房地产开发企业土地增值税清算纳税审查.ppt

陈斌才教授注册会计师注册税务师联系电话 0514 87806934 办手机 E mail chenbincai1965 房地产开发企业土地增值税清算纳税审查 第一章土地增值税清算审查概述 一 土地增值税的征收管理模式 预征 清算 多退少补 判断清算条件 确定清算对象 实施清算 二 土地增值税清算的业务流程 1 2 3 三 土地增值税清算的计算公式 四 房地产开发企业的会计核算 开发成本 开发产品 主营业务成本 本年利润 主营业务收入 期间费用 预收账款 银行存款 五 土地增值税清算的审查重点 开发成本 期间费用 营业收入 第二章开发成本的审查 第一节开发成本审查概述 一 清算对象的确定 二 开发成本的构成 三 成本费用的分类 直接费用的会计处理 开发成本 一期 建安工程费 费用发生时 共同费用的会计处理 开发成本 一期 土地成本 开发成本 二期 土地成本 开发成本 土地成本 费用发生时 间接费用的会计处理 开发成本 一期 间接费用 开发成本 二期 间接费用 开发间接费用 费用发生时 四 成本费用的分配标准 五 开发成本的分配原则 费用支出 开发成本 期间费用 一期工程 二期工程 完工产品 未完工产品 已销开发产品 主营业务成本 未销开发产品 本年利润 六 开发成本的审查内容 七 开发成本的审查方法 总体判断 项目分析 具体审查 影响税款 分析指标 构成比例 折旧率 计算法 开发间接费用 折旧费 折旧年限 土地增值税 实例 方法 八 成本费用判断标准 第二节土地征用及拆迁补偿费的审查 一 土地征用及拆迁补偿费的构成 二 土地征用及拆迁补偿费的会计核算 开发成本 土地成本 土地出让金 开发成本 一期 土地征用及拆迁补偿费 开发成本 二期 土地征用及拆迁补偿费 开发费用等 拆迁补偿费 契税等 三 土地征用及拆迁补偿费的审查重点 基础设施建设费的税务处理 建设用地 修路 土地增值税 企业所得税 契税 土地出让金返还的税务处理 冲开发成本 政府补助 企业所得税 土地增值税 还迁房的税务处理 拆除 开发 还迁 土地成本 契税 一般还迁 城中村改造 第三节前期工程费的审查 一 前期工程费的构成 二 前期工程费的会计核算 开发成本 前期工程费 勘察测绘费 开发成本 一期 前期工程费 开发成本 二期 前期工程费 设计费用 规划设计费 报批报建费 三 前期工程费的审查重点 略 第四节建筑安装工程费的审查 一 建筑安装工程费的构成 二 建筑安装工程费的会计核算 开发成本 建安成本 基础设施费 开发成本 一期 建筑安装工程费 开发成本 二期 建筑安装工程费 装饰工程费 主体工程费 安装工程费 三 建筑安装工程费的审查重点 甲供材 的税务处理 税 税 开发企业 甲方 施工企业 乙方 包工包料甲供材流程图 发票开给乙方 乙方 甲方 供应商 3 开具工程发票 1 定货付款 2 发货开票 造价 1000 合同 1000 甲供材200 包工包料甲供材会计处理 发票开给乙方 预付账款 银行存款 开发成本 供应商 200万 施工方 800万 建安发票 1000万 包工包料甲供材流程图 发票开给甲方 乙方 甲方 供应商 4 开具工程发票 1 定货付款 2 发货开票 3 发出材料 造价 1000 合同 1000 甲供材200 包工包料甲供材会计处理 发票开给甲方 预付账款 其他业务收入 开发成本 甲供材 200万 工程发票 1000万 原材料 银行存款 其他业务成本 供应商 180万 施工方 180万 材料成本 工程款 800万 包工不包料甲供材流程图 乙方 甲方 供应商 4 开具工程发票 1 定货付款 2 发货开票 3 发出材料 造价 1000 合同 800 甲供材200 包工不包料甲供材会计处理 原材料 银行存款 开发成本 供应商 200万 材料发票 200万 工程发票 800万 第五节基础设施费的审查 一 基础设施费的构成 二 基础设施费的会计核算 开发成本 基础设施费 道路 开发成本 一期 基础设施费 开发成本 二期 基础设施费 绿化 通讯 防洪 三 基础设施费的审查重点 4棵 平米 180万 第六节公共配套设施费的审查 一 公共配套设施费的构成 公共配套设施 开发产品 固定资产 小区体育馆 体育馆购建支出的税务处理 体育馆 业主所有 建成销售 建成自用 公配设施 开发成本 在建工程 商品房 摊入 销售 销售成本 转入 开发产品 销售 销售成本 转入 固定资产 使用 折旧费 体育馆 业主所有 建成销售 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 公配设施 开发成本 在建工程 摊入 转入 转入 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 商品房 开发产品 固定资产 公配设施 开发成本 在建工程 摊入 转入 转入 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 销售 销售 商品房 开发产品 固定资产 公配设施 开发成本 在建工程 摊入 转入 转入 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 使用 销售 销售 商品房 开发产品 固定资产 公配设施 开发成本 在建工程 摊入 转入 转入 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 销售成本 使用 销售 销售 商品房 开发产品 固定资产 公配设施 开发成本 在建工程 摊入 转入 转入 建成自用 体育馆 业主所有 建成销售 二 公共配套设施费的会计核算 开发成本 公共配套设施费 建设支出 开发成本 一期 公共配套设施费 开发成本 二期 公共配套设施费 直接费用 三 公共配套设施费的审查重点 公共配套设施的认定 立项资料 产权证 产权登记簿 改变用途的公共配套设施费 清算后 出租 清算时 学校 土地增值税 预提公共配套设施费的税前扣除 预提的公共配套设施费 企业所得税 土地增值税 预提公共配套设施费的会计核算 开发成本 一期 公共配套设施费 开发成本 二期 公共配套设施费 预计负债 银行存款 第七节开发间接费的审查 一 开发间接费的构成 二 开发间接费的会计核算 开发间接费用 折旧费等 开发成本 一期 开发间接费用 开发成本 二期 开发间接费用 三 开发间接费的审查重点 开发间接费 期间费用 第三章期间费用的审查 第一节期间费用审查概述 一 期间费用的构成 二 期间费用的会计处理 期间费用 广告费 本年利润 工资费 办公费 三 期间费用的审查内容 四 期间费用的审查方法 总体判断 项目分析 具体审查 影响税款 分析指标 构成比例 分析法 计算法 管理费用 工资费用 开发间接费用 土地增值税 实例 方法 期间费用的判断标准 第二节财务费用的审查 一 财务费用的构成 二 财务费用的审查重点 利息费用的会计处理 费用化 资本化 动工前 动工后 完工后 利息费用的分配 二期工程 一期工程 利息费用的税前扣除 浮动利息 延期利息 罚息 扣除 第四章营业收入的审查 第一节营业收入审查概述 一 营业收入的构成 二 营业收入的审查内容 三 营业收入的审查方法 总体判断 项目分析 具体审查 影响税款 分析指标 构成比例 分析法 计算法 销售收入 其他应付款 预售收入 土地增值税 实例 方法 主营业务收入 成本 的判断指标 第二节主营业务收入的审查 一 主营业务收入的构成 二 主营业务收入的会计核算 本年利润 主营业务收入 预收账款 银行