从经济学的角度浅析房地产市场经济管理论文.doc

从经济学的角度浅析房地产市场经济管理论文 前段时期的惆怅中自己在思索的过程中对自己的定位明确了许多会计和金融这二者之间我选择了后者在网上搜索了一些关于金融专业的培养方案信息以后也将在学好会计的前提下抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失 时隔一年自己再次翻开西方经济学教材看了微观部分中的关于市场分析的知识了解了一些经济理论为了使自己更进一步的掌握理论知识我以平常关注较多的房地产市场为例将自己这段时期所学的知识运用其中从经济学的角度来解读房地产市场主要是运用供求分析方法研究住房市场的均衡状况包括均衡数量和均衡价格的形成 我认为住房有两个属性内在属性中一是自住一是投资；外在属性中房地产与金融体系有着密切的联系从内在属性的角度可以把住房视为消费品；而从外在属性的角度则应将其视为“金融衍产品” 一作为消费品的住房市场（消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究） 1.房地产市场的需求 房地产市场的需求可以分成两个方面自住房需求和投资需求投资需求又有两个衍生需求一个是作为转卖的需求作为出租房屋而购买的需求自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求我们从自住房需求开始研究经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求有意愿没有能力的需求不予考虑有能力没有意愿的需求也不予考虑因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求 2.房地产市场的供给 房地产市场的供给比较单一作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的因此套用一般的供给理论住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给 3.房地产市场的局部均衡 供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化这就是经济学中的局部均衡分析 4.中国房地产市场的供求分析 通过这个需求、供给分析我们可以对于中国房地产市场进行政策分析 作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的从消费者支付能力来看随着经济的增长人们的收入也不断增长支付能力也是在不断增强的从消费者的支付意愿来看中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动迅速购房更重要的是在中国快速城市化的大时代背景下即便进城的农民工有一大部分自己不买房毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加这必将推动者住房市场需求的增加 另一方面从房地产市场的供给方面来看在中国现有的政策和市场结构下政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润从而厂商的供给意愿并不高；同时保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是住房产品最重要的投入品土地是一个非常稀缺的资源这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的而且在地理分布和时间分布上这种稀缺性是非常重要的理解房地产开发的地理分布特点是理解住房产品稀缺的关键因此房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的）就使得房地产产品的供给是非常低的由于需求大供给小均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前是不会有任何变化的政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素就必定起不到任何作用 二作为金融市场重要环节的住房市场 住房市场是金融市场的一个重要环节认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的房地产交易是采用银行按揭的方式进行的因此房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面因此房地产价格一旦上去在这一价格上签订的交易合同就不容更改交易必须进行下去资金才能回笼因此房地产价格是不能下降的因为下降必定会使得开发商破产银行资金链断裂银行可能破产从而损害整个金融市场 金融资本诞生以来资本主义就有了新的形式用马克思主义的观点来看金融资本在剥削劳动者的同时还绑架了劳动者的利益房地产商用劳动者的资本来赚取劳动者的血汗这已经成为市场经济下的事实但实际上用西方经济学的观点来看这也是分工使然房地产商从事房地产开发就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作分工产生效益交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发形成了专业分工的专业技能能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任要比自建住房安全责任更容易明确因此理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一 由于房地产商在房地产开从经济学的角度浅析房地产市场 发中具有重要不可替代的地位房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情房地产开发周期长需要资金数量大个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高如果要求不能用贷款形式则可以