产权主体多元化条件下的物业管理论文.doc

产权主体多元化条件下的物业管理论文 摘要：随着我国产权主休多元化物业的迅括发展物业管理作为一种全新的行业不可遥免地产生了物业管理是一种确保物业正常营运的全面的管理服务活动构建物业管理休系必须以物业产权分翻即确立各业主基本权利的过程中建立良好的基砚条件为前提必须遵循规范性、统一牲和高效性的原月必须建立起独立核算、收支平衡的核算体系 关键词：产权主体；多元化；物业管理 产权主体多元化条件下的物业管理作为一种新型行业是改革开放和社会化生产发展的产物随着产权主体多元化物业的迅猛发展以及由此而对物业管理的发展所提出的迫切要求在国内严重缺乏物业管理经验的情况下必须加速进行物业管理实践和理论的探索 一、问题的提出 物业是房屋租赁经营业近几年随着我国经济的发展和改革开放实践的深人不少单位为了有效发挥其拥有建筑的资源优势按照拓展经营渠道的思路通过房产租赁取得收益随着这种经济活动的普遍展开房地产发展商大量涌现把兴建物业获得物业收人作为追求的目标物业作为一种产业形式普遍发展起来 然而对房地产发展商来说物业经营不是唯一的经营方式他可以将房产作为投资发展其它商业性活动他也可以出售房产赢得房产开发的利润特别是那些大型商贸大厦当房地产发展商资金不足的情况下他可以与其它发展商共同集资兴建并共同瓜分房产这样物业产权主体多元化的现象就不可避免地并越来越普遍地产生了 物业的载体是建筑物物业经营的成果来源于建筑物使用功能的发挥而任何一个建筑物要发挥其使用功能就必须具备优质的物业管理体系物业管理的职能在于:通过对公用设施的运行操作以及对各类设施的维修以环境及安全秩序的管理为业主、租户和正常经营活动提供服务并指导业主和租户在建筑物中的活动建筑物越高档建筑物的使用功能和条件越复杂越具有商业性物业性管理就越复杂越重要 由于物业综合配套设施以及物业管理是严密的系统因此它不能因房产产权的瓜分而受到分割如果这个建筑物的业主是唯一的那么物业管理活动通常可以通过业主的后勤职能管理部门来进行但在产权主体多元化的物业中就必须建立起全新的物业管理体系它与传统的工业企业设备动力管理体系和宾馆、酒店的后勤保障体系是不同的它具有这样一些特点:(一)它的活动内容是建筑物状态和秩序的管理物业管理是一种全新的服务性行业(二)由于服务对象包括不同的产权所有者因此它的活动是一种社会化的服务随着市场经济的发展完善它将是社会化服务体系的重要组成部分(三)它所开展的活动必须是独立的经济活动它的行为是市场经济条件下的企业行为(四)它的管理服务活动必须有明确的法律依扭 二、物业管理的性质、内容和形式 物业管理是物业主所委托的物业管理公司为了获得管理服务费收人通过对基础设施的运行、维修和环境及安全秩序的管理确保物业在良好的状态下得以正常营运从而使业主获得较好的物业收人的活动物业管理是具有明确的规定性的 1物业管理的任务是通过运行、维修、保安服务及管理等手段确保物业在良好状态和秩序下正常营运使业主获得物业收人可见物业管理是一种服务 2在物业特别是产权主体多元化的物业广泛发展的市场经济条件下物业管理公司不可能成为任何一个业主的后勤职能部门它与委托以物业管理业务的业主是经济关系物业管理本身是一种经济活动它是一种社会化的服务 3物业管理活动的目标是物业的良好状态和秩序而且物业管理木身是一种较为长期的行为因此它的活动目的及方式便对其木身的行为提出了规范化的要求它是一种高度规范化的服务 4物业管理与物业不同物业是业主对其投资形成的房产进行租赁经营而物业管理不象物业那样必须以资木的投人为先决条件事实上开展物业管理业务所运用的主要生产资料即物业管理公司支配使用的建筑及综合配套设施不是物业管理公司木身的财产各种材料、工具和水、电、气等资源也无须由物业管理公司进行资木投人既然不是以资木投人为先决条件物业管理收益就不是资木收益的范畴 5物业管理的目的是获得管理服务费收人它是对物业管理过程中活劳动消耗和物化劳动消耗的补偿物业管理主体是劳动力的一种形式 物业管理是一种确保物业正常营运的全面的管理服务活动它的内容包括:(一)组织供水、供电、供气、空气调节、通讯、电梯运输等各种公用设施的运行和日常维护;(二)组织对建筑物内设施、设备的维修确保设备设施在其管理权限规定范围内的良好状态;(三)受业主委托进行公用设施的大修和技术改造;(四)进行建筑及环境形象和秩序的规范性管理;(五)确保物业的治安秩序和消防安全秩序为业主和租户提供保安服务;(六)根据业主授权进行物业经营管理代缴的业收人及需集中交缴的由业主、租户承担的费用;(七)开展业主所委托的其它各种物业管理业务 物业管理的基木形式是:(一)业主与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主或租户与物业管理公司签订的其它各种协议它是确定物业管理职责和范围以及进行利益分配的依据是确定物业管理其它基木形式的基础(二)统一的运行维修调度指挥系统和生产作业组织是履行运行维修服务义务的条件(三)对各物业业主及租户有普遍约束力的物业秩序管理制度和规范以及为维护这些制度、规范的权威性和强制性所必需的手段 三、构建物业管理体系的基础条件 为确保物业管理的职能得到有效发挥在构建物业管理体系的过程中首先必须具备完善的基础条件 1.要确保公用设施资产的完整性 为使整个物业营运活动在良好的秩序下正常进行就必须使公用设施的运行及管理具有严格的一致性并使其不在各业主自有谈施的运行及管理中受到阻碍为此、最有效的方法是确保物业公用设施资产的完整性由一个业主即物业的主要发展商享有物业中全部公用设施的所有权 物业发展商在集资修建建筑物、转让房产、利用房产设施投资进行商业性活动等分割建筑物产权的过程中所分割的房产产权应只限于房屋和不影响公用设施正常运行的设备设施物业中包括供水、供电、供气、供汽、中央空调、电梯、通讯、广播电视、消防监控、防资监视等系统以及建筑物外墙、屋顶、公共区域、公共景点及绿化带、停车场、物业标志物等一切公用设施均不能进行财产分割而其它各业主在享受公用设施服务的情况下应向拥有公用设施资产所有权的业主交纳租金租金的交纳以向物业管理公司所交纳的管理服务费(即所包含的大修费用和技术改造费用)的方式实现 2.业主房产时产权利应当统一规范 在物业产业主体多元化而整个物业已构成统一的情况下业主房产财产权利是受到限制的即对自有房产的处分和使用不应损害整个物业的安全、营运活动的正常进行和其它业主的权益 3.要严格规范设备设施的职能管理 物业各业主为确保其投资形成的设备设施的安全和有效利用都应当行使对自有设备设施的管理职能即固定资产管理、设备前期管理、备品备件管理、设备设施修理的计划管理等等但在物业产权主体多元化条件下各业主的设备设施是紧密联系的因此设备设施的职能管理必须在统一的原则下进行规范: (一)在物业管理公司运用公用设施开展物业管理活动的同时拥有公用设施的业主对设备设施的管理职能主要表现在监督职能上即对物业管理公司提出的公用设施大修理和技术改造项目的审批以及对公用设施、设备维护状况的检查和考核对设备事故的调查等 (二)为确保公用设施安全和物业营运正常活动不受损害业主自用设施的增设和技术改造应由物业管理公司行使审批权有关文件应向拥有公用设施资产所有权的业主管理职能部门备案在物业产权分割的过程中在形成的集资修建、房产转让和投资经营等涉及到物业产权分割的有关法律文件中都应当制订有关物业管理的专门条款以上述原则和方法作为基础明确出物业管理的地位、范围、物业管理的组织形式和职能以及业主在物业管理活动中的权利和义务 四、构建物业管理体系的一般原则和方法 物业管理以确保物业良好状态和秩序为活动目标的系统行为因此构建物业管理体系的一般原则可以归结为:使整个物业管理活动具有规范性、统一性和高效性 物业管理活动的规范性表现于对物业中涉及到基础设施安全运行和物业正常秩序的一切行为的制度性约束对物业管理活动木身各环节功能发挥的制度性约束确立物业管理的管理组织不仅要与制度体系有效的结合起来成为各种制度化约束的有效工具而且在行使其职能过程中具有严格的统一性这种统一性表现在:物业管理活动中人、财、物运动的统一性和管理服务过程计划、组织、调度、指挥的统一性以及基础设施管理的统一性但是规范和统一决不意味着低效率效率始终是物业管理商竞争力的来源因此在物业管理活动中特别在服务作业中必须具有高效率为此一方面调度指令系统不能有过多的管理环节另一方面作业组织形式在不影响物业管理系统功能发挥的前提下可以形成为板块式结构在社会化服务高度发展的条件下有些作业可以转由其它专业化社会服务机构代为完成 物业管理的管理组织一般应包括综合管理和技术管理两大职能管理机构运行管理和维修管理两大作业管理机构一半形象管理和治安消防管理两大执法管理机构财务管理机构及物业经营管理机构 物业管理应该具有严格的规则这些规则应包括:(一)公用设施操作、维护和维修的各类管理制度和规程;(二)各类设施使用、维护、更新和技术改造的管理制度和规范;(三)场地环境秩序及建筑形象的各类管理制度和规范;(四)治安和消防安全秩序的各类管理制度和规范;(五)运行、维修、保安服务作业的各类管理制度和规程 物业管理体系中还应该具有完整的管理工具它包括:(一)物业管理服务经营业务必备的管理工具:各类服务的计划定额、价格;管理服务合同;服务计划、公用设施运行停供通知单;收费计划及 通知单;等等(二)技术管理职能活动必备的管理工具公用设施维修计划大中修计划、更新技术改造计划设备完好率统计表外加工合同;(三)运行管理业务必备的管理工具运行作业计划、运行调度令设备运行率统计表等等(四)维修管理业务必备的管理工具维修任务单维修工程统计表等等;(五)环境及安全秩序管理活动的管理工具整改通知单、责罚通知单等等;(六)综合管理业务的管理工具工资计划、能源消耗计划、原材料消耗计划各类统计表和台帐;(七)财务活动的各种计划、台帐和统计表 五、物业管理的基本核算方式 物业管理是物业管理公司为物业经营提供保障的有偿服务物业管理的核算原则是独立核算、收支平衡 物业管理公司与其木身经济利益有直接联系的资金活动反映为管理服务费的收支活动管理服务费是由享受物业管理服务的业主和租户上缴给物业管理公司以作为维持物业管理业务的费用它的构成要素为:(一)公用设施的运行费用包括公用设施运行所需消耗的水、电、气费用以及开展设施日常维护所需的材料费用(二)设备、设施的维修费用包括管理服务责任所确定的公用设备、设施和经营设施维修所需的费用(三)公用设施的大修理和技术改造所需发生的费用(四)建筑及环境形象和秩序的管理费用包括绿化费用和清洁卫生费用(五)进行保安服务和消防安全管理服务所需的费用(六)人工费用(七)开展物业管理业务所需的行政性开支 鉴于公用设施大修和技术改造活动属于财产处分行为该活动应纳人项目管理由拥有公用设施资产所有权的业主确定计划并委托物业管理公司实施管理服务费中的有关公用设施的大修理和技术改造需发生的费用部分作为专项资金由该业主支配使用 管理服务费一般由固定费用和变动性费用组成 1.固定费用:它是在整个物业统一的营运活动基础上产生的不可直接计量而需向各业主分摊的费用是管理服务费的主要部分它的依据是根据物业统一营运活动所测算出的公共管理服务总费用折算成以单位建筑面积为计算单位的收费标准固定费用的数额和收缴方式最终以物业管理公司与业主的签订的管理服务合同所确定 2.变动性费用:它是物业管理公司向业主或租户提供可计量服务所需产生的费用可直接计量的服务包括物业管理公司运用公用设施加工生产出的蒸汽、热水等这类服务的计费标准和费用收缴方式应由物业管理公司提供依据并最终由业主包括被承租业主在管理服务合同中加以确认 除管理服务费外物业管理的核算内容还包括:由物业管理公司代收代支的物业收人及需集中交缴的由业主、租户承担的费用(一)物业收人:即业主进行物业经营所应获得的场租物业管理公司在受到业主委托的情况下可以代表业主执行收取场租的职能(二)需集中交缴的由业主、租户承担的费用:即在业主、租户经营设施中发生的水、电、气、通讯费用以及向其它公共事业部门和市政管理部门所应交纳的各种管理费用 六、国内物业管理的实践 近几年来随着我国物业作为一种产业形式的出现和发展推动了物业管理的发展国内物业管理的实践基本概括为国际物业管理商的引人和国内物业管理商的萌生 国际物业管理商一般都具有丰富的物业管理经验其行为也较为规范.然而它在国内的活动与客观环境条件却有很大的不适应性主要表现在它与国内公共事业服务部门活动在关联领域中活动规则和习惯的冲突这就对其木身开展的活动造成了障碍 在引人国际物业管理商的同时国内物业管理商也逐渐产生了最典型的国内物业管理商是深圳市国贸物业管理公司而西部地区起步最早的物业管理商当属成都市蜀都大厦管理公司 深圳市国贸物业管理公司由深圳市物业集团组建承担深圳市国际贸易中心大厦(即深圳国贸大厦)的管理服务深圳国贸大厦的业主多达数十个而物业集团仅占大厦房屋产权的40%因此物业集团在组织修建国贸大厦一开始便认识到组建一个真正行使物业管理职能的统一的大厦管理机构的必要性为此物业集团认真借鉴国外物业管理的经验遵循国际惯例进行了管理公司的组织设计并在集资过程中与各业主形成了确立管理公司地位的法律文件目前国贸物业管理公司已成为独立核算、收支平衡的企业它下设办公室、财务部、运行部、工程技术部、工程维修部以及保安部等部门已具备了物业管理公司所应具备的全部职能 与国贸物业管理公司相比蜀都大厦管理公司的发展更为曲折蜀都大厦是一个产权主体多元化的多功能商贸大厦成都蜀都大厦股份有限公司是主要业主占有房产产权70% 在蜀都大厦修建过程中股份公司学习国贸大厦物业管理的经验组建了蜀都大厦管理公司但是在各业主不能理解在产权主体多元化的大厦中为何要确立统一的物业管理机构以及修建大厦所面临的各种复杂因素的情况下各业主间并未就管理公司的地位和作用形成共识管理公司一度转为为股份公司的管理部仅成为一个公司的职能部门并被取消了核算功能运行服务与保安服务功能被肢解通过几年的曲折发展目前管理公司名称已被恢复运行服务和保安服务的职能获得统一实行股份公司统一核算条件下的管理费费用包干成为半物业管理性质的大厦管理机构管理公司下设综合管理部、财务部、运行部、设备技术部、保安部、消防控制中心等十个部门蜀都大厦管理公司物业管理的职能正在恢复过程当中 从国内物业管理的实践过程中我们形成了这样一些基木认识: 1.物业管理行业的发展有待观念的进一步更新 许多业主在取得房屋产权后认为统一的管理行为与其产权权利是不相容的总是处心积虑地抵制统一的管理在国内一些缺乏统一管理的物业中公用设施被人为地分割、损坏公共区域被任意地占用广告混杂不堪形成了业主占山为王、诸候割据的混乱局面在这种情况下业主木身的形象和利益受到了严重损害尽管如此在小生产意识支配下许多业主仍然渺视那些实际上维护其木身利益的对其行为进行的约束这是其一其二各物业业主在组织设计物业管理体系过程中无论自