房地产评估2.ppt

第四章房地产评估 第一节房地产评估概述一 房地产及其特性房地产是土地和房屋及其权属的总称 我国 城市房地产管理法 规定 房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 同时 土地的区位决定了房屋的位置 直接影响到房地产的价格 因此 在房地产评估中 通常评估房地产的整体价值 房地产一般具有如下特性 熟悉 1 不可移动性2 供求区域性3 使用长期性 效用持久性 4 大量投资性 5 保值与增值性一般物品在使用过程中由于老化 变旧 损耗 毁损等原因 其价值会逐渐减少 而从长期来看 土地的价值呈上升走势 1 由于土地资源的有限性和固定性 制约了对房地产不断膨胀的要求 特别是对良好地段物业的需求 导致价格上涨 2 对土地的改良和城市基础设施的不断完善 使土地原有的区位条件改善 导致土地增值 6 投资风险性房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业 同时房地产投资风险也比较大 房地产投资的风险主要来自三个方面 1 房地产无法移动 建成后又不易改变用途 如果市场销售不对路 容易造成长期的空置 积压 2 房地产的生产周期较长 从取得土地到房屋建成销售 通常要3 5年的时间 在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化 都会对房地产的投资产生影响 3 自然灾害 战争 社会动荡等 都会对房地产投资产生无法预见的影响 7 难以变现性由于房地产位置固定性 用途不易改变等 房地产不像股票和外汇那样 可以迅速变现 其变现性较差 8 政策限制性房地产市场受国家和地区政策影响较大 城市规划 土地利用规划 土地用途管理 住房政策 房地产信贷政策 房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响 二 房地产评估的原则在进行房地产评估时 除了需要遵循供需原则 替代原则 贡献原则等 还应该遵循以下原则 一 最有效使用原则评估房地产价值时 不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式 而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能 以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值 二 合法原则合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权 合法使用和合法处分等为前提进行 在分析房地产的最有效使用时 必须根据城市规划及有关法律的规定 依据规定用途 容积率 建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用 三 房地产评估程序1 明确评估基本事项 明确评估目的 了解评估对象 确定评估基准日 签订评估合同2 制定工作计划 3 实地勘察与收集资料 4 测算被估房地产价格5 综合分析确定评估结果6 撰写评估报告 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的种类 一 根据权益的不同 可分为所有权价格 使用权价格 其他权利价格 一般情况下 房地产所有权价格高于房地产使用权价格 抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性 一般要比市场交易价格低 租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格 二 根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 1 市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格 2 评估价格对市场交易价格的模拟 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价 标定地价 房屋重置价格 交易底价 课税价格等几种 其中基准地价 标定地价 房屋重置价格由政府制定 且由政府定期公布 三 按房地产的实物形态可划分为土地价格 建筑物价格和房地产价格 1 土地价格包括基准地价 标定地价和土地交易价格等 2 建筑物价格指纯建筑物部分的价格 不包含其占用的土地的价格 3 房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格 四 按房地产价格的表示单位可划分为总价格 单位价格 楼面地价等 掌握P69 房地产总价格 指一宗房地产的整体价格房地产单位价格有三种情况 单位土地面积的土地价格 单位建筑面积的建筑物价格 单位建筑面积的房地产格 楼面地价 又称单位建筑面积地价 是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 计算公式 楼面地价 土地总价格 建筑总面积容积率 指地块的建筑面积与地块总面积的比率 容积率 建筑总面积 土地总面积楼面地价 土地总价格 建筑总面积 土地单价 土地总面积 建筑总面积 土地单价 容积率 五 其他价格类型公告地价 是政府定期公布的土地价格 在有些国家和地区 一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据 申报地价 是房地产权利人向政府 县级以上地方人民政府 申报的房地产交易成交价格 二 房地产价格的特征房地产与其他商品相比 既有共同之处 同受价值规律的影响 也有其特殊性 1 房地产价格的权益性2 房地产价格的区位性3 房地产价格的双重性4 房地产价格的长期性5 房地产价格的个别性6 房地产价格的敏感性7 房地产价格的增殖性 三 房地产价格的影响因素 掌握 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素 区域因素和个别因素 下面分别予以阐述 一 一般因素主要包括经济因素 社会因素 行政因素和心理因素等 1 经济因素 1 经济发展因素 2 产业结构因素 3 财政金融因素 2 社会因素 1 人口因素 2 家庭规模因素 3 房地产投机因素 4 教育科研水平和治安因素 5 社会福利因素 3 行政因素 1 土地使用制度与住房制度 地价政策 2 城市规划 土地利用规划 城市发展战略 3 税收制度 投资倾斜 优惠政策 4 行政隶属关系变更 5 交通管制 4 心理因素 二 区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的特性 1 商服繁华因素 这是指所在地区的商业 服务业繁华状况及各级商业 服务业中心的位置关系 如果商服繁华度较高 该地区的房地产价格水平也会较高 2 道路通达因素 这是指所在地区道路系统通畅程度 道路的级别 主干道 次干道 支路 越高 该地区的房地产价格水平也较高 3 交通便捷因素 这是指交通的便捷程度 包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度 其便捷度越高 房地产价格水平也较高 4 城市设施状况因素 1 基础设施 主要包括供水 排水 供电 供气 供热和通讯等设施 2 生活设施 主要包括学校 医院 农贸市场 银行 储蓄所 邮局等设施 3 文化娱乐设施 主要包括电影院 图书馆 博物馆 俱乐部 文化馆等设施 5 环境状况因素 若一个地区绿地较多 公园充足 环境优美 则该地区的房地产价格水平较高 若噪声污染 大气污染 水污染较严重 则房地产价格水平较低 三 个别因素1 土地的个别因素 1 区位因素 区位是影响地价的一个非常主要的因素 区位也叫宗地位置 区位有自然地理区位与社会经济区位之别 当区位由劣变优时 地价会上升 相反 则地价下跌 2 面积因素 宽度因素 深度因素 一般来说 宗地面积必须适宜 规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥 从而降低单位地价 3 形状因素 土地形状有长方形 正方形 三角形 菱形 梯形等 形状不规则的土地 不便于利用 从而降低地价 一般认为宗地形状以矩形为佳 特殊情况 在街道的交叉号 三角形等不规则土地的地价也可能畸高 4 地力因素 地质因素 地势因素 地形因素 地形是指地面的起伏形状 一般来说 土地平坦 地价较高 反之 土地高低不平 地价较低 5 容积率因素 容积率越大 地价越高 反之 容积率越小 地价越低 容积率与地价的关系一般不呈线性关系 6 用途因素 一般来说 对于同一宗土地而言 商业用地 住宅用地 工业用地的地价是递减的 7 土地使用年期因素 在年地租不变的前提下 土地使用年期越长 地价越高 2 建筑物的个别因素 1 面积 结构 材料等 建筑物的建筑面积 居住面积 高度等不同 则建筑物的重建成本也不相同 2 设计 设备等是否良好 建筑物形状 设计风格 建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应 建筑物设计 设备是否与其功能相适应 对建筑物价格有很大的影响 3 施工质量 建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本 更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性 方便性和舒适性 因此施工质量是否优良 对建筑物的价格亦有很大影响 4 法律限制 有关建筑物方面的具体法律限制 主要是城市规划及建筑法规 5 建筑物是否与周围环境协调 建筑物应当与其周围环境相协调 否则就不是最有效使用状态 建筑物不能充分发挥使用效用 其价值自然会降低 第三节市场法在房地产评估中的应用 一 基本思路市场法的基本含义是 在求取一宗被估房地产价值时 依据替代原理 将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 房地产状况等因素修正 得出被估房地产在评估基准日的价值 二 适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中 与被评估房地产相类似的房地产交易越多 市场法应用越有效 而在下列情况下 市场法往往难以适用 1 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区 2 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产 如古建筑等 3 很难成为交易对象的房地产 如教堂 寺庙等 4 风景名胜区土地 5 图书馆 体育馆 学校用地等 三 计算公式市场法的基本计算公式是 P P A B C D公式中 P 被估房地产评估价值 P 可比交易实例价值 A 交易情况修正系数 B 交易日期修正系数 C 交易环境修正系数 D 个别因素修正系数 如果土地容积率 土地使用年期单独修正 则计算公式为 P P 交易情况修正系数A 交易日期修正系数B 交易环境修正系数C 个别因素修正系数D 容积率修正系数 土地年期修正系数注意 组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正 四 操作步骤 一 收集交易资料 二 确定可比交易案例 三 因素修正1 交易情况修正P76 1 需要修正的情形 有特殊利害关系的经济主体间的交易 交易时有特别的动机 这以急于脱售或急于购买最为典型 买方或卖方不了解市场行情 往往使房地产交易价格偏高或偏低 其他特殊交易的情形 如契税本应由买方负担 却转嫁给了卖方 特殊的交易方式 如拍卖 招标等 不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况 2 修正系数的计算公式交易情况修正后的正常价格 可比实例价格 正常情况指数 可比实例情况指数 P 100 100 1 X 2 交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示 利用价格指数进行期日修正的公式如下 交易基准日交易实例价格 评估基准日价格指数 可比实例交易时价格指数 可比实例价格 例4 1 例4 2 教材P77 3 交易环境修正区域环境因素修正后的正常价格 可比实例交易价格 被估房地产区域因素指数 可比实例区域因素指数4 个别因素修正个别因素修正后的正常价格 可比实例交易价格 被估房地产个别因素指数 可比实例个别因素指数 4 容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系 需根据具体区域的情况具体分析 容积率修正可采用下式计算 经容积率修正后可比实例价格 可比实例价格 待估宗地容积率修正系数 可比实例容积率修正系数 注意 修正系数不是容积率的比 而是容积率修正系数的比 例4 3 教材P79 5 土地使用年期修正 土地使用年期修正系数按下式计算 式中 K 将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数 r 资本化率 m 被估对象的使用年期 n 可比实例的使用年期 土地使用年期修正后地价 比较实例价格 K 例4 4 教材P79 例4 5 教材P80 待估土地价值A P A r m 参照土地价格A P A r n P A r m P A r n 1 1 r m r年收益一样A 1 1 r n r折现率一样r1 1 r m年限不一样1 1 r n 第四节收益法在房地产评估中的应用 一 基本原理P82 基本思路1 概念收益法也叫资本化法 是运用适当的资本化率或还原利率 将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价点的现值求其之和 得出估价对象房地产价格的一种估价方法 2 理论依据房地产的价格相当于这样一个货币 将这个货币存入银行会源源不断带来一种与某一纯收益等量的收入 3 基本公式房地产价格 纯收益 还原利率即P a r注意 这个公式包含了三个假设前提 即纯收益每年不变 还原利率固定 收益为无限年期 二 适用条件及范围1 适用范围收益法主要适用于有收益或有潜在收益的房地产 主要有两类 租赁性房地产和企业自营用房地产 1 收益法最适宜租赁性房地产估价 2 企业自营用房地产 2 适用条件 1 待估房地产未来纯收益可用货币计量 2 纯收益的产生是连续的 3 数年收益在数量上还是稳定的 4 还原利率是可以确定的 5 取得收益过程中的风险也是可以计量的 三 收益法的优点与不足1 优点范围广 理论依据充分 符合买卖者的投资宗旨2 缺点纯收益与还原利率的确定较难等 四 需要注意的几个问题1 收益法中的收益值是预期的纯收益 2 纯收益是指正常的纯收益 3 还原利率是指适当而又合理的标准利率 还原利率实质上是对未来收益的折现率 其大小对待估房地产价格的高低影响极大 注意 资本化率 收益率 收益率的大小是与投资风险的大小成正比 风险大 则收益率也高 反之则低 二 纯收益的确定P85 一 纯收益的概念与种类收益法中的纯收益是指以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额 它是归属于房地产的客观 持续 规划的适当收益 一般以年为计算单位 基本计算公式为 纯收益 总收益 总费用纯收益可以从不同角度进行相应的分类 1 实际纯收益与客观纯收益 重点 2 有形纯收益和无形纯收益3 无限期纯收益与有限期纯收益 4 折旧前纯收益与折旧后纯收益5 税前纯收益与税后纯收益 二 纯收益的计算基本计算公式为 年纯收益 年总收益 年总费用1 租赁房地产纯收益的计算年纯收益 年租赁收入 年租赁费用需要注意的问题 签订租赁契约的时间 租金的内容 租金习惯的不同 出租率的高低 2 企业生产经营用房地产纯收益的计算计算公式 年纯收益 年经营收入 年经营费用若是工厂等生产性企业的房地产 其经营收入就是销售额 经营费用则包括产品生产 销售的成本费用 税金及由产品带来的正常利润 若是商店等企业经营用房地产 其经营费用则包括进货成本 销售费用 税金及正常经营利润 3 计算纯收益时应该注意的事项 作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的 纯收益的客观 持续 规划 同样适用总收益和总费用 对于非收益性自用房地产 也可以通过其他方法确定其纯收益 继而运用收益法进行估价 总费用的扣除 是纯收益计算的关键 三 还原利率的确定 一 还原利率的概念所谓还原利率 简单地说是指房地产的年纯收益还原为价格的利率 其实质上是一种投资收益率 二 还原利率的重要性对于一个年收益100万元的土地来说 选用还原利率为4 时 土地价格为2500万元 若还原利率提高到5 则土地价格便为2000万元 同样的纯收益 其房地产的还原利率不同 估价的结果相差甚远 三 还原利率的种类1 综合还原利率 定义将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率 适用对象及净收益的范围内涵评估的是房地产整体的价值 采用的净收益也是房地合一的净收益 2 建筑物还原利率 适用对象建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值 净收益的范围内涵采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益 把房地产整体收益中的土地净收益排除在外 3 土地还原利率 适用对象土地资本化率用于求取土地自身的价值 净收益的范围内涵采用的净收益是土地自身的净收益 把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外 4 综合还原利率 建筑物还原利率和土地还原利率的关系P89房地合一的净收益 土地净收益 建筑物净收益房地合一的净收益 房地合一的价值 L B 房地合一的年收益率 即综合资本化率r 土地净收益 土地价值 L 土地的年收益率 r1 建筑物净收益 建筑物价值 B 建筑物的年收益率 r2 L B r L r1 B r2 很容易得到 r 或 r1 式中 r 综合资本化率 r1 土地资本化率 r2 建筑物资本化率 L 土地价值 B 建筑物价值明白了以上公式的原理之后 很容易理解 所谓资本化率 还原率 就是资产的收益率 期望投资收益率 和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的 四 求取还原利率的方法P901 市场法即以市场上类似房地产的还原利率为基础进行计算 例4 6 例4 7 2 调整法资本化率 安全利率 风险调整值风险调整值 行业风险 经营风险 财务风险 其他风险3 估算法 四 收益还原法的运用在确定纯收益和还原利率后 就可以将纯收益还原 即将待估价房地产在未来所能产生的期望纯收益折算为估价日期的现值之和 从而确定待估价房地产的价格 一 年收益为一定值 即各年不变时1 永久性年纯收益的还原P A r 例4 8 2 有期限纯收益的还原 例4 9 某房地产出租产生的年纯收益为25万元 综合资本化率为12 估价尚可使用20年 则该房地产的价格为 186 76 万元 二 纯收益呈变化时的还原1 按等差数递增或递减的纯收益的还原 纯收益为永久性时 P a r b r2 纯收益为有限期时 如果纯收益各年递增 则 例4 10 例4 11 2 按一定比例递增或递减纯收益的还原 例4 12 有一宗房地产 2006年的净收益为50万元 资本化率为5 若 1 未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元 2 未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1 试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值 解答 净收益按等差级数递增 收益年期无限的价值计算公式为 式中 a为第1年净收益 以后各年净收益按等差级数递增 净收益每年递增额为b r为资本化率 净收益按等比级数递增 收益年期无限的价值计算公式为 式中 a为第1年净收益 以后净收益按等比级数递增 净收益逐年递增比率为s r为资本化率 因此 第五节成本法在房地产评估中的应用 一 基本思路建立在重置成本的理论基础之上 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法 即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产 所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值 二 适用范围 掌握 1 一般适用于无收益 不能使用收益法 房地产市场发育不成熟 成交实例不多 不能使用市场法 无法利用收益法 市场法等方法进行评估的情况 2 成本法在土地评估中应用范围受到一定限制 由于土地的价格大部分取决于它的效用 并非仅仅是它所花费的成本 也就是说 土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值 3 房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼 学校 医院 图书馆 军队营房 机场 博物馆 纪念馆 公园 新开发土地等没有收益 也很难进入市场交易 则可选择成本法 三 土地评估的成本法操作步骤 掌握 成本法的基本公式为 土地价值 待开发土地取得费 土地开发费 利息 利润 税费 土地增值收益 一 计算待开发土地取得费用1 土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用 根据取得方式不同 其土地取得费的构成和费用标准也不一样 2 征用集体土地的费用 征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用 这些费用包括 安置补助费 每一个需要安置的农业人口 为该耕地被占用前3年的平均产值的4 6倍 但是每公顷的安置补助费 不超过被征用前3年平均年产值的15倍 需要安置的农业人口数量 按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 按照规定支付的土地补偿费和安置补助费 不能够保证被安置农民原有生活水平的 经省级政府批准 可以增加 但是土地补偿费和安置补助费之和 不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍 特殊情况下 经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准 土地补偿费 按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍 10倍计算 附着物和青苗补偿费 附着物和青苗补偿费由省 自治区 直辖市规定费用标准 征用城市郊区的菜地 按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金 3 购买和征用城市旧有土地的费用购买和征用城市旧有土地 需向原土地所有者支付拆迁费用等 标准由各地规定 二 计算土地开发费土地开发费主要包括1 基础设施配套费各地方规定不一 有的为 三通一平 即通路 通水 通电 平整土地 有的为 七通一平 即通路 通上水 通下水 通电 通讯 通气 通热 土地平整 应视具体情况确定 2 公共事业建设配套费根据当地规定标准确定 3 小区开发配套费应按小区内各种设施及网点配套情况 或按当地规定确定 三 计算投资利息1 投资利息是土地建设中占用资金的时间价值 2 主要包括两部分 土地取得费利息 以整个土地取得费为基数 计息期为整个开发期和销售期 土地开发费利息 如果土地开发费是均匀投入的 以整个土地开发费 或资金投入 为基数 计息期按土地开发期限的一半计算 这里应该包含整个销售期的 3 计算利息时要注意的问题 不管自有资金还是借入资金 都要计算利息 关于计息期 计息的时间 要准确的把握垫付的资金所占用的时间 分清期初一次性投入 均匀投入 分段均匀投入 期初一次性投入 全期计息 均匀投入 计息期为开发期的一半 分段均匀投入 例如 第一年投入30 第二年投入70 计息期为投入当年时间按照一半计算 附加剩余占用期间 利息的计算采用复利 而不是单利 四 计算投资利润和税费1 投资利润是投资开发商投资的回报 2 投资利润计算 利润通常以土地取得费和土地开发费为基数 也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算 计算时 要注意所用的利润率的内涵 3 税费取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用 五 计算土地增值收益1 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的 2 土地增值收益率通常为10 25 六 应用举例 例4 13 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2 该地块的土地征地费用 含安置 拆迁 青苗补偿费和耕地占用税 为每亩10万元 土地开发费为每平方公里2亿元 土地开发周期为2年 第一年投入资金占总开发费用的35 开发商要求的投资回报率为10 当地土地出让增值收益率为15 银行贷款年利率为6 试评估该土地的价值 解答 该土地的各项投入成本均己知 可用成本法评估 1 计算土地取得费 土地取得费 10万元 亩 150元 平方米提示 1亩 667平方米 2 计算土地开发费 土地开发费 2亿元 平方公里 200元 平方米提示 1平方公里 106平方米 3 计算投资利息土地取得费的计息期为两年 土地开发费为分段均匀投入 则 土地取得费利息 150 1 6 2 1 18 54 元 平方米 土地开发费利息 200 35 1 6 1 5 1 200 65 1 6 0 5 1 6 39 3 84 10 23 元 平方米 4 计算开发利润 开发利润 1 2 10 35 元 平方米 5 计算土地出让增值收益 注意教材将讲义中的 和 合并为一步进行计算 土地出让增值收益 1 2 3 4 15 62 07 元 平方米 6 计算土地价值 土地单价 1 2 3 4 5 150 200 18 54 10 23 35 62 07 475 84 元 平方米 土地总价 475 84 15000 7137600 元 该宗地单价为475 84元 平方米 总价为7137600 四 新建房地产评估的成本法操作步骤P97新建房地产价值 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 一 土地取得费用1 土地的取得途径有 征收 拆迁改造和购买等 2 按照土地的取得途径不同 分别测算土地的取得费用 3 土地取得费包含土地取得的手续费及税金 二 开发成本开发成本主要由五个方面构成 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施费 3 房屋建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发过程中的税费及其他间接费用 三 开发利润 四 管理费用 五 投资利息以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数 六 销售税费 五 旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值 重置成本 年贬值额 已使用年限1 重置成本应该是更新重置成本 应当包含利息 利润和税费 2 贬值额 引起贬值产生的因素 物理化学因素 社会经济因素 贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种 如直线折旧法 余额递减法 偿还基金法 年数合计法 成新折扣法等 常用的方法是直线折旧法和成新折扣法 直线折旧法提示 这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样 不再重述 2007年公布的 资产评估准则 不动产 中规定 注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素 合理估算各种贬值 建筑物的贬值包括实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 确定建筑物的实体性贬值时 应当综合考虑建筑物已使用年限 经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响 确定住宅用途建筑物实体性贬值时 应当考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期时 应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 补充 也就是说 按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定 成新折扣法建筑物价值 重置成本 成新率 练习 1 某待估宗地规划容积率为5 选择的比较案例宗地的容积率为2 评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元 平方米 如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l 5和3 仅考虑上述条件 待估宗地每平方米的价格最接近于 元 A 1250B 1500C 2000D 3333 33 2 某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表 可比案例宗地地价为每平方米2