上述所有书证 物证妥善保存 是取得案件胜诉的重要一环 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 3 研究案件管辖对于客户提供的合同中是否有仲裁条款 选择仲裁方式解决争议 对于无仲裁约定或合同 补充协议对仲裁有不同约定的的案件 必须正确确定管辖案件的法院 房地产纠纷案件一般以不动产所在地法院为管辖法院 建筑工程合同以施工行为地为合同履行地等等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第二环节 诉前准备律师接受客户委托后 应当做好诉前准备工作 1 诉前的调查取证工作 1 对施工现场的工程质量进行证据采集与保全工作 如采取拍照 取样封样 摄像等方式保全证据 如有必要可请公证机关现场公证 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 走访客户与证人 做好书证收集与保全工作 3 向工程设计单位 监理单位 质监部门进行咨询 调查 取得一些权威解释或技术数据 4 根据需要 请专业质量检测机构进行鉴定 5 制作证据目录及申请法院调查目录 尽量使己方证据形成证据链 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 案件讨论及通案由承办律师与团队的其他律师进行讨论与论证 分析案件中各种证据之间的因果关系及对己方的后果 在案件讨论中 最好采取模拟原被告的方式进行 质证 与 辩论 这种通案往往能起到明辨是非 理顺办案思路 抓住案件焦点的作用 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 3 起诉材料准备 1 诉状正本及副本 2 当事人营业执照及复印件 法定代表人身份证明及对方工商登记材料 3 办妥律师委托手续 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 4 如向法院申请诉前保全的 应当准备好财产保全申请书 担保书及担保单位营业执照 有些法院还须担保单位的资产负债表 对方的银行帐号及资产状况等 5 准备法院诉讼费用 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第三环节 案件评估报告有的案件的当事人 出于对案件结果的担忧 往往需要律师对案件进行评估 为了打消当事人的顾虑 避免客户对案件结果的反复询问 律师有必要为客户出具一份案件评估报告 案件评估报告一般包括以下内容 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 案情简述及主要书证对产生纠纷的过程及争议双方履约过程作一概述 列举案件的主要书证 并说明这些书证是律师对本案作出基本分析的前提条件 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 对客户有利因素及不利因素的综合分析用文字或图表的方式 列举对客户有利及不利的书证 有利及不利的条款 有利及不利的因素 并提出相应的应对策略与方案 第一阶阶段房地产法律业务的准备阶段 办案思路抓住案件的要害 选择一个对客户有利的角度 重点叙述办案的方法 技巧及举证的方法等 如商品房广告纠纷 重点在楼书等广告宣传资料形成的时间 对商品房买卖合同的签订的影响等 建设工程纠纷 重点在于合同中的关键条款 现场签证 工程量确认 工期逾期限 工程质量 工程款支付等 商品房预售合同纠纷 重点在于交房期限 交付条件 产权证的办理期限等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 律师团队成员及主要工作相对于一人律师的单打独斗 律师团队更能吸引客户 更能保障办案质量 因此有必要介绍律师团队成员及特长 工作分工及需进行的各项工作及工作量 合理的律师服务费报价可准备几个报价方案供客户选择 如固定收取律师费或约定风险代理等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 第四环节 结案报告对案件的最终结果进行分析 不管是胜诉 部份胜诉还是败诉 部份败诉 是否选择上诉或今后再审 都有必要进行分析并形成结案报告 结案报告对律师业务能力的形成 提高有着十分重要的作用 第一阶阶段房地产法律业务的准备阶段 各类房地产纠纷案件举证指引1 商品房预售合同纠纷案件证据要求 1 证明双方主体适格的证据 2 证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据 普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件 房地产买卖合同 房地产销售许可证 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 购房方支付房款的收据或发票 购房方以按揭 抵押 贷款方式支付房款的 还应提供按揭 抵押 贷款合同 借款借据 分期支付按揭款的清单等 房屋竣工验收情况的证明 房屋交接时间的证明 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 客户还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据 因开发商逾期交房 购房方要求解除 房地产买卖合同 支付逾期交房违约金及赔偿损失的证据 购房方受到损失的证据 售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的 应提供气象 地震 消防等相关部门出具的证明资料等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 因开发商延期办理 房地产证 购房方要求支付延期办证违约金的 售房方通知购房方办理产权转移登记和办理 房地产证 的证明 售房方已办理房地产初始登记的证明 房地产证或产权转移登记的电脑查询单 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 客户在诉讼请求中有具体请求金额的 应提交详细的计算清单 注意 要保留计算公式及推算过程 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 2 建设工程施工合同纠纷案件举证指引 证明双方 原 被告及第三人 诉讼主体资格的证据 证明建设工程合同关系成立的证据A 建设工程施工合同 B 增减工程量的补充合同或备忘录 现场工程签证单等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 证明建设工程合同履行情况的证据A 工程预 决算报告 B 支付工程款的付 收 款凭证 C 当事人对工程量 工程质量共同确认的证据 如工程验收 结算凭证 质检报告等 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 提交诉讼请求的计算依据A 支持诉讼请求的计算方法及计算清单 如本金 利息 违约金 赔偿金的计算清单 B 客户认为应当向法庭提交的其他证据 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 3 通过搞研究 发表文章等提升自己的业务水平与能力 孔子曰 学而不思则罔 思而不学则殆 在我们对房地产领域的专业知识 法律层面与专业层面 进行学习研究后 一定要将自己的学习心得和研究成果讲出来 写出来 让更多的人知道你在研究这个问题和你研究的深度 具体的作法可以通过撰写和发表专业文章以及参加有关研究会 培训班 讲课等多种方式进行业务宣传 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 4 准备阶段的几个注意事项 切忌浮燥 要耐得住寂寞和一时的贫困 对现有业务有所取舍 投入一定的时间和精力进行专业的学习和研究 新律师最大的毛病是浮燥 觉得自己拿上律师执业证便什么都能干 不愿意安下心来再学习和研究 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 切忌没有重点 什么都想学 律师一定要有自己的专业方向 没有专业方向 便没有竞争力 因此 一定要选定专业方向 什么都想学 最终什么也学不好 谚语云 放弃一棵树 你将得到一片森林 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 坚定从事房地产专业法律服务的信心 根据自己的情况 选择一个专业方向 律师选择专业方向 一定要根据自己的具体情况来选择 不要认为哪个专业方向比哪个更高更好 目标确定后 才能有前进的方向 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 切记多走半步 人人都能成功 一个人的成功 其实并不需要像教科书中说的那样起五更 睡半夜 一个人只需要比对手多走半步 就能在竞争中处于不败之地 因此 只要认真对待你的八小时就足够了 你就迈开了走向成功的第一步 第一阶段房地产法律业务的准备阶段 把握好生存与发展的辩证关系 新律师或年青律师在领取律师牌照后要尽快掌握律师执业的基本技能 尤其是诉讼的基本技能 这是律师赖以生存的基础 在此基础上 要尽可能多接触各类案件 多办案件 以迅速掌握执业技能 新律师或年青律师在执业的前几年 其业务量不会很大 有足够的时间可以用来学习 为了将来向房地产专业化方向发展 在选定专业化方向后一定要一门深入地 持之以恒地学习与研究 第二阶段开拓业务阶段 在做好知识和经验的储备后 要通过多种手段积极开拓业务 非诉讼律师开拓业务的方式与诉讼业务不一样 更多地要通过专业知识和能力的展示来承揽业务 第二阶段开拓业务阶段 1 参与有关的研讨会 积极参加该专业的会议 结识该专业的专家 学者和行政官员 通过与他们的交流 使律师掌握最新的知识 同时 也可以通过他们的口碑推介自己 第二阶段开拓业务阶段 2 发表专业文章 发表房地产法律专业文章对新律师介入该业务领域也是很有效的 通过写文章 可以促使律师对专业问题进行深入研究 查阅大量资料 提升律师水平 文章的发表可以使律师在更大的范围宣传自己 第二阶段开拓业务阶段 3 讲课 包括到专业培训班 研讨会的发言 讲课和到客户单位的专门讲课 讲课对一名律师的培养是很有效的 讲课前要备课 会促使你对某一问题进行深入和系统的研究 讲课时对律师的思考能力和语言表达能力有很好的锻炼 第二阶段开拓业务阶段 当然 有针对的讲课可以向目标客户或潜在客户展示自己在某一领域的专业特点 我现在每年都要给住宅产业商会 房地产协会 建筑业协会等行业协会以及服务的客户单位举办各种法律讲座 其收获也是很大的 第二阶段开拓业务阶段 4 积极介入并参与地区性建筑房地产领域各类示范文本 规范性文件的起草 修改工作 积极参与地方立法或规范性文件或示范文本起草工作 提高律师的形象或在专业领域的地位 第二阶段开拓业务阶段 开拓业务阶段的几个注意事项 在谈业务时不要大包大揽 做自己专业的事 律师在承揽业务时 不能大包大揽 更不要对当事人承诺自己什么都能干 因为一个律师是不可能掌握方方面面的法律问题的 而且 宣称自己什么都能干的律师 经常是什么也干不好 第二阶段开拓业务阶段 我在网上看到一些年青律师 做了很多的自我推荐的博客 这本来是一件很好的事情 但一会儿宣称自己是工伤律师 一会儿宣称自己是交通赔偿律师 一会儿宣称是刑事辩护律师 一会又宣称自己是劳动合同法律师 有客户问我 某律师究竟是做什么专业的律师 某律师的特长究竟又是什么 客户在通过网络了解你的时候 会是什么感觉呢 万金油吧 第二阶段开拓业务阶段 签订专项法律顾问或委托代理协议时 要把工作的内容向当事人说清楚 不要让客户对你有过高的预期 目前 客户对律师投诉的情况越来越多 其中有一个投诉的热点就是律师在承接业务时承诺能做某事 但律师没有办到 新律师一定要注意 在承接业务时 把自己能给客户做的工作讲清楚 写在委托合同中 形成书面的文件是律师在遇到投诉时最有利的武器 第二阶段开拓业务阶段 切忌诋毁同行 对同行的诋毁并不能抬高自己的位置 反而是给客户留下不好的印象 因此 在谈业务时 只讲自己的特点 不要对其他律师和律师事务所做过多评价 第二阶段开拓业务阶段 不要做收费过小的业务 新律师在最初执业时 往往出于生存的考虑 不管案件大小 收费多少都承接 但是 一些收费较低的业务 一是委托人对律师的工作本身不予认可而任意压价 二是收费低的业务与收费高的业务要付出同样的劳动 过多过小的业务 把自己陷于每天的琐事之中 不仅自己收入得不到提高 也会影响律师对新业务知识的学习 第三阶段业务形成阶段 1 成立项目小组 以团队形式为客户提供服务 以项目小组提供服务 一是可以解决律师专业知识的互补 二是可以解决律师业务时间的互补 非诉讼业务涉及的专业知识很多 一个律师不可能都掌握 同时 一个律师往往同时办理多个案件 多个律师承办一个项目 可以使一个律师不在时 其余律师亦可以为客户提供及时的服务 第三阶段业务形成阶段 2 向客户提供工作计划或工作方案 项目小组成立后 小组负责人应根据客户的委托事项拟订一份工作计划或工作方案 将律师服务的方式 时间 内容及计费方式向当事人讲清楚 以便与客户提供配合 第三阶段业务形成阶段 3 作一份详细的资料清单 并报送客户 房地产法律业务与其他诉讼业务 非诉讼业务一样 也需要律师对客户及委托事项的基本情况做充分了解 通常的作法由律师拟订一份资料清单 要求客户按约定的时间提供 在资料清单中 要讲清对提供资料的要求及随时要求补充新资料 第三阶段业务形成阶段 4 调查研究 对客户提供的资料进行初步分析研究后 要根据审阅材料中发现的问题 到客户单位进行调查了解 调查阶段 一定要充分了解客户的需求 律师要做个好的倾听者 多听少说 同时 要明确真正的客户是企业的老板 与你沟通的人可能并不一定是真正的老板 第三阶段业务形成阶段 5 要以对客户高度负责的态度提供服务 律师在承办业务时 要作到对客户负责 对法律负责和对社会负责三个统一 我认为 律师服务作为有偿服务 首先是做到对客户负责 即要以自己最大的努力依法完成客户的委托事项 第三阶段业务形成阶段 6 作好工作记录 对客户的服务一定要形成书面的成果 对客户的服务过程 一定要形成书面的成果 有时候客户可能只是给你打一个电话 咨询一个问题 但是 在电话和口头咨询后 最好能将客户咨询的问题以律师函的形式发给客户 一来 可以给客户一个提醒 使他对律师的答复有一个深入的了解 二来 口头解答有时难免会产生遗漏和错误 通过书面的文件有一个修正过程 三来 能使客户对律师的工作有一个更好的评价 同时 也有利于对客户投诉事项有抗辩证据 第三阶段业务形成阶段 7 形成工作报告 工作报告的形式 法律意见书 咨询意见书 专项报告 律师函等 第三阶段业务形成阶段 一 律师在为客户提供法律服务的过程中应当制作的法律服务文书包括但不限于以下方面 1 法律意见书 法律意见书 对内主要针对合同 法律文件 其他法律事项涉及的法律问题提供法律分析 修改意见 风险提示 解决方案 律师建议等提供的建议性常用法律服务文书 对外则是向相关单位出具律师函 催告函等法律性文书 第三阶段业务形成阶段 2 律师风险提示 律师风险提示 主要对于公司涉及的法律事项不适合出具法律意见书 或者仅需对某种法律风险作出特别提示的情况下 出具的风险提示法律服务文书 同时也可以作为日后我们免责的证明 第三阶段业务形成阶段 3 紧急情况反映 紧急情况反映 用于对公司有重大影响 时间较为紧迫的事项 包括需要及时采取补救措施 或者需要公司紧急作出决策的事项 第三阶段业务形成阶段 4 律师谏言 律师谏言 是在律师为顾问单位提供法律服务的过程中 发现公司存在的某种具有普遍性或者一定代表性的事件 而提供的律师建议 用于提示公司防范某种普遍行为 适用于 法律意见书 之外的事项 第三阶段业务形成阶段 5 律师工作简报 律师工作简报 是一种综合性的简报 包括建议性 说明性和记录性内容 它是律师定期向顾问单位通报工作情况的有效方法 第三阶段业务形成阶段 6 情况说明 情况说明 是律师针对法律问题提供的说明性法律服务文书 为公司了解法律事项的相关情况提供帮助 7 法律信息 法律信息 是律师提供给公司 对公司有影响的新法律 法规 规章 或政策信息 第三阶段业务形成阶段 8 请示 请示 是律师在从事某项须经公司同意的法律服务之前 向公司提出的书面请示性法律文书 在请示中应当就从事活动的必要性 具体情况等予以说明 9 工作日志 工作日志 是律师服务事项的简单记录 按照日期记录 第三阶段业务形成阶段 10 法律顾问服务记录 法律顾问服务记录 是律师服务过程中 根据服务事项填写的记录性表格 表明服务内容 律师意见等主要事项 11 日常法律咨询服务记录 日常法律咨询服务记录 是律师对于公司口头或电话咨询事项填写的记录性表格 按照 日常法